江苏中科建集团有限公司、江苏凌云置业有限公司等民事执行复议执行裁定书

最高人民法院

执行案件裁定书

（2020）最高法执复122号

江苏中科建集团有限公司（以下简称江苏中科建公司）因江苏凌云置业有限公司申请执行南通市中冶文化发展投资有限责任公司、包头市中冶置业有限责任公司一案，不服重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）（2020）渝执异40号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 重庆高院在办理江苏凌云置业有限公司（变更前申请执行人为新华信托股份有限公司）与南通市中冶文化发展投资有限责任公司、包头市中冶置业有限责任公司借款合同纠纷执行一案中，于2019年10月23日作出（2018）渝执4号之一执行裁定：（一）对被执行人南通市中冶文化发展投资有限责任公司名下位于××市××街道办事处××村1、22、23、25组的中国长寿城项目11#楼1701、1702、1704号，13#楼104、606号，15#楼204、604号，16#楼203、402、305号，17#楼305、306号，18#楼103、203、1706号，29#楼05号，37#楼03号共计17套房屋进行评估、拍卖；（二）对被执行人南通市中冶文化发展投资有限责任公司名下位于××市××街道办事处××村1、22、23、25组证号为皋国用（2015）第8210××××××号土地使用权及其6、7、8、9、10号楼共计32182.25平方米的在建工程（其中地上建筑面积27559.17平方米，地下建筑面积4623.08平方米），以及证号为皋国用（2012）第3××号与皋国用（2015）第8210××××××号土地之间的《××××城6#、12#、11#、18#楼商品房销售面积测绘报告》中6#、12#楼北侧建筑面积为3190.28平方米的地下室进行评估、拍卖。 江苏中科建公司就上述裁定向重庆高院提出书面执行异议。主要理由为：（一）据以拍卖的房地产评估报告不能作为拍卖计价依据，侵害了其他债权人利益。1.据以拍卖的房地产评估报告违反了房地产估价规范的要求。2.评估报告中描述的在建工程状况与实际不符，系人为降低标的物评估价值。（二）江苏中科建公司对案涉拍卖物享有建设工程价款优先受偿权，申请执行人的行为严重影响该公司在优先受偿范围内的受偿。请求：1.中止对被执行人南通市中冶文化发展投资有限责任公司名下位于××市××街道办事处××村1、22、23、25组的××××城项目11#楼1701、1702、1704号，13#楼104、606号，15#楼204、604号，16#楼203、402、305号，17#楼305、306号，18#楼103、203、1706号，29#楼05号，37#楼03号共计17套房屋进行评估、拍卖；2.中止对被执行人南通市中冶文化发展投资有限责任公司名下位于××市××街道办事处××村1、22、23、25组证号为皋国用（2015）第82100××××××号土地使用权及其6、7、8、9、10号楼共计32182.25平方米的在建工程以及证号为皋国用（2012）第3××号与皋国用（2015）第82100××××××号土地之间的《××××城6#、12#、11#、18#楼商品房销售面积测绘报告》中6#、12#楼北侧建筑面积为3190.28平方米的地下室进行评估、拍卖。 重庆高院查明：对（2018）渝执4号之一执行裁定涉及评估拍卖的财产，评估报告作出的时间为2019年10月28日。申请执行人江苏凌云置业有限公司、评估财产所有人（被执行人）南通市中冶文化发展投资有限责任公司对评估结果均无异议。

重庆高院认为：该院在办理执行案件中，在相关当事人对评估结果无异议的情况下，在评估机构作出评估报告后一年有效期内对评估财产进行拍卖，符合法律及司法解释的相关规定，并不违法。至于异议人对案涉拍卖物享有建设工程价款优先受偿权的问题，可通过其他渠道解决，不属本案处理范围。故异议人的异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，重庆高院于2020年4月7日作出（2020）渝执异40号执行裁定，驳回异议人江苏中科建公司的异议。 江苏中科建公司不服重庆高院（2020）渝执异40号执行裁定，向本院申请复议，请求撤销上述裁定，裁定中止上述执行标的物的评估、拍卖程序。主要理由是：（一）据以拍卖的房地产评估报告不能作为拍卖计价依据，侵害了其他债权人利益。1.房地产估价规范要求在进行价值时点选择时应与成交时相近，不能超过一年期限，而本案被拍卖房产的现场实地勘查之日的价值时点为2018年12月12日，估价作业日期为2018年11月1日至2019年10月18日，而案涉标的物拍卖公告日期为2020年1月3日，网上开拍时间为2020年2月4日，网上开拍日期距离现场勘查日期已超过一年。2.评估报告中描述的在建工程状况与实际不符，系人为降低标的物评估价格。被执行房产实际已符合竣工验收交付条件，系因发包人原因未能组织验收，部分房产已交付给案外人使用。但在拍卖公告中均显示为在建工程，在重庆高院（2018）渝执4号之一执行裁定中也载明为是“在建工程”，该评估报告内容明显与事实不符，严重降低了案涉被执行财产的价值，评估价的降低直接影响到江苏中科建公司合法债权的权利。（二）江苏中科建公司对案涉拍卖物享有建设工程价款优先受偿权。江苏中科建公司与被执行人南通市中冶文化发展投资有限责任公司于2013年7月18日签订《××××城一期二标段工程施工总承包合同》，现江苏中科建公司已将上述工程全部施工完毕，具备验收审计条件，根据合同约定，案涉工程已达付款条件。江苏中科建公司对案涉工程价款享有优先受偿权，现重庆高院对该工程项目范围内的建筑物进行拍卖，将直接影响该公司在优先受偿权范围内受偿，且该公司的优先受偿权系法定优先受偿权，优于其他债权。案涉工程尚属于江苏中科建公司控制范围之内尚未交付，该公司对上述工程主张留置权。江苏中科建公司在另案诉讼中就案涉在建工程已主张优先受偿权，该案正在审理过程中，应当依法中止该拍卖程序。（三）重庆高院对江苏中科建公司提出的事实并未核实查明，法院认定内容缺乏法律依据，江苏中科建公司已告知重庆高院，其就案涉执行标的的优先受偿权已向江苏省如皋市人民法院提起诉讼且已受理，重庆高院对前述事实不予理会，在裁定书中只字未提。

本院认为，本案争议的焦点问题，一是本案进入拍卖程序时，评估报告是否尚在有效期内；二是江苏中科建公司对评估价格的异议是否属于执行异议复议审查的情形；三是江苏中科建请求中止案涉标的物评估、拍卖程序的理由是否成立。 一、本案进入拍卖程序时，评估报告是否尚在有效期内。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。”本案中，评估报告作出的时间为2019年10月28日，有效期“自估价报告出具之日起原则上规定为一年”。本案中拍卖成交日期分别为2020年8月25日和2020年9月1日，此时评估报告仍在有效期内。重庆高院以该评估报告确定的价格作为拍卖的依据，并无不当。 二、江苏中科建公司对评估价格的异议是否属于执行异议复议审查的情形。江苏中科建公司主张，评估报告中描述的在建工程状况与实际不符，人为降低标的物评估价格，该工程系因发包人原因未能组织验收。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”根据上述规定，当事人针对评估报告提出的异议，根据异议内容的不同在救济程序上也有所区别。本案中江苏中科建公司提出评估价格过低的主张，属于对评估结果等提出的异议，不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的对执行行为的异议，故亦不属于本案复议审查的情形。 三、江苏中科建公司请求中止案涉房屋的评估、拍卖程序的理由是否成立。江苏中科建公司请求中止案涉房屋的评估、拍卖程序的理由是享有案涉工程价款的优先受偿权，且已为此在江苏省如皋市人民法院提起相关诉讼。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从该规定可知，建设工程款应当从案涉工程折价或者拍卖的价款中优先受偿，而不是直接受让工程的物权。也就是说，工程价款作为债权虽基于留置而具有优先受偿的属性，但恰如其他担保物权一样，均应在工程的变价款中优先受偿。因此，江苏中科建公司以工程价款优先受偿为由不能阻止案涉工程的评估拍卖程序。如果江苏中科建公司确实是案涉拍卖的建设工程施工方且被执行人尚未支付工程款，重庆高院应当依法优先保护其债权实现，即便其没有向江苏省如皋市人民法院提起诉讼，亦应根据江苏中科建公司优先受偿工程价款的申请提存相应款项；如果其他债权人对江苏中科建公司优先受偿权有异议，可通过执行异议之诉确认优先受偿权的效力；如果其他债权人没有异议，重庆高院应当依法及时向江苏中科建公司发放工程款。故虽然江苏中科建公司在江苏省如皋市人民法院另行提起的相关诉讼，但不是裁定本案中止评估、拍卖程序的法定事由。 综上，重庆高院（2020）渝执异40号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：

本院查明:根据重庆金地房地产土地资产评估有限公司作出估价报告显示，案涉执行标的物的评估价格为28479.74万元。评估报告注明的价值时点为2018年12月12日，评估报告作出日期为2019年10月28日，评估报告中对使用期限的表述为“自估价报告出具之日起原则上规定为一年”。评估报告中提到“估价对象除土地使用权外均未办理产权证”“估价对象2在建工程目前主体已完工”。重庆高院于2020年2月3日至2月4日在人民法院诉讼资产网对标的物进行拍卖，但因案外人异议而暂缓。2020年8月24日至8月25日重庆高院在人民法院诉讼资产网对“××市××镇××村1、22、23、25组的11套住宅房地产”进行拍卖，评估总价1549.5万元，起拍价1084.65万元，成交价格1089.65万元。2020年8月31日至9月1日在人民法院诉讼资产网对××市××镇××村1、22、23、25组的6套住房、皋国用（2015）第8210××××××号土地使用权及其6、7、8、9、10号楼共计32182.25平方米的在建工程（其中地上建筑面积27559.17平方米，地下建筑面积4623.08平方米），以及证号为皋国用（2012）第××号与皋国用（2015）第82100××××××号土地之间的《××××城6#、12#、11#、18#楼商品房销售面积测绘报告》中6#、12#楼北侧建筑面积为3190.28平方米的地下室进行拍卖，以上标的物评估总价为26930.24万元，起拍价18851.168万元，成交价格25713.168万元。

驳回江苏中科建集团有限公司的复议申请，维持重庆市高级人民法院（2020）渝执异40号执行裁定。 本裁定为终审裁定。

审 判 长　　于　明 审 判 员　　熊劲松 审 判 员　　徐　霖

法官助理　　黄丽娟 书 记 员　　邵凯琦