某某、某某商品房预售合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省东营市垦利区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）鲁0521执异2号 案外人：广饶盐化工业建筑安装公司。 法定代表人：***，总经理。 委托代理人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：**。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：**。 申请执行人：**。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：**。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：**。 申请执行人：**。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：***。 申请执行人：**。 申请执行人：**。 以上申请执行人的共同委托代理人：***。 被执行人：东营颐德园置业有限公司。 法定代表人：***，总经理。 委托代理人：***。 本院在执行申请执行人***等42人与被执行人东营颐德园置业有限公司（以下简称：颐德园公司）商品房预售合同纠纷案件中，案外人广饶盐化工业建筑安装公司（以下简称：广饶盐化公司）以本院（2016）鲁0521执203、341-343、345-347、349-364、370-371号执行裁定书裁定拍卖的位于垦利区红光办事处宜庄小区×号楼×**××室的房产系案外人所有为由，提出书面异议，请求立即中止执行，解除执行措施，并将涉案房产返还异议人。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人广饶盐化公司异议称，案外人与被执行人颐德园公司于2015年9月21日签订《房地产买卖合同》，约定被执行人将其位于垦利区红光办事处宜庄小区×号楼×**××室的房产出售给案外人，案外人与其签订顶账协议用以支付房款，且被执行人已将涉案房产交付案外人使用。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条涉案房产已属案外人所有，法院拍卖该涉案房产，明显错误。为证明其主张，案外人提供商品房预售合同复印件1份、购房抵工程款协议书复印件1份、物业费收据复印件1份、房屋相关试验通知单复印件1份加以佐证。 申请执行人***等42人辩称，法院查封并拍卖涉案房产没有错误，涉案房产已于2015年4月2日进行了查封，在涉案房产已被查封的情况下，被执行人又与案外人于2015年9月21日签订房屋买卖合同，将涉案房产抵顶给案外人，涉嫌逃避法院执行，故案外人的异议不能成立，应予驳回。 对于案外人提供的证据，申请执行人质证称，对案外人提供的证据均不予认可。案外人与被执行人签订的《商品房预售合同》的备案时间为2015年9月21日，明显晚于法院查封的时间2015年4月2日，该合同备案存在瑕疵，应予撤销。案外人提供的证据，并不能证明，其拥有涉案房产的所有权。 被执行人颐德园公司辩称，涉案房产已经网签备案，所有权应归属于广饶盐化公司所有，法院拍卖涉案房产是错误的，案外人的异议成立，法院应当停止拍卖并解除对涉案房产的查封。 对于案外人提供的证据，申请执行人质证称，对案外人提供的证据没有意见，属实。 为查明案件事实，本院依法调取了涉案房产权属登记信息两份，其中2017年6月2日查询信息显示的产权人为颐德园公司，2017年10月24日查询信息显示的产权人为广饶盐化公司。对上述两份证据，案外人质证称，对证据的真实性没有异议，至于为什么两个权属登记不一致，我不了解。申请执行人质证称，对两份证据的真实性没有异议，但是该两份证据明显存在矛盾，涉案房产已于2015年4月2日由我们申请进行了查封，但却于2015年9月21日登记备案到了异议人名下，该登记行为违法，应予撤销。被执行人质证称，对证据的真实性没有异议，但不应该存在两个不同的权属登记。 经审查查明，1、2015年3月31日，***等44人因与颐德园公司商品房预售合同纠纷向本院起诉，案号为（2015）垦民初字第456-481号，共计案件26起。2015年4月2日，依据当事人的申请，本院依法查封了被执行人颐德园公司所有的位于垦利区红光办事处宜庄小区×号楼×**××室的涉案房产，并向当时的主管部门垦利县房产交易中心依法送达了协助查封手续。2、2015年7月9日，经本院主持调解，上述26起案件全部调解结案。但被执行人颐德园公司并未按照法律文书确定的时间旅行义务，案外人***等42人先后向本院申请强制执行，案号分别为（2016）鲁0521执203、341-343、345-347、349-364、370-371号，共计案件25件。另外两名原告***、***截至异议裁决前并未向本院申请强制执行。3、2015年9月21日，案外人广饶盐化公司与被执行人颐德园公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为：YS0××××89，房屋代码：17××18），并在垦利县房产交易中心进行了备案。4、因被执行人颐德园公司未在本院规定的时间内履行法律文书确定的义务，2017年6月6日本院依法作出（2016）鲁0521执203、341-343、345-347、349-364、370-371号执行裁定书，裁定拍卖被执行人颐德园公司所有的位于垦利区红光办事处宜庄小区×号楼×**×室的涉案房产。5、2017年6月14日案外人广饶盐化公司以涉案房产系其所有为由，提出书面异议，请求立即中止执行，解除执行措施，并将涉案房产返还案外人。 另查明，在涉案房产裁定拍卖前，本院于2016年6月2日依法到垦利区不动产登记服务中心对涉案房产的查封情况进行了查询，回执中载明产权人为被执行人颐德园公司，查封期间为2015年4月2日至2018年4月2日，查封法院为垦利县人民法院，查封案号为（2015）垦民初字第456-481-1号。异议期间，本院于2016年10月24日再次到垦利区不动产登记服务中心对涉案房产的查封情况进行了查询，在查封情况未变化的情况下，回执中载明的产权人却变更为案外人广饶盐化公司。 本院认为，本案争议的焦点是案外人与被执行人之间的商品房预售备案合同，能否对抗法院执行的问题。就本案而言，虽然根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，目前涉案房产确实备案登记在案外人名下，但由于其备案登记的时间发生在法院查封之后，因此其备案行为存在瑕疵，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照”的规定，案外人与被执行人之间的商品房预售合同备案登记应属无效，不能对抗法院执行，故案外人以此要求立即中止执行，解除执行措施，并将涉案房产返还异议人的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人广饶盐化工业建筑安装公司的异议。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一八年一月三十日 书记员　　***