成都建工第二建筑工程有限公司、绿地集团海口置业有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 (2025)琼01执异219号 海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼01执异219号 案外人：***，女，1989年11月10日出生，汉族，住海南省海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5号楼1单元1203室。公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人***，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人***，海南外经律师事务所实习律师。 申请执行人：成都建工第二建筑工程有限公司，住所地四川省成都市府青路一段30号。统一社会信用代码：915101002019048313。 法定代表人：***，董事长。 被执行人：绿地集团海口置业有限公司，住所地海南省海口市龙华区金濂路1-3号。统一社会信用代码： 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人成都建工第二建筑工程有限公司（以下简称成都二建公司）与被执行人绿地集团海口置业有限公司（以下简称绿地置业公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人***对执行标的提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***请求：中止对海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5号楼1单元1203室房产的执行。事实和理由：异议人与绿地置业公司于2017年4月2日签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定绿地置业公司将位于海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5号楼1单元1203室的房产，以970898元的价格出卖给异议人***。由于绿地置业公司逾期交房、怠慢办理等原因致异议人合法所有的1203室房产至今未办理房产证。案涉《海口市商品房买卖合同》签订后，异议人已按照合同约定支付首付款300898元，并已依法办理房屋贷款670000元，绿地置业公司向异议人开具了案涉房屋1203室全部价款的增值税发票。异议人自2019年11月收房后便装修入住案涉房屋1203室至今，期间持续缴纳物业费、水电费，2019年11月至2025年2月18日物业费已缴清。案涉房屋所在居委会也开具了相应居住证明，证明异议人自此实际居住于案涉1203室。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持;（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。以及根据《最高人民法院关于商品房消费权利保护问题的批复》第二条的规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房的消费者为由，提起执行异议，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封前，案外人已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于满足家庭基本居住生活需要；（三）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行。综上所述，异议人在法院查封诉争房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，已支付首付款以及办理房屋贷款，所购案涉1203室系用于满足家庭基本居住生活需要，并合法占有该房至今长达五年以上。法院在执保查封绿地置业公司房产时，将异议人的财产也列入执行范围予以查封，明显错误。特依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，解除对该房屋的查封措施，切实维护异议人的合法权益。 案外人为证明其诉求，向本院提供了《海口市商品房买卖合同》、缴款凭证、收据、中国银行股份有限公司海南省分行借款借据、《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》、海南增值税普通发票、《房屋交付温馨提醒函》、税收完税证明、装饰设计协议书、施工合同、工程交底单及收款收据、物业费缴费记录、《证明》、《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》、《家庭居住情况材料》等证据加以佐证。 本院查明，2022年9月9日，本院就申请人成都二建公司与被申请人绿地地产集团有限公司、绿地控股集团有限公司、绿地置业公司建设工程施工合同纠纷诉讼保全一案，作出（2022）琼01民初150号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押被申请人绿地置业公司在人民币124611431.55元范围内的银行存款或其他等值财产。本院于2022年11月25日分别向海口市自然资源和规划局、海口市住房和城乡建设局送达（2022）琼01民初150号民事裁定书、（2022）琼01执保346号之一协助执行通知书、（2022）琼01执保346号之二协助执行通知书，查封了绿地置业公司名下包含海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5#楼1单元12层1203房在内的若干财产。后该案经审理由本院作出（2022）琼01民初150号民事判决书和海南省高级人民法院作出（2024）琼民终8号民事判决书，生效判决的主要内容为：1.绿地置业公司向成都二建公司支付赔付款11376749元；2.绿地置业公司向成都二建公司支付工程价款119312065.85元及利息（计算方式为以11234719.16元为基数，自2021年4月28日起计至2023年2月5日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付；以119312065.85元为基数，自2023年2月6日起计至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；3.成都二建公司在119312065.85元工程价款范围内对绿地海德公馆项目折价或者拍卖的价款优先受偿。成都二建公司依据上述生效判决向本院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为（2024）琼01执1913号。案外人***获悉上述绿地海德公馆5#楼1单元12层1203房被查封后，遂向本院提出本案异议。 另查明，2017年4月2日，案外人***与绿地置业公司签订《海口市商品房买卖合同》，协议主要内容为：案外人购买绿地置业公司开发的位于海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5#楼1单元12层1203房的房产，建筑面积为93.72平方米，单价为13554.35元/平方米，总价款为970898元。付款方式为“买受人应于2017年4月4日支付房款人民币300898元，第二期房款人民币670000元买受人应当自本合同签署之日起60日内，即2017年6月4日前完成贷款审批手续，并向出志人支付相应房款”。2017年4月2日，绿地置业公司向***出具收据，确认收到房款300898元。2017年9月5日，案外人***与中国银行股份有限公司海口琼山支行签订《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》，合同约定，借款人贷款670000元用于支付上述房产的购房款。2019年7月29日，绿地置业公司向案外人***发出《房屋交付提醒函》。2019年8月19日，绿地置业公司向案外人***出具海南增值税普通发票，发票记载购房款金额为969678元，备注“房屋地址：海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5#楼1单元12层1203……合同总价969678元”。2024年1月19日，国家税务总局海口市税务局就上述房产向***出具《税收完税证明》。2019年***就上述房产与广东华浔品味装饰集团海南有限公司签订装饰施工合同。案外人提交的加盖有“绿地海德公馆管理处发文、通知、公示专用章”的缴费记录上显示，案外人自2019年11月24日起缴纳物业服务费等。绿地海德公馆管理处于2025年2月18日出具证明称，绿地海德公馆5号楼1单元1203房业主***于2019年11月23日办理交记诼装修手续，自2019年11月23日至今的物业费、水电费均已付清。海口市龙华区滨海街道盐灶二社区居民委员会于2025年1月16日出具的《家庭居住情况材料》上记载，***居住该辖区龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5栋1单元1203（于2025年1月14日完成社区居住登记），从2021年2月12日至今在该社区居住。海口市不动产登记中心于2024年12月17日出具的《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》显示，海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5栋1单元1203的权利人为***，权证号（证明号）为琼（2018）海口市不动产证明第0002863号，登记时间为2018年1月10日。 本院认为，本案的争议焦点是案外人是否具有足以排除执行涉案房屋的相关权益。《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人***提交的证据证明，案外人与绿地置业公司在法院查封之前签订了《海口市商品房买卖合同》，并在海口市不动产登记中心办理了产权预告登记，该合同系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，案外人已经通过贷款的方式支付了全部购房款，绿地置业公司已向案外人开具了案涉房屋的购房款发票，并已将案涉房产交付给案外人。综上，案外人在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款且已合法占有使用涉案房产至今，并无证据证明案涉房屋未办理过户登记系案外人自身原因造成，故案外人对涉案房产享有的权利足以排除强制执行，案外人提出的异议理由成立，本院予以支持，对其购买的涉案房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第二项、《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5#楼1单元12层1203房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员符龙暖 审判员*** 二〇二五年七月三日 书记员*** 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 撰稿：***校对：***印刷：*** 海南省海口市中级人民法院2025年7月3日印制 （共印7份）