某坤置业发展有限公司、某德工程管理咨询有限公司建设工程监理合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院 民事判决书 （2024）苏13民终4486号 上诉人（原审被告）：某坤置业发展有限公司，住所地江苏省。 法定代表人：曹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏品维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏品维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：某德工程管理咨询有限公司，住所地江苏省。 法定代表人：丁某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海中联（宿迁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海中联（宿迁）律师事务所律师。 上诉人某坤置业发展有限公司（以下简称某坤公司）因与被上诉人某德工程管理咨询有限公司（以下简称某德公司）建设工程监理合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2024）苏1324民初5956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月6日立案后，依法于2024年12月13日进行公开开庭审理。上诉人某坤公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人某德公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某坤公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判某坤公司不承担支付245万元及违约金的责任；判令某德公司承担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：1.某坤公司的项目几次停工导致销售不景气，资金不能按时回笼，双方当事人经过充分协商，约定以房抵款。某坤公司于2019年4月17日支付了某德公司245万款项，双方同时出具了245万监理费用支付收据和房款已支付收据，收支关系明确。抵房的相关所有手续办理清楚后，某坤公司于当月全部入账。2.双方于2019年4月17日签订的《关于支付监理费用承诺书》载明：某坤公司向某公司开具购房款收据后（需要办理产权时开具正式发票）即等同已经收到房款，房屋产权归某德公司所有，某坤公司所欠某德公司的监理费相应数额即视为已经支付，双方相应债权抵消。该协议是在债务履行期届满后达成的以物抵债协议，协议中明确约定“签订抵债协议后，原债权债务关系消灭”等类似条款的，系“以物抵债”的新债务代替原基础法律关系项下的旧债务，构成“债的更改”。债权人只能请求债务人履行以物抵债协议，而不能再基于原基础法律关系要求履行原债务。2019年4月17日双方又签订了一份《说明》，《说明》为委托销售合同，约定由某坤公司代为销售该房源，该份协议与《关于支付监理费用承诺书》的内容相互矛盾。该份委托销售合同约定，未代售成功且双方认为网签条件成熟时，可将此房网签给某德公司指定人员名下。某德公司明知短时间内该房源不能变现，该份协议没有约定具体网签时间，履行期限不明，视为没有约定履行期限。约定以房抵债的承诺书是在债务履行期限届满后签订的合同，如果债务人可以履行，债权人可随时请求履行，而不是要求履行原债务。对于该协议中某德公司同意抵偿某德公司债务的5套房屋，某坤公司曾在2023年11月向某公司提出办理网签手续、文件盖章。但因房管处出台的新规定，此类以房抵款合同必须由政府先审核，然后由政府报房管处，再报县政府分管县长批示才可往下进行。界集镇政府主要领导也曾亲自出面协调，某坤公司的工作人员和镇领导在2023年9月至2024年1月期间的微信聊天内容及图片可以证明，某德公司对此也知情。办理网签程序没有停止推进，某坤公司依旧在履行委托销售合同。3.2024年1月，6#1××号、1××、1××号房源被第三方诉前保全，某坤公司工作人员当时就联系某德公司领导告知这一信息。某坤公司曾请某德公司一起针对这些房屋依法提起保全异议，但是某坤公司没有采纳，造成的损失应当由某德公司自行承担。某德公司怠于履行协议内容，应当提起保全异议，而不是不顾协议内容单方停止推进网签流程，并立即起诉。在签订协议时，某坤公司并没有向某公司隐瞒11#1××号、1××号被抵押过的事情，并承诺一定会解押，事实上2021年3月也已经解除了刘某的抵押权。不动产权中心的系统显示这两套房源没有被限制，没有被抵押登记，该房屋可以办理网签，可以实现以房抵债的目的。4.承诺书约定以物抵债的房屋没有交付给任何人，也没有给任何人办理产权。承诺书没有约定多长时间内将产权证办理至某德公司名下，不是某坤公司主观上不办理，而是客观条件没有达到。客观条件达到后，某坤公司会办理到某德公司名下。根据承诺书的内容，如果5套房屋有出售或抵押给第三方的情形，某德公司也不能主张支付现金，而是只能向某坤公司主张提供同等价值的房源并承担相应的损失。 某德公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.2019年4月17日的《关于支付监理费承诺书》载明，房屋产权归某德公司所有，双方相应债权抵消。但是截止目前上述5套房屋仍然无法过户至某德公司名下，承诺书并没有表明放弃原债权，也不属于债的更改，新的债务成立的同时旧债务并不消灭。根据《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条规定，债务人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭;债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持。2019年4月签订的以房抵债协议，某德公司多次催促某坤公司协助办理网签和不动产权证，但是某坤公司总以各种理由拖延，导致以房抵债无法实现。作为债权人的某德公司已经给予某坤公司充分的时间用于办理相关手续，某德公司也是在万般无奈之下才进行诉讼。在某坤公司不履行网签手续和办证后，某德公司有权选择履行原债务。2.某坤公司在上诉状中要求某德公司提出保全异议，这并不符合某德公司的心理预期。以物抵债的标的物因债务人原因造成瑕疵，法律也没有强制要求债权人去解除瑕疵。在立案之前，某德公司多次与某坤公司沟通、催促，经过某德公司起诉立案到一审判决如此长的时间，某坤公司目前仍然不满足网签和办证的条件。 某德公司向一审法院起诉请求：1.依法判令某坤公司支付某德公司工程监理费用2582000元以及逾期付款的违约金、利息暂计1930719元，合计4512719元（违约金以2450000元为基数，以LPR的四倍13.8%为标准，自2019年5月1日计算至实际履行之日止；利息以132000元为基数，以LPR的四倍为标准，自2020年9月3日计算至实际履行之日止）；2.判令某坤公司支付某德公司律师费60000元；3.本案的保全费、保全保险费、诉讼费由某坤公司承担。 一审法院认定事实：某坤公司系泗洪县某城房地产项目开发商。2014年7月19日，某德公司、某坤公司签订了两份《建设工程监理合同》，约定某德公司为某坤公司的某城一期（××栋住宅）和某城商业街一期提供监理服务，监理期限分别为2014年7月21日至2015年3月20日和2014年8月18日至2015年4月17日，监理酬金分别为455000元和338000元。 2015年8月1日，某德公司与某坤公司签订了《补充协议》，协议载明原监理酬金共计793000元，已付230000元，尚欠563000元，某坤公司同意于2015年12月31日前全部付清。补充协议同时约定了延期监理事宜：某城一期（××栋住宅）工程自2015年3月21日延期至2015年7月31日，费用为249033元，某城商业街一期工程自2015年4月18日延期至2015年7月31日，费用为146049元，共计395082元。双方同意以355574元结算。该协议约定延期监理费用于2015年12月31日支付100000元、2016年2月29日支付100000元、2016年4月30日支付100000元、2016年6月30日付清。协议约定延期届满后，自2015年8月1日至工程竣工验收，某坤公司按照每月73000元，按季度支付某德公司监理酬金。该协议约定违约责任，如某坤公司未按照上述时间支付监理费用，每延一天承担万分之六的违约金。上述合同及协议签订后，某坤公司未按约支付相应的监理费用。 2019年4月17日，某坤公司出具了一份《关于支付监理费承诺书》，确认了尚欠某德公司的监理费共计2450000元，并以“某城”6#1××号、1××号、1××号、11#1××号、1××号五套房屋，作价2450000元抵偿该债务，某坤公司出具涉案房屋的订购协议及收据。同日，某德公司、某坤公司签订一份说明，某德公司同意上述五套房屋暂不网签，由某坤公司代为销售一年。 2019年4月12日，某德公司与某坤公司又签订了一份《建设工程监理合同》，约定某德公司为某坤公司某城一期商业街工程（2#、7#、9#楼）提供监理服务，监理期限为2019年4月30日至2020年4月29日，酬金为260000元，合同约定如某坤公司逾期付款，应当按照应付款总额×银行同期贷款利率×拖欠支付天数，计算逾期付款利息。合同签订后，某德公司向某坤公司开具260000元发票，某坤公司共支付了128000元，尚欠132000元。 一审另查明，某坤公司同意抵偿某德公司债务的五套房屋中，6#1××号、1××号、1××号已于2024年2月6日被案外人***保全、11#1××号、1××号已于2019年9月23日抵押登记给案外人刘某。某德公司为此次诉讼支付律师费60000元，支付保全费10000元，支付保全保险费6855元。 一审法院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2014年7月19日，某德公司、某坤公司签订两份监理合同，某德公司已按照合同约定向某坤置业公司提供监理服务，某坤公司应当按照约定支付酬金。2019年4月17日，经双方结算，某坤公司尚欠某德公司监理费2450000元，某坤公司同意以五套房产抵偿，但目前该五套房产均无法过户，以房抵债的目的无法实现，某德公司有权主张某坤公司按照原结算价款继续履行付款义务。2019年4月12日，某德公司、某坤公司再次签订监理合同，某德公司已经履行合同义务，某坤公司尚欠监理费132000元。某坤公司应当承担继续履行的违约责任。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，2015年8月1日，某德公司、某坤公司签订的补充协议中，双方就2450000元监理费约定违约金为每日万分之六，某德公司主张按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，年利率13.8%，自2019年5月1日计算至实际履行之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。 2019年4月12日，某德公司、某坤公司签订的监理合同中，约定了某坤公司逾期利息的计算标准，应当按照应付款总额×银行同期贷款利率×拖欠支付天数，计算逾期付款利息。某德公司主张按照年利率13.8%计算，无事实依据，应按照某德公司主张的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的一倍计算，即年利率3.45%，自2020年9月3日起计算至实际履行完毕之日止。 某德公司主张的律师费用、保全保险费用无证据支持，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，一审判决：一、某坤公司于判决生效之日起十日内支付某德公司监理费2582000元；二、某坤公司于判决生效之日起十日内支付某德公司违约金及利息（违约金以2450000元为基数，按照年利率13.8%，自2019年5月1日计算至实际履行完毕之日止；利息以132000元为基数，按照年利率3.45%，自2020年9月3日起计算至实际履行完毕之日止）；三、驳回某德公司的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取21691元，保全费10000元，合计31691元，由某坤公司负担。 二审中，某坤公司为证明其上诉主张，提交如下证据： 1.2019年4月17日某德公司出具给某坤公司的收据（编号为××××××）一份、2019年4月17日某坤公司开具给某德公司的收据（编号为××××××）一份，证明某坤公司已经为某德公司开具了购房款收据，按照双方于2019年4月17日签订的《关于支付监理费承诺书》的相关约定，应视为某坤公司欠某德公司的监理费已经支付，双方债权债务已经抵销。 2.《说明》，内容是某德公司同意暂时不将5套房屋网签，由某坤公司代为销售，证明当时没有将房屋网签至某德公司名下是根据某德公司的要求进行。 3.泗洪县不动产登记信息明细两页，打印时间为2024年9月29日，载明某城11#1××室、1××室未设定抵押权。 某德公司质证称：1.上述证据不能作为新证据使用，一审法院向某坤公司送达了相关诉讼文书，某坤公司知道一审诉讼情况但没有提供相应的证据。2.证据1的2份收据真实，但不认可其证明目的，以房抵债的重要环节是办理网签和不动产权证，否则不发生物权转移的效果。对某坤公司断章取义的解读不予认可。该承诺书中没有表明如不能顺利办理房产证某德公司也放弃索要监理费用，消灭原有债权债务。承诺书约定办理产权时开具正式发票，故并非开具收据就等同于以物抵债完成，而某坤公司并未给某德公司开具发票。按照承诺书要求，房屋如果出卖或抵押给第三方，某坤公司应继续提供等价值房源，但某德公司现在选择不再进行以物抵债，要求对方直接支付现金。3.证据2《说明》真实，双方希望通过对外销售把房屋变现，约定期间为一年，后来某德公司了解到当时签订该说明时房屋不符合网签和办证条件。4.对证据3的真实性无异议，目前提供的信息为某德公司提起本案诉讼之后的信息，但目前涉案以物抵债的房屋仍然无法办理网签，坚持某德公司一审中的诉讼请求。 本院认证意见：上述证据的真实性本院予以确认，对3组证据的具体认证意见，本院将在判决理由部分详细阐述。 二审中，本院查明事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案二审的争议焦点为：1.关于监理费245万元，某坤公司是否已经支付完毕；如未支付完毕，某坤公司是否应向某公司支付逾期付款违约金；2.如不应支付逾期付款违约金，某坤公司应支付的逾期付款利息起算点应如何认定。 本院认为，关于第一争议焦点。2015年8月1日某德公司与某坤公司签订的《补充协议》约定了以下事项：原监理酬金尚欠款项、付款时间；延期监理费用、分期支付方式；延期届满后监理酬金计算方式；逾期付款违约责任承担方式等。补充协议签订后，某坤公司未按照约定支付相应的监理费。2019年4月17日双方签订的《关于支付监理费承诺书》载明“经我公司与某德工程管理咨询有限公司关于监理费数额及支付方式依法结算后，现我方确认尚欠其监理费为贰佰肆拾伍万元整，支付方式为：以某城房产项目抵消尚欠某德公司的监理费”。上述内容表明，承诺书的内容包括两部分，一是结算某坤公司尚欠某德公司的监理费金额，二是约定以房抵监理费，即该承诺书为结算协议与以物抵债协议。 承诺书另约定“待某德公司与我公司签订商品房买卖合同时，我方向某公司开具购房款收据后（需要办理产权时开具正式发票）即等同已经收到房款，房屋产权归某德公司所有，我方所欠某德公司的监理费相应数额即视为已经支付，双方相应债权抵消。”双方在承诺书签订后就用于抵债的5套房屋签订定购协议，某坤公司向某公司开具房款收据，某德公司向某坤公司开具监理费收据，但因上述抵款房屋目前仍不具备办理网签的条件，房屋无法过户至某德公司或其指定人员名下，无法具备承诺书约定的“办理产权时开具正式发票”条件，不能因为已开具购房款收据即认定以物抵债履行完毕，否则对于债权人某德公司将会显失公平。该以物抵债协议实际上并未履行完毕，亦无法继续履行，应认定双方结算确认尚欠的2450000元监理费用并未实际支付。 《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条第二款规定，债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。双方经结算确认截至2019年4月17日某坤公司尚欠某德公司监理费金额为2450000元。某坤公司在本案二审中陈述，直到2023年底某德公司才要求某坤公司将用于抵债的房屋网签至某德公司法定代表人名下。某坤公司的上述陈述表明，其认可某德公司曾向其催告要求办理以物抵债房屋的网签手续，但截至目前涉案抵债房屋仍不具备办理网签手续的条件，以物抵债的约定无法继续履行。故债权人某德公司有权选择履行原债务，即要求某坤公司支付承诺书确定的监理费2450000元。加之2019年4月12日双方签订的《建设工程监理合同》项下某坤公司尚欠的监理费132000元，某坤公司尚欠某德公司监理费本金为2582000元。 某德公司另要求某坤公司按照补充协议的约定支付逾期付款违约金，并将违约金的计算标准调整为LPR的四倍。如前所述，2450000元监理费金额是经双方结算后确认，该承诺书属于结算协议。《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。在当事人无特别约定的情形下，结算协议是当事人对于原合同关系的最新安排，是对原合同的更新和替代，并非在原合同和结算协议之间产生选择之债。在结算协议达成之后，原合同受到结算协议的限制，不再继续履行。即在无特别约定的情况下，双方当事人均不得依据原合同主张其他权利，应当以变更后的结算协议为准。除声明保留外，结算协议未约定的事项视为一方放弃权利或者对另一方的让利，应尊重当事人的意思自治，即结算协议具有终局性。本案中，承诺书中双方结算确定尚欠监理费的金额为2450000元，并未约定某德公司有权按照《补充协议》的约定主张逾期付款违约金，故某德公司关于支付逾期付款违约金的诉讼请求不应得到支持。 关于第二争议焦点。双方于2019年4月17日签订承诺书约定以物抵债后，又于同日签订《说明》。《说明》载明，承诺书中约定以房抵债的房源暂不网签，一年内由某坤公司代为销售；如在规定时间内未代售成功且双方认为网签条件成熟时，可将此房网签给某德公司指定人员名下。根据上述约定，2019年4月17日至2020年4月17日为某坤公司对涉案以物抵债房屋的代售期。代售期满后如房屋未销售成功，某坤公司作为债务人应与某德公司联系，确认是否将房屋网签至某德公司指定人员名下。某坤公司无证据证明其曾于2020年4月17日代售期满后就网签事宜联系过某德公司，故某坤公司应自2020年4月17日起承担因逾期付款而产生的违约责任，即支付逾期付款利息。鉴于承诺书和《说明》均未约定逾期付款利息的计算标准，本院认定逾期付款利息的计算标准为同期贷款市场报价利率。 综上，某坤公司的上诉请求部分成立；一审判决适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2024）苏1324民初5956号民事判决； 二、某坤置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付某德工程管理咨询有限公司2582000元； 三、某坤置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付某德工程管理咨询有限公司逾期付款利息（利息以2450000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年4月17日计算至实际履行完毕之日止；以132000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月3日计算至实际履行完毕之日止）； 四、驳回某德工程管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取21691元，保全费10000元，二审案件受理费26400元，合计58091元，由某坤置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年二月六日 书记员***