李ＸＸ与ＸＸ实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民事判决书 （2025）陕0103民初255号 原告：***，男，XX年XX月xx日出生，汉族,无业，住西安市长安区。 委托诉讼代理人：***，陕西哲勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西哲勤律师事务所实习律师。 被告：XX实业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西洪振律师事务所律师。 原告***与被告XX实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***之委托诉讼代理人***、***以及被告XX实业有限公司之委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金155811元及逾期支付租金的违约金10635.38元（以当期应付半年租金77292元为基数，按照万分之二的标准，分别自2023年9月1日、2024年3月1日、2024年9月1日起计算，暂计算至2024年10月16日，最终计算至被告全部支付完毕之日）；2、本案诉讼费由被告承担。以上合计166446.38元。事实及理由：2008年8月18日，被告因经营服装城需要，就租赁原告位于西安市碑林区xx房事宜，分别签订《xx租赁合同》（编号6-1）与《李xx租赁合同》（编号6-2）两份合同。其中，《合同》6-1约定，二层面积30万平方米，起始标准租金51元每平方米每月，《合同》6-2约定，三层面积120平方米，起始标准租金43元每平方米每月。两合同均确定租赁期限15年，自2008年9月1日起至2023年8月31日止，租金价格每隔三年递增14%，并在合同中明确了具体递增方式。两合同中约定被告每半年支付一次租金，具体时间为每半年计租期开始的前3日支付。2023年8月31日到期后，双方未再签订书面的续租合同，但被告仍继续占有使用上述租赁物，根据前述租金约定，2023年9月1日起，二层部分月租金为2946元，三层部分月租金9936元。但被告在2023年9月1日起即未按约支付租金，仅陆续支付18096元租金，至起诉时已累计拖欠租金155811元。另，被告逾期支付租金已经构成违约，应按照合同第十条第二款约定“乙方逾期支付租金，每日按应付租金的万分之二承担违约责任，如乙方逾期支付租金超过一个月，甲方有权收回所出租给乙方的商业用房”支付违约金。原告多次主张，被告至今未付。望判若所请。 被告XX实业有限公司辩称：1、我方不存在拖欠原告租金的事实，不应承担违约责任；2、因商铺的不可分性，我方已按照全体签约业主的统一租金标准按期向原告支付商铺使用费共计113659.2元；请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，原告为xx村村民，因房屋被拆迁，2005年与城改办签订了《xx协议书》，取得xx服装城商业用房所有权，建筑面积分别为2层30.16平方米、3层占20.09平方米、100.07平方米，分别位于商场二层、三层不同区域。2008年8月18日，被告租赁原告位于西安市碑林区××路××村××楼××层××层××房，分别签订《xx租赁合同》（编号6-1）与《xx租赁合同》（编号6-2）两份合同。其中，《xx租赁合同》6-1约定，二层面积30万平方米，起始标准租金51元每平方米每月，《xx租赁合同》6-2约定，三层面积120平方米，起始标准租金43元每平方米每月。两合同租赁期限15年，自2008年9月1日起至2023年8月31日止，租金价格每隔三年递增14%，并在合同中明确了具体递增方式。合同约定被告每半年支付一次租金，具体时间为每半年计租期开始的前3日支付。合同第十条约定，乙方逾期支付租金，每日应按应付租金的万分之二承担违约金。合同签订后，被告租赁包括原告在内的xx村民拆迁安置户261户相应面积的商场运营。2022年11月1日，被告在xx村产权人微信群中发布《合同续签通告》，该通告载明“二层45-50元每平方米每月，三层35-40元每平方米每月”，合同期限15年，每五年递增5%。xx村部分村民召开会议商议案涉商铺租赁事宜。2008年合同期限内租金已支付完毕，2023年8月31日合同到期后，被告与原告协商继续承租事由，因租金标准未达成一致意见未继续签订书面合同，双方产生纠纷，原告诉至本院。 审理中，原告称“拆迁办给我们村民找到的被告承租安置的xx村商业安置楼，这么多年一直都是由被告公司承租后运营的。村民中现在有20多户都起诉了，我们只是其中一户。2022年租金马上到期时村民去开过会。我方的合同到期后，我方一直找被告要租金，因为比上次租金少了很多，所以我们不同意按照被告提出的标准继续租用。”被告当庭陈述：“承租事实属实，案涉商场大楼我公司有3.3万平发米所有权，xx村拆迁安置村民共有1.3万平发米。2023年我方已和xx村其他241户安置房的村民签订租赁合同，租赁期限自2023年9月1日至2038年8月31日，租金标准：2楼每平方每月50元，涨幅的3年一涨，3楼每平方每月40元，租金涨幅是3年一涨。” 另查，2023年9月18日至2024年12月23日，被告按照与241户xx村民2023年签订租赁合同的租金（50元、40元）标准，以***的xx银行账户向原告***尾号为xx的建设银行账户转账支付房屋租赁费至2025年2月28日，共计113659.2元，其中75780.9元租金为迟延支付，迟延支付日期自2023年9月1日至2024年12月22日。 以上事实,有不动产登记证、xx租赁合同（合同编号6-1）、xx租赁合同（合同编号6-2）、中国建设银行个人活期账户全部交易明细、xx村商业户安置示意图、XX付款回单、xx银行网上银行电子回单、照片、“xx村产权人”微信群信息及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案焦点在于被告是否欠付原告租金，原、被告之间在原租赁合同期满后，关于租金的标准在未达成一致意见的基础上，租赁物占用费标准应如何计算。分割商铺是指开发商将开放式大型营业空间进行分割而形成的小面积单元商铺。分割方法一般有两种：一种是实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分；一种是虚拟分割，小商铺间无内墙分割，仅以划线、地钉或铜条等为区别界限。有的分割商铺由投资者自己经营，有的采取一定期限内开发商或专门的经营商统一经营和管理的经营方式。本案中，原告***所有的案涉商铺即属于分割商铺，xx村服装城商业用房包括原告在内的261户村民所有，商铺位于不同楼层虚拟分割，且原告已和被告已经履行完租期为15年的租赁合同，现案涉商场仍由被告公司统一经营管理。关于租金标准，2008年双方签订合同租金标准上浮，但系一个合同期限内，现上述合同到期终止，双方就租赁标准未能达成一致意见，为了案涉商铺物尽其用的原则，被告在与其他241户村民签订租赁合同后，继续承租使用包括原告所有产权在内的商铺并无不妥。前一租赁合同已终止，应按不定期租赁的标准支付案涉房屋使用费，因原租赁物租金计算系浮动方式，原告要求以租金浮动五个周期后二楼、三楼分别为86.14元、72.63元标准计付资金占用费不仅不符合分割商铺的最大使用效益，同时对其余分割商铺中拥有产权的241户拆迁安置村民不公平，在目前市场经济逐步向好回暖的情况下不利于实体商铺经营，不符合市场经济下公平的原则，故其诉请缺乏事实和法律依据。原告起诉称被告仅陆续支付18096元租金，至起诉时已累计拖欠租金155811元，经查，被告已实际支付113659.2元，故原告要求被告支付欠付租金无事实依据，依法不予支持。关于租金标准，本院结合双方履行合同情况，以241户拆迁安置村民签订租赁合同租金标准，即二楼50元每平方米、三楼40元每平方米计算房屋占用费，自2023年9月1日起至裁判之日，现被告已按此标准支付租金至2025年2月28日，故原告诉请被告欠付租金与事实不符，依法不予支持。但按双方之前履行合同的约定，其中75780.9元租金被告存在逾期支付事实，被告应按照2008年合同约定的日万分之二的标准即向原告支付逾期支付违约金7233.3元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告XX实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告***逾期支付租金违约金7233.3元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1764元，由原告***负担1688元，被告XX实业有限公司负担76元（原告已经垫付，故被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向陕西省西安市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二五年三月三十一日 书记员***