南京某数据有限公司、某勘探开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院 民事判决书 （2025）苏01民终1493号 上诉人（原审被告）：南京某数据有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区。 法定代表人：杨某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏漫修律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：某勘探开发有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区。 法定代表人：楼某某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。 上诉人南京某数据有限公司因与被上诉人某勘探开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2024）苏0106民初9184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月12日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》四十一条之规定，依法适用二审程序，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南京某数据有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判在一审判决基础上南京某数据有限公司少支付租金2561208.57元，并改判违约金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一倍(减少金额约为270万元)；2.撤销一审判决第二项，依法改判南京某数据有限公司无需支付某勘探开发有限公司增容施工费、采购费280万元；3.本案一、二审诉讼费用全部由某勘探开发有限公司负担。 事实和理由：一、一审法院对于因电力设备损坏导致实际供电量不到装机量一半的事实认定不清，导致判决的租金过高。某勘探开发有限公司交付的房屋存在严重的电力设备损坏，且未告知南京某数据有限公司，导致案涉楼宇因电力设备问题大面积无法使用，造成大量次承租人退租，某勘探开发有限公司对次承租人承担了如赔款、免租等违约责任，造成了重大经济损失。一审法院仅酌减三个月房租显然远远无法弥补某勘探开发有限公司该违约行为造成的损失。 二、根据一审判决可知，某勘探开发有限公司存在延期交房、未空房交付、楼体结构质量问题、电力设备损坏等严重违约行为，给南京某数据有限公司造成极大损失，但一审法院未考虑这些情况，顶格判决南京某数据有限公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的4倍向某勘探开发有限公司支付逾期付款违约金，显失公平。 三、对于电力增容费用承担的问题未予查明，导致判决结果与事实不符，且双方可能产生新的纠纷，属事实认定错误。1.某勘探开发有限公司自始未与南京某数据有限公司沟通增容改造的费用由谁承担。2.电力改造前、后，某勘探开发有限公司也从未告知南京某数据有限公司改造的预算金额和实际金额，改造过程中更是没有征求南京某数据有限公司的任何意见。3.电力改造项目中包含了许多某勘探开发有限公司应自行承担的电力维修项目，且无法与增容项目进行区分，一审法院采用酌定的方式进行区分明显不适当且有违事实。4.一审判决280万元的施工费、设备采购费由南京某数据有限公司承担，但该280万元对应的具体设备不明确，将来的归属也无法明确，必然导致双方产生新的纠纷。5.南京某数据有限公司认为某勘探开发有限公司已经将相关设备全部纳入其固定资产，一审法院对此未进行调查，事实认定不清。 当庭补充：1.因570千伏安的变压器及许多配电设备自始损坏，南京某数据有限公司通知某勘探开发有限公司维修，但某勘探开发有限公司一直拖延。某勘探开发有限公司明知需要通过增容才能满足南京某数据有限公司使用房屋的需求，达到租赁案涉房屋的合同目的，却一直拖延至2023年3月才完成电力增容。一审判决认定电力改造期间为2022年4月26日至2022年7月10日，共75天，而实际期间为2022年5月10日至2023年3月1日共295天，偏差了220天，一审法院对此认定错误。2.案涉租赁合同为某勘探开发有限公司提供的格式版本，合同条款存在明显的责任不对等的情况，相关格式条款应被认定为无效。若迟延支付租金的违约金条款无效，南京某数据有限公司仅需承担按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的一倍向某勘探开发有限公司支付逾期付款违约金。即使违约金条款有效，根据合同第十条第二款第一点的约定，如按照399149.39元/月的租金标准计算，日租金为13304.98元，5%为665.25元，一年的违约金为239490元，该违约金低于按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的一倍计算的违约损失。即使按照实际损失原则，一审判决南京某数据有限公司承担未付租金四倍全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的违约金，并无事实及法律依据。3.南京某数据有限公司虽曾提出增容费用可以由其承担，但也明确指出仅针对220万元，还同时申请某勘探开发有限公司承担增容费用，由此可见这只是为了使增容工程尽快落实进行的商讨，并未达成一致意见，更不构成南京某数据有限公司对全部增容款项由其支付的承诺。 某勘探开发有限公司辩称，一、2019年6月29日，双方完成案涉房屋的现状交接，交接时，案涉房屋供配电系统可正常使用，南京某数据有限公司未提出异议。其对案涉房屋重新装修后，也能够将房屋正常出租、使用。由此可以证明案涉房屋交付时不存在质量问题，系南京某数据有限公司对案涉房屋装修升级导致电气负荷增加，因此需要对供配电系统进行增容改造，相应维修费用应由其自行承担，某勘探开发有限公司对此并无过错，依法无需减免租金。南京某数据有限公司称其在接收房屋时变压器损坏，但自始至终并未提供证据证明，反而在一审庭审过程中其曾自认在装修后可以将案涉房屋正常出租使用，故其该主张不能成立。南京某数据有限公司主张某勘探开发有限公司明知需要增容之后才能达到南京某数据有限公司合同目的，但是故意拖延，该主张也不能成立。案涉合同中并未约定某勘探开发有限公司存在该项义务，且某勘探开发有限公司已将房屋交付给南京某数据有限公司，其接收之后进行了装修，增加了新的设备，由此才产生了增容的新需求，现有证据不能够证明南京某数据有限公司主张的某勘探开发有限公司明知其增容需求的事实。二、某勘探开发有限公司一审主张的违约金计算标准低于合同约定，且符合法律规定。南京某数据有限公司自2020年12月起便持续出现拖欠租金的违约行为，且未按照合同约定以及其自身承诺支付增容改造费用。违约行为持续时间长，拖欠租金及未付费用金额巨大。某勘探开发有限公司不仅面临资金周转困难，还因南京某数据有限公司的违约行为导致后续经营计划受阻，额外支出诸多费用以弥补南京某数据有限公司违约造成的业务空白。案涉合同第十条约定，南京某数据有限公司逾期支付租金的，应按每日5%的标准支付违约金。某勘探开发有限公司从公平合理原则出发，基于过往长期合作关系的考量，自愿将违约金标准大幅调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍。这一调整已然是对南京某数据有限公司的极大体谅与让步，给予了南京某数据有限公司宽松的违约成本承担方式。一审法院在综合考量南京某数据有限公司违约行为的严重性、持续时间、违约金额，以及某勘探开发有限公司的重大损失等因素后，判决南京某数据有限公司承担全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍违约金，完全符合法律规定及公平正义原则，并无任何不当之处。南京某数据有限公司提及的租赁合同为格式条款的问题，无任何证据证明，且双方在合同签订之前已就合同条款进行过充分讨论，但南京某数据有限公司当时并未提出异议。三、电力增容改造费用的责任与费用归责明确，设备产权归属无争议。增容改造工程是为满足南京某数据有限公司自身装修升级后的电力需求，并非某勘探开发有限公司法定应承担的房屋维修或修缮义务。且根据南京某数据有限公司2021年10月26日提供的《关于承租某大厦问题情况说明》，其明确承诺增容部分的费用由其自行承担。结合某勘探开发有限公司一审提供的费用清单和发票，某勘探开发有限公司共计发生的增容费用为3932114.58元。因此，从责任认定及承诺履行角度，增容改造工程的费用原则上应当全部由南京某数据有限公司承担。一审法院考虑到某勘探开发有限公司为案涉房屋产权人，酌定南京某数据有限公司仅需承担部分增容费用即280万元，已极大程度地保护了南京某数据有限公司的利益，使得某勘探开发有限公司在无过错情形下又负担了额外费用。但某勘探开发有限公司本着解决问题、息诉止争的态度，认可法院的酌定判决，一审判决符合公平原则。此外，某勘探开发有限公司作为房屋的产权人，对房屋的供配电设施设备享有所有权，增容改造后的设备属于某勘探开发有限公司的固定资产，南京某数据有限公司无权主张设备归属。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 某勘探开发有限公司向一审法院起诉请求：1.南京某数据有限公司支付2021年1月1日至2024年12月31日期间欠付的租金19909358.67元；2.南京某数据有限公司支付逾期支付租金的违约金（以每季度应付租金为基数，从每季度租期对应的首日开始计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计算至实际支付之日止，暂计至2024年12月31日的违约金为5622923.27元)；3.南京某数据有限公司支付供配电系统增容工程的施工费1337913.45元及材料采购费2594201.13元，共计3932114.58元；4.南京某数据有限公司负担本案诉讼费。 一审经审理查明：2020年6月22日，某勘探开发有限公司（甲方）与南京某数据有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于南京市鼓楼区某大厦，建筑面积10558.51平方米，层数为16层，租赁用途为办公研发及相关配套等，除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途；第四条约定租赁期限为10年，自2020年7月1日开始至2030年6月30日止，双方暂定以2020年7月1日为房屋交付基准日，如甲方延迟交付，则上述期限自动顺延，以双方签订《房屋交接清单》为准，此后发生的经济、安全等相关责任由乙方负责；房屋交付验收时，甲方应以房产证面积空房交付，乙方如对房屋及附属设施有异议应当场提出，未当场提出异议的，视为交付符合合同约定；第五条约定双方商定租金计算开始时间为2020年11月1日开始，租金标准为2020年11月1日至2021年12月31日399149.39元/月、2022年1月1日至2023年6月30日465674.28元/月、从2023年7月1日后按照每三年调整租金一次，租金较上一租金周期增长3%，即2023年7月1日至2026年6月30日租金标准为479644.51元/月，以此类推；租期每满三个月为一个结算周期，乙方于结算周期开始之日前五个工作日通过银行转账方式一次性结清当期租金；第六条约定租赁房屋的水、电、管道排污、有线电视、通信通讯、室外环卫、消防、绿化保护、空调、暖气、物业管理等费用，按照房屋所在地收费标准执行，乙方承担上述所有费用及政策法规所需缴纳的各种生产经营税费（含有关罚款、地方性费用等），房屋现有办公家具、配套设备设施的处置方式及费用由双方另行商定；第七条约定本合同签订后执行第四条约定日内，甲方向乙方交付房屋并制作《房屋交接清单》，双方代表应在交接清单上签字以确认交接事实和房屋现状、附属设施等情况，向乙方提供有关房屋及附属设施的资料，并保证所有资料均为真实、合法、有效且产权清晰；该出租房屋的正常损坏（指基础、梁、柱、墙体和屋顶等房屋主体结构，不含玻璃、装饰装修部分）由甲方在合理期限内进行维修，正常使用损坏的维修费用由甲方承担，但乙方须在房屋发生损毁之日起三个工作日内通知甲方，否则甲方不承担任何责任，对于乙方因装修、改变房屋环境或是增设构筑物及设施等造成房屋主体结构或是其他涉及房屋安全方面的损害，责任由乙方自行承担，甲方保留追究乙方责任的权利；乙方应按时缴纳租金及双方约定的应由乙方承担的其他费用，如需改变房屋内部结果或添加对房屋结构有影响的设施、设备，应征得甲方的同意，配合甲方对房屋的修缮、管理行为，使用中发现问题，应及时告知甲方，按双方约定对房屋进行维修维护，承担因本方原因造成房屋及其附着设施损坏的维护修理和费用，乙方从实际接收房屋之日起，即承担涉及本合同项下租赁房屋的安全、环境、治安、消防、工商等方面的法律责任，因乙方违反相关法律法规和政策而引发的一切责任由乙方自行承担；第十条约定乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟一日支付日租金5%的违约金。本协议附件包括房屋平面图、房屋产权证复印件等。 2020年6月29日，双方就某大厦交接事宜召开会议。 南京某数据有限公司提交车辆清运照片及支付凭证，证明其于2020年8月17日、2020年8月18日对案涉房屋内遗留物品进行部分清理。 2020年9月30日，南京某数据有限公司向南京如勿设计工程有限公司支付拆除、清运费2万元，该公司于2020年11月6日开具相应金额的发票，此外，南京某数据有限公司称其还委托个人进行清运支付清运费6万元，但并无相应证据。某勘探开发有限公司提交发送货单三张及搬家费用明细，证明2020年7月5日、2020年7月7日、2020年7月8日分三车向陈武农场发送桌椅、柜子等办公用品，另自案涉房屋处向某勘探开发有限公司的金融城办公地址运送会议桌一车。 2021年1月15日，南京某数据有限公司（发包方）与某建设集团有限公司签订《施工合同》，约定工程为某大厦更新项目EPC工程总承包，项目内容包括设计、采购及施工，包括第一项：1层（含夹层）、4-6层、10-13层、15层、16层（含夹层）整个楼层的“拆除、装饰工程、水电安装工程、智能化工程、消防工程”，第二项：2层、3层、7-9层、14层公共区域的“拆除、装饰工程、水电安装工程、智能化工程、消防工程”，第三项：大楼外立面改造：铝板幕墙、真石漆、门窗制安、外墙高大脚手架等，根据工期和使用需要，暂定工程总施工期为180天，自2021年1月15日开工至2021年7月14日竣工验收，以某建设集团有限公司实际施工计划为准。南京某数据有限公司称因前期辅楼加固问题该施工合同实际直到2021年10月20日才完工。 2021年3月17日，针对南京某数据有限公司的委托，南京南大工程检测有限公司就某大厦城市更新项目主楼及局部辅房结构安全性检测鉴定作出《鉴定检测报告》，结论为某大厦主楼结构基本满足结构安全性要求，辅房局部承重墙墙体存在裂缝，部分悬挑梁存在裂缝，影响辅房结构的安全性，填充墙出现与结构分离的现象以及出现多处裂缝，建议及时进行修复加固。 2021年4月10日，南京某数据有限公司与江苏既有建筑改造科技有限公司（以下简称既有公司）针对某大厦城市更新项目辅房结构加固工程签订《建筑工程施工合同》，约定承包方式为包工包料，开工日期为2021年4月17日、竣工日期为2021年6月3日，质量标准为满足南京某数据有限公司、加固施工图设计单位要求，达到结构安全性加固目标。此外，既有公司的报价函中针对工期注明“为不影响华扬整体装饰正常工作的施工作业，尽可能穿插进行，预计整体加固周期为三周-四周”。2021年11月27日，就上述施工工程进行竣工验收，验收表载明该工程开工时间2021年4月17日，完工时间为2021年6月17日。南京某数据有限公司认可针对辅楼加固的费用双方已达成一致，某勘探开发有限公司也已向其支付完毕。 2021年9月25日，南京某数据有限公司形成《关于承租某大厦问题情况说明》，载明其承租案涉房屋进行更新改造，原使用单位（地质勘探研究院）仅一天的时间匆匆交接，并未按合同给予交接清单，造成南京某数据有限公司承租后面临各种问题无法协调，包括：一、配供电设备老旧损坏问题，承租时某勘探开发有限公司告知配供电系统完好，可以使用，经勘查，设备已经老旧损坏，大部分设备超出使用年限，具有重大安全隐患，据了解，本来贵单位已着手改造更换，因准备出租，便没有更换，该项目供配电设备设施，现有10千伏农贸线和10千伏渡江线双电源供电，每线认可容量500千伏安，供电设备自运行以来，原配电柜2*500千伏安，因历史遗留问题，体校已占用270千伏安，某大厦理论用电730千伏安，但因设备老旧且无法正常工作的机柜已达8个，部分设备已无配件且无法维修，因此实际用电负荷只能达到400千伏安，并时常无原因跳闸，考虑到原用电配置已不能满足整体大厦的用电要求，且使用存在重大安全隐患，综合整体大厦用电需求，现提出电力系统改造的说明。根据专业电力工程成本承保单位、电力工程专业咨询单位相关回复，改造费用预计3323429元，包括工程整体设计费用139762.97元、施工及设施主材费用3183666.28元，相关电力工程费用明细及电力施工资质文件见附件。二、楼梯安全检测鉴定、设计及加固，因主楼地基沉降及辅楼墙体开裂，安全隐患严重，属于甲方应出面解决的问题，并向贵单位陈述过相关情况，迟迟未得到解决，但因工期紧张，我司迫不得已先期垫付检测、加固等费用，现附检测鉴定及加固流程报告。三、消防监控设备损坏、主体管道严重损坏及消防水箱连接管截断，承租时贵单位告知消防设施完好，改造过程中，发现一楼消防监控设备主机损坏，除能连接消防部门系统外，实际大楼内部消防不能使用，整套消防系统形同虚设，改造期间消防部门安全生产检查，告知我司设备已损坏，且已不具备消防监控功能，需要更换；内部装修完成时，消防部门现场验收楼顶水压，发现管道为截断状态，且水通过破损管道流至16/15层，装修完成的墙面渗水，导致我司二次拆除，更换消防管道和消防器材后再次装修；四、主体楼面漏水及地下室漏水。五、承租时遗留破旧家具清运，原单位搬离后，贵单位联系我司，将可以使用的家具拉走，据了解是镇江和扬州方面使用，遗留下来的皆是废旧家具，此事向贵单位反映过，未得到明确答复，由于工期紧张，我司自费将破旧家具清除，共计花费8万余元。综上所述，现向贵单位提出以下需求：1、承担原配供电设备改造费用，预计332.34万元，增容部分预计220万元费用由我司自行承担，因改造增容可以同时施工，如贵单位作为大央企、我党的先锋兵，可以给予我司这类小微企业些许扶持，承担所有改造增容费用，我司将不胜感激。2、承担大楼改造前的检测鉴定及加固费用共计57.3万元。3、承担部分消防主管道维修及消防监控设备更换费用28.8万元（主管道、消防栓更换及消防设备更换，生活水箱内衬共计48万元，此费用不含大楼内部消防改造费用），二次装修费用由我司自行承担。4、承担主体楼面防水材料及施工费用45万元和楼体沉降造成的地下室裂缝漏水的施工及材料费用32万元。5、承担废旧家具清运费用8万元，共计503.44万元。 2022年4月2日，针对南京某数据有限公司提交的关于申请高创硅巷（原某大厦）裙楼调整商业用途的报告，南京市规划和自然资源局回复函称：经核，该地块土地性质为出让，土地证载用途为综合楼，房产证载该建筑幢号为1幢、层数为十六层、建筑面积10558.51平方米、用途未载明，来函请求将某大厦1-3楼，在不改变原土地性质和产权性质的情况下，调整商业用途，经查，该建筑为下关区体校游泳馆、综合楼项目，于1994年取得建设工程规划许可证，按照规划许可核准图，该建筑层数为十六层，底层建筑用途为商店、车库、总机房、体校用房等，二层用途为科教用房和体校用房等，三层为科研室和体校用房等。目前该建筑已被列入《2021年度第二批南京城市硅巷备案表》，更新改造以后，拟作为城市硅巷使用，该建筑产权所属单位某勘探开发有限公司已书面同意该建筑1至3层作为商业用途，经查询系统，该处用地规划用地性质为商务（B2）用地，来函所请使用功能符合规划控详要求。根据《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》第六条，在不改变土地用途和不动产登记用途的前提下，原则同意该建筑用作众创空间、小企业创新基地等功能，可在该建筑1至3层设置科研商业配套设施，后续向建设主管部门申请办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案手续。 一审另查明，2020年12月4日，南京某数据有限公司向中国石化集团华东石油局提出《某大厦配电系统出新申请》，载明因某大厦楼宇出新改造，需对现有配电系统进行重新设计排布改造，特提出申请。 2021年4月22日，南京某数据有限公司***通过微信告知某勘探开发有限公司***“这是电力公司给的模板，得麻烦帮忙盖个章，比较急，地下室的配电房很多配件都坏了，没办法，我必须先动了，再跟丁总谈了，不然就得停工在这”。2021年8月24日，***通过微信与某勘探开发有限公司***沟通供配电系统改造及增容的事宜，***“下午打电话，说明天过来谈”。2021年10月，***“昨天大楼莫名其妙的已经跳闸了，现在只入驻了两层，设备确实太老旧了”，2021年10月26日，***向***发送《关于承租某大厦问题情况说明》。2021年11月11日，***“啥时候验收?不是都招租了，应该快了吧”，***“招租一直在招，电力没改造呢，现在都是悬着，说不定哪天配电箱坏了就得停业，已经无缘无故跳闸两次了，配件都买不到”，***“哎，你们还没大规模用电，隐患还没凸显出来”，***“是呀，现在空调电没接，空调装好了，是不能用的，马上天冷了”。 2022年1月21日，国网江苏省电力有限公司南京供电分公司（以下简称南京供电公司）根据南京某数据有限公司的咨询答复称案涉房屋现有10千伏农贸线和10千伏渡江线双电源供电，每线认可容量500千伏安，现因大楼出新改造申请增容至2000千伏安，拆除原2*500千伏安专变，新装1000千伏安专变，增容后每线认可容量1000千伏安。 2022年4月25日，通过竞价招标方式，某勘探开发有限公司与江苏颐和电力科技有限公司（以下简称颐和公司）签订《某大厦供配电系统更新改造项目工程施工一标段》，工程内容为施工图范围内的供配电系统更新改造项目施工总承包，颐和公司应按照设计文件、施工图及说明、国家有关施工规范、某勘探开发有限公司相关要求和经某勘探开发有限公司确认的施工方案组织施工，开工日期为2022年4月26日、竣工日期为2022年7月10日，工期总日历天数75天，最终工程款以某勘探开发有限公司委托的审计部门审定价。2023年9月13日，该项目经工程结算审计，金额为1740937.28元，其中包括改造工程20KV变电所增容521543.28元、改造工程（管道占用费）60万元、20KV变电所增容（工程联系单增加）施工费216370.17元等共计1337913.45元，另有改造工程20KV受电工程164482.45元、改造工程低压公司63279.49元、改造工程（设备部分施工、采购及设备搬运费用）109990.96元、采购电力电缆9900元（甲转乙供材）、委托采购桥架（甲转乙供材）37520.8元。某勘探开发有限公司与颐和公司另就该工程的甲供物资进行核对确认，某勘探开发有限公司自行采购的设备包括20KV开关柜6台、20KV变压器2台、0.4KV开关柜（MNS）10台、0.4KV开关柜（LSVG）2台、变压器连接排2套、配电房母线槽1套、竖井母线槽2套、不同规格的阻燃电力线缆2710米、高压电缆终端8套、不同规格的低压终端共计31套，颐和公司作为劳务分包单位计算实际耗用数量除线缆实际耗用2684米，其他使用数量与配送数量一致。 另，某勘探开发有限公司提交发票及江苏某电力工程咨询有限公司出具的证明，证明上述甲供材系某勘探开发有限公司通过中国某股份有限公司华东油气分公司集中采购了变压器、开关柜、监控系统、线槽等，共计2594201.13元，其中部分系增容使用，部分系因此前设备与增容后容量不适配进行的更换。南京某数据有限公司认为其虽知晓供电设备增容改造，但某勘探开发有限公司并未告知其费用支出情况，且某勘探开发有限公司未就原10KV设备进行维修而是直接拆除了原设备更换了20KV的设备，将维修和增容一并进行，其主张的维修项目中包含了很多应由某勘探开发有限公司承担的维修项目且无法分割。 另，南京某数据有限公司提交房屋出租情况汇总表，载明2021年6月南京某数据有限公司招商了首家商户小糖沫沫面包烘焙，2021年共计招商7家、2022年招商11家、2022年招商20家、2023年招商28家。南京某数据有限公司另提交三份退租申请，载明某智能科技有限公司于2023年1月13日以电力不满足经营需要为由申请退租、某生鲜超市有限公司于2023年1月10日以房屋达不到经营要求为由申请退租、沈某某（鼓楼区某食品店经营者）于2021年9月15日以南京某数据有限公司工期延误及电力不满足经营需要为由申请退租。 一审再查明，2023年11月30日，南京市鼓楼区消防救援大队向南京某数据有限公司作出《责令限期改正通知书》，指出案涉大厦存在消防安全违法行为：消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，喷淋泵及控制柜故障，室内消火栓泵及控制柜故障；不履行《中华人民共和国消防法》第十六条、第十七条规定的其他消防安全职责，未落实消防安全主体责任，未定期对全体员工开展消防培训和消防演练；其他消防安全违法行为和火灾隐患：楼梯间、电气管道井、通信管道井均未单独划分火灾探测区域。2023年12月19日，南京市鼓楼区消防救援大队作出《行政处罚决定书》，对南京某数据有限公司作出罚款3万元的行政处罚。 2023年12月，南京某数据有限公司***通过微信向某勘探开发有限公司高某发送2023年10月8日的消防系统检查报告，高某“你们自己能弄的先弄了”，***“能弄的，我们也弄了，还请远哥帮忙早点让维修单位来看一下，时间比较紧”，高某“在联系”，2023年12月20日，***向高某发送《行政处罚决定书》并称“远哥，消防的处罚决定书出来了，这次因为张总找人，按照最低的罚的，如果月底不整改好，就会顶格处罚了，可能还会要求我们停业整顿，帮忙再催一下，尽快来处理”，此后***多次催促维修进度，高某“这两天签合同，泵要等一周才到货”“这次先修消防查出来的主要问题”“他主要把消防泵房里面的全搞好，漏水搞好”；2023年12月26日，***“远哥，您安排的消防施工人员来过了，听他们说你们只安排了换泵、维修污水提升泵、维修9层消防水管，上次向您报备的问题，他们只维修3项，其他事项什么时间维修啊，漏水的问题也要第一时间维修的”，高某“大厦漏水不就是污水泵吗”，***“不是，还没找出什么原因呢，一天几十吨、上百吨的漏，楼顶稳压泵房的阀门漏水，他们也没说要维修，我们前后找过2-3家单位来检查过，都没查到明确的原因，但排查出大概率是与消防设施有关，只要把消防设施一关用水量就大幅度的减少”，高某“到时候一起看看”。2024年1月，某建设集团有限公司就某大厦消防设施进行维修，开工日期2024年1月12日、完工日期为2024年1月22日，某勘探开发有限公司高某等人进行了验收。2024年2月29日，南京某数据有限公司向某勘探开发有限公司发送申请函称，在维修整改完成后的一个月中，依旧存在因消防水管不知原因的漏水，始终无法探明具体漏水缘由，造成每日近60吨水费的损失，且大量水体渗漏势必对大楼地基安全产生影响，因消防相关设备属于某勘探开发有限公司固定资产且属于专业安全设备设施，迫切提请某勘探开发有限公司关注并尽快安排专业维修人员解决某大厦消防水管漏水问题。 一审再查明，高创硅巷于2021年、2022年期间荣获城市硅巷、市级科技企业孵化器、升级孵化器、南京市首批城市精品硅巷等多个荣誉称号。 一审审理过程中，双方确认案涉房屋有四个月免租期，南京某数据有限公司于2020年12月1日支付租金70万元、2020年12月2日支付租金98298.78元、2024年2月9日支付租金10万元。因疫情某勘探开发有限公司减免2021年7月至2021年9月期间一个月的租金399149.39元、减免2022年4月至2022年6月三个月的租金1397022.84元。 针对房屋性质问题，某勘探开发有限公司认为案涉房屋规划用地性质为商务用地，根据《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》的规定，开展商业无需征求规划资源主管部门意见，可直接按规定向建设主管部门申请办理消防栓合格审查或消防验收备案。此外，南京某数据有限公司提交其员工***出具的情况说明，载明“2020年7月某大厦遗留了大量的家具、健身器材、酒、垃圾等遗留物，某大厦每层都有上述物品，数量极多。因上述物品为华扬遗留物品，属国有固定资产，后我们与某勘探开发有限公司联络要求某勘探开发有限公司清运遗留物、腾空房屋，后某勘探开发有限公司约于2020年8、9月份分两次清拖了约6卡车家具，剩余遗留物告知我们自行处理，我们又清运了十多辆卡车，前后支付了约8万元清运费，公司具体负责清运的叫周某，因疫情及拆除等因素直至2020年底才清运结束”。南京某数据有限公司认可供配电系统改造前案涉房屋的照明、电梯用电均正常使用，但空调无法使用，2023年3月改造完毕后案涉房屋才可全部正常使用。 一审法院认为，某勘探开发有限公司和南京某数据有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。 针对租期起算的问题。某勘探开发有限公司认为，2020年6月29日双方就某大厦交接形成会议记录，应视为当日现状交接。南京某数据有限公司认为某勘探开发有限公司未按约定清空房屋交付延迟，应视为2021年1月1日交房。一审法院认为，根据案涉租赁合同的约定，双方暂定以2020年7月1日为房屋交付基准日，如某勘探开发有限公司延迟交付，则上述期限自动顺延，合同签订时房屋内尚有设施设备，某勘探开发有限公司负有清空义务或双方另行商定处理方式，交接时双方应就房屋现状、附属设施制作交接清单进行确认，某勘探开发有限公司亦需向南京某数据有限公司提供有关房屋及附属设施的资料，交付时南京某数据有限公司如对房屋及附属设施有异议应当场提出，未当场提出异议的，视为交付符合合同约定。双方虽于2020年6月29日召开主题为“某大厦交接”的会议，但并无证据证明双方就当日交接达成一致，亦不符合合同约定空房交付及制作交接清单的条件，且某勘探开发有限公司自认2020年7月之后仍在搬运物品，故对某勘探开发有限公司认为会议当日交接完毕的意见，不予认可。结合南京某数据有限公司在情况说明中自认的“2020年7月底贵司（某勘探开发有限公司）将可用家具拉至镇江和扬州使用，遗留下来皆是废旧家具占用大楼空间，且并未实施清拖。此问题我司已向贵司多次反映，均未得到明确答复，最终，由我方自行出资清拖”，另南京某数据有限公司提交的多张清拖照片均在2020年8月中下旬，由此可见，某勘探开发有限公司作为出租人一直未能按约清空房屋，也未提交证据证明就房屋内遗留物品如何处置及时告知南京某数据有限公司，南京某数据有限公司因无法处理遗留物品造成合同签订后也无法接收、使用案涉房屋。2020年7月某勘探开发有限公司将部分家具拖走，2020年8月南京某数据有限公司开始自行拆除、清运，考虑到案涉房屋的面积较大、年代久远，某勘探开发有限公司未办理交接清单及提供有关房屋及附属设施的资料，必然导致南京某数据有限公司后续自行清空、拆除的困难，结合当时亦处于疫情时期，一审法院酌定案涉房屋最晚应于2020年9月底前完成清空、可交付的状态，南京某数据有限公司也应视为已接收房屋，应自2020年10月1日起计算租期。根据双方约定，免租期为四个月，故案涉房屋应自2021年2月1日起计算租金。 针对辅房加固期间应否扣减租金的问题，虽某勘探开发有限公司认为辅房加固与房屋整体工程可以同步进行，但根据鉴定结论，辅房承重墙墙体、悬挑梁存在裂缝，填充墙与结构分离并出现多处裂缝，均影响辅房结构的安全性，在一至三层辅房出现安全问题的情况下，南京某数据有限公司称其需先对辅房加固再对主体进行装修的抗辩意见，具有合理性，且相较于主楼EPC施工合同约定的工期，最终实际竣工时工期也确实存在延迟，考虑到因辅房安全问题2021年3月至2021年6月期间存在鉴定、设计及实际施工所需的时间，一审法院酌定因辅房安全问题造成案涉房屋无法正常装修的期间为3个月。根据合同约定，案涉房屋主体结构的正常损坏，应由某勘探开发有限公司在合理期限内进行维修，故维修期间的相应租金也应予以酌减。 针对房屋产权性质的问题，案涉租赁合同明确注明附件包含房屋产权证，南京某数据有限公司理应对房屋性质知晓，虽南京某数据有限公司称经其与相关部门反复沟通对接，将案涉房屋的1-3层产权性质变更为商业用途，但规资局回函该处用地原规划用地性质即为商务用地，某勘探开发有限公司也同意作为商业用途使用，南京某数据有限公司关于设置商业配套的申请符合规划控详要求，也可向主管部门申请办理施工、消防等许可备案手续。由此可见，规资局的回函并未改变案涉房屋1-3层的产权性质，即便前期用于商业用途存在消防检查的障碍，也并非某勘探开发有限公司隐瞒房屋性质或阻挠商业用途所致。且，案涉租赁合同中约定的房屋用途为办公研发及相关配套，并未明确约定为商业用途，南京某数据有限公司就此认为1-3层房屋不具备商业交付条件、不应计算租金的抗辩意见，不予采纳。 针对供电问题。虽南京某数据有限公司称因供电无法达到使用要求导致部分租户退租造成房屋无法正常出租使用，但案涉租赁合同对房屋供用电应达到的标准并未进行约定，某勘探开发有限公司应保证案涉房屋的供配电装置交付时达到正常办公研发所需即可，南京某数据有限公司在入场后即因自身装修升级、电气负荷增加提出了增容要求，在合同对增容改造及费用负担等事项并未约定的情况下，无法证明南京某数据有限公司在自身装修后电力不足系某勘探开发有限公司违约所致。南京某数据有限公司也认可其在装修完毕后也进行了招租，部分房屋也由租户正常使用，故其以某勘探开发有限公司未能增容导致退租为由拒不支付增容前的房租，并无事实和法律依据。但，某勘探开发有限公司知晓案涉房屋电力设施老旧、故障较多，南京某数据有限公司承租系用于整体升级改造打造硅巷，某勘探开发有限公司在交付房屋时理应做好交接并对发生损坏的多处配件及时告知和更换，但某勘探开发有限公司并未按照合同约定制作交接清单、确认房屋现状和附属设施，导致南京某数据有限公司入场后对供配电设施存在问题多次提出异议且维修困难。针对南京某数据有限公司的增容申请，双方就费用一直未能协商一致，在南京某数据有限公司2021年10月26日发送情况说明承诺增容部分的费用由其自行承担后，某勘探开发有限公司对南京某数据有限公司的增容要求未及时给予回复，直至2022年4月25日才通过招投标与颐和公司订立供配电工程改造合同，上述情况必然会影响南京某数据有限公司的对外招租和案涉房屋的租金收取。结合上述因素，一审法院酌定减免该期间2022年第一季度三个月的租金。 针对消防问题，虽南京某数据有限公司认为案涉房屋消防设施存在隐患和管道漏水问题，但其也认可并未直接影响南京某数据有限公司对案涉房屋的出租和使用，且即使因案涉房屋消防设施造成南京某数据有限公司损失，其也可另行向某勘探开发有限公司主张，并不当然免除其向某勘探开发有限公司支付租金的合同义务，故对南京某数据有限公司的该抗辩意见，不予采纳。 综上，南京某数据有限公司应自2021年2月1日开始计算租金，2011年因辅楼加固减免2021年3月至2021年6月期间3个月的租金及因疫情减免的1个月租金、2022年因供配电改造减免第一季度3个月的租金及因疫情减免的3个月租金，南京某数据有限公司应支付2021年租金为2794045.73元（399149.39×7）、2022年租金为2794045.68元（465674.28×6）、2023年租金为5671912.74元（465674.28×6+479644.51×6）、2024年租金为5755734.12元（479644.51×12），共计17015738.27元，扣减南京某数据有限公司已支付的租金898298.78元（2020年12月1日支付租金70万元、2020年12月2日支付租金98298.78元、2024年2月9日支付租金10万元），南京某数据有限公司还应支付截至2024年12月31日的租金16117439.49元。 针对违约金，根据案涉租赁合同约定，租期为每三个月为一个结算周期，结算周期开始之前5个工作日结清，逾期支付租金，应按每延迟1日支付日租金的5%违约金，现某勘探开发有限公司自愿调整至每个结算周期的首日开始按照LPR四倍标准计算违约金，一审法院予以确认。结合上述的租金支付情况，根据每季度应付金额为基数，南京某数据有限公司应支付违约金金额为2021年7月1日至2021年9月30日的计算基数为798298.78元、2021年10月1日至2022年6月30日的计算基数为1995746.95元、2022年7月1日至2022年9月30日的计算基数为3392769.79元、2022年10月1日至2022年12月31日的计算基数为4789792.63元、2023年1月1日至2023年3月31日的计算基数为6186815.47元、2023年4月1日至2023年6月30日的计算基数为7583838.31元、2023年7月1日至2023年9月30日的计算基数为9022771.84元、2023年10月1日至2023年12月31日的计算基数为10461705.37元、2024年1月1日至2024年2月9日的计算基数为11900638.9元、2024年2月10日至2024年3月31日的计算基数为11800638.9元、2024年4月1日至2024年6月30日的计算基数为13239572.43元、2024年7月1日至2024年9月30日的计算基数为14678505.96元、2024年10月1日至实际给付之日的计算基数为16117439.49元。 针对某勘探开发有限公司主张的配电系统增容工程费用，该项目施工费经2023年9月13日工程结算审计金额为1740937.28元，某勘探开发有限公司另提交发票、通过集团部门自行对外采购变压器、开关柜、监控系统等设备共计2594201.13元，鉴于某勘探开发有限公司系供电设施设备的产权人，房屋交付后亦负有维修、更换义务，结合原设施设备老旧的客观情况及南京某数据有限公司针对增容费用自愿承诺相应金额的意思表示，一审法院酌定南京某数据有限公司向某勘探开发有限公司支付增容工程的施工费及采购费共计280万元，对超出部分，不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款之规定，一审判决：一、南京某数据有限公司于判决生效之日起十日内支付某勘探开发有限公司租金16117439.49元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准计算的违约金（2021年7月1日至2021年9月30日的计算基数为798298.78元、2021年10月1日至2022年6月30日的计算基数为1995746.95元、2022年7月1日至2022年9月30日的计算基数为3392769.79元、2022年10月1日至2022年12月31日的计算基数为4789792.63元、2023年1月1日至2023年3月31日的计算基数为6186815.47元、2023年4月1日至2023年6月30日的计算基数为7583838.31元、2023年7月1日至2023年9月30日的计算基数为9022771.84元、2023年10月1日至2023年12月31日的计算基数为10461705.37元、2024年1月1日至2024年2月9日的计算基数为11900638.9元、2024年2月10日至2024年3月31日的计算基数为11800638.9元、2024年4月1日至2024年6月30日的计算基数为13239572.43元、2024年7月1日至2024年9月30日的计算基数为14678505.96元、2024年10月1日至实际给付之日的计算基数为16117439.49元）;二、南京某数据有限公司于判决生效之日起十日内支付某勘探开发有限公司增容施工费、采购费共计280万元；三、驳回某勘探开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费189122元，保全费5000元，共计194122元，由某勘探开发有限公司负担39060元、南京某数据有限公司负担155062元。 对一审查明的事实，南京某数据有限公司对电力增容改造期间的认定提出异议。对双方不持异议的其他事实，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。南京某数据有限公司提交以下证据：《工程竣工报告》复印件一份，其中载明“计划工程量：受电土建：新建III型电缆沟6米，新建4孔PEΦ200电缆排管123米；受电电器：新放高压电缆ZC-YJV22-18/30kV-3×95电力电缆760米；配电房土建：新建高压配电房土建1座，改建低压配电房土建1座，处理地下室防水1项，处理空调排水1项；配电房电气：新建高压配电房1座，改造低压配电室1座，新建高压配电柜基础6座，改建低压柜基础12座，改建变压器基础2座，新上高压开关柜6台、100kVA干式变压器2台（含柜体）、低压开关柜12台、负控柜1台、能效管理终端1套、新上配电房母线槽1套、新上竖井母线槽2套、新上桥架1套、新上空调3套，新放高压电缆ZC-YJV22-18/30kV-3×95电力电缆75米，新放低压电缆ZC-YJV22-0.6/1kV-4×240电力电缆400米，新放ZC-YJV22-0.6/1kV-4×150电力电缆500米，新放ZC-YJV22-0.6/1kV-4×95电力电缆600米，新放ZC-YJV22-0.6/1kV-5×16电力电缆300米，新放ZC-YJV22-0.6/1kV-5×10电力电缆100米”。拟证明某大厦供配电系统更新改造工程的开工时间为2022年5月10日，竣工时间为2023年3月1日，工期近10个月。某勘探开发有限公司质证称，对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，根据报告载明施工内容可以看出，案涉房屋的供配电系统改造是为满足新建系统，即用电需求直接源于南京某数据有限公司对案涉房屋的改造行为。某勘探开发有限公司已经依约完成了房屋交付义务，满足承租人改造需求并非法定或约定的范畴，无论南京某数据有限公司是否因供配电系统改造而产生损失，该损失均与合同义务之间无法律上的因果关系，不应由某勘探开发有限公司承担。 某勘探开发有限公司提交以下证据：1.江苏某电力工程咨询有限公司（供配电工程的设计单位，以下简称海纳公司）出具的证明复印件一份，拟证明案涉房屋并非供配电系统老化引起的常规维修，而是由于南京某数据有限公司对案涉房屋开展更新改造工作催生了新的用电需求，在此背景下才同步实施了电力系统的更新工程，南京某数据有限公司将此蓄意偷换概念为“维修”，并以此作为拒付租金的理由，与客观事实严重不符合。2.《某大厦供配电系统更新改造设计合同》，拟证明江苏某电力工程咨询有限公司接受某勘探开发有限公司委托，完成某大厦供配电系统更新改造工程设计。3.南京供电公司咨询意见答复书，拟证明国网江苏省电力有限公司南京供电分公司答复南京某数据有限公司案涉大楼电力增容项目相关情况。4.某大厦供配电系统更新改造项目工程施工一标段合同，拟证明颐和公司承包“某大厦供配电系统更新改造项目一标段”工程。5.会议签到表，拟证明南京某数据有限公司、某勘探开发有限公司与颐和公司召开安全技术交底会议，南京某数据有限公司工作人员***在会议签到表中签名。6.照片三张、工程完工验收表，拟证明：2022年7月施工期间发现供配电系统改造工程需横穿热河南路电缆管道，而该节电缆管受到二板桥派出所地库施工的影响，使得颐和公司无法在距离地面约6m深的地下穿管施工。为解决此问题，某勘探开发有限公司另行聘请江苏铂泽林宇建设工程有限公司（以下简称铂泽林宇公司）重新开凿路面进行电力保护管埋地敷设，并额外承担施工费用。南京某数据有限公司作为使用方全程参与，其员工***与铂泽林宇公司还共同在《工程完工验收表》上签字盖章。7.情况说明，拟证明：因某大厦用户变两台前置环网柜（供电公司资产）保护故障，需协调供电公司项目部门处理……同时供电部门于本月14号配电封网不准许电网相关报送电工作，故供电公司调度没能批准本次停电工作，需要年后重新报计划。8.华东石油局社区管理中心会议记录表，拟证明南京某数据有限公司亦参与相关工作。9.工程完工验收表，使用方南京某数据有限公司***在验收表中签字确认“已试运行30天使用正常”，拟证明供配电工程实际完工并投入使用时间为2023年2月。10.某大厦供配电系统更新改造工程移交清单，拟证明颐和公司将竣工资料分别移交给南京某数据有限公司***及某勘探开发有限公司高某。 南京某数据有限公司质证称，1.证据一在形式上属于证人证言，但相关人员并未出庭接受质询，故对该份证据的三性及证明目的均不予认可。另外，该证明无落款时间，南京某数据有限公司认为是某勘探开发有限公司要求海纳公司为了本案诉讼而出具的材料，且其双方之间有工程合同，存在利益关系，故该证明不应被采纳。2.证据二真实性无法核实，且该证据不完整，证明目的不予认可。（1）南京某数据有限公司为了推进电力维修和增容于2021年9月向海纳公司进行了询价，询价总额为332.34万元。而实际总价为1740937.28+2594201.13=4335138.41元，该金额远远高于南京某数据有限公司的询价。（2）一审中，某勘探开发有限公司明确表示其委托海纳公司进行电力设计，是通过其集团公司的招标采购程序。南京某数据有限公司向海纳公司询价与某勘探开发有限公司委托海纳公司施工并无关联，仅是海纳公司了解案涉楼宇的改造需求后一直跟踪该项目，并且最终中标。（3）南京某数据有限公司经供电公司推荐向海纳公司询价，同时南京具备电力设计专业资质的公司较少，海纳公司又恰巧在华扬上级公司的采购商库中，因此海纳公司的意外中标并不能证明南京某数据有限公司参与了电力改造施工工程。（4）南京某数据有限公司提出可承担220万元仅是一个协商的过程，南京某数据有限公司也明确提出希望某勘探开发有限公司承担全部费用的协商方案，且并未就施工后相关设备的归属达成一致，并不能由此认定某勘探开发有限公司应承担220万元增容费。3.对证据三三性认可，证明目的不认可。2021年9月，南京某数据有限公司向海纳公司询价后，向某勘探开发有限公司告知了询价内容并要求某勘探开发有限公司尽快进行电力改造施工，某勘探开发有限公司要求南京某数据有限公司进一步了解电力改造的内容和方案，因此南京某数据有限公司于2022年1月咨询南京供电公司并取得了该答复书。这只是南京某数据有限公司为了推进电力维修和增容而协助某勘探开发有限公司，并不能证明南京某数据有限公司最终参与了电力改造的施工。4.对证据四三性认可，证明目的不予认可。该证据虽为南京某数据有限公司提交，但南京某数据有限公司不持有原件，系施工过程中，某大厦物业公司为了明确施工人身份、避免相关风险，要求颐和公司提交复印件进行备案。南京某数据有限公司并非施工合同的任何一方，可见南京某数据有限公司并未参与案涉工程。5.对证据五三性认可，证明目的不予认可。该签到表会议主题为“安全技术交底”，南京某数据有限公司作为案涉楼宇的实际使用人、转租人，在电力施工工程即将进场时参与该会议，系为协调好次承租人、做好安全工作，不能证明南京某数据有限公司参与了施工工程。同时，这一证据恰好证明南京某数据有限公司二审提出实际工期为295天的真实性及一审对于电力施工期间时间认定存在错误。6.证据六三张照片的真实性无法核实，关联性及合法性不予认可；对工程完工验收表的关联性不予认可；对该组证据的证明目的均不予认可。南京某数据有限公司作为楼宇的实际使用人，其员工在使用方一栏中签字并无不妥，恰恰说明南京某数据有限公司仅是楼宇的使用者，并未参与案涉电力工程的施工。7.证据七的真实性无法核实，关联性、证明目的不予认可。因供电公司未能批准停电工作，可能导致工期延误，故施工方向某勘探开发有限公司出具情况说明，与本案无关。该情况说明也证明南京某数据有限公司并未参与该电力施工项目。8.对证据八的关联性及证明目的不予认可。南京某数据有限公司仅是作为楼宇实际使用人在相关材料中签字，无法证明南京某数据有限公司参与了电力施工工程。9.对证据九的关联性及证明目的不予认可。南京某数据有限公司仅是作为楼宇实际使用人在使用方一栏中签字，恰恰说明南京某数据有限公司未参与案涉电力工程。同时，该证据载明开工日期为2022年5月，完工日期为2023年3月，也能说明一审对于电力施工期间认定错误。10.对证据十的关联性及证明目的不予认可。南京某数据有限公司作为使用人，根据某勘探开发有限公司的要求对相关设备进行清点、确认，并无不妥，该证据无法证明南京某数据有限公司参与了电力工程施工。 本院将根据案件综合情况对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力一并进行综合认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。 本案二审中，争议焦点为：1.一审法院因案涉楼宇供电系统更新改造事宜，酌定减少三个月租金，是否适当；2.一审法院酌定南京某数据有限公司支付增容工程的施工费及采购费280万元，是否适当；3.一审判决的违约金标准是否过高。 关于争议焦点一。南京某数据有限公司主张某勘探开发有限公司交付的房屋存在严重的电力设备损坏情况，但其在双方交接案涉房屋时并未提出上述问题。根据一审法院查明的事实，南京某数据有限公司提出供电系统需更新改造的申请或异议均发生在其对案涉楼宇装修升级改造前后。案涉租赁合同对房屋供电标准未作特殊约定，某勘探开发有限公司交付房屋时供电情况达到正常办公研发所需即可，故南京某数据有限公司关于因案涉房屋交付时电力设备损坏严重，应对租金进一步酌减的上诉主张，事实依据不足。一审法院考虑到南京某数据有限公司2021年10月26日发送情况说明承诺增容费用由其自行承担后，某勘探开发有限公司直至2022年4月25日才通过招投标与颐和公司签订供配电工程改造合同，一定程度上超出合理期限，因而酌减2022年第一季度租金，处理并无不当。另外，一审判决中载明的供配电系统更新改造项目工程的工期总日历天数75天，仅系某勘探开发有限公司与颐和公司的合同内容，而非对该工程实际施工期间所作出的认定。 关于争议焦点二。南京某数据有限公司的电力增容需求系因其对案涉楼宇装修升级而导致的电气负荷增加，案涉合同并未约定某勘探开发有限公司需承担南京某数据有限公司因自身经营需要对案涉楼宇进行的装修、添附等产生的费用。南京某数据有限公司上诉主张其无需向某勘探开发有限公司支付电力增容费用，缺乏事实依据。从南京某数据有限公司二审中提交的《工程竣工报告》中载明的工程量来看，新建项目及新放电缆的数量多于改造项目。一审法院结合原设施设备老旧的客观情况及南京某数据有限公司出具的《情况说明》中自愿承诺承担金额等情况，酌定南京某数据有限公司承担增容工程施工费及采购费280万元，处理亦无不当。 关于争议焦点三。案涉合同约定如南京某数据有限公司逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟一日支付日租金5%的违约金。某勘探开发有限公司提出的诉讼请求已将违约金标准降低为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计算，且南京某数据有限公司一审中并未请求在上述标准基础上予以下调。另外，自双方2020年6月22日签订案涉合同至今，南京某数据有限公司共计仅支付房屋租金898298.78元，欠付租金巨额，一审法院考虑到南京某数据有限公司的违约程度以及给某勘探开发有限公司造成的损失，支持某勘探开发有限公司关于违约金标准的诉讼请求，并无不当。 综上所述，南京某数据有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68230元，由上诉人南京某数据有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月七日 书记员***