某某与北京星昊美物业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2014）一中民终字第08054号 上诉人（原审被告）***，女，1962年10月23日出生。 被上诉人（原审原告）北京星昊美物业管理有限公司，住所地北京市东城区广渠门南小街**号楼**单元**号。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，男，1970年6月1日出生，北京星昊美物业管理有限公司项目经理。 上诉人***因与被上诉人北京星昊美物业管理有限公司（以下简称星昊美物业公司）合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第4243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 星昊美物业公司在原审法院诉称：双方于2013年7月24日签订了《合作协议》，约定位于北京市石景山区八角北路11号院西北角的自行车棚及平房区，自2013年8月1日起由星昊美物业公司接管，星昊美物业公司将对自行车棚和房屋进行修复。为方便收取停车费及收废品，星昊美物业公司将为车棚管理人员即***提供住房一间，每月向物业交纳1000元管理费。协议签订后，并未实际履行，***始终未向星昊美物业公司交纳管理费，现***在星昊美物业公司管辖区域自行车棚内居住、做饭，严重影响小区居民正常存放自行车空间，为星昊美物业公司公共区域管理埋下诸多安全隐患。综上所述，为维护星昊美物业公司合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除双方于2013年7月24日签订的《合作协议》；2、判令***将现居住的位于北京市石景山区八角北路11号院西北角的自行车棚（5号楼前）予以腾退；3、本案诉讼费由***承担。 ***在原审法院答辩称：我从2013年7月开始在车棚内居住，签订合作协议时，星昊美物业公司让我到车棚住一阵，等平房翻修好后再搬回去，但至今星昊美物业公司没有给我提供住房，也没有让我搬回去。双方签订的协议有效，应继续履行，以方便我收取停车费。综上，不同意星昊美物业公司的诉讼请求。 原审法院经审理查明：2013年8月18日，星昊美物业公司（乙方）与石景山区八角北路11号院业主委员会（甲方）签订车棚及平房管理合同，约定甲方于2013年8月1日起正式委托乙方接管坐落在11号院园区西北侧的车棚及平房，乙方出资翻建车棚及平房，车棚及平房均由乙方进行管理，管理期限从2013年8月1日至2018年7月31日止。 另查明：2013年7月24日，星昊美物业公司与***签订《合作协议》一份，约定：小区西北角的自行车棚及平房区，自2013年8月1日起，正式由星昊美物业公司接管，并对车棚和房屋进行修复，物业本着对原管理车棚人员优先考虑，特制定本协议如下：1、为车棚管理人员提供住房一间，方便收取停车费，每月向物业交纳500元管理费；2、在平房区为了便于业主就近卖废品，物业将设立临时收废品场所，为消防安全，加盖封闭的房屋，使用者每月需向物业交纳500元场地费（若管理人员自己盖房，可以从场地费扣除）；3、其余空置房屋，物业作为库房和出租，每月每间1000元；4、需要交纳的费用提前预付，至少每次交纳半年费用。 上述合作协议签订后，星昊美物业公司对原***居住的平房进行翻建维修，***一家搬至车棚内居住。但双方并未实际履行合作协议，星昊美物业公司未向***提供住房、租赁房屋以及设立临时收废品场所，***亦未向星昊美物业公司交纳任何管理费及场地费。 本案庭审中，***称，其为原物业公司看管车棚，并在原物业公司提供的平房内居住，但星昊美物业公司接管物业后将原平房翻建，***为看管车棚，***一家自2013年9月搬到车棚内居住，要求继续履行合作协议。星昊美物业公司称，经小区全体业主和业委会要求，小区内车棚要进行门禁系统改造，不需要车棚看管人员；考虑小区内环境美化需求，亦不让收取废品，双方签订的协议未实际履行，亦无法履行。 法院经到八角北路11号院业主委员会调查核实，其工作人员答复称，经小区全体业主和业委会决定，要对小区内的车棚安装门禁系统，不需要车棚看管人员，小区内禁止收取废品，基于安全考虑，车棚内也不能住人。 经法院充分释明，***表示，其请求继续履行合作协议的主张仅作为答辩意见，不作为独立诉讼请求。 原审法院认定上述事实的证据有：车棚及平房管理合同、合作协议、谈话笔录、调查笔录、照片、当事人陈述等。 原审法院认为：双方签订的合作协议具有租赁合同性质，因协议未明确约定具体履行期限，协议签订后，星昊美物业公司未向***提供租赁住房及场地，***亦未向星昊美物业公司交纳任何费用，双方签订的协议并未实际履行。根据法院查明的事实，小区业委会明确表示，小区内车棚要进行门禁系统改造，不需要专门看管人员。由此，双方签订的合作协议不具备实际履行的条件，双方签订协议的目的不能实现。故关于星昊美物业公司请求解除合作协议的主张，于法有据，法院予以支持。关于***继续履行合作协议的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。 又依据查明的事实，星昊美物业公司作为涉案车棚的合法经营管理者，依法对涉案车棚享有管理、占有、使用并排除妨害的权利。鉴于***不具有占用和使用涉案车棚的合同或法律基础，故关于星昊美物业公司请求***腾退涉案车棚的主张，于法有据，法院予以支持。但是，考虑到***的居住条件及本案实际情况，法院酌定***腾退车棚的期限。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除北京星昊美物业管理有限公司与***于2013年7月24日签订的《合作协议》；二、***于判决生效后三个月内将位于北京市石景山区八角北路十一号院西北角（五号楼前）自行车棚腾退并交付给北京星昊美物业管理有限公司。 ***不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审法院判决第一项，改判双方继续履行2013年7月24日签订的《合作协议》；2、撤销原审法院判决第二项，驳回星昊美物业公司要求我腾退自行车棚并交付给星昊美物业公司的诉讼请求。上诉理由是：1、原审法院判决认定事实错误，星昊美物业公司将我的房屋翻建，但是翻建后并未按照协议及翻建前的承诺，没有让我回迁回原住房，没有按照协议约定给我提供房屋一间，故星昊美物业公司存在违约行为，原审法院未予认定属认定事实错误；2、原审法院对《合作协议》性质的认定有误，该协议属于房屋补偿安置的协议，并非是单纯的租赁合同，我在此居住已经十一年多了，当时的物业公司给我提供了三间平房居住，房屋比较破旧，我自己花钱装修了门窗，铺盖了房顶，自己修修补补，一直住了十一年多，星昊美物业公司找我说物业公司换了，棚需要重新装修，同时向我承诺给我一间带卫生间的房屋居住，但星昊美物业公司未履行上述约定。 星昊美物业公司答辩称：不同意***的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。 以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。 本院认为：根据本案查明的事实，星昊美物业公司与***于2013年7月24日签订了《合作协议》，该约定：小区西北角的自行车棚及平房区，自2013年8月1日起，正式由星昊美物业公司接管，并对车棚和房屋进行修复，物业本着对原管理车棚人员优先考虑，特制定本协议如下：1、为车棚管理人员提供住房一间，方便收取停车费，每月向物业交纳500元管理费；2、在平房区为了便于业主就近卖废品，物业将设立临时收废品场所，为消防安全，加盖封闭的房屋，使用者每月需向物业交纳500元场地费（若管理人员自己盖房，可以从场地费扣除）；3、其余空置房屋，物业作为库房和出租，每月每间1000元；4、需要交纳的费用提前预付，至少每次交纳半年费用。根据上述约定，***与星昊美物业公司签订《合作协议》的合同目的就是为了解决***的就业与暂居场所的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行动表示不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方当事人在涉案《合作协议》中虽未约定履行期限，但该协议签订后，星昊美物业公司未向***提供租赁住房及场地，***亦未向星昊美物业公司交纳任何费用，双方签订的协议并未实际履行。庭审中，星昊美物业公司明确表示，经小区全体业主和业委会决定，要对小区内的车棚安装门禁系统，不需要车棚看管人员，小区内禁止收取废品，基于安全考虑，车棚内也不能住人，故涉案协议无法继续履行。原审法院已就星昊美物业公司所述内容向北京市石景山区八角北路11号院业主委员会调查核实，真实性可以确定。至此，***与星昊美物业公司签订的旨在解决***的就业与暂居场所问题的《合作协议》因小区全体业主和业委会决定，导致合同目的已经无法实现。故原审法院判决解除双方签订的《合作协议》正确。 小区原有车棚的所有权人并非***，故***以星昊美物业公司系为其翻建房屋，且合同性质为拆迁补偿性质的理由，要求改判的上诉理由本院无法采纳。 综上所述，***的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费三十五元，由***负担（于本判决生效后七日内交纳）。 二审案件受理费七十元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长温*** 审判员*** 代理审判员*** 二〇一四年十月十日 书记员***