四川省中盛华居建设工程有限公司与南江县住房和城乡建设局、四川鑫涌鑫房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

四川省南江县人民法院 民事判决书 (2023)川1922民初703号 原告（申请执行人）：四川省中盛华居建设工程有限公司，统一社会信用代码9151192221055014X0，住所地四川省巴中市南江县南江镇米仓山大道桃源街23号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1978年7月4日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区东城街中洋小区9单元602室，系该公司项目负责人。 被告（案外人）：南江县住房和城乡建设局，统一社会信用代码115137220088415251，住所地四川省南江县光雾山大道朝阳段459号。 法定代表人：***，该局局长。 委托诉讼代理人：***，男，该局副局长。 委托诉讼代理人：***，该局法律顾问。 被告（被执行人）：四川鑫涌鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码91510000054148270A，住所地四川省成都市高新区芳草街6号1、2号1层。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，四川代智律师事务所律师。 原告四川省中盛华居建设工程有限公司（以下简称“中盛华居建设公司”）与被告南江县住房和城乡建设局（以下简称“南江县住建局”）、被告四川鑫涌鑫房地产开发有限公司（以下简称“鑫涌鑫房产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2023年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中盛华居建设公司的委托诉讼代理人***，被告南江县住建局的委托诉讼代理人***、***，被告鑫涌鑫房产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中盛华居建设公司向本院提出诉讼请求：1．判令撤销四川省南江县人民法院（2023）川1922执异7号执行裁定书；2．判决确认四川省高级人民法院（2022）川民再80号民事判决书及四川省巴中市中级人民法院（2021）川民终378号民事判决书中确认的优先受偿权；3．判决继续拍卖、处置南江县锦绣华庭7号楼共计57套住房；4．本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：南江县人民法院（2023）川1922执异7号执行裁定书适用的1999年出台《城镇廉租住房管理办法》已于2003年12月31日废止，属于适用法律不当。锦绣华庭7号楼是原告垫资修建，投资人也是原告，不是南江县住建局，二被告之间只是一种买卖关系，并非投资关系，南江县人民法院作出（2023）川1922执异7号执行裁定书时认定事实错误。原告的案件在南江县人民法院执行了两年多，一直未执行到位。原告认为南江县人民法院对原告的执行案件爱理不理，只是为南江县住建局服务，因此申请将本案移交其他法院管辖。四川省高级人民法院（2022）川民再80号民事判决书及四川省巴中市中级人民法院（2021）川民终378号民事判决书，对原告垫资的事实已经进行了认定，并确定了原告的优先受偿权。二被告之间的买卖债权落后于原告的优先受偿权，南江县人民法院应当尊重这两份判决，优先保障原告的优先受偿权。南江县住建局不将专项资金用于锦绣华庭项目，导致国有资产流失，引发各种尖锐的矛盾，应当由该局的相关人员承担责任，不应当由原告和南江县人民法院来买单。南江县住建局于2021年11月10日收到南江县人民法院的协助执行通知书及其他裁定书后，仍然将涉案项目的回购资金向其他人支付，南江县人民法院应当对其该项违法行为进行处罚并追回相应的款项。原告的案件在执行过程中，南江县住建局于2022年1月17日发出《南江县住房和城乡建设局关于南江县人民法院查封锦绣华庭7号楼57套住房的执行异议函》提出执行异议，南江县人民法院已经作出处理，结论是异议无效，继续查封执行。南江县住房和城乡建设局再次提出异议，属于重复诉讼，根据一事不再理的原则，对南江县住建局本次提出的执行异议应当裁定不予受理。案涉57套房屋的所有权登记在鑫涌鑫房产公司名下，不是登记在南江县住建局名下，这些房屋的权属不存在争议，应当及时进行处置，以保障生产判决书的威严。 被告南江县住建局辩称，南江县人民法院作出的（2023）川1922执异7号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫涌鑫房产公司锦绣华庭项目商品房预售许可证中明确载明7号楼为保障性住房，不在预售范围内。南江县国土资源局与鑫涌鑫房产公司签订的《国有建设土地使用权出让合同》第十三条也明确约定保障性住房的配建按南府办[2011]109号文件执行。该文件第四条明确，廉租住房和公共租赁住房建成后由县人民政府回购，或者由投资人按国家规定自行管理经营。出让合同第十四条约定本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成后由政府回购。南江县住建局与鑫涌鑫房产公司签订的《锦绣华庭项目配建保障性住房协议》和《锦绣华庭配建保障性住房补充协议》也明确约定了7号楼保障性住房回购等相关事项。南江县住建局已经向鑫涌鑫房产公司拨付近6000万元的工程款，用于修建7号楼。以上事实足以表明7号楼为保障性住房，由住建局拨款承建，其房屋所有权属于南江县人民政府。原告的第二项诉讼请求应予驳回，因为本案是执行异议之诉，而原告主张的优先受偿权是另一法律关系，不应在本案中解决，且该项优先受偿权四川高院在（2022）川民再80号案件中已经作出处理，原告不应再重复诉讼。原告请求继续执行的诉讼请求应当驳回，不应当继续执行。 被告鑫涌鑫房产公司辩称，原告将鑫涌鑫房产公司列为被告错误，可以列为第三人。对于原告的第二项诉讼请求，已经有四川省高级人民法院作出判决进行了处理，原告再次主张属于重复诉讼。四川省高级人民法院判决只是判决原告对案涉房屋的回购价格享有优先权，并不判决原告对案涉房屋享有优先权。原告主张建设工程价款优先受偿权已超过六个月的除斥期间。执行异议之诉是对执行裁定不服提起的诉讼，不能对建设工程价款优先受偿权进行处理。案涉房屋属于保障性住房，现在的占有者享有的权利优于原告享有的工程价款优先受偿权。请求驳回原告对鑫涌鑫房产公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 中盛华居建设公司向本院提交下列证据： 1．锦绣华庭小区7号楼房屋业务情况表，该表载明案涉房屋均处于“未售”状态； 2．（2020）川1922执保40号案件送达回证，该送达回证备考栏备注有“自留房”； 3．南江县“锦绣华庭”配建保障性住房项目维稳领导小组办公室制作的〔2021〕1号专题会议纪要； 4．鑫涌鑫房产公司向南江县住建局出具的委托书，鑫涌鑫公司现场出具了委托书； 5．（2021）川1922执1217号执行裁定书； 6．信访案件反馈情况表； 7．南江县人民法院作出的《预处置资产告知书》及送达回证； 8．南江县住建局向鑫涌鑫房产公司拨款明细表； 9．南江县住建局发出的南住建函〔2022〕3号执行异议函。 南江县住建局对中盛华居建设公司提交的证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。锦绣华庭小区7号楼房屋业务情况表显示案涉房屋全部为“未售”，与《商品房预售许可证》吻合，该些房屋系保障性住房，未售是正确的；（2021）川1922执1217号执行裁定书虽然裁定扣划工程款，但不能证明案涉房屋系鑫涌鑫房产公司的房屋；《预处置资产告知书》送达后，南江县住建局就提出了执行异议；委托书是鑫涌鑫房产公司单方出具的，与南江县住建局无关联，如果清算以后还有应付的回购款可以代支。 鑫涌鑫房产公司对中盛华居建设公司提交的证据质证认为，房屋业务情况登记表内容真实合法，但对其证明目的有意见，该证据不能看出这些房屋是鑫涌鑫房产公司的房产，从未售的状况看，反而证明该房屋不是鑫涌鑫公司的；付款明细表也是真实合法的，该明细表更能证实在房屋系住建局的房产；南住建函〔2022〕3号执行异议函针对的是（2020）川1922执保40号协助执行通知书，本案中针对的是（2020）川1922执964号民事裁定书，属于不同的法律文书，该执行异议函与本案无关；中盛华居建设公司提交的其他证据均不能达到其证明目的。 南江县住建局向本院提交下列证据： 1．南住建（2014）房预售证第14号商品房预售许可证，证明锦绣华庭7号楼属于保障性住房，不在预售范围内， 2．《国有建设用地使用权出让合同》及其附件； 3．四川鑫涌鑫房地产开发有限公司（锦绣华庭）用地宗地图； 4．南江县石人山C03/04地块用地红线方案图； 5．南江县锦绣华庭7号楼保障性住房勘测定界图； 6．锦绣华庭项目配建保障性住房协议； 7．“锦绣华庭”配建保障性住房补充协议； 8．南江县住建局拨付鑫涌鑫房产公司明细表； 9．锦绣华庭7号楼入住登记表； 10．南府办〔2011〕109号文件和建保〔2019〕55号文件； 中盛华居建设公司对南江县住建局提交的证据的真实性无异议，但是认为锦绣华庭7号楼的房产还在查封期间，住建局私下进行处理，其行为违法。 鑫涌鑫房产公司对南江县住建局提交的证据无异议。 鑫涌鑫房产公司向本院提交下列证据： 1．南住建（2014）房预售证第14号商品房预售许可证； 2．四川省高级人民法院作出（2022）川民再80号民事判决书； 3．南江县住建局于2023年2月27日向鑫涌鑫房产公司发出的《关于提供锦绣华庭配建公租房竣工验收报告并开展竣工结算工作的通知》； 中盛华居建设公司对鑫涌鑫房产公司提交的证据质证认为，《商品房预售许可证》系复印件，对其内容的真实性不清楚；对四川高院的判决和结算通知的真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的。 南江县住建局对鑫涌鑫房产公司提交的证据无异议。 鉴于各方当事人对上列证据的真实性均无异议，故本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。至于该些证据的证明力，本院将结合全案证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月19日，南江县国土资源局作为出让人，鑫涌鑫房产公司作为受让人，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为511702-2012-P-13。双方在合同中对其他土地利用提出要求，约定本宗国有建设用地内保障性住房的配建按南府办〔2011〕109号文件规定执行，同时约定本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用房、廉租房等政府保障性住房，建成后由政府回购。 2013年9月13日，南江县住建局作为甲方，鑫涌鑫房产公司作为乙方，双方签订《锦绣华庭项目配建保障性住房协议》，对相关事项约定如下：1．乙方必须在净地交付后32个月内在锦绣华庭小区7号楼提供经环境、工程、消防竣工验收合格的保障性住房288套，合计总建筑面积18665.56m2的保障性住房及安置房。2．乙方负责在保障性住房及安置房竣工验收合格后一年内将该部分房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》办到甲方指定的业主名下，办理房屋所有权证和国有土地使用证的税费由甲方承担。3．保障性住房及安置房建成后由政府按县审计部门和物价部门审计核定的价格为准，即元/m2回购。4．配建的保障性住房独立办理所有权登记。 2014年5月30日，南江县住建局向鑫涌鑫房产公司颁发锦绣华庭项目的《商品房预售许可证》，该许可证权利限制情况一栏特别注明：7号楼住房288户，面积18886.68m2属配建的保障性住房，不在预售范围之内。 2021年2月15日，南江县住建局作为甲方，鑫涌鑫房产公司作为乙方，双方签订《“锦绣华庭”配建保障性住房补充协议》，对相关事项约定如下：1．回购范围为“锦绣华庭”项目开发建设的7号楼中配建的保障性住房，以及经县政府决策（南信联办〔2020〕20号等文件）将7号楼中的负1-4层商业用房部分改建的公租房。2．同意按3150元/m2回购锦绣华庭配建的291套公租房及公厕1个，回购价款总额为61,336,075.5元。3．在工程竣工验收合格备案后支付回购资金总额达到90%，不动产权证办理后支付尾款。 锦绣华庭项目配建保障性住房（7号楼）现已完工并交付使用，租用该项目保障性住房的相关人员已陆续入住。南江县人民政府在2015年2月至2021年9月期间已累计向鑫涌鑫房产公司支付回购价款57,462,131元。 锦绣华庭项目7号楼（保障性住房）由中盛华居建设公司承建，该工程主体工程完工后，由于鑫涌鑫房产公司欠付中盛华居建设公司工程款，从而导致双方产生纠纷，中盛华居建设公司因此向本院提起诉讼。中盛华居建设公司与鑫涌鑫房产公司建设工程施工合同纠纷一案，先后经过本院一审、四川省巴中市中级人民法院二审、四川省高级人民法院再审。四川省高级人民法院于2022年6月2日作出（2022）川民再80号民事判决，对双方争议的相关事项进行处理，其中有关优先受偿权的问题，判决内容为：“中盛华居建设公司就案涉工程在南江县人民政府回购价格中享有优先受偿权”。 在该案诉讼过程中，经中盛华居建设公司申请，本院于2020年5月12日作出（2020）川1922民初964号民事裁定，查封鑫涌鑫房产公司所有的锦绣华庭7号楼价值约1200万元的57套成套住房。该案现已进入执行程序。在该案执行过程中，中盛华居建设公司请求处置（2020）川1922民初964号民事裁定查封的房屋。南江县住建局收到本院发出的《预处置资产告知书》后，向本院提出执行异议，请求解除对异议人所有的锦绣华庭7号楼57套保障性住房的查封。本院经审查后作出（2023）川1922执异7号执行裁定书，裁定中止对本院（2020）川1922民初964号民事裁定书查封的锦绣华庭7号楼57套房屋的执行。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，执行异议之诉就是要实质性审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事诉讼程序的有关司法解释也没有明确具体的规定，仅有适用于强制执行程序的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此，在当前对执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定加以审查，但同时又不应完全拘泥于上述适用于强制执行程序的司法解释的规定。案外人所享有的民事权益即使不在上述司法解释规定的情形之内的，亦未必不能够排除强制执行。 本案中，案外人南江县住建局对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，从案涉房屋的性质来看，本院作出（2020）川1922民初964号民事裁定查封的锦绣华庭7号楼57套成套住房，系鑫涌鑫房产公司根据《国有建设用地使用权出让合同》约定配套建设的政府保障性住房。鑫涌鑫房产公司与南江县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，以及鑫涌鑫房产公司与南江县住建局签订的《锦绣华庭项目配建保障性住房协议》和《“锦绣华庭”配建保障性住房补充协议》，明确约定该部分房屋建成后由政府回购，所有权登记在政府指定的业主名下。南江县住建局向鑫涌鑫房产公司颁发的锦绣华庭项目《商品房预售许可证》也对鑫涌鑫房产公司的预售权利进行了限制，特别注明锦绣华庭项目7号楼288套住房属配建的保障性住房，不在预售范围之内。由此表明，锦绣华庭7号楼包括案涉房屋在内的所有成套住房均系政府保障性住房，建成后只能由政府回购，鑫涌鑫房产公司不能对处出售。 其次，从案涉保障性住房涉及的相关合同履行情况来看，鑫涌鑫房产公司与南江县住建局签订的《锦绣华庭项目配建保障性住房协议》和《“锦绣华庭”配建保障性住房补充协议》约定，锦绣华庭项目配建的保障性住房由政府回购，回购价款总额为61,336,075.5元，在工程竣工验收合格备案后支付回购资金总额达到90%，不动产权证办理后支付尾款。截至2021年9月18日，南江县人民政府已累计向鑫涌鑫房产公司支付回购价款57,462,131元，已经超过回购资金总额的90%。根据双方约定，尾款应当在不动产权证办理后支付，但是该部分房屋至今未办理不动产权证书，而导致案涉保障性住房未能办理不动产权证书的原因并不在南江县住建局。 再次，从相关各方对于案涉房屋权利的性质看，南江县住建局对案涉房屋享有的权利是基于南江县人民政府对该部分房屋的回购。该部分房屋在建设之初即已明确属于配套建设的政府保障性住房，建成后由政府回购。政府回购该部分房屋的目的是为了解决城镇中低收入居民和新市民住房问题，满足住房困难群众的基本住房需要。从当事人的约定以及相关合同的履行来看，案涉房屋将因政府履行相关合同约定的回购义务而归政府所有。同时，南江县人民政府已经按照合同约定支付了案涉房屋的绝大部分房款，且已接收案涉房屋，并将该部分房屋交由被保障对象使用。中盛华居建设公司因鑫涌鑫房产公司欠付工程款，针对案涉房屋申请强制执行，是基于该公司与鑫涌鑫房产公司之间存在的合同债权。中盛华居建设公司作为案涉房屋的承建商，虽然可以就案涉工程欠付的价款主张优先受偿权，但是案涉房屋属于配套建设的政府保障性住房，很显然不宜通过折价或者拍卖的方式处理，否则将会导致大量被保障对象再次面临住房困难的局面。而且，四川省高级人民法院作出的（2022）川民再80号民事判决就有关优先受偿权的问题，也是判决“中盛华居建设公司就案涉工程在南江县人民政府回购价格中享有优先受偿权”，并未判决中盛华居建设公司就案涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。因此，在本案针对案涉房屋的强制执行程序中，相较于中盛华居建设公司基于鑫涌鑫房产公司欠付工程款而享有的合同债权，对南江县××房××住房需要而享有的权利予以优先保护，符合当前保障困难群众住有所居的住房政策目标，因而具有相当的正当性和合理性。 最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”就本案而言，案涉房屋系鑫涌鑫房产公司开发建设，目前尚未办理产权登记，其基本情况与上述规定虽然并不完全相同。但是，根据前述分析可以看出，该部分房屋建设之初就已经签订有合法有效的书面合同，明确约定该部分房屋属于配套建设的政府保障性住房；该部分房屋建成后，南江县人民政府亦按照约定支付回购款，并将回购的房屋交由相关被保障对象居住使用。因此，案涉房屋的基本情况与上述规定中能够排除执行的情形具有较高的相似度。在法律、司法解释对政府回购的保障性住房能否排除强制执行没有明确规定的情况下，应当参照上述规定认定南江县住建局对案涉房屋享有的权利能够排除执行。 综上所述，案涉房屋系南江县人民政府回购的保障性住房，南江县人民政府已经按照回购合同的约定履行了相应义务，相较于中盛华居建设公司基于鑫涌鑫房产公司应当履行支付工程款而享有的合同债权，南江县住建局作为对保障性住房进行管理的政府部门，为保障住房困难群众的基本住房需要，因政府回购案涉房屋而享有的权利应当予以保护。本院作出（2023）川1922执异7号执行裁定书，裁定中止对本院（2020）川1922民初964号民事裁定书查封的锦绣华庭7号楼57套房屋的执行，并无不当。中盛华居建设公司请求撤销该裁定，并继续拍卖、处置案涉房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。对于中盛华居建设公司提出的有关优先受偿权的诉讼请求，已有生效法律文书予以确认，且不属于执行异议之诉案件审理的范围，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下: 驳回四川省中盛华居建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费44,800元，由四川省中盛华居建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年五月十一日 书记员***