福建洋塔园艺有限公司、古田县吉巷乡前洋坂村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省宁德市中级人民法院 民事判决书 （2020）闽09民终891号 上诉人：福建洋塔园艺有限公司，住所地：福建省古田县吉巷乡前洋坂村。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男。 被上诉人：古田县吉巷乡前洋坂村村民委员会，住所地：福建省古田县吉巷乡前洋坂村。 法定代表人：***，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：***，男。 上诉人福建洋塔园艺有限公司（以下简称洋塔公司）因与被上诉人古田县吉巷乡前洋坂村村民委员会（以下简称前洋坂村委会）租赁合同纠纷一案，不服福建省古田县人民法院（2020）闽0922民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人洋塔公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）闽0922民初862号民事判决书判决第一项，租赁合同不应解除；2.改判前洋坂村委会承担拆除租赁物厨房给洋塔公司造成的损失9000元。事实与理由：一、一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，欠事实依据。洋塔公司未交纳租金，并非故意，而是双方一直未就前洋坂村委会老人协会及卫生室使用租赁房屋以及用电和洋坂村委会拆除厨房补偿等事项没有结算，这是造成洋塔公司未按合同约定的时间交纳租金的原因。现一审判决也确认并扣除了老人协会及卫生室使用租赁房屋以及用电的费用，足以证明洋塔公司并非故意拖欠租金，只要上述费用及补偿结算清楚，将及时交纳租金，因此不存在解除租赁合同的基础，解除合同将给洋塔公司造成经营上的不便与损失。二、一审判决虽然扣除了用电等费用，但一审并没有依客观事实认定洋塔公司租用房屋中包括一层主楼边的厨房，该厨房租用后也一直在使用，并进行了全面装修，且前洋坂村委会每年的公众活动也无偿使用该厨房，2017年被拆除时村委及村主任均答应给予补偿并在租金中扣除。2011年投入厨房建设装修等费用达18000元，该损失前洋坂村委会应该给予相应补偿。综上所述，洋塔公司至今也没有拖欠租金，一审判决解除租赁合同没有事实依据，同时前洋坂村委会拆除厨房应当给予补偿，并在租金中扣减。 被上诉人前洋坂村委会辩称：1.洋塔公司的上诉请求无法律依据，一审法院判决解除租赁合同符合法律规定。2.洋塔公司要求赔偿拆除厨房给其造成的损失9000元，纯属无中生有。3.洋塔公司严重违约，应按合同约定支付违约金。4.前洋坂村委会不欠洋塔公司电费。综上，请求驳回上诉，支持前洋坂村委会的一审诉讼请求。 前洋坂村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除其与洋塔公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令洋塔公司向其支付2016年到2019年的租金合计12000元，分别计算2016年、2017年、2018年、2019年以3000元违约金为计算基数，月息1%计算自个年度起至实际还清之日为止。 一审法院认定事实：前洋坂村委会与洋塔公司签订《房屋租赁合同》，合同约定每年租金为3000元，洋塔公司若逾期交付租金，除仍应补交欠租外、并按租金的1%，以天数计算向前洋坂村委会交付违约金后，前洋坂村委会仍有中止合同的申诉权，租金支付至2016年。洋塔公司支付了2011年至2017年村委会房屋电费共计18184.63元，2011年至2017年，洋塔公司占村委会房屋十间房间，应支付电费12989.02元，前洋坂村委会占村委会房屋四间房间，应支付电费5195.61元，该电费应在租金部分予以扣除，2017年3000元租金予以抵销，2018年租金剩余804.39元未缴纳。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。前洋坂村委会与洋塔公司签订《房屋租赁合同》，系其双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方已形成房屋租赁合同法律关系。合同签订后，双方应依合同约定全面履行合同义务；前洋坂村委会已交付租赁物房屋给洋塔公司使用，洋塔公司依约应定期支付租金，双方已实际履行合同权利义务至2016年。自2017年起至2019年，洋塔公司未支付租金，已构成违约。现前洋坂村委会要求解除其与洋塔公司签订《房屋租赁合同》，有事实与法律依据，应予支持。前洋坂村委会要求洋塔公司支付自2016年至2019年所欠的租金12000元且分别计算2016年、2017年、2018年、2019年以3000元为逾期利息计算基数，月息1%计算自个年度起至实际还清之日为止，但洋塔公司提供收款票据证实2016年的房租已缴纳，洋塔公司应支付2017年至2019年房租共计9000元，扣除电费5195.61元，将租金调整为3804.39元。洋塔公司提出抗辩意见，未拖欠租金，没有相关证据予以证明，不予支持；洋塔公司提出前洋坂村委会应按实际使用缴纳电费，2011年至2017年，前洋坂村委会占用4间房，电费为5195.61元，该抗辩意见有事实依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款规定，判决：一、解除前洋坂村委会与洋塔公司的《房屋租赁合同》；二、洋塔公司于判决生效之日起十日内支付前洋坂村委会自2018年至2019年租金3804.39及违约金（2018年违约金以本金804.39元从2018年8月1日按月利率1%计算，2019年违约金以本金3000元从2019年8月1日按月利率1%计算，以上二笔利息均算至本息还清之日止）；三、驳回前洋坂村委会其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由洋塔公司负担。 本院二审期间，洋塔公司提交了情况说明和图片，证明厨房位置以及前洋坂村委会承诺给一定补偿金。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院分析认定如下：上述两份证据，不能证明前洋坂村委会承诺就厨房装修给予洋塔公司补偿金，与待证事实无关联，不予采信。 一审认定的事实有相关证据证明，本院予以确认。 另查明，《房屋租赁合同》未注明签约时间，合同约定：租赁期共18年，自2011年8月1日起至2029年8月1日止；租金支付方式为先付后用，在每年8月1日交纳。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定租金应于每年8月1日支付，洋塔公司仅支付租金至2016年，2017年起至今的租金未支付，已构成违约，前洋坂村委会诉请解除其与洋塔公司的《房屋租赁合同》有事实及法律依据，应予支持。洋塔公司关于案涉合同不存在解除基础的上诉理由依据不足，不予采纳。洋塔公司诉请前洋坂村委会赔偿其厨房装修费用18000元，但未举证证明其已与前洋坂村委会就该赔偿事项达成一致，且前洋坂村委会同意该装修费用在本案租金中进行抵扣，故对其该项上诉理由，亦不予采纳。前洋坂村委会辩称一审违约金计算错误，应按日1%标准支付，但其对此未提出上诉，本院亦不予审查。 综上所述，上诉人洋塔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人福建洋塔园艺有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年八月二十五日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……