上海谱港机床有限公司
仲利国际租赁有限公司、某某等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省东莞市第一人民法院
民事判决书
（2017）粤1971民初24459号
原告：仲利国际租赁有限公司，住所地：上海市长宁区遵义路100号虹桥上海城B栋2683-15单元，统一社会信用代码：91310000717854863X。
法定代表人：***，该公司董事长。
委托代理人：***，系该公司员工。
委托代理人：***，湖南九子龙律师事务所律师。
被告：***，男，1963年11月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人：***，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告：上海谱港机床有限公司，住所地：上海市浦东新区南汇新城镇杭湾路361号，统一社会信用代码：913101157495818712。
法定代表人：***。
被告：上海汇擎机床有限公司，住所地：上海市浦东新区南汇新城镇杭湾路361号，统一社会信用代码：913101157031905251。
法定代表人：***。
被告：***，男，1978年7月11日出生，汉族，住上海市南汇区。
被告：***，女，1979年10月8日出生，汉族，住上海市南汇区。
以上四被告的共同委托代理人：***，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告：东莞市清亦韵实业有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇竹园村元英路，营业执照注册号：441900001109519。
法定代表人：***。
被告：***，男，1978年2月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告仲利国际租赁有限公司诉被告***、东莞市清亦韵实业有限公司、***、上海谱港机床有限公司、上海汇擎机床有限公司、***、***申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告仲利国际租赁有限公司的委托代理人***，被告上海谱港机床有限公司、上海汇擎机床有限公司、***、***的共同委托代理人***，被告***的委托代理人***到庭参加诉讼。被告东莞市清亦韵实业有限公司、***经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仲利国际租赁有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认***与***、***签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、准予对上海市浦东新区的执行；三、本案诉讼费、律师费等相关费用由被告承担。事实及理由如下：一、（2017）粤1971执异32号执行裁定书事实认定不正确。1、原告申请执行的（2014）东一法寮执字第440号案件执行日期是2014年，***、***取得房屋时间在2014年之前，虽然查封日期是2016年11月，但是这是由于法院执行滞后的原因导致执行两年后才去查封相关房产，并非原告的过错，不能因为法院的原因将不利后果强加到原告身上，原告因执行不到位本身已经遭受重大损失，千盼万盼盼到一点光明，查询到一些财产，如果因为法院的原因又导致无法执行，这无疑是对原告的二次伤害，再者将与社会主义法治理念严重不符，原审法院未了解其中原因，简单从时间上进行认定，原告认为不妥，请求法院依法纠正。2、***、***属于恶意逃避债务，低价转让财产。上述房屋建筑面积129.37平方米，宗地分摊面积为38.57平方米，总面积达167.94平方米，而根据对方提供的证据，总价才220万元人民币，均价才13100元每平方米，而据原告初步查询，惠南镇目前二手房均价均在30000元以上，按照市场价，出售价格不到市场价一半，当属恶意转让，严重损害原告利益，按照合同法第五十二条之规定，其合同应当无效。3、***并未提供占有房屋的证据。***提交的一系列材料显示，只有其简单的买卖合同，并无任何占有的证据，一张“房屋交接书”只有当事人签字，不能作为任何证明，而且交接时间（2016年11月22日）与查封时间（2016年11月23日）只一天之隔，如此巧合的时间？不得不让人对证据之真实性产生严重的合理怀疑。综上，***与***、***的买卖合同不仅违反了法律规定，也不符合常理，更不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院依法可以查封拍卖。4、***对未办理产权过户登记手续存在过错。***故意忽视***、***被执行案件尚未执行完毕的情况下低价“购买”该房屋，存在着恶意帮助***、***逃避债务的情形，其属于明知房屋无法过户而不去办理过户。5、***、***并未将房屋款交付人民法院或者原告，在原告申请执行数年时间，被告不仅各种理由不予履行，反而恶意转移财产，是一种肆意践踏法律的行为，理应受到法律的严惩，以维护原告合法权益，维护法律权威，保证诚信社会的构建。二、（2017）粤1971执异32号执行裁定书法律适用不正确。1、如上文所述，其低价转让行为，以及没有证据证明占有的情况下，并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院应当进行执行。另根据该规定第二条，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。既然该不动产登记在***、***名下，作为被执行人，其财产应当被强制执行。2、根据物权法相关规定，不动产以登记为公示原则，既然房屋登记在***、***名下，法院当然可以强制执行。3、根据《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定：“对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”被执行人***、***在未履行相关义务的情况下低价转让财产，符合刑法相关规定，根据《全国人民代表大会常务委员会关于第三百一十三条的解释》规定下列情形属于刑法第三百一十三条规定的“有能力执行而拒不执行，情节严重”的情形：（一）被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；（二）担保人或者被执行人隐藏、转移、故意毁损或者转让已向人民法院提供担保的财产，致使判决、裁定无法执行的；（三）协助执行义务人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行，致使判决、裁定无法执行的；（四）被执行人、担保人、协助执行义务人与国家机关工作人员通谋，利用国家机关工作人员的职权妨害执行，致使判决、裁定无法执行的；（五）其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形。”而***在明知***、***恶意逃避债务的情形下而帮助其逃避债务，构成共犯，故请求法院依法追究***、***、***相关刑事责任以维护原告合法权益和维护法律权威。综上，（2017）粤1971执异32号执行裁定书事实认定不正确，适用法律有错误，请求依法予以纠正，支持原告全部诉请。
被告上海谱港机床有限公司、上海汇擎机床有限公司、***、***答辩称，其不同意原告的诉请，请法院驳回原告的诉请。法院作出的执行裁定书是正确的，案涉房屋已经在法院查封前签订了房地产买卖合同，交付了全部价款，被告***已占有使用，故依法应当解除对案涉房屋的强制措施。
被告***答辩称，其不同意原告的诉请，***作为善意购房人，在房屋交易前与被告***、***均不认识，不存在恶意串通的可能，在法院查封前签订了房地产买卖合同，交付了全部价款，且已实际占有使用，已装修完毕并入住，原告提交的水电费凭证等可充分证明被告***占有的事实。原告所述恶意逃避债务没有依据。
经本院合法传唤，被告东莞市清亦韵实业有限公司、***未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。
经审理查明，本院在执行（2014）东一法寮执字第440号案过程中，于2016年11月23日查封了***、***名下位于上海市浦东新区的房屋（房产证号：南汇2××5）。后被告***向本院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。本院于2017年8月7日作出（2017）粤1971执异32号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告不服该异议裁定，遂向本院提起本案诉讼。
庭审中，被告***向本院提供以下证据：
一、上海市房地产买卖合同显示，卖方***、***和买方***，通过上海易居房地产交易服务有限公司浦东分公司居间介绍，就买卖上海市浦东新区，于2016年10月8日签订该合同。合同第一条第三项约定，房屋建筑面积129.37平方米；合同第二条约定，案涉房产转让价款为2200000元；合同第六条约定，2016年11月30日前双方应向房地产交易中心申请办理过户；合同第十二条约定，合同自双方签订之日生效。合同补充条款（一）约定，卖方于买方付清全部房款当日，将该房屋钥匙交付于乙方，并对物业管理费、水、电、煤等费用进行结算，签署房屋交接书为交付完成的标志。合同附件三付款协议约定，签订合同当日买方向卖方支付16000000元，内含定金50000元；买方通过银行贷款向卖方支付600000元。
二、中国工商银行转账凭证显示，户名为***的尾号为1646的账户，分别于2016年10月8日、2016年11月22日向户名为***的尾号为3427的账户转账200万元、20万元。
三、税收完税证明、非税收入一般缴款书、上海市个人住房房产税认定通知书显示，2016年11月22日，被告***向上海市房地产登记处缴纳房屋登记费和房地产交易手续费共339元，向上海市浦东新区地方税务局第二十八税务所缴纳住房买卖契税34383元；案涉房屋经审核免征房产税。
四、房屋交接书显示，***、***于2016年11月22日，就案涉房屋签订房屋交接书，该交接书的房屋管理手续过户情况和水、电、燃气交接情况均为空白，交接书注明居间方对交接情况进行了见证，但并无居间方的签名或印章。
五、收据显示，上海澳缘房地产经纪事务所于2016年11月22日，收取***现金缴纳的关于案涉房屋的服务费40000元。
六、上海市物业服务企业收费换票凭证显示，上海景征物业管理有限公司于2016年12月2日收取***2017年12个月的停车租赁费1560元，于2017年7月4日收取***2017年12个月的物业费1630元。
七、水费发票、电费发票显示，案涉房屋于2017年7月缴纳水费30.3元、电费35.8元。
八、付费通知书显示，***于2017年8月8日办理固话、宽带等相关电信业务应付款105元。
九、查询时间为2016年12月6日的上海市不动产登记薄显示，案涉房屋的房地产权证号为南汇2××5，权利人为被告***，共有人为被告***，于2016年11月23日被我院查封，查封期限为2016年11月23月至2019年11月23日。
原告对被告***提交的上海市房地产买卖合同、中国工商银行转账凭证、房屋交接书、收据、上海市物业服务企业收费换票凭证、水费发票、电费发票、付费通知书的真实性、合法性、关联性均不予确认。被告***、***对被告***提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
以上事实，有被告***提交的上海市房地产买卖合同、中国工商银行转账凭证、税收完税证明、非税收入一般缴款书、上海市个人住房房产税认定通知书票据、房屋交接书、收据、上海市物业服务企业收费换票凭证、水费发票、电费发票、付费通知书、上海市不动产登记薄以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。
被告东莞市清亦韵实业有限公司、***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据，由此产生的不利后果由其自行承担。
原告对被告***提交的上海市房地产买卖合同、中国工商银行转账凭证、房屋交接书、收据、上海市物业服务企业收费换票凭证、水费发票、电费发票、付费通知书的真实性不予认可，但其未就上述证据向本院申请鉴定或者提交相应证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。
本案争议焦点在于被告***提交的证据是否足以证明其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，被告***应就其签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房产已经交付的事实承担相应的举证责任。在本案中，本院逐步作如下分析：
（一）被告***与被告***、***是否签订合法有效的买卖合同
根据被告***提交的上海市房地产买卖合同显示，***、***、***就买卖案涉房屋，于2016年10月8日签订房地产买卖合同。原告主张该合同无效，但未能提供相应证据证明房地产买卖合同存在应认定无效的情形，结合被告***提交的中国工商银行转账凭证、税收完税证明、非税收入一般缴款书、上海市个人住房房产税认定通知书，本院认为，该合同签订时间先于本院对案涉房屋的查封时间，合同内容并未违反法律规定，且从支付价款凭证、缴纳税费凭证等材料亦反映出合同的实际履行情况，故对被告***与被告***、***在本院实施查封措施之前已签订合法有效的买卖合同，合同价款为2200000元的事实，本院予以确认。对原告第一项诉讼请求，本院不予支持。
（二）被告***是否已按合同约定支付价款
根据被告***提交的中国工商银行转账凭证显示，户名为***的尾号为1646的账户，分别于2016年10月8日、2016年11月22日向户名为***的尾号为3427的账户转账200万元、20万元，故对被告***已按合同足额支付案涉房屋交易价款2200000元的事实，本院予以确认。
（三）案涉房产在法院查封前是否已交付
被告***提交的上海市物业服务企业收费换票凭证是上海景征物业管理有限公司分别于2016年12月2日、2017年7月4日出具的收取2017年相关物业、车位费用的凭证，水费发票、电费发票、付费通知书的出具日期均为2017年，故上述时间均晚于本院对案涉房屋的查封时间——2016年11月23日；又根据被告***提交的房屋交接书显示，***、***于2016年11月22日签订房屋交接书，该交接书的房屋管理手续过户情况和水、电、燃气交接情况均为空白，交接书注明居间方对交接情况进行了见证，但并无居间方的签名或印章，且居间方亦未到庭说明相关情况。本院对案涉房屋的查封时间为2016年11月23日，被告***主张的案涉房屋交付时间为2016年11月22日，但未提交物业交接凭证等证据充分反映案涉房屋的占有使用情况，故本院认为被告***所提交的证据尚未达到“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的证明标准。
据此，本院认为被告***所提交的证据不能充分证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告诉请准许执行案涉房屋的主张，合法有据，本院予以支持。
综上，根据上文所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条，判决如下：
一、准许执行位于上海市浦东新区的房屋（房产证号：南汇2××5）；
二、驳回原告仲利国际租赁有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费100元（原告仲利国际租赁有限公司已预交），由被告东莞市清亦韵实业有限公司、***、上海谱港机床有限公司、上海汇擎机床有限公司、***、***共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判长***
人民陪审员***
人民陪审员***
二〇一八年五月七日
书记员***
附相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用的解释》
第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
广东省东莞市第一人民法院
民事判决书
（2017）粤1971民初24459号
原告：仲利国际租赁有限公司，住所地：上海市长宁区遵义路100号虹桥上海城B栋2683-15单元，统一社会信用代码：91310000717854863X。
法定代表人：***，该公司董事长。
委托代理人：***，系该公司员工。
委托代理人：***，湖南九子龙律师事务所律师。
被告：***，男，1963年11月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人：***，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告：上海谱港机床有限公司，住所地：上海市浦东新区南汇新城镇杭湾路361号，统一社会信用代码：913101157495818712。
法定代表人：***。
被告：上海汇擎机床有限公司，住所地：上海市浦东新区南汇新城镇杭湾路361号，统一社会信用代码：913101157031905251。
法定代表人：***。
被告：***，男，1978年7月11日出生，汉族，住上海市南汇区。
被告：***，女，1979年10月8日出生，汉族，住上海市南汇区。
以上四被告的共同委托代理人：***，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告：东莞市清亦韵实业有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇竹园村元英路，营业执照注册号：441900001109519。
法定代表人：***。
被告：***，男，1978年2月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告仲利国际租赁有限公司诉被告***、东莞市清亦韵实业有限公司、***、上海谱港机床有限公司、上海汇擎机床有限公司、***、***申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告仲利国际租赁有限公司的委托代理人***，被告上海谱港机床有限公司、上海汇擎机床有限公司、***、***的共同委托代理人***，被告***的委托代理人***到庭参加诉讼。被告东莞市清亦韵实业有限公司、***经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仲利国际租赁有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认***与***、***签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、准予对上海市浦东新区的执行；三、本案诉讼费、律师费等相关费用由被告承担。事实及理由如下：一、（2017）粤1971执异32号执行裁定书事实认定不正确。1、原告申请执行的（2014）东一法寮执字第440号案件执行日期是2014年，***、***取得房屋时间在2014年之前，虽然查封日期是2016年11月，但是这是由于法院执行滞后的原因导致执行两年后才去查封相关房产，并非原告的过错，不能因为法院的原因将不利后果强加到原告身上，原告因执行不到位本身已经遭受重大损失，千盼万盼盼到一点光明，查询到一些财产，如果因为法院的原因又导致无法执行，这无疑是对原告的二次伤害，再者将与社会主义法治理念严重不符，原审法院未了解其中原因，简单从时间上进行认定，原告认为不妥，请求法院依法纠正。2、***、***属于恶意逃避债务，低价转让财产。上述房屋建筑面积129.37平方米，宗地分摊面积为38.57平方米，总面积达167.94平方米，而根据对方提供的证据，总价才220万元人民币，均价才13100元每平方米，而据原告初步查询，惠南镇目前二手房均价均在30000元以上，按照市场价，出售价格不到市场价一半，当属恶意转让，严重损害原告利益，按照合同法第五十二条之规定，其合同应当无效。3、***并未提供占有房屋的证据。***提交的一系列材料显示，只有其简单的买卖合同，并无任何占有的证据，一张“房屋交接书”只有当事人签字，不能作为任何证明，而且交接时间（2016年11月22日）与查封时间（2016年11月23日）只一天之隔，如此巧合的时间？不得不让人对证据之真实性产生严重的合理怀疑。综上，***与***、***的买卖合同不仅违反了法律规定，也不符合常理，更不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院依法可以查封拍卖。4、***对未办理产权过户登记手续存在过错。***故意忽视***、***被执行案件尚未执行完毕的情况下低价“购买”该房屋，存在着恶意帮助***、***逃避债务的情形，其属于明知房屋无法过户而不去办理过户。5、***、***并未将房屋款交付人民法院或者原告，在原告申请执行数年时间，被告不仅各种理由不予履行，反而恶意转移财产，是一种肆意践踏法律的行为，理应受到法律的严惩，以维护原告合法权益，维护法律权威，保证诚信社会的构建。二、（2017）粤1971执异32号执行裁定书法律适用不正确。1、如上文所述，其低价转让行为，以及没有证据证明占有的情况下，并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院应当进行执行。另根据该规定第二条，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。既然该不动产登记在***、***名下，作为被执行人，其财产应当被强制执行。2、根据物权法相关规定，不动产以登记为公示原则，既然房屋登记在***、***名下，法院当然可以强制执行。3、根据《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定：“对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”被执行人***、***在未履行相关义务的情况下低价转让财产，符合刑法相关规定，根据《全国人民代表大会常务委员会关于第三百一十三条的解释》规定下列情形属于刑法第三百一十三条规定的“有能力执行而拒不执行，情节严重”的情形：（一）被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；（二）担保人或者被执行人隐藏、转移、故意毁损或者转让已向人民法院提供担保的财产，致使判决、裁定无法执行的；（三）协助执行义务人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行，致使判决、裁定无法执行的；（四）被执行人、担保人、协助执行义务人与国家机关工作人员通谋，利用国家机关工作人员的职权妨害执行，致使判决、裁定无法执行的；（五）其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形。”而***在明知***、***恶意逃避债务的情形下而帮助其逃避债务，构成共犯，故请求法院依法追究***、***、***相关刑事责任以维护原告合法权益和维护法律权威。综上，（2017）粤1971执异32号执行裁定书事实认定不正确，适用法律有错误，请求依法予以纠正，支持原告全部诉请。
被告上海谱港机床有限公司、上海汇擎机床有限公司、***、***答辩称，其不同意原告的诉请，请法院驳回原告的诉请。法院作出的执行裁定书是正确的，案涉房屋已经在法院查封前签订了房地产买卖合同，交付了全部价款，被告***已占有使用，故依法应当解除对案涉房屋的强制措施。
被告***答辩称，其不同意原告的诉请，***作为善意购房人，在房屋交易前与被告***、***均不认识，不存在恶意串通的可能，在法院查封前签订了房地产买卖合同，交付了全部价款，且已实际占有使用，已装修完毕并入住，原告提交的水电费凭证等可充分证明被告***占有的事实。原告所述恶意逃避债务没有依据。
经本院合法传唤，被告东莞市清亦韵实业有限公司、***未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。
经审理查明，本院在执行（2014）东一法寮执字第440号案过程中，于2016年11月23日查封了***、***名下位于上海市浦东新区的房屋（房产证号：南汇2××5）。后被告***向本院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。本院于2017年8月7日作出（2017）粤1971执异32号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告不服该异议裁定，遂向本院提起本案诉讼。
庭审中，被告***向本院提供以下证据：
一、上海市房地产买卖合同显示，卖方***、***和买方***，通过上海易居房地产交易服务有限公司浦东分公司居间介绍，就买卖上海市浦东新区，于2016年10月8日签订该合同。合同第一条第三项约定，房屋建筑面积129.37平方米；合同第二条约定，案涉房产转让价款为2200000元；合同第六条约定，2016年11月30日前双方应向房地产交易中心申请办理过户；合同第十二条约定，合同自双方签订之日生效。合同补充条款（一）约定，卖方于买方付清全部房款当日，将该房屋钥匙交付于乙方，并对物业管理费、水、电、煤等费用进行结算，签署房屋交接书为交付完成的标志。合同附件三付款协议约定，签订合同当日买方向卖方支付16000000元，内含定金50000元；买方通过银行贷款向卖方支付600000元。
二、中国工商银行转账凭证显示，户名为***的尾号为1646的账户，分别于2016年10月8日、2016年11月22日向户名为***的尾号为3427的账户转账200万元、20万元。
三、税收完税证明、非税收入一般缴款书、上海市个人住房房产税认定通知书显示，2016年11月22日，被告***向上海市房地产登记处缴纳房屋登记费和房地产交易手续费共339元，向上海市浦东新区地方税务局第二十八税务所缴纳住房买卖契税34383元；案涉房屋经审核免征房产税。
四、房屋交接书显示，***、***于2016年11月22日，就案涉房屋签订房屋交接书，该交接书的房屋管理手续过户情况和水、电、燃气交接情况均为空白，交接书注明居间方对交接情况进行了见证，但并无居间方的签名或印章。
五、收据显示，上海澳缘房地产经纪事务所于2016年11月22日，收取***现金缴纳的关于案涉房屋的服务费40000元。
六、上海市物业服务企业收费换票凭证显示，上海景征物业管理有限公司于2016年12月2日收取***2017年12个月的停车租赁费1560元，于2017年7月4日收取***2017年12个月的物业费1630元。
七、水费发票、电费发票显示，案涉房屋于2017年7月缴纳水费30.3元、电费35.8元。
八、付费通知书显示，***于2017年8月8日办理固话、宽带等相关电信业务应付款105元。
九、查询时间为2016年12月6日的上海市不动产登记薄显示，案涉房屋的房地产权证号为南汇2××5，权利人为被告***，共有人为被告***，于2016年11月23日被我院查封，查封期限为2016年11月23月至2019年11月23日。
原告对被告***提交的上海市房地产买卖合同、中国工商银行转账凭证、房屋交接书、收据、上海市物业服务企业收费换票凭证、水费发票、电费发票、付费通知书的真实性、合法性、关联性均不予确认。被告***、***对被告***提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
以上事实，有被告***提交的上海市房地产买卖合同、中国工商银行转账凭证、税收完税证明、非税收入一般缴款书、上海市个人住房房产税认定通知书票据、房屋交接书、收据、上海市物业服务企业收费换票凭证、水费发票、电费发票、付费通知书、上海市不动产登记薄以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。
被告东莞市清亦韵实业有限公司、***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据，由此产生的不利后果由其自行承担。
原告对被告***提交的上海市房地产买卖合同、中国工商银行转账凭证、房屋交接书、收据、上海市物业服务企业收费换票凭证、水费发票、电费发票、付费通知书的真实性不予认可，但其未就上述证据向本院申请鉴定或者提交相应证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。
本案争议焦点在于被告***提交的证据是否足以证明其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，被告***应就其签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房产已经交付的事实承担相应的举证责任。在本案中，本院逐步作如下分析：
（一）被告***与被告***、***是否签订合法有效的买卖合同
根据被告***提交的上海市房地产买卖合同显示，***、***、***就买卖案涉房屋，于2016年10月8日签订房地产买卖合同。原告主张该合同无效，但未能提供相应证据证明房地产买卖合同存在应认定无效的情形，结合被告***提交的中国工商银行转账凭证、税收完税证明、非税收入一般缴款书、上海市个人住房房产税认定通知书，本院认为，该合同签订时间先于本院对案涉房屋的查封时间，合同内容并未违反法律规定，且从支付价款凭证、缴纳税费凭证等材料亦反映出合同的实际履行情况，故对被告***与被告***、***在本院实施查封措施之前已签订合法有效的买卖合同，合同价款为2200000元的事实，本院予以确认。对原告第一项诉讼请求，本院不予支持。
（二）被告***是否已按合同约定支付价款
根据被告***提交的中国工商银行转账凭证显示，户名为***的尾号为1646的账户，分别于2016年10月8日、2016年11月22日向户名为***的尾号为3427的账户转账200万元、20万元，故对被告***已按合同足额支付案涉房屋交易价款2200000元的事实，本院予以确认。
（三）案涉房产在法院查封前是否已交付
被告***提交的上海市物业服务企业收费换票凭证是上海景征物业管理有限公司分别于2016年12月2日、2017年7月4日出具的收取2017年相关物业、车位费用的凭证，水费发票、电费发票、付费通知书的出具日期均为2017年，故上述时间均晚于本院对案涉房屋的查封时间——2016年11月23日；又根据被告***提交的房屋交接书显示，***、***于2016年11月22日签订房屋交接书，该交接书的房屋管理手续过户情况和水、电、燃气交接情况均为空白，交接书注明居间方对交接情况进行了见证，但并无居间方的签名或印章，且居间方亦未到庭说明相关情况。本院对案涉房屋的查封时间为2016年11月23日，被告***主张的案涉房屋交付时间为2016年11月22日，但未提交物业交接凭证等证据充分反映案涉房屋的占有使用情况，故本院认为被告***所提交的证据尚未达到“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的证明标准。
据此，本院认为被告***所提交的证据不能充分证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告诉请准许执行案涉房屋的主张，合法有据，本院予以支持。
综上，根据上文所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条，判决如下：
一、准许执行位于上海市浦东新区的房屋（房产证号：南汇2××5）；
二、驳回原告仲利国际租赁有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费100元（原告仲利国际租赁有限公司已预交），由被告东莞市清亦韵实业有限公司、***、上海谱港机床有限公司、上海汇擎机床有限公司、***、***共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判长***
人民陪审员***
人民陪审员***
二〇一八年五月七日
书记员***
附相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用的解释》
第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
