某某与重庆某建设有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市巴南区人民法院 民事判决书 (2024)渝0113民初24713号 原告：***，男，1982年3月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：重庆某建设有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。 法定代表人：庄某，董事长。 委托诉讼代理人：李某，重庆某建设有限公司公司律师。 第三人：重庆某地产发展有限公司，住所地重庆市巴南区。 法定代表人：姚某，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，男，重庆某地产发展有限公司员工。 第三人：重庆某产业有限公司，住所地重庆市巴南区。 法定代表人：冉某，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，重庆某产业有限公司员工。 原告***诉被告重庆某建设有限公司(以下简称某建设有限公司)，第三人重庆某地产发展有限公司（以下简称某地产发展有限公司）、重庆某产业有限公司（以下简称某产业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年11月8日立案后，依法适用普通程序由审判员***担任审判长与人民陪审员***、人民陪审员***组成合议庭，于2024年12月9日公开开庭进行了审理，原告***、被告某建设有限公司的委托诉讼代理人李某、第三人某地产发展有限公司的委托诉讼代理人***、第三人某产业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。后因案件审理需要，由审判员***担任审判长与审判员***、人民陪审员***组成合议庭，于2025年2月17日再次公开开庭进行了审理，原告***、被告某建设有限公司的委托诉讼代理人李某、第三人某产业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人某地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.停止执行重庆市巴南区云滨路某号6-14号房屋，确认该套房屋为***所有；2.案件受理费由某建设有限公司承担。事实及理由：***于2017年12月21日通过协议书约定和抵债等方式取得了重庆市巴南区云滨路某号6-14号房屋的所有权。重庆某文化产业投资开发有限公司（以下简称某教育公司）欠付广东某自动化系统工程有限公司（以下简称某自动公司）工程款，某自动公司享受优先受偿权，而***挂靠某自动公司实际实施案涉项目，某自动公司欠***工程款，将案涉房屋抵给***，***代***代持案涉房屋。某自动公司的优先受偿权在2017年12月21日通过书面协议确定在先，某建设有限公司于2023年起诉某地产发展有限公司和某产业公司在后。某地产发展有限公司与***于2017年12月21日签订《商品房买卖合同》，某地产发展有限公司于2017年12月21日开具房屋销售专用收据，充分证明***完成付款义务。2018年12月7日，***由代持转为购买，已支付全部购房款，并缴纳物业费。2019年期间，***将案涉房屋出租给重庆某建设（集团）有限公司用作库房，后因地段不好，2019年后空置至今，但房屋钥匙***其保管，***合法占有该房屋。非***原因不能办理过户，案涉房屋在受偿处置时，因未达到交房条件，因此并不具备网签资格，后达到交房条件时，又因某地产发展有限公司未及时从银行解押，导致不能及时网签，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，可以排除执行，***依法取得案涉房屋所有权，望判如所请。 被告某建设有限公司辩称，***不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定，其举示的协议主要目的是消灭各方金钱债务，***不是消费者购房人，其所持有的债权没有优先性，不应优先与本案所涉执行债权。从其异议的房屋坐落看，属于某建设有限公司施工的工程地址，某建设有限公司有工程价款优先受偿权。***自认2017年12月21日签订协议时为代持人，不是异议的合法主体。***主张2018年12月7日变为购房人，但所陈述的取得案涉房屋所有权的过程多处矛盾，不能改变其是多方抵债的基础，因此不应享有物权期待权。且从***提交的协议看，2017年至2023年某建设有限公司申请法院查封房屋期间，长达六年***怠于行使要求某地产发展有限公司将案涉房屋变更登记至其名下的权利，理应承当相应风险，不能优于某建设有限公司的执行债权。 第三人某地产发展有限公司辩称，与***于2017年12月21日签订协议书，约定案涉房屋以151229元通过债权债务转让及抵销的方式出售给***，因涉房屋存在抵押、查封等，确因某地产发展有限公司原因未能网签过户，可依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定依法认定。对于某地产发展有限公司与***的关系应当以协议书为准，***是实际购房人还是代持人不知情，某地产发展有限公司认可案涉房屋归***所有。案涉房屋是否实际交付，某地产发展有限公司没有具体了解，但从***的举证应该是已经交付。***已经缴纳物业费，进行了占有和处分，符合已经占有使用的实际情况。***所论述的购房细节不影响***是买受人，并且***实际也已支付相应对价。办理网签备案，需按资金监管要求打首付款，因资金问题，没有网签备案，另某地产发展有限公司公章被资方监管，用印手续可能太长导致，及案涉房屋存在抵押、查封等，确因某地产发展有限公司原因无法过户。 第三人某产业公司辩称，与某建设有限公司有建设工程施工合同纠纷属实，但与本案房屋涉及案件没有关联，由法院依法判决。 经审理查明，某建设有限公司与某地产发展有限公司、某产业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年11月12日作出（2021）渝0113民初21766号民事调解书确定某地产发展有限公司应向某建设有限公司支付20443379.87元，并约定分期明细，某地产发展有限公司支付完毕工程款前，某建设有限公司仍保留对案涉工程的优先受偿权，某产业公司自愿对某地产发展有限公司在本协议项下的所有债务作为某地产发展有限公司共同债务人，共同向某建设有限公司承担连带清偿义务等内容。该调解书已于2021年11月29日生效，某地产发展有限公司、某产业公司未主动履行还款义务，某建设有限公司遂向本院申请强制执行，执行案号为（2022）渝0113执115号，于2023年9月7日查封了某地产发展有限公司名下位于重庆市巴南区云滨路某号6-14号房屋，用途为商业。***向本院提出异议申请，请求依法中止对位于重庆市巴南区云滨路某号6-14号房屋的执行，解除查封。本院于2024年9月10日作出(2024)渝0113执异169号执行裁定书，驳回***的异议请求。***不服该执行裁定，提起本诉。 另查明，***于2017年12月21日同某地产发展有限公司、某自动公司及案外人某教育公司签订协议书，约定***以151229元购买某地产发展有限公司开发的位于重庆市巴南区鱼洞街道金竹村欧鹏大道壹号商业A7号幢614号（即重庆市巴南区云滨路1297号6-14号）房屋，付款方式为：某自动公司将基于《睿谷展示中心数据机房合同》对某教育公司的享有工程款债权转让给***，某地产发展有限公司将对***享有的购房款债权转让给某教育公司，本协议签署生效之日起，某教育公司与***互负债务即行抵销，某教育公司欠付某自动公司《睿谷展示中心数据机房合同》款项151229元结清，***支付购房款义务履行完毕。同日，***与某地产发展有限公司签订商品房买卖合同，合同中未明确约定交房时间，关于办理产权登记的约定为：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋机构出具的登记受理单。 ***主张2017年12月21日签订协议书时系代持，并举示了盖有某自动公司公章的授权委托书以证明，对于代持事宜，***先陈述系代某自动公司代持，后庭审中陈述因***挂靠某自动公司实际实施欧《睿谷展示中心数据机房合同》所涉项目，某自动公司欠***工程款，将案涉房屋抵给***，***与***系朋友关系，代***代持案涉房屋。 本案开庭审理中，***陈述2018年12月7日已由代持转为购买，未签订书面买卖合同，对于房屋的出卖人、购房款的支付前后陈述不一。***在执行异议申请书及听证、本案起诉状中均未陈述其对案涉房屋由代持转为购买的事实，第一次庭审中***先陈述案涉房屋代某自动公司持有，某自动公司将房屋出卖***，以现金支付房款5万元，以设备抵款的方式支付10万余元，具体金额记不清楚。后***陈述为***实际实施《睿谷展示中心数据机房合同》所涉项目，某自动公司欠***工程款，将案涉房屋抵给***，***代***与某地产发展有限公司、某自动公司及案外人某教育公司签订协议书，持有案涉房屋，后转为***购买，***支付现金5万元给某自动公司法定代表人***，设备抵款***10万余元。第二次庭审中，***举示了付款回执并申请证人***出庭，拟证明于2019年3月2日支付20643元，2019年7月2日支付7000元，2019年2月4日支付20000元，共计支***购房款47643元，剩余房款通过四川锦业建设工程有限公司代银华支付设备款的方式支付，未举示相应证据。 上述事实有当事人在庭审中的陈述，协议书、商品房买卖合同、房屋销售专用收据、中标通知书、进场通知书、睿谷展示中心数据机房合同、单项工程验收表、工程竣工结算书、授权委托书、（2022）渝0113执115号裁定书、（2022）渝0113执115号协助执行通知书、（2024）渝0113执异169号裁定书、大道1号商业门牌对照表等证据在案为凭，经当庭质证，本院审查，足以认定。***举示房屋租赁合同、转款凭证、接房通知书、物业费缴纳明细以证明合法占有案涉房屋，本院认证如下：房屋租赁合同中重庆万泰建设有限公司的盖章为打印件，***陈述系该公司发送至微信后***打印出来签字，***未出示原始载体，对其真实性本院无法核实；对于转款凭证，未备注款项用途，亦无法确认为案涉房屋租金；对接房通知书，***在第一次庭审中并未出示，后***出具情况说明系向重庆新欧鹏集团公司调取，并非***持有，且该接房通知书未明确指向接收人为***；对于物业费缴纳明细，未加盖物业公司印章，真实性无法核实，且***未提交物业费支付记录，即使为真实的，该明细显示2021年12月22日至2024年5月20日付款方式为开发商支付，并非***支付，综上，该组证据达不到***的证明目的，无法采信。对***举示的对银华的付款回执，三次转账总金额合计47643元与***陈述现金支付5万元购房款不符，且未明确备注为支付购房款，其中2019年2月4日支付的20000元备注为还款，不能达到***的证明目的，不予采信。对于***举示的弱电工程项目联营协议及证人***的证言将在本院认为部分一并评述。 本院认为，本案的争议焦点是***是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，首先，***虽已在案涉房产查封前与某地产发展有限公司签订书面买卖合同，但根据现有证据，仅能证实***系代某自动公司持有。对于***主张代***持有的事实，并未举示某自动公司与***之间的结算材料及案涉房屋某自动公司享有的权利实为***享有的相关证据。***仅举示了弱电工程项目联营协议及证人***的证言，以证明***挂靠某自动公司系实际承包人，但即使***为实际承包人，亦不能当然享有某自动公司对案涉房屋的权利。对于***将房屋转售给***的事实，既未举示书面的房屋买卖合同，***对于房款支付的陈述前后不一，且举示的证据不足以证明已履行了购房款的支付义务，未形成完整的证据链，无法采信。即使***从***处购房属实，***在案涉房屋某自动公司、***均未取得产权的情况下，仍购买案涉房屋，属于明知存在风险而仍购买之，不享有物权期待权，仅享有基于其与***之间购买行为的债权。综上，下文中仅基于***为某自动公司代持人的身份予以评价；其次案涉房屋实为以房抵债，在涉案房屋尚未办理权属变更登记的情形下，***也仅享有债权请求权，其债权与某建设有限公司享有的债权相比，并不具备优先性；再次，关于***是否已在人民法院查封之前合法占有案涉房屋的问题。某地产发展有限公司与***签订的商品房买卖合同未明确约定交付时间，作为出卖人某地产发展有限公司在审理中未明确是否已将房屋交付给***，***提交的证据如前所述，不足以证明其在法院查封前合法占有案涉房屋；最后，根据某地产发展有限公司与***签订的商品房买卖合同约定实际交付使用之日起60日内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而双方并未申请办理产权变更登记，某地产发展有限公司与***虽均陈诉因某地产发展有限公司原因未能办理过户，但均未提供证据证实，***亦未举示证据证明其曾向某地产发展有限公司以诉讼或非诉讼的方式催告过户，怠于行使其权利，故不能认定非因其自身原因未能过户。综上所述，***并不完全具备上述规定中足以排除强制执行的法律要件，其对案涉房屋并无足以排除强制执行的权益，故***的诉求无法支持，予以驳回。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告***承担（已缴纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二五年四月二十二日 书记员*** -1-