仲利国际租赁有限公司、某某融资租赁合同纠纷执行审查类执行裁定书

广东省东莞市第一人民法院 执行裁定书 （2017）粤1971执异32号 案外人：***，男，汉族，1963年11月10日出生，住上海市浦东新区。 委托代理人：***，上海市凌云永然律师事务所律师。 申请执行人：仲利国际租赁有限公司，住所地上海市遵义路100号虹桥上海城B栋2683-15单元。 法定代表人：***，董事长。 委托代理人：***，广东信而立律师事务所律师。 被执行人：***，男，汉族，1978年7月11日出生，住上海市浦东新区。 被执行人：***，女，汉族，1979年10月8日出生，住上海市浦东新区。 被执行人：上海汇擎机床有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇杭湾路361号。 法定代表人：***，董事长。 被执行人：上海谱港机床有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇杭湾路361号。 法定代表人：***，董事长。 被执行人：东莞市清亦韵实业有限公司，住所地东莞市寮步镇竹园村元英路。 法定代表人：***，董事长。 被执行人：***，男，汉族，1978年2月7日出生，住上海市浦东新区。 被执行人：江苏协易机床城有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘严埭村。 法定代表人：***，董事长。 本院在执行（2014）东一法寮执字第440号申请执行人仲利国际租赁有限公司（以下简称“仲利公司”）与被执行人***、***、***、上海汇擎机床有限公司（以下简称“汇擎公司”）、上海谱港机床有限公司（以下简称“谱港公司”）、东莞市清亦韵实业有限公司（以下简称“清亦韵公司”）、江苏协易机床城有限公司（以下简称“协易公司”）融资租赁合同纠纷一案过程中，案外人***就本院查封的房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现本案已审查终结。 案外人***称，2016年,案外人为改善家庭居住条件××在××新区购置一套住房，后经中介公司居间介绍并经多次看房比较之后，最终看中一套位于浦东新区惠南镇××大街××室的房屋(简称,902房屋)。2016年9月案外人与902室房屋产权人,即***、***达成初步购房意向。2016年10月7日案外人与***、***签署正式《上海市房地产买卖合同》，双方约定房屋转让价款为220万元，并在浦东房地产交易中心办理了902房屋的交易登记手续。买卖合同签订后，案外人于2016年10月8日，以银行转账的形式向***支付房屋转让价款200万元。2016年11月22日，异议人将尾款20万元支付给***，至此，案外人已将902室的房屋转让价款悉数付清，***、***亦将902房屋交付给案外人，案外人已入住房屋。此外，在付清价款的同时案外人亦缴纳了房屋登记费、契税等相关各类费用。可谁知近日，案外人获悉，因为***、***在法院尚有未了结的案件，故902室房屋竟然已被法院查封。案外人为购买该902室房屋已倾尽一生的积蓄，现该房屋的登记权利虽然仍然是***、***，但异议人已按照合同的约定付清了全额购房款并实际占有该房屋，且过户的登记手续已在办理过程之中，故902室的实际权利人应为异议人。而且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，请求法院解除对位于上海市××新区惠南镇××大街××室房屋的查封。 申请执行人仲利公司称，一、依物权法规定：不动产物权的转让，应经依法登记；未经登记的，不发生转让效力，案涉查封房产仍属于原被执行人所有；除清亦韵公司外，原案件其他被执行人均为融资租赁合同债务的保证人，申请执行人在2014年就已经将案件提起申请执行，债权是经人民法院确定的，申请查封符合法律规定；二、案外人与***、***的房产交易所提交证据，申请执行人认为可以事后达成，有恶意逃避债务的嫌疑。 被执行人***、***称，同意案外人提出的解封请求，被执行人***、***虽然现在仍是案涉房屋的登记权利人，但其两人已将案涉房屋转让给案外人，双方早在2016年10月8日就签订了《上海市房地产买卖合同》（正式备案合同），且案外人已付清房屋转让款及相关税费，案涉房屋亦实际交付案外人居住使用，故根据最高院的相关规定，对案涉房屋，法院不得查封。 被执行人汇擎公司称同意案外人的请求事项。 被执行人谱港公司称同意解封902房屋。 被执行人清亦韵公司、***、协易公司未提交答辩意见和证据。 经审查查明，本院在执行（2014）东一法寮执字第440号申请执行人仲利公司与被执行人***、***、***、汇擎公司、谱港公司、清亦韵公司、协易公司融资租赁合同纠纷一案过程中，于2016年11月23日查封了被执行人***、***位于上海市××新区惠南镇××大街××室的房屋。后案外人***对本院查封案涉房屋提出本案的书面异议。 在本案审查过程中，案外人***向本院提交如下证据： 1.上海市不动产信息登记簿三份（查询日期为2016年12月6日，加盖浦东不动产登记资料查阅专用章），显示：案涉房屋的建筑物面积为129.37平方米，宗地分摊面积为38.57平方米，产权人为***、***，房地产权证号为南汇2003004805，核准日期为2003年4月29日。 2.上海市房地产买卖合同（合同编号3008782），显示：卖售人（甲方）***、***与买受人（乙方）***于2016年10月8日签订书面合同，约定甲乙双方通过上海易居房地产交易服务有限公司浦东分公司居间介绍，甲方将案涉房屋作价2200000元转让给乙方，以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，甲乙双方在2016年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。 3.中国工商银行转账汇款凭证（3份）、借记卡账户历史明细清单，显示：案外人***于2016年10月8日分两笔向被执行人***的银行账户分别转账1550000元和450000元，于2016年11月22日向被执行人***的银行账户分别转账200000元。 4.非税收入一般缴款书（收据）1份，显示：案外人***于2016年11月22日向上海市房地产登记处（浦东）缴纳房屋登记费80元； 5.税收完税证明1份，显示：案外人***于2016年11月22日缴纳商品住房买卖契税34383元； 6.上海市个人住房房产税认定通知书，显示：上海市浦东地方税务局于2016年11月22日向购房人***通知案涉房屋免征房产税； 7.房屋交接书，显示：案外人***与被执行人***于2016年11月22日对案涉房屋进行交接。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人***是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应审查案外人***的异议主张是否同时符合该规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，根据上海市房地产买卖合同显示，案外人***系于2016年10月8日与被执行人***、***签订书面买卖合同，签订日期早于本院查封案涉房产的日期（2016年11月23日），且该合同没有违反法律规定，故案外人***的异议主张符合上述法律规定的第（一）种情形。其次，根据房屋交接书显示，案外人***与被执行人***于2016年11月22日对案涉房屋进行交接，据此可判断案外人***在法院查封之前已占有案涉房产，故案外人***的异议主张符合上述法律规定的第（二）种情形。再者，根据中国工商银行转账汇款凭证、借记卡账户历史明细清单显示，案外人***于2016年10月8日、2016年11月22日向被执行人***转账支付了合同约定的全部购房款，故案外人***的异议主张符合上述法律规定的第（三）种情形。最后，根据上海市房地产买卖合同中关于2016年11月30日之前办理过户手续的约定，以及非税收入一般缴款书（收据）、税收完税证明、上海市个人住房房产税认定通知书的证据显示，本院查封案涉房产时，合同约定的过户时间仍未届满，同时案外人***已办理缴纳房屋登记费、契税，以及个人住房房产税认定的手续，据此可判断案外人***已依合同约定筹备办理房地产登记手续所需材料，未办理过户登记非因案外人***自身的原因，故案外人***的异议主张符合上述法律规定的第（四）种情形。综上，案外人***购买案涉房产符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，案外人***对案涉房产享有的权利足以排除本院的强制执行，因此，对案外人***请求解除案涉房产的查封的异议申请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于上海市浦东新区惠南镇北门大街188弄8号902室的房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一七年八月七日 本原件与原本核对无异 书记员***