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房屋侵权纠纷案件民事二审判决书

来源：中国裁判文书网
 广东省高级人民法院 民事判决书

(2010)粤高法民一终字第114号    

上诉人（原审原告）：深圳市福田区南天一花园业主委员会。住所地：广东省深圳市福田区百花三路南天一花园1栋2楼。

负责人：***，主任。

委托代理人：***，女，1957年12月25日出生，香港居民，该委员会秘书。

委托代理人：***，广东金圳律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市城市建设开发(集团)公司。住所地：广东省深圳市罗湖区红岭南路金华街1号。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：***，广东深金牛律师事务所律师。

委托代理人：***，男，1953年9月3日出生，住广东省深圳市罗湖区红岭南路滨苑小区24栋203。

被上诉人（原审被告）：深圳市城建物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区桂圆路28号桂花大厦3层。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：***，北京市中伦金通律师事务所深圳分所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市城建监理有限公司。住所地：广东省深圳市福田区园岭花园D座3楼。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：***，该公司职员。

上诉人深圳市福田区南天一花园业主委员会（下称南天一花园业主委员会）与被上诉人深圳市城市建设开发(集团)公司（下称深圳城建公司）、深圳市城建物业管理有限公司（下称深圳城建物业公司）、深圳市城建监理有限公司（下称深圳城建监理公司）房屋侵权纠纷一案，原由广东省深圳市中级人民法院（下称原审法院）于2004年12月20日作出（2003）深中法民五初字第51号民事判决。宣判后，南天一花园业主委员会不服，向本院提起上诉。本院于2006年12月30日作出（2006）粤高法民一终字第12号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院经重审于2010年3月2日作出（2007）深中法民五重字第2号民事判决。南天一花园业主委员会仍不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

南天一花园业主委员会于2002年12月30日向原审法院提起诉讼称：南天一花园业主委员会系于2000年11月由南天一花园业主大会依法选举产生，并于2000年11月20日经深圳市福田区建设局登记备案，2002年11月10日业主大会通过决议，同意并授权南天一花园业主委员会通过司法程序维护全体业主共同享有的房地产权利。南天一花园是深圳城建公司于80年代末开发的商品房住宅小区，小区内主建筑物为三栋18层住宅楼(下称南天大厦)，所有大厦底层均规划设计为公共开放空间(下称架空层)，净空为4．5米。另小区内还规划有两栋小楼，作为三栋大厦的公用配套设施，面积为937平方米，法定图则确定其用途为居委会和社区管理用房。上述小区共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年开始对外预售，现已全部入伙。根据法律规定，深圳城建公司转让上述房地产后，小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。但深圳城建公司自1995年8月14日至今擅自改变公共开放空间的设计功能，将各栋大厦底层违章改建成商业铺位，委托其下属子公司深圳城建物业公司对外出租，从中牟取利益。同时，深圳城建公司自1995年8月14日至2000年3月13日私自将两栋配套小楼对外出租并收取租金，2000年3月14日深圳城建公司又将上述小楼私自委托其下属公司深圳城建监理公司对外出租，并由深圳城建物业公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司的行为严重侵害了南天一花园全体业主的房地产权利，南天一花园业主委员会依法成立并得知深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司侵权后，曾多次催告它们停止侵权，但它们却置之不理，至今仍将属全体业主享有产权的房屋对外出租。据此，南天一花园起诉请求：1、判令深圳城建公司、深圳城建物业公司停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，并赔偿损失145万元.2、判令深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿损失655万元。一审期间，深圳城建公司就争议的房屋申请初始登记，深圳市国土资源和房屋管理局依其申请将讼争的房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业主委员会认为国土局的登记行为违法，侵害了全体业主的合法权益，于2004年3月8日向深圳市福田区人民法院提起撤销登记的行政诉讼。深圳市福田区人民法院于2004年7月6日裁定不予受理。南天一花园业主委员会不服，现已提起上诉，该案尚未审结。南天一花园认为上述行政诉讼的审理结果影响本案的审理，特申请中止本案的审理，待行政诉讼审结后，恢复审理。随后南天一花园在2004年7月26日向原审法院申请增加以下诉讼请求：1、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有。2、深圳城建公司、深圳城建监理公司按照政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还房屋之日止遭受的损失。

深圳城建公司在原审时答辩称：1、一至三栋底层的所有权属于深圳城建公司，没有卖给业主。2、将底层封闭是符合规划设计的，当时规划1/3用于停车、1/3业主休闲，另1/3是用于封闭出租提供商业出租为业主服务。3、从另一方面说，封闭底层出租是历史的问题，过去很多小区都是这样做的，租金用来业主管理服务，方便小区的生活，现在很多小区仍保持封闭的状态。该小区封闭出租有典范意义，法院如果支持业主的主张，将已经用于业主的租金再返还给业主，将不利于社会的和谐稳定。4、关于两栋小楼的问题。这两栋小楼是规划中的建筑，有自己合法的独立的用地面积，是按程序报建、报批由深圳城建公司投资建设的。南天一花园业主委员会诉讼请求自相矛盾，其一方面要求确权这两栋小楼，南天一花园业主委员会要求撤销房产证的理由是人民法院认为不应该确权，在诉讼过程中法院也明确了国土局的房产证撤销了也不等同于这两栋小楼的所有权属于南天一花园全体业主，这两栋小楼现在不在南天一花园业主委员会名下，但其另一方面又以侵权为由要求深圳城建公司赔偿损失，属于自相矛盾。南天一花园提出巨额的赔偿金额，其后面增加的诉讼请求是否有交纳诉讼费用，如果没有交纳诉讼费用的话，就不应该属于本案审理的范围。5、南天一花园业主委员会请求侵权损害赔偿并不具备侵权民事责任的构成要件，即：损害事实、违法行为、因果关系、行为人过错，被告不需承担侵权民事责任，南天一花园业主委员会请求赔偿损失没有法律依据。(1)没有损害事实的存在，南天一花园业主委员会不能要求赔偿。(2)底层改建成商铺出租依法办理了租赁许可证，属于合法行为，并不具有违法性，且已被拆除恢复了原有功能。(3)南天一花园业主委员会以指导租金为依据计算的数额和南天一花园业主委员会的损失以及底层改建商铺对外出租之间不存在因果关系。(4)深圳城建公司主观上没有过错。

深圳城建物业公司在原审时答辩称：1、南天一花园业主委员会不是适格的原告。（1）南天一花园业主委员会不是《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》规定的主体。(2)根据《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会的职能是代表业主与物业管理公司协调、沟通物业管理问题，而没有物业管理之外的职能。(3)业主委员会不是《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条、第五十五条规定的代表人诉讼主体。(4)根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条的规定，“起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉”。(5)针对南天一花园业主委员会所说的各业主不能以自身的名义提起诉讼。业主提起诉讼并不会导致利益被业主分割，而且通过诉讼得到的收益不分配给各业主也不影响业主作为南天一花园业主委员会主体进行诉讼。2、业主对南天一花园三栋底层没有所有权，业主委员会不能因底层的使用问题主张权利。(1)依物权法定原则，物权的设立由法律规定，而不允许当事人自由创设。国土部门没有发证确认南天一花园业主委员会对南天一花园底层有所有权。(2)国土局核发的南天一花园总房产证已对底层建筑面积确权，产权人为深圳城建公司，而未销售给南天一花园业主委员会。虽然总房产证已经被注销，但是总房产证的发放行为是合法的，内容是合法的，注销行为不是因为其内容违法而引起，而是因商品房已经销售完毕而引起。商品房销售完毕之后，由于底层、车库、会所及商业用房(均没有交纳地价)的产权归属问题，一直在法律上没有解决，实践中也有很大争议。本案总房地产证的注销行为，并不当然说明底层归属于业主所有。(3)南天一花园业主委员会提供的2001年8月27日深规土函第HQ0102001号复函证明,底层未参加公用面积分摊给各业主，排除了南天一花园业主委员会主张底层是他们购买面积的可能。(4)在法律法规没有规定底层的所有权归属的情况下，建筑物区分所有权理论不能作为定案依据。(5)《建筑面积计算规则》规定超过2．2米的底层应当计算建筑面积，应当计算建筑面积的部分没有分摊给业主，根据“谁投资，谁受益”的原则，该部分建筑面积属于深圳城建公司所有。(6)同济大学建筑设计研究院深圳分院1994年6月3日《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》证明：底层使用的基本原则是封闭1/3供配套使用，其余2/3供停车和休闲用。深圳城建公司是为方便居民生活、按设计要求封闭不到1/3的底层的。(7)从深圳市房地产开发的历史看待本案。如果底层不属于深圳城建公司所有，从经济角度讲深圳城建公司完全没有必要投入成本建设一个所有权不属于自己、市场竞争又没有必要的底层。3、深圳城建物业公司对底层的管理行为是受深圳城建公司委托而进行的物业管理行为，是合法行为。理由如下：(1)深圳城建公司对南天一花园架空层享有所有权，且深圳城建物业公司受其委托依法对南天一花园实施专业化的物业管理，因此深圳城建物业公司有权对架空层实施包括出租在内的物业管理。(2)深圳城建物业公司对架空层物业的经营管理活动符合深圳市法规要求。(3)深圳城建物业公司是否取得租赁许可证与南天一花园业主委员会是否被侵权没有因果关系。4、南天一花园业主委员会计算底层损失没有充分依据。(1)架空层的面积为9300平方米，分栋汇总表认可深圳城建公司有产权的有6500平方米，南天一花园业主委员会列举的证据也只能证明深圳城建物业公司出租的面积约为200多平方米。(2)根据南天一花园业主委员会提供的直接证据证明的面积部分，按照南天一花园业主委员会提出的每平方米55元租金计算，租金收益不到30万元，不知南天一花园业主委员会所称的145万元从何而来。(3)南天一花园业主委员会所谓的侵权部分的损失是如何计算的，即使侵权也只能是影响了南天一花园业主委员会少量的休闲，其后果是消除影响，现在该影响已经消除。综上，南天一花园业主委员会不是本案的适格原告，且对南天一花园底层不享有所有权，深圳城建物业公司的行为符合物业管理的法律规定，请驳回南天一花园业主委员会的起诉。

深圳城建监理公司在原审时答辩称：南天一花园业主委员会不具有诉权。《中华人民共和国民事诉讼法》对当事人有明确的规定，自然人、法人或社会团体可以成为当事人，而业主委员会不能成为民事诉讼的当事人。另外南天一花园业主委员会提出的诉讼是代表人诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，代表人也应该与本案有利害关系，但本案南天一花园业主委员会与本案没有利害关系，因而不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的代表人诉讼，南天一花园业主委员会不具有诉讼主体资格。两栋小楼初始登记虽然经行政诉讼被撤销，但是行政诉讼判决同时明确了南天一花园业主委员会对两栋小楼不享有所有权，因此不存在深圳城建监理公司侵犯南天一花园业主委员会权利的问题，也不存在赔偿的问题。综上，请求驳回南天一花园业主委员会的诉讼请求。

原审法院经审理查明：涉案南天一花园为深圳城建公司于20世纪80年代末开发的商品房，截至200l年10月底南天一花园的大部分房产已被深圳城建公司出售。1995年始南天一花园的部分房屋底层架空层被封闭作商业用途出租，由深圳城建物业公司进行管理并收取房屋租金，直至2002年11月涉案架空层拆除封闭，架空层空间被恢复。南天一花园红线内两栋配套小楼为深圳城建公司开发。1995年8月深圳城建公司将两小楼出租，收取租金，2000年初委托其下属公司深圳市城建监理公司出租，并收取租金。南天一花园业主委员会不服深圳市福田区租赁管理局核发这两栋配套小楼的租赁许可证，于2002年4月27日诉至深圳市福田区人民法院。深圳市福田区人民法院认为该区租赁管理局核发此租赁许可证的行为不合法，以(2002)深福法行初字第62号行政判决书撤销了深圳市福田区房屋租赁管理局于2000年3月14日向深圳城建监理公司核发的(福公)房租证第G10171号01《房屋租赁许可证》。

本案审理期间，深圳城建公司就两栋小楼申请初始登记，深圳市国土资源和房屋管理局依其申请将房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业主委员会于2004年3月8日向深圳市福田区人民法院提起撤销登记的行政诉讼，深圳市福田区法院于2004年7月6日裁定不予受理，南天一花园业主委员会不服，向原审法院提起上诉。原审法院于2006年5月8日作出（2006）深中法行终字第144号行政判决、（2006）深中法行终字第110-131号行政判决，确认涉案两栋商业服务楼的初始登记和分户产权登记应予撤销。

原审法院另查明：深圳市规划与国土资源局福田分局于2002年11月7日向深圳城建公司发出《强制恢复建筑物原使用功能的公告》，决定于2002年11月18日对南天一花园一、二、三栋架空层被违法改变功能的部分强制恢复原使用功能。

原审法院认为，南天一花园业主委员会经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格的诉讼主体。

对于深圳城建公司改建的南天一花园各栋大厦底层架空层商业铺位，政府主管部门已认定为违法建筑，并已强制恢复原状。因此，南天一花园业主委员会要求恢复架空层原状的诉讼请求已得到实现，原审法院在本案中不再处理。即使深圳城建公司因出租该违法建筑获取了收益，该收益亦属违法所得，应由政府主管部门进行处理，南天一花园业主委员会亦无权对该违法所得提出主张。所以，南天一花园业主委员会要求深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司就架空层的改建赔偿损失145万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。

根据深圳城建公司提交的涉案两栋小楼的报建、规划资料，涉案两小楼是深圳城建公司所建的独立建筑，虽然属于小区的配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，也没有被规划为物业服务用房，南天一花园业主委员会主张该两栋小楼产权属于小区全体业主共有，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。因该两栋小楼的产权并不属于小区全体业主共有，对南天一花园业主委员会就该两栋小楼停止侵权并赔偿经济损失的诉讼请求，原审法院亦不予支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条的规定，于2010年3月2日作出（2007）深中法民五重字第2号民事判决：驳回深圳市福田区南天一花园业主委员会的诉讼请求。本案一审案件受理费50010元，由南天一花园业主委员会负担。

南天一花园业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案架空层的权益归属全体南天一花园业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司与深圳城建监理公司未经南天一花园业主委员会和业主同意私自出租牟利，侵害全体业主的共有物业权利，依法应承担侵权赔偿责任。原审判决以南天一花园业主委员会无权对深圳城建公司、深圳城建物业公司与深圳城建监理公司的违法所得提出主张为由，驳回南天一花园业主委员会要求深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司承担侵权赔偿责任的诉讼请求，不符合法律规定。1、涉案架空层作为公开开放空间，仅由柱、楼梯、电梯间及其他附属设施等构造物和基础构成，不能组成封闭的供人活动的独立空间，属于不计算建筑面积的范围，其功能为公众活动、休憩、行走及通风、停车等场所。据此，涉案架空层在构造和利用上均不具有独立性，根据《中华人民共和国物权法》第七十条和《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，涉案的架空层依法不能构成建筑物区分所有权的专有部分，只能属于共有部分，其权益属于南天一花园全体业主共同享有。2、南天一花园业主委员会有权诉请本案侵权收益。（1）南天一花园的建设单位、物业管理单位等将全体业主共有的架空层予以改建并出租牟利已构成民事侵权，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分或进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，南天一花园业主委员会有权诉请架空层被侵权的损失赔偿。（2）根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十四条第二款关于权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持，行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任的规定，全体业主因本案侵权行为所受损失应根据深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司所获得的利益确定，南天一花园业主委员会诉请求的145万元损失赔偿符合前述规定，原审判决驳回南天一花园业主委员会的前述诉讼请求不当。（3）深圳城建公司违章改建架空层作商业出租的行为既违反了有关行政法律规定，也违反民事法律规范，政府主管部门是否对其进行行政处罚，不影响南天一花园业主委员会诉请深圳城建公司、深圳城建物业公司承担民事赔偿责任。而且民事赔偿责任依法优先于行政责任获得实现。原审判决以深圳城建公司对涉案架空层的收益属于违法所得应由政府主管部门进行处理为由，驳回南天一花园业主委员会的赔偿请求违反法律规定。（二）涉案的两栋小楼依法属于南天一花园全体业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司强行占有使用，构成侵权，应承担返还房屋和赔偿损失的责任。原审判决以两栋小楼属于小区配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，也没有被规划为物业服务用房为由，认定南天一花园业主委员会主张该两栋小楼产权属于小区全体业主共有，没有事实和法律依据。1、两栋所占用的土地在南天一花园规划红线范围内，而红线范围内的土地使用权属全体业主共有。深圳城建公司作为南天一花园的开发商因其初始登记房地产证书早已被注销，不再享有该花园的土地使用权。根据房屋首次确权应遵循房随地走的法律原则，两栋小楼没有计入容积率，没有计缴土地地价，其用途为居委和社区管理用房，属于从属于三栋大厦的公用配套设施，是从物，依法已随该花园三栋大厦（主物）所有权的整体转移而转归全体业主共有。原审判决认定该两栋小楼没有规划为物业服务用房与法定图则不符。2、《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条第（三）项规定，建筑物区分所有权的专有部分除具有结构上的独立性和利用上的独立性外，还必须具备法律上的独立性，即能够登记成为特定业主所有权的客体。在本案诉讼过程中，深圳城建公司曾经取得涉案两栋小楼的房地产证书，但是深圳市规划和国土委员会对该房屋的登记发证行为经深圳市福田区人民法院及原审法院一审、二审和再审审理均被认定为违法，深圳城建公司就两栋小楼获得的房地产证书已经被生效法律文书依法撤销。南天一花园业主委员会向原审法院提供了上述行政诉讼的生效判决书。因此，深圳城建公司作为南天一花园的开发商，不可能单独取得案涉两栋小楼的产权证，该两栋小楼不可能登记为特定业主所有权的客体，依法不属于建筑物区分所有权的专有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，建筑物专有部分以外的部分属于共有部分，因此涉案的两栋小楼属于全体业主共有物业，由全体业主享有权益。3、南天一花园内的两栋小楼产权属于小区全体业主共有。（1）涉案两栋小楼被深圳市法定图则规划为社区居委会和管理用房。（2）建筑物的共有部分并不以是否作为公共建筑面积分摊为判断标准，共有部分分为已分摊的共有面积和不分摊的共有面积。对于没有计入容积率的物业，属于不分摊的共有面积。本案两栋小楼没有计入容积率，属于不分摊的共有面积。（3）根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，建筑物专有部分之外的部分属于共有部分，主张两栋小楼为专用部分的深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司负有举证责任，如不能提供证据证明则应认定为共有部分。4、涉案两栋小楼的产权归属全体南天一花园业主共有，深圳城建公司未经南天一花园业主委员会和业主的同意，私自对外出租牟利，侵害了全体业主的共有物业权利，应返还房屋并赔偿业主损失。据此，南天一花园业主委员会请求本院：1、撤销（2007）深中法民五重字第2号民事判决。2、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有。3、判令深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿因其侵占并封闭南天一花园三栋住宅架空层予以商业出租造成全体业主经济损失145万元。4、判令深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿全体业主损失655万元，以及按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。

深圳城建公司答辩称：（一）原审判决认定南天一花园业主委员会请求的架空层改建损失缺乏事实和法律依据正确。1、南天一花园一至三栋底层层高4米，根据国家质量技术监督局发布的GB/T17986.1-2000《房产测量规范》第8.2.1条b）关于“房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积”的规定和《深圳市建筑设计经济指标计算规定》第3.1.1条的规定，层高超过2.2米的建筑楼层均应计算建筑面积。南天一花园一至三栋分户表也载明底层计入了建筑面积。2、南天一花园一至三栋初始登记的建筑面积为114143.68平方米，国土局已将包括底层在内的建筑面积114143.68平方米确权给深圳城建公司，而深圳城建公司销售给南天一花园1140户住宅的建筑面积只有107790.6平方米，余下的底层建筑面积6353.08平方米并未销售给南天一花园全体业主。深圳市国土房产局在给深圳城建公司的深规土函第HQ0102201号复函也明确指出一层架空层未参加公用面积分摊。而且本案不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九规定的因物权法实行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件才适用该解释的情形，南天一花园业主委员会根据建筑物区分所有权理论主张架空层的所有权没有法律依据。3、深圳城建公司封闭部分架空层符合规划设计。4、深圳城建公司处分自有的架空层未侵犯南天一花园业主的权利，而且相关的经营收入已用于南天一花园的物业管理服务和公用配套设施、设备、共用部分的维护、改造投资，南天一花园业主委员会主张的巨额损失没有依据。（二）南天一花园开发时间早，属于老住宅区，物业管理和维护的费用及成本较高。物业公司要负担电梯维护、绿化、治安、环卫、水电等各种费用，仅靠向业主收取物业管理费难以维持正常开支。早期的开发商多将底层封闭出租收取租金用于补贴物业管理服务和公用配套设施、设备、共用部分的维护、改造投资，同时也方便小区居民的生活，现在很多小区还一直保持封闭的现状。（三）南天一花园业主委员会关于返还两栋配套小楼并赔偿损失的请求没有事实和法律依据。1、1989年5月南天一花园一至三栋尚在建设中时两栋商业服务楼就被深圳市规划部门规划在《白沙岭居住区总平面图》中。1990年11月19日深圳市建设局城乡规划处批准同意了两栋商业服务楼的规划设计要点，深圳市计划局在1991年1月22日将两栋小楼纳入深圳市当年商品房建设计划中。2、两栋小楼有合法、完备的报告、报批手续，由深圳城建公司投资建设，是深圳城建公司的合法财产。3、两栋小楼有合法的独立用地面积，其用地并未分摊给南天一花园一至三栋业主。4、南天一花园业主委员会关于两栋小楼属于全体业主共有的依据不成立。（1）深圳城建公司的初始登记虽因三栋大厦分户转移登记而注销，但是初始登记房产证被注销不代表开发商对小区内所有房屋和土地不再享有任何产权。（2）房随地走仅是指特定的房产和其所占用的土地使用权相互对方的转移而转移，宗地内的其它房产和土地并不能随特定房产所占土地的转移而转移。小区内每个分户房地产证上的土地共有使用权面积都是36750.6平方米，这是共有而非专用，不能对抗小区内其它合法建筑对小区宗地土地的共有使用权和专有使用权。两栋小楼有自己合法的用地面积，并且参与了宗地内公用面积的分摊，依法有独立的产权。（3）深圳市规划委员会在2000年通过的《深圳市福田区02-04号片区［白沙岭地区］法定图则》规定，两栋小楼中的第一栋有居委会或社区管理用房，这只是对涉案房产的部分使用功能进行了规划，与涉案房产的产权没有任何关系。（4）两栋小楼不是三栋大厦的从物，是单独报批报建的项目，有自己独立的使用功能，南天一花园一至三栋大厦并非需要两栋小楼的配合才能实现供业主居住的功能，两栋小楼不属于《深圳经济特区房地产转让条例》规定的随房地产转让的公用设施范围。（5）两栋小楼的房产证被撤销是因为程序问题，即南天一花园业主委员会为原告的本案民事纠纷未作出生效判决前国土局不应当确权，不代表两栋小楼不能登记为特定业主所有权的客体，本案终结后两栋小楼仍可以继续依法确权。

深圳城建物业公司答辩称：（一）国土部门测量时认可了涉案架空层的建筑面积，业主分摊的公用面积不包括涉案架空层建筑面积，架空层不属于业主所有。（二）架空层的情况应历史地看待，不能以房屋建成后19年才实施的《中华人民共和国物权法》作为判断架空层产权的依据。（三）自2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》规定，因物权法施行后实施的行为的建筑物区分所有权纠纷适用该解释。引起本案纠纷的行为发生在2002年6月之前，《中华人民共和国物权法》是从2007年10月1日起施行的，因此本案不适用该解释的规定。（四）南天一花园业主委员会请求的金额没有依据。（五）深圳城建物业公司受深圳城建公司委托对架空层进行的物业管理行为合法。因此，深圳城建物业公司请求本院维持原判。

深圳城建监理公司答辩称：深圳城建监理公司提交的白沙岭用地划拨红线图证明两栋小楼的用地已经划拨给了深圳城建公司，但深圳市80年代到90年代初的土地都是政府划拨的，无需交纳土地出让金，因此当时没有意识要办理两栋小楼的土地使用权证。

本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院另查明，原审期间本案各方当事人均予确认的法定图则中的文本总则第2.2条载明：现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。

原审期间，南天一花园业主委员会为证明架空层经济损失提交了以下证据：（一）深圳市福田区房屋租赁管理办公室颁发给深圳城建公司的（福）房租证第G10034号《房屋租赁许可证》，该证明载明的用于出租的房屋是福田区白沙岭住宅区1-6号楼一层，包括了南天大厦的架空层。（二）深圳城建公司与架空层商铺承租人签订的《房屋租赁合同》，以证明深圳城建公司委托深圳城建物业公司出租架空层，并按55元/平方米的标准收取租金。（三）《架空层租金计算说明》。载明：1、根据《租赁许可证》出租面积为5000平方米，出租时间自1995年8月14日至2002年11月14日。2、南天一花园业主委员会按2002年6月15日统计的出租面积和55元/平方米的标准计算如下：（1）总出租面积：一栋600平方米，二栋510平方米，三栋476平方米，累计为1586平方米。（2）时间自1995年8月14日至2002年11月14日共7年。(3)每年总计租金为55×1586×12＝105万元。(4)7年累计租金为150万元×7＝732万元。3、南天一花园业主委员会诉请架空层被侵权的损失为145万元。（四）载明南天大厦架空层出租面积为1586.75平方米的南天一花园出租架空层情况一览表。深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司对前述证据质证认为：对《房屋租赁许可证》的真实性无异议，对《房屋租赁合同》的真实性和客观性未发表意见，不同意南天一花园业主委员会计算的架空层出租面积及经济损失。

原审期间，深圳城建公司提交了南天大厦的设计者同济大学建筑设计研究院深圳分院在1994年6月3日出具的《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》，该文载明案涉架空层的基本使用原则是封闭三分之一供配套使用，其余三分之二供停车和休闲用。南天一花园业主委员会对于该证据的真实性不发表意见，不予确认。深圳城建物业公司、深圳城建监理公司确认该证据的真实性、合法性及关联性。

本院认为，本案系房屋侵权纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：（一）南天一花园业主委员会请求的架空层被改建的损失是否成立。（二）南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入。

关于南天一花园业主委员会请求的架空层被改建的损失是否成立的问题。案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款的规定，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。原审判决认定代表南天大厦全体小业主的南天一花园业主委员会无权请求因案涉架空层被封闭遭受的经济损失不当，本院予以纠正。

深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司虽不确认南天一花园业主委员会提交的载明案涉架空层出租面积为1586平方米的证据，但未提交足以反驳的证据，南天一花园业主委员会以此为基数，按深圳城建公司与部分架空层承租人签订的租赁合同约定的55元/平方米的租金标准主张架空层损失有事实依据。据计算，深圳城建公司将案涉架空层封闭并出租7年的租金收入为732万元，南天一花园业主委员会只主张145万元经济损失，可以视为南天一花园业主委员会主张的该145万元经济损失已经扣除了深圳城建公司为封闭和出租架空层等支出的合理费用。故本院对南天一花园业主委员会主张的145万元经济损失予以支持。

深圳城建物业公司擅自改变案涉架空层的设计功能后改建商铺出租，侵害了南天大厦全体小业主对架空层的使用权，深圳城建物业公司不考虑该行为的侵权性质，接受深圳城建公司的委托对外出租案涉架空层并收取租金，对于该侵权行为给南天大厦全体小业主造成的经济损失亦有过错。南天一花园业主委员会请求深圳城建公司、深圳城建物业公司共同赔偿因案涉架空层被改建所受经济损失合理，本院亦予支持。

关于南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入的问题。法定图则颁布前该两栋小楼未作为南天大厦的物业管理用房，而是一直由深圳城建公司对外出租，根据案涉法定图则关于“现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符”的内容，法定图则关于各地块配套设施的规划不改变相关地块上现有土地利用性质。可见，法定图则仅是有关地块用途规划的依据，而不是相关土地使用权及其地上建筑物所有权的依据,不能作为南天一花园业主委员会主张两栋小楼为南天大厦各购房人共同共有的依据。而该两栋小楼不属于南天大厦的附属设施，只是配套设施，其所有权不因南天大厦商品房出售给各购房人而当然属于购房人共同共有。事实上，根据1994年11月1日起施行的《深圳市经济特区住宅区深物业管理条例》第47条关于“开发建设单位在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有”的规定及第48条关于“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政规定的比例以同期政府微利房价格向业主委员会提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有”的规定，南天大厦全体购房人需要两栋小楼内相关物业作为物业管理用房和商业用房的应分别支付相应的建造成本价和同期政府微利房价格以取得相关房产的共有权，但南天一花园业主委员会未举证证明南天大厦全体购房人按该小楼的成本价或者深圳市的微利房价格支付了该两栋小楼所有权的对价。案涉两栋小楼由深圳城建公司投资建设而成，不属于公共建筑面积分摊的范围，两栋小楼被登记为深圳城建公司所有的具体行政行为虽因程序性问题而被撤销，但并不能据此证明该楼房属小业主所有。因此，南天一花园业主委员会上诉主张案涉两栋小楼为南天大厦全体购房人所有，理据不足，本院不予支持；原审判决关于案涉两栋小楼的事实认定及实体处理恰当，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定南天一花园业主委员会无权主张南天大厦架空层封闭所受经济损失不当，本院予以纠正；南天一花园业主委员会上诉主张的因架空层被封闭所受经济损失成立，本院予以支持，但其关于两小楼的诉讼请求不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

（一）撤销广东省深圳市中级人民法院（2007）深中法民五重字第2号民事判决。

（二）深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建物业管理有限公司自本判决生效之日起10日内向深圳市福田区南天一花园业主委员会支付赔偿金145万元。

（三）驳回深圳市福田区南天一花园业主委员会的其他诉讼请求。

深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建物业管理有限公司如未按本判决指定的期间履行支付赔偿金的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费50010元，由深圳市福田区南天一花园业主委员会负担40945.7元，深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建物业管理有限公司共同负担9064.3元。本案上诉受理费50010元，由深圳市福田区南天一花园业主委员会负担40945.7元，由深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建物业管理有限公司共同负担9064.3元。

本判决为终审判决。

审  判  长  ***

审  判  员  喻  静

代理审判员 ***

二O一一年六月日

书  记  员  饶 礼 凤

附相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十四条 承担民事责任的方式主要有： 

（一）停止侵害； 

（二）排除妨碍； 

（三）消除危险； 

（四）返还财产； 

（五）恢复原状； 

（六）修理、重作、更换； 

（七）赔偿损失； 

（八）支付违约金； 

（九）消除影响、恢复名誉； 

（十）赔礼道歉。 

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 

人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； 

（二）原判决适用法律错误的，依法改判； 

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。