保国庆、峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省玉溪市中级人民法院 民事判决书 (2020)云04民终40号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1975年10月2日生，回族，住云南省玉溪市红塔区。 委托诉讼代理人：***，云南铁城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，云南铁城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司。住所地：云南省玉溪市峨山县大化产业园区金水片区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人***因与被上诉人峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司（以下简称汇溪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初2990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销原判第三项，改判：1.汇溪公司退还***订金20万元，2017年12月4日至2019年6月4日的资金占用费14250元（按本金20万元，按中国人民银行一直五年年贷款利率4.75%，共16个月计算），2019年6月5日之后的资金占用费按本金20万元，年利率4.75%计算至订金还清之日止；2.驳回汇溪公司的反诉请求。事实及理由：1.本案中***依法享有合同解除权。《合同法》第95条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案双方签订的《玉溪车行世界租赁协议》，并未对合同解除权的行使期限做出约定，汇溪公司也未催告***行使合同解除权。2018年9月11日，***与汇溪公司及玉溪车行世界投资有限责任公司签订了《补充协议》，因汇溪公司违反转租协议约定，没有按时交房给***，由玉溪车行世界投资有限责任公司赔偿***所租商铺免费使用半年作为违约赔偿。上述约定系对《玉溪车行世界租赁协议》违约责任的补充，而并非放弃解除权。2.涉案商铺至今依旧没有交付且未达到交付条件。根据《玉溪车行世界转租协议》、《玉溪车行世界租赁协议》的约定：玉溪车行世界投资有限责任公司应当与2018年2月1日将由政府验收合格的租赁标的物交付给汇溪公司；汇溪公司应当在接到甲方交付通知后两天内会同玉溪车行世界投资有限责任公司按照合同约定的标准进行验收，并在验收结束后双方共同签署交付确认书；玉溪车行世界投资有限责任公司应当确保租赁标的物公共设施设备、公共通道处于使用和正常运行状态。依据《合同法》第279条、《建筑法》第61条的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。一审法院认定，***在商铺内建盖两间办公室并使用，可以视为已经交付，是错误的：首先，《玉溪车行世界租赁协议》中明确约定租赁商铺经营类型为电动车、新能源车，且约定了租赁物交付的标准及状态。但租赁物至今尚未通过竣工验收，公共设施设备、公共通道依旧不能正常使用。其次，***所建办公室仅为20多平米的临时房屋，本意系用于房屋交付后摆放工具所用，面积仅为租赁面积的冰上一角，且在建盖时已告知过汇溪公司及玉溪车行世界投资有限公司，建盖后也未正常使用。最后，租赁房屋经营类型为汽车销售，且位于二楼，但至今未按照设计图纸安装货运电梯，车辆无法正常在二楼流通上下，无法实现合同目的。由于上述原因，还导致比亚迪公司与***于2018年12月30日终止合作。3.一审判决***支付房租无依据。《玉溪车行世界租赁协议》约定：租赁商铺面积已房管局测绘的建筑面积为准。《玉溪车行世界转租协议》约定，租金待交房时双方商议具体支付方式及金额。但租赁房屋未经过竣工验收，至今未确定实际建筑面积，且汇溪公司至今未交付租赁物，双方就租金支付方式及金额尚未做出约定。一审法院判决***支付租金9078元，无事实和法律依据。 汇溪公司辩称，同意原判。 ***向一审法院起诉请求：1.解除其与汇溪公司2017年12月1日签订的《玉溪车行世界转租协议》；2.判令汇溪公司退还其订金20万元，2017年12月4日至2019年6月4日的资金占用费14250元（按本金20万元，按中国人民银行一至五年年贷款利率4.75%，共16个月计算），2019年6月5日之后的资金占用费按本金20万元，年利率4.75%计算至订金还清之日止。一审中，汇溪公司提起反诉，诉请：1.判令***继续履行《玉溪车行世界转租协议》；2.由***支付自2019年3月1日起至2019年12月1日起的租金112056元；3.***向汇溪公司支付逾期付款违约金（以应付款112056元为基数，自案件受理之日起，按每天千分之五的比例计算至前述租金付清之日止）。 一审法院审理查明：2017年11月27日，汇溪公司（乙方）与案外人玉溪车行世界投资有限责任公司（甲方）签订《玉溪车行世界租赁协议》，约定：“第一条：租赁铺位、租期、经营范围1、甲方将玉溪位置的“车行世界”的1栋2层13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31号商铺租赁予乙方经营…4、该商铺租赁期限自2018年2月1日起至2028年1月31日止。计10年0个月，具体起始时间以市场正式开业之日为准，租赁期限顺延。5、甲方最迟应于2018年2月1日前将由政府验收合格的租赁标的物交付给乙方…第七条违约条款…4、甲方最迟应于2018年2月1日前将租赁标的物交付给乙方，具体交付时间以双方签字的交付确认书为准。乙方应当在接到甲方交付通知后两天内会同甲方按照本合同约定的交付标准进行验收，并在验收结束后双方共同签署交付确认书。若不能按期交房，则每延期交房一天，甲方按乙方缴纳款项的千分之二向乙方支付违约金…”。2017年12月1日，***（乙方）与汇溪公司（甲方）签订《玉溪车行世界转租协议》，约定“…一、本转租协议的具体内容及要求依据甲方与“玉溪车行世界投资有限责任公司”签订的《玉溪车行世界租赁协议》，所有解释权于此主合同为准；二、前三年综合费用为16元/平方米转租给乙方，具体租期按照交房时间依据主合同“附件一”甲乙双方商量核定；三、签订合同后由乙方支付200000.00，大写贰拾万元整，作为承租订金，剩余租金待交房时甲乙双方商议具体支付方式及金额；四、在承租期内如有争议，由甲乙双方共同商议，依据主合同内的相关条款一起找“玉溪车行世界投资有限责任公司”解决相关问题…六、未尽事宜依据主合同”。2017年12月4日，***向汇溪公司交纳了租房订金20万元，汇溪公司未于2018年2月1日前向***交付《玉溪车行世界租赁协议》约定的商铺。2018年9月11日，***（乙方）、汇溪公司（甲方）、玉溪车行世界投资有限责任公司签订《补充协议》，内容为“因甲方违反玉溪车行世界转租协议，没按时交房给乙方，给乙方造成一定的经济损失，经三方商议由业主方负责赔偿乙方所租用商铺免费使用半年（6个月）作为违约赔偿，时间从交房之日开始计算”。之后***与汇溪公司就租赁相关问题协商未果，***遂诉至法院。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案***与汇溪公司签订的《玉溪车行世界转租协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行自身义务。关于***与汇溪公司2017年12月1日签订的《玉溪车行世界转租协议》是否解除的问题，根据《玉溪车行世界转租协议》、《玉溪车行世界租赁协议》的约定，汇溪公司应于2018年2月1日前向***交付租赁商铺，汇溪公司未在2018年2月1日前向***交付租赁商铺，***可以要求解除合同，但***并未提出解除合同，而是在2018年9月11日与汇溪公司及玉溪车行世界投资有限责任公司签订了《补充协议》，从该份补充协议内容来看，***仍然愿意继续履行与汇溪公司的转租协议。在合同解除条件成就后，解除权人应当就解除合同还是继续履行合同择其一行使，解除权人既然选择了继续履行合同，就意味着其放弃解除合同。再者，***此次起诉要求解除转租合同距离双方签订《补充协议》已经过了10个月时间，距离约定的交房时间已经过了16个月的时间，***此次诉请解除转租协议远远超过了合理期限。因此，***的行为表明其已放弃了合同约定的解除权，其本次起诉之时不再享有合同解除权。但因***不愿继续履行转租协议，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，汇溪公司反诉要求继续履行转租协议的诉请一审不予支持。为了尽快解除双方纠纷，促进资源有效利用，根据本案实际情况，一审确定***与汇溪公司2017年12月1日签订的《玉溪车行世界转租协议》于本案最后一次开庭之日2019年9月18日解除。因转租协议解除，***应将涉案商铺返还汇溪公司。关于涉案商铺是否已经交付给***的问题，虽然双方未按合同约定签署交付确认书，存在一定瑕疵，但***已在商铺内建盖两间办公室并使用，表明***已对商铺占有、使用，可以视为已经交付。因***未举证证明建盖两间房屋的时间，结合对玉溪车行世界投资有限责任公司法定代表人所做的询问笔录，认定房屋建盖时间为2018年5月，并以该时间作为商铺交付时间。关于涉案商铺是否符合交付标准的问题，双方对商铺交付的标准并未明确约定，***承租涉案商铺是用于商业经营，需要根据具体的用途对商铺进行相应的装修改造，因此***关于涉案商铺不符合交付标准的意见不予采信。关于汇溪公司反诉要求***支付2019年3月1日至2019年12月1日租金的诉请，结合《玉溪车行世界租赁协议》第二条第一款约定的“免租期为6个月，分别于前三年每年给予2个月”和《补充协议》约定的“由业主方负责赔偿乙方所租用商铺免费使用半年作为违约赔偿”，汇溪公司主张自2019年3月1日起计算租金符合上述约定，予以支持，并应计算至转租合同解除之日2019年9月18日，根据《玉溪车行世界租赁协议》、《玉溪车行世界转租协议》的约定，2019年3月1日至2019年9月18日租金为209078元（1950.35平方米×16元/平方米/月÷30日×201日），因***已向汇溪公司支付200000元，两者抵扣后，***还应支付汇溪公司租金9078元。对***要求汇溪公司退还订金200000元并支付资金占用费的诉请不予支持。因汇溪公司存在延期交房的违约行为，对其要求***支付逾期付款违约金的诉请，不予支持。遂判决：“一、原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司2017年12月1日签订的《玉溪车行世界转租协议》于2019年9月18日解除；二、由原告（反诉被告）***于本判决生效之日起十日内将坐落于玉溪位置的“车行世界”的1栋2层13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31号商铺返还被告（反诉原告）峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司；三、由原告（反诉被告）***于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司租金9078元；四、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司的其他诉讼请求。” 本院二审期间，***提交其购买装修材料的收据照片两张，欲证明其装修租赁物内两间办公室的时间为2018年10月。汇溪公司质证认为，该证据的提交时间超出了举证期限，不能作为定案依据。且该证据非原件，也非正式的财务凭证，不能推翻本案证人陈述系2018年5月进场装修的事实。本院认为，***不能提供证据原件相核对，本院对该组证据不予采信。经审理，一审认定的案件事实与二审查明情况一致，本院予以确认。 本院认为，***与汇溪公司对于一审判决解除双方的转租协议，由***返还租赁物的判项均无异议，二审予以维持。现二审争议焦点为：***应否支付汇溪公司2019年3月1日起至合同解除之日的租金，以及***要求退还20万元订金及资金占用费的主张是否成立。 本案中，根据***与汇溪公司之间转租协议的约定，汇溪公司应于2018年2月1日前将政府验收合格的租赁标的物交付***，现该租赁标的物尚未完成验收，并未达到约定的交付条件。但作为承租方来说，租赁目的的实现主要指向的是租赁物的使用价值，现***已在该商铺内建盖装修了两间办公室使用，而商铺的其余部分亦不处于汇溪公司的控制管理之下，不影响实际使用，一审据此认定涉诉商铺已实际交付***，并无不当。***提出，因房屋未经验收导致其与比亚迪公司无法合作，合同目的不能实现，缺乏证据证实；其所称商铺内的公共设施、公共通道不符合交付标准的意见，因双方合同对此并无明确约定，从现场情况来看，亦不影响实际使用，故其上述异议均不成立，本院不予采纳。关于***建盖办公室的时间，汇溪公司主张系2018年5月份，对此，除业主方玉溪车行世界投资有限责任公司法定代表人的陈述之外并无其他证据相印证，而三方2018年9月11日所签的《补充协议》约定：由业主方赔偿***所租铺面免费使用半年，时间从交房之日开始计算。当中并未明确具体的交房时间，应视为三方认可签订该协议时商铺尚未交付，故本院以***自认的建盖时间2018年10月予以认定。一审对此认定有误，本院予以纠正。结合双方转租协议及补充协议关于免租期的约定（前三年每年2个月+交房之日起半年），***应向汇溪公司支付自2019年7月1日起至2019年9月18日的租金83215元（1950.35㎡×16元÷30日×80日）。***支付汇溪公司的200000元订金，根据约定属预付款性质，现双方租赁合同已经解除，在扣除***欠付的租金83215元后，剩余116785元汇溪公司应予返还。因***存在欠付租金的违约行为，且双方之间的租赁合同系由法院判决解除，故汇溪公司在此之前持有订金具有正当性，***要求计付该笔资金占用费的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院对***上诉请求的合理部分予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初2990号民事判决第一、二项； 二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初2990号民事判决第三、四、五项； 三、由峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还***订金116785元； 四、驳回***的其他诉讼请求； 五、驳回峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4585元，减半收取2292元，由***负担1043元，由峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司负担1249元；反诉案件受理费2541元，减半收取1270元，由***负担943元，由峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司负担327元；二审案件受理费4585元，由***负担2086元，由峨山汇溪建筑钢结构工程有限公司负担2499元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年三月二十六日 书记员***