严某;安徽某有限公司;黄山某甲有限公司;黄山某乙有限公司执行异议之诉一审民事判决书

安徽省黄山市黄山区人民法院 民事判决书 （2025）皖1003民初1620号 原告：严某，男，1980年12月2日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，安徽一飞律师事务所律师。 被告：安徽某有限公司，住所地安徽省合肥市高新区，统一社会信用代码913410xxxxxxxxxxxxx。 法定代表人：曹某，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽和源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽和源律师事务所律师。 第三人：黄山某甲有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区，统一社会信用代码913410xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：朱某，公司总经理。 第三人：黄山某乙有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平某，统一社会信用代码913410xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：朱某，公司总经理。 原告严某与被告安徽某有限公司、第三人黄山某甲有限公司、第三人黄山某乙有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2025年9月22日立案，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。严某的委托诉讼代理人***，安徽某有限公司的托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。黄山某甲有限公司、黄山某乙有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 严某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除对坐落于黄山市黄山区太平湖镇上坡村绿地太平湖度假公寓4-D10-207室的查封；停止对上述财产的执行；2.依法确认上述房产所有权归原告所有，并办理房产过户手续；3.被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2025年4月20日，原告严某收到黄山区人民法院送达的（2025）皖1003执异第30号执行裁定书后，认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实和法律依据。 本案事实。2017年4月24日，浙江某甲公司与黄山某甲有限公司签订《绿地太平湖黄山项目国际公寓四期样板段景观工程承包合同》，合同约定，黄山某甲有限公司开发的绿地太平湖黄山项目国际公寓四期样板段景观工程由浙江某甲公司承建，中标总价4065283.47元。随后，浙江某甲公司与严某班组签订该工程的分包合同，由严某班组施工该工程所有硬质景观。施工结束后，浙江某甲公司与黄山某甲有限公司进行了工程结算，并签订《工程结算确认协议书》，结算价款为2034671.86元。 2019年4月29日，浙江某甲公司与黄山某乙有限公司签订《绿地香港黄山项目之国际公寓三期Y幢住宅绿化景观工程承包合同》，合同约定，黄山某乙有限公司开发的绿地香港黄山项目国际公寓三期Y住宅景观工程由浙江某甲公司承建，建设内容包括所有硬质景观、软质景观及水电等工作内容，中标总价5255042.44元。同年5月20日，浙江某甲公司与严某班组签订该工程的分包合同，由严某班组施工该工程所有硬质景观。施工结束后，浙江某甲公司与黄山某乙有限公司于2021年12月8日进行了工程结算，并签订《工程结算确认协议书》，结算价款为5274492.57元。 上述两个工程的工程款未全额支付。2022年1月14日，黄山某甲有限公司与黄山某乙有限公司两公司的控股公司决定由黄山某乙有限公司出面与浙江某甲公司签订《关于以房屋冲抵工程款的合作协议》，主要内容是：乙方（即浙江某甲公司）是甲方（即黄山某乙有限公司）开发的黄山项目绿地太平湖国际公寓三期体验区项目景观施工图设计工程、国际公寓三期Y住宅景观工程的施工承包方，双方就以房屋冲抵工程款合作事宜，达成如下协议：双方同意甲方应付乙方的本工程价款中的1663058元（以下简称冲抵工程款）由甲方以其集团（包括甲方本身)开发的商品房冲抵。本协议一经签署生效即视为甲乙双方关于冲抵工程款的债务已结清，乙方不再向甲方就冲抵工程款向甲方主张任何权利冲抵工程款的房源为4-D10-207室、4-D10-208室，房屋总价款1663058元（其中，案涉房产价款为829011元)。甲方取得大产证且收到乙方建筑业发票后10天内，乙方以自身名义或指定有购房资质的第三方与甲方签署《商品房预售/销售合同》，并办理相应的购房手续。乙方指定有购房资质的第三方购房的，甲方、乙方与该第三方签署附件《关于履行(关于以房冲抵工程款合作协议〉之备忘录》，明确具体的购房及付款事宜。 另黄山某乙有限公司（甲方）与浙江某甲公司（乙方)、严某（丙方）签订《关于履行〈关于以房冲抵工程款合作协议〉之备忘录》，作为该合作协议的附件。主要约定内容：鉴于甲乙双方签署《关于以房屋冲抵工程款的合作协议》之约定，现三方就协议所涉房屋购买权转让事宜约定如下，乙方现指定丙方严某向甲方购买位于4-D10-207室商品房,建筑面积59.53㎡，房屋总价款834047元。甲方同意在该房屋取得大产证后10天内通知丙方办理房屋签约手续,并按照购房合同约定办理房屋交付手续及过户手续。 2022年8月至10月，原告严某通过微信等方式多次催促签订房屋买卖合同、备案等事宜。2022年12月5日（注：网签时间12月14日)，黄山某甲有限公司与严某签订《商品房买卖合同（现售)》一份，约定，黄山某甲有限公司将其开发的位于黄山区太平湖镇上坡村康桥半岛A区（现名为绿地太平湖度假公寓）4-D10-207室出售给严某[不动产权证号：皖（2021）黄山区不动产权第XX号]，建筑面积59.53㎡，房屋总价款829011元，付款方式为一次性付款，即2022年12月12日前付清，交房时间为2023年1月31日前。并约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记手续；因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按附件十二补充协议第六条第7款处理，即（1)买受人自行委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：超过约定日期的，出卖人每日按已付房价款的万分之零点五承担违约责任。(2)如因不可抗力或政府政策影响导致无法按时办理产权登记，不视为出卖人违约，出卖人无需承担任何责任。黄山某甲有限公司与严某于合同签订当日办理了案涉房屋交接手续,但未办理合同备案手续。2023年11月27日，严某缴纳2024年度物业服务费986.40元。另严某已缴纳该房屋住宅维修资金5953元。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，原告严某请求排除执行，符合法律规定。首先，原告与黄山某甲有限公司于2022年12月14日完成案涉《商品房买卖合同（现售）》签约手续，并于同年12月5日办理房屋交接手续，而本案的查封时间为2023年11月10日，可以确定案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有案涉房屋；其次，关于原告是否已支付购房款的问题。浙江某甲公司先后分别与黄山黄山某甲有限公司、黄山某乙有限公司签订承包合同，并进行了结算，对两公司所欠工程款，其控股公司指示以黄山某乙有限公司名义签订工抵房协议，用黄山某甲有限公司的案涉房屋等冲抵工程款，并约定由严某作为购买人与黄山黄山某甲有限公司签订书面买卖合同,完成案涉房屋交付，应当视为支付房款。另外在案涉房屋被法院查封之前未能办理登记，原因不在于原告一方，而是黄山某甲有限公司的原因。 因此，2023年11月10日黄山区人民法院执行局查封扣押该房产后，原告提出执行异议，法院裁定驳回，该行为损害了原告对上述财产权利的行使，是错误的。综上,执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，为维护自身合法权益，现诉讼至法院要求依法解决。 安徽某有限公司辩称，1.根据民法典第208条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。严某主张的黄山绿地太平湖项目住宅康桥半岛D10幢207室房屋登记在黄山某甲有限公司名下，属于康桥半岛公司资产；2.根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二项规定，该条款的适用前提是“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”，异议人严某提供《关于以房冲抵工程款合作协议》《补充协议》及《备忘录》，但其未在《商品房买卖合同》上签字，同时应当提供其名下在黄山市无居住的房屋，以及支付购房款银行流水、房屋贷款发放记录等证据，证明其以居住为目的购买房屋，并已足额支付购房款。综上，请求驳回原告诉求。 第三人黄山某甲有限公司、黄山某乙有限公司提交书面答辩意见称，首先，人民法院在案涉房屋查封之前，原告严某已完成案涉商品房买卖合同的签约手续，并对案涉房屋进行占有，本案并非严某原因导致未办理过户；其次，原告严某已完成支付房款义务，支付方式为冲抵旧债，该债务是真实存在、金额明确、经双方结算确认的合法债务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该条仅仅规定买受人需对房屋价款完成支付义务，但对如何履行房屋价款支付义务并未做任何约定，最高院并未限制以物抵债，合法债权债务相互抵销的方式完成房屋价款的支付义务。因此本案原告通过以物抵债的方式实际支付购房款的行为符合“视为支付”的实质标准，应当视为实际履行了支付购房款的义务。综上，请求法院支持原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，当庭进行了举证，对双方有争议的证据：严某提供的（2025）皖1003执异30号执行裁定书、工程承包合同、工程结算确认协议书、关于以房屋冲抵工程款合作协议、补充协议、备忘录、住宅专项维修资金收据、业主入伙会签单、房屋交接单、物业费收据、工商登记信息；安徽某有限公司对该组证据均不认可，本院对该组证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月29日，浙江某有限公司（下称浙江某甲公司）与黄山某乙有限公司签订《绿地香港黄山项目之国际公寓三期Y住宅绿化景观工程承包合同》，约定由浙江某甲公司承建绿地香港黄山项目国际公寓三期Y住宅景观工程，施工内容包括绿化种植、硬质景观及水电安装等，严某为该工程项目经理。工程完工后，双方办理结算并确认工程价款。2022年6月22日，双方签订《关于以房屋冲抵工程款的合作协议》《补充协议》《备忘录》，双方同意以黄山某乙有限公司及其集团名下开发的两套商品房冲抵工程款1663058元，其中以第三人黄山某甲有限公司名下D10幢207室房屋折抵工程款829011元，浙江某甲公司指定严某为该房屋的购房人。 2022年12月5日，黄山某甲有限公司与严某签订《商品房买卖合同（现售）》，约定黄山某甲有限公司将其开发的位于黄山区太平湖镇上坡村康桥半岛A区，即绿地太平湖度假公寓D10幢207室出售给严某，房屋价款为829011元。合同签订当日，双方办理房屋交接手续。但双方未办理商品房备案登记手续。后续严某缴纳相应物业费和住宅专项维修资金。 2023年11月10日，本院在办理安徽某有限公司与黄山某甲有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，将上述案涉D10幢207室房屋予以查封。后严某提起执行异议，2025年4月18日，本院作出2025皖10**执异30号执行裁定书，裁定驳回严某的异议请求。 本院认为，执行异议之诉审查核心系当事人是否享有足以排除强制执行的民事权益，即对基础法律关系进行实质审查。黄山某乙有限公司与浙江某甲公司签订工程承包合同，双方形成建设工程施工合同法律关系。双方结算后，黄山某乙有限公司将第三人黄山某甲有限公司名下房产抵偿给浙江某甲公司，浙江某甲公司指定严某实际取得该房产。上述各方达成以房抵债协议，故符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条的情形，应当适用该条进行审查。 第十五条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”本案中，浙江某甲公司与黄山某乙有限公司虽存在债权债务关系，但第三人黄山某甲有限公司与该两方主体均不存在债权债务关系，故难以认定严某与黄山某甲有限公司存在直接真实的债权债务关系。虽然浙江某甲公司与黄山某乙有限公司签订以房抵债协议，但严某与黄山某甲有限公司并未直接签订抵债协议，亦不符合该条件。即严某的行为符合该条款的其他三项条件，但不符合该条款的第一项条件，故其不享有足以排除强制执行的民事权益，其提起执行异议之诉，请求排除强制执行，缺乏法律依据，不予支持。 依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 驳回严某的诉讼请求。 案件受理费12090元，由严某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二六年二月二十八日 书记员*** 附：相关法律条文 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 第十五条人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持： （一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议； （二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当； （三）案外人在查封前已合法占有该不动产； （四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。