江西百草园实业有限公司、江西晶帝商务大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终889号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江西百草园实业有限公司，住所地:江西省南昌市高新区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江西宏正律师事务所律师，执业证号：13601200810393463。 委托诉讼代理人：***，江西宏正律师事务所律师，实习执业证号：36001710110073。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西晶帝商务大酒店有限公司，住所地:江西省南昌市高新技术产业开发区。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，江西求正***师事务所律师，执业证号：13601199110843490。 委托诉讼代理人：***，江西求正***师事务所律师，执业证号：13601201611805942。 上诉人江西百草园实业有限公司（以下简称百草园公司）因与被上诉人江西晶帝商务大酒店有限公司（以下简称晶帝公司）房屋租赁合同纠纷，不服南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百草园公司委托诉讼代理人***、***，被上诉人晶帝公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人百草园公司上诉请求：1、撤销青山湖区人民法院（2017）赣0111民初1265号民事判决书的第二、三、五项判决；2、改判上诉人支付被上诉人从2017年5月21日至2017年9月26日的房屋租金60900元，上述租金以136500元押金进行扣减，剩余金额返还给上诉人，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金；3、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院采信证据错误,一审判决采信“被上诉人提供的京东镇***委会出具的晶帝公司有权在承包期间对外转租的证明”错误。该证明仅有村委会的**，没有负责人的签字确认，明显不符合民事诉讼法关于证据的规定。另外，一审被上诉人未证明租赁房屋有房产证及合法的建设审批手续，双方签订的租赁合同无效，被上诉人无权要求上诉人支付租金、违约金。二、一审判决上诉人支付被上诉人的房屋租金错误：1、一审判决计算房屋租金错误。按照上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》、《补充合同》约定，从2017年5月21日至2017年9月26日房屋租金应为121800元，一审判决上诉人支付131800元，计算错误。2、一审判决上诉人支付的租金与上诉人使用租赁房屋的实际情况不相符，完全按照合同约定支付租金对上诉人显失公平，应当予以降低。从2017年5月份开始，上诉人就已经停止经营，遣散员工、关停店门，并没有实际使用租赁房屋，也没有从租赁中取得任何收益。上诉人的负责人多次找被上诉人的负责人商谈解除合同事宜，但被上诉人的负责人一再回避。从2017年5月21日到9月26日的租金，属于被上诉人人为扩大损失，从合同法公平的角度出发也应当减半收取租金。三、一审判决上诉人支付被上诉人50万元违约金错误：1、上诉人不存在违约行为。依据双方签订的《租赁合同》第十一条规定：超过一个月未交清，乙方则自动终止合同，甲方有权收回场地。上诉人从2017年5月21日之后就找被上诉人协商解除合同，因停止经营而未支付租金。2017年9月23日，上诉人按照合同约定以书面形式告知被上诉人解除双方的租赁合同，终止双方的租赁关系。上诉人按照合同约定履行，并未构成违约。2、一审判决上诉人支付违约金的理由不成立。一审判决认定“百草园公司未按照合同约定提前30日通知解除合同，应当按照法律规定支付违约金50万元”。上述认定上诉人支付违约金的理由并没有法律依据。违约的责任并不在上诉人一方。3、如果认定上诉人违约，违约金明显超过了被上诉人的实际损失，依法应按照未支付租金的年利率24%计算违约金。 被上诉人晶帝公司辩称：一、案涉租赁房屋建设时已经取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，而且该房屋工程已通过消防验收且予以了竣工验收备案，租赁合同合法有效；其次，答辩人在原审时已经明确阐述了答辩人出租的案涉房屋系***所有，房屋权属明确。而且，作为案涉房屋所有权人的***明确答辩人有权对外出租案涉房屋。最后，从上诉人与答辩人签订《租赁合同》并且按照合同予以履行来看，上诉人是完全认可答辩人具备出租案涉房屋的权利的，且认可租赁合同是合法有效的。京东镇***村委会**的《证明》是真实、合法的，且与案件事实具有关联性。二、上诉人应当严格按照合同约定履行支付租金的义务。三、上诉人存在合同约定的违约行为，理应承担违约责任。上诉人解除案涉合同，显然属于违约。案涉房屋并未列入拆迁范围，案涉合同既未出现法定解除情形，亦不符合合同约定解除事由，不应予以解除。上诉人并无单方终止合同的权利。原审法院判定上诉人按照合同约定支付违约金合情合理，并不存在过高的情形。请求依法驳回其对答辩人的诉请。 晶帝公司向一审法院提出诉讼请求：1、百草园公司支付晶帝公司（2017年5月21日至2017年8月20日期间共三个月）房屋租金90000元；2、百草园公司承担本案的全部诉讼费用。2017年9月12日晶帝公司增加诉讼请求：1、百草园公司支付晶帝公司50万元违约金；2、百草园公司支付晶帝公司从2017年8月21日起计算至合同解除之日止期间的租金（按每月3万元计算）。2017年9月28日晶帝公司再次增加诉讼请求：1、百草园公司赔偿晶帝公司损失70万元；2、确认百草园于2017年9月23日向晶帝公司出具的《关于百草园公司解除与晶帝公司租赁合同及补充合同的函》无效；3、本案的评估费、财产保全费、案件受理费16410元等全部由晶帝公司承担。 百草园公司提出反诉请求：1、解除双方于2014年8月21日签订的租赁合同和2015年8月21日签订的补充合同；2、晶帝公司返还百草园公司支付的押金136500元；3、本案反诉费用1515元由晶帝公司承担。2017年11月13日，百草园公司变更第一项诉讼请求为：确认双方于2014年8月21日签订的租赁合同和2015年8月21日签订的补充合同于2017年9月23日解除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2014年8月21日，晶帝公司与百草园公司签订《租赁合同》，合同约定，晶帝公司同意将高新大道2117号A栋一楼西面约200平方米和二楼约1100平方米按现状租赁给百草园公司经营餐饮，百草园公司的实际使用面积为1300平方米。租赁期限为十年，2014年8月21日起至2024年8月20日止。房屋租赁费用按月核算，每平方米单价为35元，前三年每年租金为546000元，第四年起，在上一年租金的基础上递增6%，即为578760元，付款方式为押三个月付三个月。自合同签订之日，百草园公司需要向晶帝公司交纳136500元押金。双方如需要中（终）止合同，需提前30天通知对方，并经双方同意，方可终止合同。如百草园公司未到合同期满，未经晶帝公司同意，中途退场，属于违约，赔偿晶帝公司违约金及一切损失并**所欠晶帝公司一切租金及费用，其装修设施不得拆除和搬走。本合同中所提及的违约金全部为50万元。《租赁合同》履行过程中，2015年8月21日，双方就房屋租金问题达成《补充合同》约定，2015年8月21日至2017年8月20日租金为360000元，2017年8月21日至2019年8月20日年租金为381600元。原租赁期和支付方式保持不变。在合同履行过程中，百草园公司一直按照合同约定足额支付租金，但从2017年5月21日至今，百草园未按租赁合同及补充合同约定支付租金。2017年9月23日，百草园公司向晶帝公司邮寄《关于百草园公司解除与晶帝公司租赁合同及补充合同的函》要求解除《租赁合同》和《补充合同》，并于2017年9月26日向晶帝公司交付房屋钥匙。 另查明，诉争房屋位于青山湖区***辖区，该房屋并未列入拆迁范围，但附近房屋计划全部拆除。经现场查看，房屋内部可移动物品全部搬离，房屋天花板吊顶可见多处大洞，现场留有多处垃圾未清理。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。截止2017年5月21日至9月26日，百草园公司共计拖欠晶帝公司房租121800元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。故晶帝公司要求百草园公司支付该笔房屋租金予以支持。2017年9月23日，百草园公司发出解除租赁合同的函，并于26日交付房屋钥匙，搬离租赁房屋，晶帝公司虽拒绝解除该合同，但鉴于合同履行的实际情况，一审法院确认双方的租赁合同及补充合同从2017年9月26日交付钥匙之日即视为解除，同时解除合同的过错在百草园公司。百草园公司未按合同约定提前30日通知解除合同，应当按照法律规定支付违约金50万元。百草园公司已经支付了136500元押金，冲抵为部分违约金，百草园公司要求退回押金的诉请，不予支持。租赁合同解除后，百草园公司有权从租赁房屋上将可拆卸的装饰装修物拆除取回，晶帝公司主张百草园公司在拆除过程中造成房屋的损坏未提供相应的损失证据，故不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十三条、第二百三十无条之规定，判决：一、江西晶帝大酒店有限公司与江西百草园实业有限公司签订的《租赁合同》和《补充合同》于2017年9月26日解除；二、江西百草园实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付江西晶帝大酒店有限公司2017年5月21日至2017年9月26日房屋租金131800元；三、江西百草园实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付江西晶帝大酒店有限公司解除合同违约金500000元，已经支付136500元，尚应支付363500元；四、驳回江西晶帝大酒店有限公司的其他诉讼请求。五、驳回江西百草园实业有限公司的其他反诉请求。本案案件受理费16410元，反诉费1515元，合计19725元，由江西晶帝大酒店有限公司负担10000元，江西百草园实业有限公司负担9725元。 本案争议的焦点：上诉人提前解除合同是否构成违约，如构成违约，该如何承担相应的民事责任? 被上诉人晶帝公司当庭提交了以下证据： 证据一、2001年9月12日南昌高新技术产业开发区出具的中华人民共和国（2001）20号《建设用地规划许可证》一份，载明：用地单位为郊区京东镇***，建设项目名称为：***农贸市场，用地位置西临高新大道，南临郊区政府，用地面积：9433.38㎡。证据二、2002年2月29日南昌高新技术产业开发区出具的中华人民共和国***管建许（2002）39号《建设工程规划许可证》一份，载明：建设单位为郊区京东镇***委会，建设项目名称为：**农贸市场，建设位置高新大道旁，建设规模：S=17686㎡，四层，H=19.2m,框架；证据三、2005年1月20日南昌市公安消防支队出具的（2005）洪消审第31号《建筑工程消防设计审核意见书》一份,载明：消防审核金城宾馆二部的内部改造装修工程，建筑为地上4层，建筑高度18.6m，设计单位为江西省水利规划设计院；证据四、2002年11月有施工单位、设计单位、监理单位**的**农贸市场《工程竣工验收报告》一份；以上证据证明案涉租赁房屋工程建设时已经取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，而且该房屋工程已通过消防验收且予以了竣工验收备案，案涉租赁房屋建设合法合规，租赁合同也是合法有效的。 上诉人百草园公司质证后对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人提交的均是复印件，没有原件；许可证上没有具体的项目坐标，并不能证明该份许可证指的就是租赁物，而且许可证上注明的建筑物是四层，而涉案的租赁物远不止四层。对证据三南昌市公安消防支队出具的（2005）洪消审第31号《建筑工程消防设计审核意见书》真实性、合法性无异议，关联性有异议，审核意见书仅是**宾馆而不是涉案租赁物的审核意见，且涉案的租赁房屋是没有取得消防许可证的。审核意见书载明消防审核的金城宾馆二部建筑高度为18.6m，与许可证上许可建设的建筑物高度19.2m以及涉案的租赁物高度22m均不一致。证据四《竣工验收报告》真实性、合法性、关联性均有异议，没有政府备案的竣工验收报告。**农贸市场与涉案租赁物没有关系。 被上诉人晶帝公司表示证据一、证据二原件在京东镇***委会，可以在庭后补充提交原件核对，涉案的租赁物属于**农贸市场的一部分。为此，被上诉人晶帝公司提交了设计单位江西省水利规划设计院2004年12月绘制的建设单位为南昌市金城宾馆，工程名称为南昌市金城宾馆二部（晶帝宾馆）的三、四层平面图（复印件），证明金城宾馆二部装修改造工程三、四层的建筑面积为：4578.8㎡,金城宾馆是晶帝公司的前身，晶帝公司成立于2008年，**农贸市场是由晶帝公司承包的。本院对被上诉人晶帝公司提交证据一、二、三的真实性、合法性予以采信，关联性不予采信，证据四因并非政府备案的竣工验收报告，故不予采信。 上诉人百草园公司还对一审法院查明的事实提出异议，声称在2017年8月份前晶帝酒店北面、东面、南面所涉及的周边的房屋已经全部拆除了，其撤出租赁房屋的原因就是因为周边的拆迁。被上诉人晶帝公司表示周边的农房是否全部拆除，不清楚。 本院经审理查明：自2017年开始，涉案的晶帝酒店所在的***进行拆迁，计划建设市民公园，晶帝酒店未列入拆迁范围，但周边因拆迁围挡，环境发生了较大变化，百草园公司的经营受到影响。按照上诉人与被上诉人《补充合同》的约定，从2017年5月21日至2017年9月26日房屋租金应为128160元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2017年9月23日百草园公司向晶帝公司发出了解除租赁合同的函，并于2017年9月26日向晶帝公司交付了房屋钥匙，搬离租赁房屋，一审法院确认双方的租赁合同及补充合同从2017年9月26日交付钥匙之日即视为解除，处理并无不当，本院予以维持。本案合同解除前百草园公司已告知晶帝公司要提前解除合同，并书面要求搬离涉案房屋，晶帝公司对涉案合同的提前解除已有预期。晶帝公司作为出租人对涉案合同解除后导致的房屋空置损失，负有减轻损失的义务，应当及时采取合理措施尽量防止损失的扩大。因没有及时采取合理措施，导致损失的扩大的责任，应由晶帝公司自行承担。晶帝公司主张按合同约定的违约条款，要求百草园公司承担50万元的违约金，但晶帝公司没有提交证据证实其及时采取了合理措施仍存在的实际损失以及实际损失的大小，且百草园公司提前解除合同确实是受到周围拆迁带来的环境影响，遇到了合同双方意志外因素且不可归责于合同任一方的原因，导致其租赁合同的目的无法实现，因此，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以及涉案合同的履行情况、当事人的过错程度和实际损失的大小等综合因素认定，晶帝公司主张50万元的违约金依据不足，本院不予支持。但合同解除之前的租金以及迟延支付租金导致的滞纳金百草园公司应该支付，自2017年5月21日至9月26日拖欠的租金为128160元，可以用百草园公司已支付的136500元押金冲抵，又考虑到百草园公司延迟支付租金，需承担相应的违约责任，故多余押金不予退回，冲抵迟延支付租金导致的滞纳金。百草园公司要求退回多余押金的诉请，本院也不予支持。 综上所述，上诉人百草园公司的部分上诉理由成立，应予以部分支持。一审法院认定事实有误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初1265号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、撤销南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初1265号民事判决第二项、第三项。 一审案件受理费、反诉费按一审判决执行，二审案件受理费9400元由江西晶帝商务大酒店有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一九年一月二日 书记员　　***