河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会、河北冀州农村商业银行股份有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初2055号 原告（反诉被告）：河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会，住所地河北省衡水市冀州区冀州镇大常村。 法定代表人：***，村主任。 委托诉讼代理人：***，河北***师事务所律师。 被告：河北冀州农村商业银行股份有限公司，住所地衡水市冀州区和平东路66号。 法定代表人：***，行长。 被告：河北冀州农村商业银行股份有限公司城关支行，住所地衡水市冀州区和平西路418号。 负责人：**。 被告：河北冀州农村商业银行股份有限公司南午村支行，住所地衡水市冀州区南午村镇西南角。 负责人：**。 被告：河北冀州农村商业银行股份有限公司金鸡大街支行，住所地衡水市冀州区金鸡大街536号。 负责人：***。 四被告委托诉讼代理人：李建中，男，河北冀州农村商业银行股份有限公司职工。 被告（反诉原告）：河北大景大搪化工设备有限公司，住所地河北省衡水市冀州区兴华南大街1698号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，河北顺成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原告（反诉被告）河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会与被告河北冀州农村商业银行股份有限公司、河北冀州农村商业银行股份有限公司城关支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司南午村支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司金鸡大街支行、被告（反诉原告）河北大景大搪化工设备有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会委托诉讼代理人***、被告河北冀州农村商业银行股份有限公司、河北冀州农村商业银行股份有限公司城关支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司南午村支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司金鸡大街支行委托诉讼代理人李建中、被告（反诉原告）河北大景大搪化工设备有限公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认1998年7月28日原告与被告签订的《以资抵债协议书》中租赁期限超出法定20年部分无效；2、解除原告与被告之间的不定期租赁关系，责令被告及河北大景大搪化工设备有限公司立即返回原告涉案土地，并搬离原告所有的土地上的建筑物、构筑物等；3本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为冀集用(99)字第361号集体土地的所有权人，并由冀州市金属结构厂使用原告所有土地。1998年7月28日，因冀州市金属结构厂拖欠被告贷款不能偿还，欲以名下财产与被告农村商业银行以资抵债，原告作为抵债房产占有土地的土地所有权人，与被告订立《以资抵债协议书》一份。协议约定：“原告将冀州市金属结构厂使用的原告所有的土地租赁给被告长期使用，租赁期限自1998年7月28日起，不准许原告解除租赁合同”。依据《合同法》规定，最长租赁期限不应超出20年。双方协议中约定由被告长期使用，但未明确租赁期限；约定原告不得解除租赁协议违反法律规定，属无效条款。故双方协议中约定被告长期租赁原告的租赁土地超出20年部分无效。本协议租赁期至2018年7月28日已经满20年后，双方未就土地租赁事宜再行订立租赁协议，双方之间为不定期租赁合同关系，原告作为土地所有权人有权解除双方不定期租赁合同关系，收回土地。第三人现实际使用原告所有的土地，被告及第三人作为承租方、使用方，应搬离原告所有土地上的建筑物、构筑物等。经原告多次催告，被告及第三人仍未按原告要求搬离。为此，提起诉讼，请依法支持诉请。原告围绕其诉讼请求，提交证据如下：证一、《以资抵债协议书》一份，证明该协议书第二条第三款约定了原告将所有土地租赁给被告信用社长期使用，现租赁期限已超20年超出部分无效，因该协议中相关建筑物构筑物以资抵债属信用社所有，现由被告大搪使用，双方在租赁到期后未在订立书面协议，原告与被告信用社之间属于不定期租赁关系，原告方有权解除双方租赁关系，依据合同法及最高院的解释，被告应返还原告土地并搬离土地上的所有筑建物。 被告河北冀州农村商业银行股份有限公司、河北冀州农村商业银行股份有限公司城关支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司南午村支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司金鸡大街支行辩称，原告提交的《以资抵债协议》超出了合同法规定，按协议内容将抵债剩余款7850736.89元由原告承担债务。 被告（反诉原告）河北大景大搪化工设备有限公司辩称，原告所述解除原告与商业银行签订的以资抵债协议，属于违约行为，大搪按照与商业银行于2002年12月1日签订的补充协议书及经冀州市公证处2002年12月9日对该补充协议进行公证，商业银行已将与原告签订以资抵债协议第二条第三款、第四条第三款中的权利和义务一并让与大搪，并且大搪没有违反该协议的行为，原告于2020年7月8日已收取大搪交纳2019年年度的租金31620元，按照原告所诉该费用及缴纳期限属于租赁期间20年之外的年限款项，所以原告所诉经多次催要及要求搬离的事实不能成立。围绕其答辩事由提交证据如下：证一、2002年12月1日大搪与商业银行签订的补充协议书一份及2002年12月9日公证书；证二、原告村委会于2020年7月8日收取大搪公司2019年年度租金专用票据一份。 针对原告（反诉被告）在本诉中的证据，被告河北冀州农村商业银行股份有限公司、河北冀州农村商业银行股份有限公司城关支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司南午村支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司金鸡大街支行无异议，但提出原告提交的协议的第二条第二款，第四条第三款约定，抵债时没有还清贷款，按协议内容将抵债剩余款7850736.89元由原告承担债务；被告（反诉原告）河北大景大搪化工设备有限公司质证意见同上述意见，并补充对于原告所述搬离地上建筑物、构筑物，因该搬离会造成大搪公司作为权利人产生相应损失，并且原告按照以资抵债约定内容属于违约行为，要求原告赔偿大搪的搬离损失。 针对被告（反诉原告）河北大景大搪化工设备有限公司在本诉中的证据，原告（反诉被告）质证意见如下：对证一的协议书真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该协议书主体是被告商业银行与被告大景大搪，原告并不是合同相对方，二者之间的协议不能够约束原告，依据双方协议，补充内容属于被告农商银行将涉案土地转租给大景大搪，由大景大搪代为支付租赁费用，因此本案被告大景大搪属于涉案土地的次承租人，双方之间就转租租赁期限的约定不应当超出涉案土地承租人商业银行剩余期限，因原告与商业银行租赁期限至2018年7月28日已满20年，就该转租协议中超出该期限的也应认定为无效；对证二的真实性无异议，该租赁费的缴纳属于次承租人代承租人缴纳租赁费，原告与大景大搪之间并不存在直接租赁关系，所缴费时间也超出法定20年期限，属于支付的不定期租赁关系的租赁费用。 反诉原告（本诉被告）河北大景大搪化工设备有限公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人租赁土地建筑物、构筑物的拆除搬离损失100万元（具体数额依评估意见结果为准）；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事由：反诉人系案涉租赁土地建筑物、构筑物的所有权人，反诉人于2000年12月20日与原河北省冀州市农村信用合作社联合社签订《协议书》，并于同年12月30日在冀州市公证处办理公证，由反诉人出资80万元买断租赁土地的固定资产。而现被反诉人单方违反《以资抵贷协议书》第二条第（3）项的约定向法院诉讼要求解除租赁关系，其结果必然会给不动产所有人即反诉人造成拆除搬离建筑物、构筑物的损失，该损失应由违约方即被反诉人予以赔偿，故提出反诉，要求被反诉人承担赔偿责任。庭审中，反诉原告提出将损失数额变更为3393751.07元，包含评估价值损失3354406.07元，支出评估费39345元。反诉原告围绕其诉讼请求，提交证据如下：证一、企业审批相关手续，证明案涉土地的性质是集体建设用地；证二、1998年9月1日冀州市农村信用合作社联合社和***签订的承包合同，及经公证的2000年12月20日冀州市农村信用社联合社和***签订的协议书，2002年12月1日冀州市农村信用社联合社与***签订的补充协议书，2001年12月10日冀州市农村信用社联合社出具的证明，证明***将买断资金支付给信用社，该组证据证明反诉被告应向反诉原告承担清偿义务；证三、1998年7月28日冀州市冀州镇常庄村委会和冀州市常庄村村办企业金属结构厂、冀州市农村信用联社、城关信用社、南午村信用社、**信用社签订的以资抵债协议书一份，该协议书已经生效判决确认有效，证明其中的土地租赁协议是一个附解除条件的协议，如反诉被告强行收回土地应先清偿7850736.89元的债务，方可解除地租赁协议；证四、冀州市企业改制领导小组批复，证明我方买断原金属结构厂是经上级同意是合法的，因此我们的租赁使用土地是合法有效的；证五、评估报告一份及专用发票4张，证明反诉原告的资产评估数额为3354406.07元，并为评估支出评估费39345元；证六、(2016)冀1181民初849号案件卷宗，证明以资抵债协议书合法有效，反诉被告如果解除合同要按照该协议中附解除条件的租赁协议，要满足规定的条件方能提出解除租赁协议。 针对反诉原告的反诉请求，反诉被告河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会辩称，反诉被告与反诉人并不存在合同关系，土地是租赁给被告农商银行，反诉人要求反诉被告承担损失没有依据，其次反诉人与被告农商行之间关于土地租赁期限超出20年部分属于无效条款。 本诉被告河北冀州农村商业银行股份有限公司、河北冀州农村商业银行股份有限公司城关支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司南午村支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司金鸡大街支行对反诉原告的诉讼请求无异议。 针对反诉中反诉原告提交的证据，反诉被告河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会质证意见如下：对证一无异议，可以证实该土地归反诉被告所有；对证二不认可，相关合同中并无我方盖章确认，相关补充协议也未涉及被告农商行转让以资抵债协议书相关权利义务，反诉被告与大景大搪之间不存在直接关系；对证三的真实性无异议，对反诉原告的证明目的有意义，以资抵债协议书系原告与被告农商行签订与反诉原告无关，对于证据二证据三中超出法定租赁期限20年的条款均系无效条款；对证四认为属于反诉原告与被告农商行之间的买卖行为与我方无关；对证五的鉴定报告不认可，认为1、鉴定报告在第四项价值类型及定义中明确“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未收任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。可见，本鉴定报告的评估价值，是在符合正常交易条件下，才具备的交易价值。而鉴定报告中明确房屋建筑均未办理不动产权证，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《农村和集镇规划建设管理条例》，属于违建，不具备买卖、交易条件，在无产权证及规划证的情况下，涉案违建均不具备任何交易、评估价值，2、评估报告第七项“本次评估是以委估资产原地续用为前提条件”，而本案原告主张的解除租赁关系，被告反诉为搬离损失，并不涉及继续租赁问题。故本次评估报告与本案被告主张的搬离损失无关联性，3、评估报告第八项载明“评估小组对委托方提供的资料进行审核”，而本案委托方提供的材料未经我方质证及法庭认定，评估程序违法，4、评估报告第九项“本报告的估值意见基础为，委估资产原地续用的基础上”，而涉案土地属原告所有，而被告并不具有土地所有权，在被告无使用权的情况下，不具备原地续用的基础。故鉴定结论不具备真实性，5、原告于1998年与被告农商银行以物抵债，鉴定报告中关于1998年（含1998年）以后建设的建筑物均属于被告未经原告同意扩建部分，依据《合同法》二百二十三条、《租赁合同司法解释》第十一条，该范围的财产价值应当由承租人负担，不属于赔偿范围，6、评估报告中的机器设备，不属于建筑物，原告应当自行搬离，7、涉案土地属原告所有，现法定租赁期限已届满，依据《合同法》二百三十五条之规定，被告应当返还原告租赁土地，地上物自行搬离，8、假设需要就被告财产价值进行折价，根据原告与被告农商行的以物抵债协议，我方抵债的不动产价值3221480.58元，被告大景大搪以80万元价格购买，故本案违建的实际价值应当以被告大景大搪实际出资80万元为基础进行折旧，而不应参考实际市场价值，9、本案原告与被告农商行订立《以资抵债协议书》，被告大景大搪与被告河北农商行订立《协议书》，原告与被告大景大搪之间并无直接合同关系，被告大景大搪主张的损失应当向协议对方主张，与原告无关，10、原告出租土地于2018年7月28日达到法定租赁年限，租赁到期后与被告农商行之间就不定期租赁的租赁费并无明确约定，因现被告主张损失，故原告增加诉请要求被告支付不定期租赁期限占用原告土地的租赁费损失，并申请法院对原告土地租赁费用进行评估造价，11、因我方对租赁报告三性均不认可相关的评估费用也与我方无关，12、对于法院调取的849号判决书，真实性无异议，但该协议中违反法定租赁期限的条款属无效条款。 针对反诉中反诉原告提交的证据，本诉被告河北冀州农村商业银行股份有限公司、河北冀州农村商业银行股份有限公司城关支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司南午村支行、河北冀州农村商业银行股份有限公司金鸡大街支行无异议，认为其中的证四能证明企业改制小组同意将化工设备出售给大景大搪。 经本院审查，并结合当事人的质证意见，本院认为各当事人提交的证据均为真实，也均与本案存在关联，取得方式证据形式均合法，对于存在争议的评估报告系经反诉原告河北大景大搪化工设备有限公司申请，本院按照法定程序开展的，主要资料是按照现场勘验的结果，在当时反诉被告河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会有派员在现场，不存在程序违法。故本院对全案证据均予采纳，对于证明目的方面，本院在下文说明。 本院查明事实如下：原冀州市金属结构厂（已注销）为原冀州市冀州镇大常庄村委会（现原告）的村办企业，该村办企业在经营期间，共欠本案四个被告农商银行贷款本金847.5万元、利息682.4万元。为偿还上述贷款本息，在1998年7月28日，冀州市冀州镇大常庄村委会（现原告）、原冀州市金属结构厂（已注销）、原冀州市农村信用联社（现被告河北冀州农村商业银行股份有限公司）、原冀州市城关农村信用社（现被告河北冀州农村商业银行股份有限公司城关支行）、原冀州市南午村农村信用社（现河北冀州农村商业银行股份有限公司南午村支行）、原冀州市**农村信用社（现河北冀州农村商业银行股份有限公司金鸡大街支行）共同签订《以资抵贷协议书》，约定将冀州市金属结构厂的固定资产（房屋、设备）、流动资产（原材料等）、无形资产（商标、生产许可等）抵顶部分贷款，抵顶后剩余贷款7850736.89元（含本金1026736.89元、利息682.4万元）以转包经营后的租赁费逐步还清，并约定抵顶资产的所有权全部转移给四个被告信用社（现农商行），对于冀州市金属结构厂的占地租赁给四个被告信用社长期使用，每年租赁费31620元。在土地租赁方面约定，冀州市冀州镇大常庄村委会有收取土地租赁费的权利，四个被告信用社在取得工厂资产（除土地）所有权后，有交纳租赁费的义务，冀州市冀州镇大常庄村委会不准以任何理由解除土地租赁协议，如冀州市冀州镇大常庄村委会强行收回土地使用权，应对抵贷差额的债务承担清偿责任。上述协议中约定的土地、厂房等资产即为本案诉争的土地和房产。此后，原告和四被告农商行按照协议约定履行。***（河北大景大搪化工设备有限公司法定代表人、股东）与被告农商行分别于1998年9月1日、2000年12月20日、2002年12月1日，订立承包合同和协议书、补充协议书各一份，根据这三份协议内容的约定，***购买了被告农商行取得在冀州市金属结构厂所取得财产的所有权，并由***自2001年起，承担原《以资抵贷协议书》中就土地问题的权利义务。此后，***将购买到的上述资产，用于河北大景大搪化工设备有限公司，河北大景大搪化工设备有限公司在案涉的场地进行经营活动，并实际由河北大景大搪化工设备有限公司向河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会支付每年的租金，直至2020年7月8日。***亦向本院和对方当事人说明***当时签署的协议、合同等均为其和其妻子发起的河北大景大搪化工设备有限公司承接。 另查明，案涉土地原系原告村办企业“冀州市金属结构厂”，使用土地性质为村集体所有，建筑面积6269平方米，基础投资80万元，占地34.76亩，1985年建设，1986年6月投产，关于1988年12月份经冀县土地管理局、冀县人民政府、河北省衡水地区行政公署批准补批占有耕地36.76亩。 本院认为，商事活动应当遵循交易规则和契约精神，法律保护合法交易。本案中本诉方面，原告在与河北冀州农村商业银行股份有限公司等农商行订立以资抵债的协议中，将案涉的土地以租赁的形式长期租赁给了河北冀州农村商业银行股份有限公司等农商行，并附加了不能解除租赁的约定，根据合同法对于租赁合同的规定，租期不得超过二十年，故《以资抵债协议书》中租赁期限超出法定20年的部分无效，但因原告和被告河北大景大搪化工设备有限公司在实际履行中，对于超过二十年的租金一方按约支付，一方按约收取，并出具收条，故双方可视为从行为上默示的方式建立了对原租赁合同进行了续租，考虑到未订立书面的续租合同，故本案原告提出解除原告与被告之间的租赁关系不违反法律规定予以支持，其要求被告农商行及河北大景大搪化工设备有限公司立即返回原告涉案土地，并搬离原告所有的土地上的建筑物、构筑物的请求，因原告长期收到的是河北大景大搪化工设备有限公司支付的租赁费，开立的收据亦是收到河北大景大搪化工设备有限公司交付的租赁费，故应视为对河北大景大搪化工设备有限公司受让《以资抵债协议书》中河北冀州农村商业银行股份有限公司等农商行所享有的权利义务这一事实的明知，故仅能支持其提出的要求被告河北大景大搪化工设备有限公司返回原告涉案土地得请求；反诉方面，根据查明的事实，可以看出反诉被告当年是为了偿还村办企业的贷款债务，才将村办企业冀州市金属构件厂的财产所有权转移给河北冀州农村商业银行股份有限公司等农商行，并且仍有不足部分，故以长期出租厂房坐落的土地形式，由河北冀州农村商业银行股份有限公司等农商行将原厂转包获取部分价值，但仍每年收取31620元的租金，关于土地上的建筑物及地上的固定资产，村委会抵顶部分贷款转给信用社后，信用社又承包给了***，后***又购买了该资产，并将《以资抵债协议书》中土地租赁协议的权利义务转让给了***，***将这些租赁的土地、获得的土地上的建筑物及地上的固定资产等为基础成立了河北大景大搪化工设备有限公司，以该公司向村委会支付租赁费，河北大景大搪化工设备有限公司实际承接了村委会与信用社订立的《以资抵债协议书》中的权利义务，因《以资抵债协议书》中对土地进行了长期租赁，且附加了不能解除租赁的约定，在这一信赖基础上河北大景大搪化工设备有限公司在涉案地块上进行了经营，对于案涉土地上的建筑物等固定资产，拆除将造成更大的损失，且该行为形成系历史原因，本着物不可损坏的道理，该固定物由土地所有者村集体承接，村集体再给付河北大景大搪化工设备有限公司价值，地上固定物价值的具体数额以评估价格为宜，经本院依法委托第三方评估机构评估，地上固定物市场价值3354406.07元，故反诉被告应给付反诉原告价款3354406.07元。对于评估产生的评估费用39345元，系反诉原告为主张权利而支出的合理费用，该费用产生亦是因反诉被告解除租赁关系产生，故反诉原告要求反诉被告承担该费用的请求予以支持。对于反诉原告要求的其他损失，因未交案件受理费，本案中不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条的规定，判决如下： 一、解除河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会与河北大景大搪化工设备有限公司之间的租赁关系，案涉土地上的房屋、建筑物、构筑物变压器、变电柜、天车（以衡水正誉评报字（2021）第165号评估报告中评估范围的物品为准）归河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会所有，河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会六十日内给付河北大景大搪化工设备有限公司人民币3393751.07元，同期内河北大景大搪化工设备有限公司搬离原租赁的河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会的土地，并带走衡水正誉评报字（2021）第165号评估报告中评估范围以外的物品； 二、本诉原告河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告河北大景大搪化工设备有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由河北大景大搪化工设备有限公司承担，反诉受理费16935元，由河北省衡水市冀州区冀州镇大常庄村村民委员会承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　陈淑云 人民陪审员　　*** 二〇二一年十一月三十日 法官　助理　　*** 书　记　员　　***