佛山市南海慧泉投资有限公司、广东阿达智能装备有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民事判决书 （2021）粤06民终9717号 上诉人（原审原告）：佛山市南海慧泉投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区桃园东路88号慧泉科技产业中心二期一、二、三栋研发车间第三栋第6层F6C10号，统一社会信用代码9144060556664645X0。 法定代表人：***，该司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东群立弘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广东阿达智能装备有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇南海软件科技园内佛高科技智库中心A座科研楼A605-2室，统一社会信用代码91440605MA4X6HAX7J。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东卓信（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东卓信律师事务所律师。 上诉人佛山市南海慧泉投资有限公司（以下简称慧泉公司）因与被上诉人广东阿达智能装备有限公司（以下简称阿达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初34092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 慧泉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持慧泉公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定慧泉公司向阿达公司发出《物业租赁合同》《科技服务协议》属于要约邀请错误。慧泉公司、阿达公司的工作人员通过微信就租赁合同事宜协商两个多月，在阿达公司考察租赁现场并支付定金5000元后，慧泉公司再次发出最后一份涉案合同予阿达公司，阿达公司盖章后回寄给慧泉公司。这一事实表明，慧泉公司向阿达公司发出涉案合同电子版是要与阿达公司签订涉案合同，签约目的明确、合同主体已特定且内容详尽，涉案物业租赁合同中第十一条第三项约定“合同自双方一盖章时生效”表明慧泉公司愿意接受其所发出的涉案合同约束。上述情况表明，慧泉公司向阿达公司发出涉案合同电子版的行为符合合同法、民法典中关于要约的规定，该行为属于要约而非要约邀请，一审对此认定错误。二、慧泉公司、阿达公司双方工作人员在微信中已明确约定“签合同当天支付保证金”，故何时支付保证金属于履行合同过程中的争议问题，并非一审认定的附条件问题。三、一审认定阿达公司缔约过失所造成的慧泉公司损失数额错误。在缔约过程中，应阿达公司清空租赁物的要求，慧泉公司与案外人解除了临租合同，该合同每月租金10207元，从2020年7月1日解约后至2021年5月25日的合同期还有10个月25日的租金，故慧泉公司的损失达11万元。一审仅认定19428元与事实不符，显失公平，且至今该租赁物尚未出租。 阿达公司辩称：一、涉案合同未成立，慧泉公司无主张租金和服务费的依据。慧泉公司提出反要约时，阿达公司此前提出的要约已失效，而在慧泉公司提出反要约后，阿达公司并未对该反要约进行承诺。二、阿达公司没有缔约过失责任。阿达公司在慧泉公司提出反要约时，之前的要约已经失效，缔约过失责任应在于慧泉公司。慧泉公司主张的额外损失是其放任损失继续扩大，不应由阿达公司承担。三、一审遗漏阿达公司支付5000元定金的事实。综上所述，请求二审维持原判。 慧泉公司向一审法院起诉请求：1.阿达公司支付拖欠的租金105655元（期间为2020年8月12日至2021年1月11日）；2.阿达公司支付拖欠的物业科技服务费6215元（期间为2020年8月12日至2021年1月11日）；3.阿达公司支付违约金67122元；4.阿达公司支付缔结合约过错赔偿金71454元；5.诉讼费用由阿达公司负担。 一审法院认定事实：《慧泉科技产业中心物业租赁合同》的抬头载明出租方（甲方）为慧泉公司，承租方（乙方）为阿达公司，该物业租赁合同载明：甲方同意将广东省佛山市南海区研发车间的第一栋第4层物业编号Ｆ4Ａ02-5（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方合法使用；物业计租面积共1243平方米，其中面积公摊共计248.6平方米；合同期限3年，自2020年8月12日起至2023年8月11日止；物业用途为办公室\工厂，装修期2个月，从2020年8月12日起至2020年10月11日止；租金和科技服务费从2020年10月12日计收；从2020年8月12日起至2023年8月11日止，每月每平方米17元，每月应缴费用总额为21131元；在合同签订当日，乙方须交纳67122元给甲方作为租赁保证金。阿达公司在《慧泉科技产业中心物业租赁合同》的乙方盖章处盖章。后慧泉公司在该物业租赁合同的甲方盖章处盖章，并注明签订日期为2020年8月12日。 《慧泉科技产业中心科技服务协议》的抬头载明出租方（甲方）为慧泉公司，承租方（乙方）为阿达公司，该科技服务协议载明：涉讼租赁物计费面积1243平方米；从2020年8月12日起至2023年8月11日止，每月每平方米1元，每月应缴费用总额为1243元。阿达公司在乙方处盖章。后慧泉公司在甲方处盖章，并注明签订日期为2020年8月12日。 2020年8月27日，阿达公司向慧泉公司邮寄发出《撤回要约函》，该要约函写明阿达公司仍未收到慧泉公司盖章的《物业租赁合同》《科技服务协议》，现阿达公司正式通知慧泉公司，阿达公司撤销本次租赁要约，自慧泉公司收到本函撤销生效，请慧泉公司销毁阿达公司已加盖公章的《物业租赁合同》《科技服务协议》原件，并将处理结果告知阿达公司。该邮件于2020年8月28日因慧泉公司拒收退件。 另查明一，2020年6月22日，慧泉公司的工作人员向阿达公司人员通过微信方式发送名为物业管理合同、租赁合同的文件。2020年7月31日，慧泉公司的工作人员微信询问阿达公司人员“合同请问签好了吗？”阿达公司人员微信回复称“还没有”，并要求慧泉公司工作人员发送合同的电子档；慧泉公司工作人员随即发送了名为租赁合同、物业管理合同的文件。2020年8月3日，慧泉公司工作人员微信询问阿达公司人员称“合同是签好了吗？”阿达公司人员回复称“还没有，我在出差，7号才回公司”。 另查明二，2020年6月23日，阿达公司的另一工作人员微信询问慧泉公司的工作人员“你预计什么时候可以把仓库的物品清理好，把钥匙给我们？”“合同第一天应该是出租方将所有的承租场地清理干净并经过承租方确认并由承租方接受了各承租场地钥匙开始计算”；慧泉公司工作人员回复称“是的，所以我们给你们从7月1日开始算”；阿达公司工作人员回复称“我们现在是想租的，只是在确定合同细节”“你们可以安排把仓库清理了”。2020年6月24日，慧泉公司工作人员发送微信给阿达公司工作人员称“我们收到定金才能安排清理货物的”。2020年7月1日，阿达公司工作人员发送微信给慧泉公司工作人员称“你们仓库是不是收拾好了？可以给我们钥匙了？”慧泉公司工作人员回复称“我们在等你们吖，因为毕竟大方数，需要等你们付押金才会通知客户搬哦”“甘现在可以直接付押金就好啦，不用订金这么麻烦了”；阿达公司工作人员回复称“贺总估计还是想要先付定金，签完合同再付押金”，慧泉公司工作人员回复称“其实我们就1、2天就可以搬清了，您这样还是有点麻烦哦”。2020年7月2日，阿达公司工作人员将转账截屏发送给慧泉公司工作人员并称“定金已经支付了”。2020年7月6日，慧泉公司工作人员发送微信给阿达公司工作人员称“我们这边8号应该清理完了”；阿达公司工作人员微信回复称“你清理好，交钥匙给我们那天签是可以的”。2020年7月7日，阿达公司工作人员微信询问慧泉公司“仓库搬得怎么样了？一会我们方便过去看看仓库的布局吗？”慧泉公司工作人员微信回复称“或者明天吧”“我们要求明天搬完的”。2020年7月8日，阿达公司工作人员微信询问慧泉公司工作人员称“我们想下午2点左右过去看看仓库的场地，规划一下”。2020年7月9日，慧泉公司工作人员发送微信给阿达公司工作人员称“里面今明两天已经安排人清理了的”；阿达公司工作人员回复称“今明两天派人清理，那你写11号吧”；随后，慧泉公司工作人员向阿达公司工作人员发送名为物业管理合同、租赁合同的文件。2020年7月27日，阿达公司工作人员发送微信给慧泉公司工作人员称“那你改一下合同时间等条款，然后发给我吧，我这边走盖章流程”；同日，慧泉公司工作人员将名为物业管理合同、租赁合同的文件发送给阿达公司工作人员；阿达公司工作人员发送微信给慧泉公司工作人员称“那你先给我扫描件”“我们付押金后给我原件”“我申请付款要有双方合同的复印件附上的”“不能凭空申请付款”；慧泉公司工作人员回复称“我问问”；慧泉公司工作人员询问阿达公司工作人员称“那你们是过来签还是你们签了拿过来”；阿达公司工作人员回复称“我这边签好盖章之后拿过来给你也行”。2020年8月14日，慧泉公司工作人员微信询问阿达公司工作人员合同是否寄出；阿达公司工作人员回复称“下午”“快递没上门”。2020年8月15日，慧泉公司工作人员向阿达公司工作人员发送微信称“合同收到了”；阿达公司工作人员称要用合同去申请拨款；慧泉公司工作人员回复称没有转账不能给原件；2020年8月15日，慧泉公司、阿达公司工作人员就先给合同原件还是先支付押金进行了沟通，但双方未协商一致。2020年8月17日，慧泉公司工作人员称“合同我这边已经签好了哦”；同日，慧泉公司、阿达公司工作人员继续为先给合同原件还是先支付押金进行协商，但未协商一致，慧泉公司工作人员提出其将合同原件送给阿达公司财务看原件然后财务转款；阿达公司工作人员称“那你又说给复印件”；慧泉公司工作人员称“我是要收到转账凭证才可以的”。2020年8月19日，阿达公司工作人员向慧泉公司工作人员发送微信称“因为我们公司跟广工大研究院那边有项目合作，对方不让我们搬离现在的位置，想问下合同能作废吗”“还有之前的5000定金可以退吗”。2020年8月28日，阿达公司工作人员通过微信方式向慧泉公司工作人员发送名为撤回要约函的文件。 另查明三，位于佛山市南海区xxx产业中心二期一、二、三栋研发车间已办理不动产登记，登记权利人为慧泉公司。 另查明四，2020年5月26日，慧泉公司（出租方、甲方）与案外人佛山市xxx科技有限公司（承租方、乙方）签订《慧泉科技产业中心临租合同》，约定：甲方同意将位于广东省佛山市南海区研发车间的第一栋第4层物业编号Ｆ4Ａ02-1、Ｆ4Ａ02-2、Ｆ4Ａ02-5，物业计租面积共612.71平方米，其中面积公摊共计122.54平方米；合同期限1年，自2020年5月26日至2021年5月25日，租金和科技服务费从2020年5月26日计收；2020年5月26日至2021年5月25日每平方米16.66元，费用总额为10207.74元。双方并约定其他权利义务。 佛山市xxx科技有限公司在《慧泉科技园物业退租审批表》上盖章，该审批表载明物业编号为F4A02-1、F4A02-2、F4A02-5的合同截止日期为2020年7月1日。 2020年12月31日，慧泉公司提起诉讼。诉讼中，慧泉公司陈述阿达公司未从慧泉公司处拿合同原件，慧泉公司亦未将合同复印件交给阿达公司。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。”第十八条规定：“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前达到受要约人。”第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第二十六条第一款规定：“承诺通知到达要约人时生效”。本案中，慧泉公司指定其工作人员向阿达公司的指定人员发送租赁合同、物业管理合同的电子文档为慧泉公司向阿达公司发出的要约邀请，阿达公司向慧泉公司邮寄其盖章的《慧泉科技产业中心物业租赁合同》《慧泉科技产业中心科技服务协议》则为阿达公司向慧泉公司发出的要约。现阿达公司在其向慧泉公司发出要约后、慧泉公司作出承诺的通知到达阿达公司前已撤销其要约，且慧泉公司亦未提供证据证明其有将涉讼租赁物交付给阿达公司使用，故慧泉公司、阿达公司之间就涉讼租赁物尚未形成租赁合同关系，《慧泉科技产业中心物业租赁合同》《慧泉科技产业中心科技服务协议》未成立并生效，慧泉公司依据《慧泉科技产业中心物业租赁合同》约定要求阿达公司支付租金105655元、服务费6215元、违约金67122元均无事实和法律依据，依法不予支持。慧泉公司并未提供证据证明其指定的工作人员具备代表慧泉公司与阿达公司签署合同的权利，慧泉公司主张其工作人员向阿达公司工作人员发出的合同电子档文本属于其向阿达公司发出要约的主张无事实和法律依据，依法不予采纳。2020年8月17日，慧泉公司的工作人员虽有用微信告知阿达公司合同已盖章，但该微信仅为慧泉公司工作人员的个人陈述，其并未向慧泉公司送交合同原件或复印件，慧泉公司同意阿达公司要约的意思表示并未到达阿达公司，且从慧泉公司工作人员和阿达公司工作人员关于合同交付及押金支付先后顺序的协商情况来看，慧泉公司实际向阿达公司提出了慧泉公司作出承诺需以阿达公司支付押金为前提的要求，即慧泉公司为其承诺提出了限制条件，在此情况下，慧泉公司主张《慧泉科技产业中心物业租赁合同》《慧泉科技产业中心科技服务协议》已生效明显缺乏事实依据，依法不予采纳。 慧泉公司、阿达公司之间就涉讼租赁物虽未成立租赁合同关系，但阿达公司在与慧泉公司协商订立合同的过程中多次要求慧泉公司清理涉讼租赁物，其后阿达公司在发出要约后、慧泉公司作出承诺前因其自身原因撤销要约，阿达公司的行为有违诚信原则，由此给慧泉公司造成的损失应予以赔偿。一审参照慧泉公司与案外人签订的《慧泉科技产业中心临租合同》关于租金标准的约定及慧泉公司与案外人解除临租合同的时间（2020年7月1日），结合阿达公司向慧泉公司发出撤销要约的时间（2020年8月28日），酌定阿达公司向慧泉公司赔偿损失19428元[（10207.74元/月×1个月）+（10207.74元/月÷31日×28日）]，慧泉公司对损失的诉请超出核定部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十八条、第二十一条、第二十六条第一款、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、阿达公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿19428元予慧泉公司；二、驳回慧泉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，受理费减半收取计2528.34元（慧泉公司已预交），由慧泉公司负担2385.34元，阿达公司负担143元，阿达公司应于判决发生法律效力之日起十日内迳付143元予慧泉公司，一审法院不另收退。 双方当事人二审均未向本院提交新证据。 经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审争议焦点为涉案合同是否已成立。 因引起双方争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第十八条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六之规定，当事人订立合同，采取要约、承诺的方式；要约是希望和他人订立合同的意思表示；要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示；承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺应当以通知的方式作出，承诺通知到达要约人时生效；承诺生效时合同成立；要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。本案中，慧泉公司将涉案合同电子版发送给阿达公司，此为要约邀请；阿达公司打印合同盖章后寄给慧泉公司，此为要约；慧泉公司亦在合同盖章，此为承诺；慧泉公司只有将其盖章后的合同交给阿达公司，承诺因意思表示到达要约人才生效，合同方能成立。但本案中，慧泉公司至今仍未将其盖章后的合同交给阿达公司，故该承诺因意思表示未到达阿达公司而未生效，合同因此而未成立。相反，阿达公司已向慧泉公司书面通知撤销了要约，慧泉公司拒收该通知，不影响撤销要约的意思表示发生法律效力；由于该要约系在慧泉公司作出承诺前撤销，符合法律规定；由于要约已经撤销，慧泉公司此后再作出承诺，亦不产生法律效力。综上分析，因案涉合同尚未成立，故慧泉公司关于租金、物业科技服务费及违约金的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于缔约过失损害赔偿问题。一审判令阿达公司承担缔约过失损害赔偿责任，因阿达公司未上诉，本院对此予以维持。至于慧泉公司的损失数额，因在合同成立前，阿达公司多次要求慧泉公司清理租赁物，而合同最终未成立，造成了慧泉公司的损失，一审参照慧泉公司与案外人约定的租金标准，从慧泉公司与案外人解除临租合同之日起计至阿达公司向慧泉公司发出撤销要约之日止，核定损失为19428元，公平合理，本院予以维持；慧泉公司请求其租金损失计至其与案外人签订的临租合同解除之日，主张阿达公司赔偿损失71454元，理据不足，本院不予支持。 至于阿达公司抗辩所称的5000元定金问题，因阿达公司一审时未提出反诉，故该问题不属于本案二审审理范围，双方当事人如就此产生纠纷，可另行诉讼。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。慧泉公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4765.27元，由佛山市南海慧泉投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年八月二十三日 法官助理*** 书记员***