某某、文山州建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院

民事案件判决书

（2020）云26民终46号

上诉人赵钦因与上诉人文山州建筑工程有限公司（以下简称“州建司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服文山市人民法院（2019）云2601民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年3月9日组织双方进行法庭调查及调解，上诉人赵钦的委托诉讼代理人赵曼君、陈正林，被上诉人州建司的委托诉讼代理人陈文熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵钦上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持赵钦一审的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费均由州建司承担。事实及理由：一审法院认定事实清楚，判决程序合法，但是适用法律错误，导致判决错误，具体理由为：1、本案一审庭审中，赵钦对州建司提交的第六组证据即文山市棚户区改造项目建设征收文件以及文山同心联谊房地产评估有限公司2017年7月19日作出的文山市棚户区改造房屋征收（产权资料调查）分户表证据的质证意见为对三性无异议，一审法院也已经对该组证据进行了采信。换言之，即赵钦与州建司以及一审法院均认可了本案争议房屋及土地被征收征用的事实。同时，一审法院已经对赵钦与州建司之间合同的效力依法进行了正确认定。且本案已经有第三方测绘公司出具的房屋和土地测量面积及评估总价，足以认定争议房屋及土地在最终的征收规划划定范围内，且第三方测绘公司文山同心联谊房地产评估有限公司2017年7月19日作出的文山市棚户区改造房屋征收（产权资料调查）分户表即为文山市人民政府拟对相关权利人作出的征收征用补偿金额。该事实赵钦与州建司在一审庭审中并不持异议，一审法院认为赵钦举证不能的认定与在案证据相互矛盾。2、本案未能签订征收与补偿协议的原因是赵钦与州建司之间存在产权纠纷，也正是因为存在该产权纠纷，为防止征收征用补偿款发放错误，损害国家利益，棚户区拆迁办暂时不能与任何一方签订征收与补偿协议，需等待本案诉讼判决的最终结果确定该房屋与土地产权的归属，再发放征收征用款，也正是产生本案诉讼的原因。综上，一审法院适用法律错误，本案已经有第三方测绘公司出具的房屋和土地测量面积及评估总价，本案足以认定争议房屋及土地已经在最终的征收规划划定范围内，且第三方测绘公司文山同心联谊房地产评估有限公司2017年7月l9日作出的文山市棚户区改造房屋征收（产权资料调查）分户表中对征收征用补偿金额也予以确定。请二审法院依法予以纠正并改判支持赵钦的上诉请求。

州建司答辩称：州建司的上诉请求同时作为对赵钦上诉的答辩意见。 州建司上诉请求：1、依法撤销本案一审判决；2、重新认定本案事实。事实与理由：州建司对于一审判决结果没有意见，但对本案一审判决中所认定的部分事实，州建司认为与本案法律事实不相符，应依法重新认定以下法律事实，即一、双方签订的《售地合同》违反法律规定，合同无效；二、双方签订的《土地使用权转让协议书》为对《售地合同》约定内容的变更。一、一审法院认定《售地合同》合法有效违反法律规定。1、《售地合同》内容中约定直接买卖土地己违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”内容违法。2、因转让物已被认定为非法吸收资金转换的财物，且赵钦恶意购买，因此该转让行为应依法认定为无效。根据文山州中级人民法院（2017）云26刑初字2号刑事判决书第29页倒数第7行已作出认定：“被告人关某集资后的大部分资金用于退还集资参与人的本息、收购文山州建筑公司……。”文山州建筑公司包括其名下的财物，已被认定为关某非法吸收资金转换的财物，且已被文山州中级人民法院依法进行查封（祥见【2019】云26执11号协助执行通知书）。根据两高一部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》：“五、关于涉案财物的追缴和处置问题：将非法吸收的资金及其转换财物用于清偿债务或者转让给他人，有下列情形之一的，应当依法追缴：（一）他人明知是上述资金及财物而收取的；（三）他人以明显低于市场的价格取得上述资金及财物的。”根据本案实际，赵钦作为非法集资主体文山钰锽投资有限公司高级管理人，主观上为明知，且以明显低于市场的价格取得。因此应依法予以收缴。而依法予以收缴的前提便是认定该转让行为无效。3、签订《售地合同》当时的历史背景下，赵钦应当明知该转让物为关某非法吸收资金转换的财物。根据关某的《会见笔录》证明：签订该合同时是文山飞龙公司因涉嫌非吸已被公安机关立案侦查，文山钰锽投资有限公司已处于被疯狂挤兑的状态。而赵钦作为文山钰锽投资有限公司的融资户，且作为文山钰锽投资有限公司的高级管理人，完全有条件知道文山州建筑工程有限公司的资产为关某非法吸收资金转换的财物。而且关某用融资款收购文山州建筑工程有限公司是全文山城众所周知的事实，赵钦完全应当知道。加之合同约定的购买金额如果除去税费近80万元，所剩无几，明显低于市场的价格。有恶意串通之嫌，因此应认定该合同无效。二、仅从合同内容来看，双方签订的《土地使用权转让协议书》应视为对《售地合同》约定内容的变更。由于《售地合同》约定不明导致合同无法履行。因该合同未就纳税内容进行约定，而根据约定俗成的交易习惯所有税费应由买方承担，事后一经了解，各种税费竟高达近80万元，导致合同无法履行。且合同约定：“后附担保协议。”但赵钦并未向法庭提交什么担保协议，应视为约定不完整。基于以上实际情况，州建司已收取了25万元，当时的法定代表人关某资金十分紧张，已无法退款，才在此基础上产生《土地使用权转让协议》。该《土地使用权转让协议》将土地转让总价变更为25万元，州建司己对此作出合理解释：因双方原来签订的《售地协议》未约定税费由哪方承担，无法实现合同目的，便重新约定州建司只收取25万元，仅承担营业税及企业所得税，而由赵钦承担该转让土地相关的税费和交易费用，这样约定才基本能实现合同目的，也更符合常理。《土地使用权转让协议》应为《售地协议》合同内容的变更。可参见最高院（2013）民一终字第91号民事判决：“相同当事人之间，相同的事项上的不同约定应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。”三、本案一审对证据的采信不合法。1、对赵钦提供的证人关某所出具的证词，因不具备合法性、真实性，应不予采信。①此证据不具备证据合法性，关某目前处于服刑阶段，被限制人身及通信自由，该证据来源不合法，不应做为本案定案依据。②关某目前已不再是州建司的法定代表人，因此其无权代表州建司对当时签订合同的事实作陈述，并不代表州建司的真实意思表示。③所证明的内容根本不具备可信度，因其证实说双方签订《土地使用权转让协议》是为了避税，众所周知，税务机关所征收的相关税收均是按区域核定征收，根本与协议价款无关。更何况是双方签订《售地合同》后，经向税务机关进行征询后，更不可能再以签订虚假合同来实现避税的目的。④关某因被强制服刑，长期的牢狱生活已对其心性产生巨大影响，处于趋利避害，甚至被许以诱惑完全有可能作出不真实的陈述。也正因为此原因，才会出具前后两个完全相互矛盾的证词，前一证词说《售地合同》是假的，真实目的是借款．而后一证词却说《售地合同》才是双方真实意思表示。相互矛盾的证词不应作为定案依据。2、对于州建司所提交的《土地转让协议书》应确认其真实性、关联性。上诉双方均确认该协议的签字及印章的真实性，赵钦系成年人，应依法对自己所作出的民事行为负责，在没有任何合法证据证实其无效的情况下，虽然该转让行为被认定为不合法也应认定其真实性、关联性。四、即使双方买卖行为被认定为有效，因房屋征收双方买卖行为己无法实现，应按双方变更后的《土地使用权转让协议》约定履行。《土地使用权转让协议》第三条第1项约定：“确定如乙方已不能取得该地块，甲方承诺在从确定之日起30天内退还乙方预付土地转让款，并按乙方预付土地转让款的5%计算，向乙方加计支付赔偿金。”依照《民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”此条款所作的约定明显属于附解除条件的民事法律行为，目前所附条件已经成就，应依法按双方约定解除此合同。综上，恳请二审法院根据本案法律事实，依法改判，重新认定本案事实，以维护州建司合法权利。 赵钦答辩称，1、州建司所提交的双方签订的2014年12月22日《土地使用权转让协议》应当认定为无效合同，该合同以合法形式掩盖非法目的，合同履行势必会损害国家的利益，属于无效合同。本案不存在也不属于合同变更的相关情形。2、双方实际履行的是2014年11月27日签订的《售地合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，合同应当认定为合法有效的合同。

赵钦向一审法院起诉请求：1.判决州建司继续履行双方当事人于2014年11月27日的《售地合同》，判令州建司将该房屋交付赵钦使用，同时为赵钦办理相关产权手续；2.本案诉讼费由州建司承担。一审诉讼过程中，赵钦变更第一项诉讼请求为：判决州建司现位于文山市的土地及建筑物[国有土地使用权证号：文国用（2005）字第0232号]的征收征用补偿款归赵钦所有。

一审法院认定本案法律事实：赵钦与州建司2014年11月27日签订《售地合同》，约定州建司将文山市地号为A-036-001土地[国有土地使用权证号：文国用（2005）字第0232号]及土地上建筑物出售给赵钦，土地使用面积474.86平方米，售价90万元。州建司承诺在2015年2月10日以前迁出并办好一切过户手续及银行借款，赵钦再支付余款65万元。如州建司在2015年1月30日前办不好手续，赵钦同意延长30天，延长30天后，如州建司还未迁出和办理过户手续，违约须赔偿赵钦支付定金2倍50万元。2014年11月27日，赵钦通过银行转账，向州建司法定代表人关某支付了25万元，关某当日出具了收条予以确认。至辩论终结前，本案争议地未办理变更登记。本案争议地文山市地号为A-036-001土地2005年8月4日办理国有土地使用权证[证号：文国用（2005）字第0232号]，登记土地使用者文山州建筑工程有限公司，使用面积474.86平方米，终止2074年12月22日。另查明，2013年12月24日，州建司股东张云鹏将持有的州建司股权72.94%转让给关某。2014年8月8日，州建司股东选举关某为州建司法定代表人。2015年6月12日，州建司确认关某出资额为1884.38万元，占出资比例87%。2015年7月22日州建司法定代表人变更为肖宗萍。文山州中级人民法院2018年5月22日作出（2017）云26刑初2号刑事判决（已生效），判决被告人关某犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑九年零六个月，并处罚金50万元。2019年2月21日作出（2019）云26民终191号民事裁定（已生效），认为刑事判决并未对赵钦与州建司签订的《售地合同》作出认定，也未发现该争议地还有涉嫌其他犯罪。文山市公安局于2016年7月13日至2017年7月12日期间对本案争议地进行查封。文山州中级人民法院2019年1月18日作出（2019）云26执11号之一协助执行通知书，继续查封州建司名下的位于文山市土地[证号：文国用（2005）第0232号]。文山市人民政府2017年3月17日作出文市政发[2017]17号文山市人民政府关于2017年棚户区改造项目建设街片区国有土地上房屋征收的决定，决定对文山市2017年棚户区改造项目建设街片区国有土地上的房屋实施征收。四至界限：东至省道206线、南至城南50米大道、西至明波桥、北至文山汽车客运总站，占地约1334.88亩。征收范围最终根据规划划定，房屋征收面积最终以测绘公司实测为准。文山同心联谊房地产评估有限公司2017年7月19日作出文山市棚户区改造房屋征收（产权资料调查）分户表，对本案争议土地及房屋评估总价值为1728543元。本案争议土地及房屋，在本案辩论终结前，未签订征收与补偿协议。

一审法院认为，综合各方当事人诉辩，本案争议焦点为：1.赵钦与州建司2014年11月27日签订《售地合同》效力如何，该《售地合同》的内容是否发生了变更；2.赵钦主张该宗土地及建筑物的征用款归赵钦所有是否有法律及事实依据。针对争议焦点1，一审法院认为，赵钦与州建司2014年11月27日签订《售地合同》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，一审法院予以确认。关于合同内容是否变更，本院认为，赵钦与州建司2014年12月22日签订的《土地使用权转让协议书》，将土地转让总价变更为25万元，付款方式为预付15万元，剩余10万元在办理完产权变更登记后30日内支付，与本案事实不符，有悖于常理。本案事实是赵钦2014年11月27日与州建司签订《售地合同》时已通过银行转账，向州建司法定代表人关某支付了25万元。故赵钦与州建司2014年12月22日签订的《土地使用权转让协议书》并非双方真实意思，本案《售地合同》合同内容未发生变更。州建司辩解，本案实为借款，《售地合同》、《土地使用权转让协议书》是对借款的担保，未提交证据证明，本院不予采信。针对争议焦点2，本院认为，根据文山市人民政府2017年3月17日作出文市政发[2017]17号《文山市人民政府关于2017年棚户区改造项目建设街片区国有土地上房屋征收的决定》，征收范围最终根据规划划定。赵钦未提交证据证明本案争议土地及房屋是否在最终的征收规划划定范围内，也未签订《征收补偿协议》。故赵钦主张土地及建筑物的征用款归其所有，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回赵钦的诉讼请求。案件受理费100元，由赵钦负担。

本院认为，赵钦提交的第一组证据来源合法，客观真实，能证明涉案土地及房屋已被划入政府棚户区改造项目范围内。但是政府相关部门并未与被征收人签订《征收补偿协议》，涉案土地及房屋的征收补偿金额尚未确定。对该组证据本院予以部分采信。第二组证据，最高人民法院（2017）最高法民再407号《民事判决书》来源合法，客观真实。但该判列中，买受人已经支付了全部价款，并已实际占有争议的房屋。与本案中赵钦支付了不到总价三分之一的价款，且未交付使用的客观事实不同，不能作为本案裁判的参考，本院不予采信。 州建司向本院提交2组新证据：第一组证据《房地产评估报告》，来源于州建司2020年2月29日委托云南安信房地产评估有限公司对双方争议的土地及房屋做的评估，作出评估报告时间是2020年3月2日。是根据双方当时交易的时间即2014年11月27日的价值所作的评估价值。用于证明当时的评估价值1419506元。目的是计算房屋交易的价格，作为税款计算的依据。第二组证据《转让房地产税费计算报告》，是州建司委托安信税务师事务所有限责任公司对涉案的土地及房屋在交易买卖过程中应缴纳的税费作出的评估。根据评估报告，要出售涉案房屋及土地应缴纳的税款是76万元。用于证明双方的交易价格仅为90万，应缴税款就76万元，合同中并没约定上税方及税款，该合同因约定不明，无法履行。 经质证，赵钦对州建司提交的两组证据三性均不予认可。认为该两组证据本身不具有合法性，两份报告均是州建司单方面委托。作出报告时间是2020年3月2日，但评估的是2014年的房屋价格，本身不具有客观性，且评估价不等于实际交易价格，评估时间是在国家征收之后，已经没有实际意义，不具有参考性。针对税费，我方认为售地合同对相关过户手续及银行借款约定明确，均是由州建司承担。 本院认为，州建司提交的两组证据，来源合法，客观真实。但系州建司单方委托，且对涉案房屋、土地及交易时应缴税款的评估，并不等于实际交易的价格，应缴纳的交易税应以税务部门出具的相关凭证为准，对该两组证据本院不予采信。 二审中，经征询双方当事人对一审认定的本案法律事实的意见，赵钦提出如下异议：一审判决遗漏认定文山市公安局查封原因是因为州建司于2015年11月11日向文山市公安局提出书面申请。 赵钦提出的异议，本院认为，二审庭审中经询问，州建司认可系州建司于2015年11月11日向文山市公安局提出书面申请，要求查封涉案争议地，文山市公安局才于2016年7月13日至2017年7月12日期间对本案争议地进行查封。赵钦提出的异议成立，本院予以采信。 州建司提出如下异议：争议土地目前仍在查封阶段且已进入执行阶段。 州建司提出的异议，本院认为，文山州中级人民法院2019年1月18日作出（2019）云26执11号之一协助执行通知书，对涉案争议土地及房屋进行查封的事实一审法院已经查明。州建司提出的异议属于补充说明，本院予以采信。 经审理，本院除了另查明州建司于2015年11月11日向文山市公安局提出书面申请，要求查封涉案争议地，文山市公安局于2016年7月13日至2017年7月12日期间对本案争议地进行查封的事实外。其他法律事实与一审认定的一致，本院依法对一审认定的事实予以确认。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1、赵钦与州建司签订的《土地使用权转让协议书》（以下简称《协议书》）是否是对《售地合同》内容的变更及《协议书》的效力如何，双方应按照《售地合同》还是《协议书》履行；2、涉案土地及房屋的征收补偿款是否由赵钦享有？ 一、关于赵钦与州建司签订的《土地使用权转让协议书》（以下简称《协议书》）是否是对《售地合同》内容的变更及《协议书》的效力如何，双方应按照《售地合同》还是《协议书》履行的问题。据审理查明，赵钦与州建司于2014年11月27日签订《售地合同》，赵钦依照该合同第三条“付款方式：甲乙双方在本协议签字后，乙方（赵钦）支付甲方（州建司）定金人民币贰拾伍万元（￥250000.00元）整，甲方承诺在2015年2月10日前迁出并办好一切过户手续及银行借款，乙方再付余款人民币陆拾伍万元（￥650000.00元），……”的约定，已于同日（2014年11月27日）将25万元定金交付州建司当时的法定代表人关某，由关某出具《收条》交赵钦收持。至此，本院认为，双方当事人签订的《售地合同》系双方协商一致，自愿达成的，符合双方真实意思表示，且不违反法律强制性和禁止性规定，应属合法有效合同，且赵钦已经按照合同约定履行了部分合同义务。双方当事人于2014年12月22日签订《协议书》，约定涉案土地转让总价为25万元，其中第三条约定“乙方（赵钦）按以下时间和金额分二期向甲方（州建司）支付土地转让价款。第一期预付款：15万元，付款时间及条件：双方签订协议后30天内支付，……。”，在二审庭审中，经询问，双方当事人并未按照该协议书第三条约定于协议签订后30天内履行预付款，即至今赵钦也未向州建司支付约定的预付款15万元，赵钦还坚持认为该协议书是为了州建司少缴税款才签订的，不是双方当事人真实意思表示。与赵钦一审时提交的第七组证据《情况说明》，即签订合同时州建司的法定代表人关某所作的说明“该《协议书》是为了办理过户过程中减免相关费用及税金”的陈述相吻合。且涉案地块面积474.86平方米，双方在《协议书》中约定土地转让总价为25万元明显低于市场价格，有悖常理。故本院认为《协议书》不是双方当事人真实意思表示，应属无效合同，且不是对《售地合同》内容的变更。州建司主张因《售地合同》对税款的交纳约定不明，导致合同无法履行，才签订了《协议书》，是对《售地合同》的变更。本院认为《售地合同》中的第三条已经明确约定一切过户手续须由甲方（州建司）负责。州建司的上诉主张不能成立，不应得到支持。 二、关于涉案土地及房屋的征收补偿款是否由赵钦享有的问题。本院认为，征收是指征收主体国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给与适当补偿的行政行为。征收补偿款对应的是物权（不动产）。涉案土地及房屋现仍然登记在州建司名下，征收补偿的产权人为州建司，征收补偿款也应该向产权人发放。《售地合同》签订后赵钦仅支付了定金，并未支付合同约定的全部价款90万元，且涉案土地及房屋至今也未交付赵钦管理使用，赵钦未取得涉案房屋及土地的使用权和房屋的所有权，即赵钦未取得物权。根据权利义务相一致原则，赵钦起诉要求将涉案土地及建筑物的征收补偿款判归其所有的主张不能成立，不应得到支持。 综上，赵钦、文山州建筑工程有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

本院二审期间，赵钦向本院提交2组新证据：第一组证据《情况说明》，系文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室所出具，证明本案争议地的征收范围及评估总价。第二组最高人民法院（2017）最高法民再407号《民事判决书》，第一个证明观点为依照最高法院的判例，赵钦在协议中的合同权利就是取得房屋及土地使用权的对价，针对因政府拆迁政策的原因而导致房屋产权消灭，无法办理过户手续，买受人可以选择解除合同，也可以选择所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。第二个证明观点为在国家征收时，一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷，向人民法院提出诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。 经质证，州建司对第一组证据《情况说明》的真实性无异议，对赵钦代理人提出的证明内容、证明目的不予以认可。到目前为止，被征收的主体依然是州建司，州建司并没有与征收办签订补偿协议，双方并没有认可第三方的评估结果，没有签订征收补偿协议，不能以尚未确定的事实作为裁判的依据。对第二组证据最高院的判决：第一，判例中的案件当事人已同征收部门签订了征收补偿协议，对于征收款总额确定，与本案事实不相符。第二，该案列认定的双方房屋买卖转让行为的履行状态与本案也不一致，判例中的买受人是支付了全部的价款并实际占有房屋，只是没有办理过户手续，而本案买受人赵钦仅支付了25万元即少量款项，在履行过程中，该片土地及房屋至今一直是由州建司管理使用并出租、收取租金。所以第二组证据不能用于指导本案判决。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由赵钦负担50元，由州建司负担50元。 本判决为终审判决。

审判长　吴　会 审判员　陆启慧 审判员　张雯静

书记员　刘镇菱