山东广电网络有限公司济南分公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁01民终5167号 上诉人（原审被告）：山东广电网络有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1980年7月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：***，山东聚***事务所律师。 原审第三人：山东文化产权交易所有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 上诉人山东广电网络有限公司济南分公司（以下简称山东广电济南分公司）因与被上诉人***及原审第三人山东文化产权交易所有限公司（以下简称山东文交所公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月1日公开审理了本案。上诉人山东广电济南分公司的委托诉讼代理人***，被上诉人***及其委托诉讼代理人***，原审第三人山东文交所公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东广电济南分公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回***的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用、保全费用由***承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，山东广电济南分公司与***之间的买卖合同并未成立。1、一审法院认定山东广电济南分公司与第三人山东文交所公司形成委托合同关系，山东文交所公司可以在授权范围内与第三人订立合同是错误的。首先，山东文交所公司仅是交易平台，是物权、债权等流转平台，其职能仅仅是为买卖双方提供交易机会。山东广电济南分公司仅委托山东文交所公司挂牌涉案房屋，并没有授权山东文交所公司可以代替其与买方订立合同，所以，一审法院认定山东文交所公司可以在授权范围内与第三人订立合同是错误的。2、一审法院认定山东文交所公司向***出具的《挂牌结果通知单》视为对山东广电济南分公司作出承诺是错误的。根据山东广电济南分公司向山东文交所公司出具的《承诺函》与***向山东文交所公司出具的《***》中均约定，在确定受让方后，转让方还需和受让方签订《资产交易合同》，即使***取得《挂牌结果通知单》，也仅仅是确定了其具有与山东广电济南分公司交易的资格，并不视为山东广电济南分公司对其的承诺，而只有双方正式签订《资产交易合同》之时，双方的合同关系才成立。从另外一个方面讲，在***取得《挂牌结果通知单》时，即使认定了山东广电济南分公司与***之间的合同成立，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条的规定，双方也仅是成立了一个在一定期限内签订本约合同的预约合同，而不是房屋交付与价款支付的本约合同，该预约合同的标的即是签订本约合同，即《资产交易合同》。否则，何来还要签订《资产交易合同》这一约定，所以，一审法院认定拍卖完成之时，合同主要条款已经确认，双方当事人之间的房屋买卖合同关系已然形成，《资产交易合同》只是对已完成合同的协议补充亦是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院以《中华人民共和国拍卖法》第三十一条的规定认定山东广电济南分公司应当将涉案房屋移交给***属于适用法律错误，山东广电济南分公司仅是委托山东文交所公司挂牌涉案房屋，但并没有委托移交拍卖标的的约定，所以，即使***取得《挂牌结果通知单》，也并不存在山东广电济南分公司移交涉案房屋的义务。2、《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定非常明确，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、**或按指印时合同成立。在签名、**或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。具体到本案，山东广电济南分公司与***在交易之前均明知确定受让方后还要签订《资产交易合同》，该资产交易合同即是《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定的“合同书形式”、“书面形式”，根据该法条规定，双方最终没有以“合同书形式”、“书面形式”即签订《资产交易合同》，且山东广电济南分公司也未接受***的任何合同义务，应当视为双方的买卖合同关系未成立。3、根据《招投标法》第46条规定，招标人向招标人发出中标通知书后双方还需履行签订书面合同的程序，双方的买卖合同关系成立生效需以形成书面协议为要件，具体到本案，山东广电济南分公司在向山东文交所公司出具的***中第四.4项明确约定，确定受让方后山东广电济南分公司在三个工作日内与受让方签订资产交易合同，同时***于2020年10月13日向山东文交所公司出具的承诺函中第七条***承诺在被确定为受让方后按照本项目须知的约定与转让方签订资产交易合同，所以资产交易合同的签订与否决定了双方的买卖合同关系成立与否，现因为资产交易合同没有签订，所以双方的买卖合同关系并未成立。三、预约合同不应判令继续履行，即不应判令房屋强制过户，预约合同约定的标的为双方订立本约合同，鉴于合同的订立是建立在双方自愿的基础上，现山东广电济南分公司不愿意与***订立合同，所以该合同约定标的不适合强制执行，即债务的标的不适于强制履行，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，故该预约合同不应判令继续履行。四、山东广电济南分公司愿意承担***一定的损失，该损失的范围仅限于其缴纳保证金的金额从其缴纳之时至退还之时的利息损失。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决并改判驳回***的全部诉讼请求。 ***辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回山东广电济南分公司的上诉请求，依法维持原判。一、***与山东广电济南分公司之间的买卖合同已经成立并生效。1、理由同一审判决的理由。2、另，***与山东广电济南分公司之间的合同并不是山东广电济南分公司所主张的预约合同。从预约合同法律条款设定的意图来说，当事人之所以先签订预约合同，原因可以分两种：一种是主观未决事项，即当事人就待决事项的内容暂时无法达成一致，希望未来再予明确，或者当事人主观上犹豫，故给予乙方当事人签订本约的犹豫期；一种是客观未决事项，即当事人存在某种事实、法律上的障碍暂时不能订立本约，常表现为交易未取得有关机关批准或者取得相应的许可证，签订本约的时机尚不成熟，履行本约的某种条件尚未具备或者履行本约的时间尚未到来等。山东广电济南分公司与***之间的合同不符合上述条件，首先双方并未有主观未决事项，山东广电济南分公司想要售卖其名下的涉案房屋，***想要购买该房屋，并且在合同双方当事人姓名、标的、数量、价款上均达成了一致意见，具备了合同的必备条款。具体价款如何支付，标的如何转移均不影响合同的成立和生效。其次，山东广电济南分公司对涉案房产享有所有权，涉案房屋不存在不能买卖的情形，***也符合购房者的条件，不存在客观签订本约不能的情况。因此山东广电济南分公司与***之间并不是所谓的预约合同，而是房屋买卖合同已经成立并生效。二、山东广电济南分公司应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如果如山东广电济南分公司所言，其作为拍卖的委托人可以在拍卖成交以后随意撕毁与买受人之间的合同，委托人只要对买受人不满意或者有任何不想履行合同的想法或理由，都可以以未签订后续合同为由随意变卦，买受人是否参与竞价并成为最高应价者都不是决定因素，买受人能否买到其想要竞买的物品，最终要看委托人的抉择，那拍卖制度将毫无严肃性和信赖性可言，将成为儿戏。山东广电济南分公司利用其在拍卖中优势地位，以未签订《资产交易合同》为由随意撕毁双方已经达成合意成立并生效的合同，缺乏事实和法律依据，也有违诚实信用的原则。三、***与山东广电济南分公司之间的合同已经成立并具备履行的条件。综上所述，请求二审法院驳回山东广电济南分公司的上诉请求，维持原判。 山东文交所公司述称，本案争议事项与山东文交所公司无关，山东文交所公司已经完成了项目挂牌公告，公告期间，只征得一家意向受让方，山东文交所公司采取协议转让方式组织交易，并在项目公告期满后及时向交易双方出具了挂牌结果通知单、合同模板等材料，后续的合同签署、价款支付、房产交割都需要交易双方来完成。 ***向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付济南市历下区明湖小区62号楼2-xxx室房屋（所有权证号为：鲁（2016）济南市不动产权第0089186号），并将上述房屋过户至原告名下；2.被告向原告支付房屋租金损失，按每月租金9.82元/平方米/月标准（济南市）从2020年11月12日计算至实际交房之日；3.被告承担本案诉讼费和财产保全费以及诉讼财产保险费。 一审法院认定事实：位于济南市历下区明湖小区62号楼2-xxx室的房产所有权人为山东广电济南分公司，房产证号为济南20160089xxx。山东广电济南分公司向山东文交所公司出具《资产出让申请书》，申请将涉案房屋在该所交易，并承诺确定受让方后，在3个工作日内与受让方签订《资产交易合同》。2020年10月13日，***向山东文交所公司出具《承诺函》，提出参与涉案房屋网络竞价的申请。10月15日，***向山东文交所公司交纳保证金10万元。当日，山东文交所公司向***出具《挂牌结果通知单》，载明项目名称为山东广电网络有限公司济南分公司所属济南市历下区明湖小区62号楼2-xxx室房产；交易方式为动态报价（协议）；转让方为山东广电济南分公司，受让方为***；成交价款为993870元；文交所联系人为王经理，转让方联系人为梁主任。***在收到《挂牌结果通知单》后多次与通知单中所载联系人进行联系，截至庭审，山东广电济南分公司与***未签订《资产交易合同》，亦未交付房屋。 另查明，济南市历下区明湖小区62号楼2-xxx室现为济南市历下区明湖小区五区6号楼7**202室，证载坐落与实际坐落不一致。 一审法院认为，拍卖是拍卖人接受委托人的委托，以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。在本案中，山东广电济南分公司向山东文交所公司出具《资产出让申请书》，两方形成委托合同关系，山东文交所公司可以在授权范围内与第三人订立合同。 关于房屋买卖合同是否订立。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，拍卖人发出的拍卖公告为要约邀请；竞买人进行竞价为发出要约；拍卖师落锤或以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交，视为受要约人作出承诺。在本案拍卖活动的当事人中，山东文交所公司为拍卖人，山东广电济南分公司为委托人，***为竞买人。***经网络竞价发出以993870元的价格购买涉案房屋的要约，山东文交所公司经拍卖程序对该要约作出承诺，合同便已成立，该合同直接约束***和山东广电济南分公司。拍卖完成之时，当事人名称和姓名、标的和数量等合同主要条款已经确认，双方当事人之间的房屋买卖合同关系已然形成，约定拍卖后签订的《资产交易合同》只是对已完成合同的协议补充。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国拍卖法》第三十一条规定，按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。此外，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。***请求山东广电济南分公司按照合同交付涉案房屋并办理过户，有事实及法律依据，一审法院予以支持，但其也需履行支付购房款的合同义务。此外，已成立的房屋买卖合同中并未约定合同履行时间，且房屋所有权尚未转移至***，故其主张房屋租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百零九条、第九百二十五条，《中华人民共和国拍卖法》第三十一条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东广电网络有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内向原告***交付位于济南市历下区明湖小区62号楼2-xxx室的房产，并协助将涉案房屋过户至原告***名下；二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费13738元，减半收取6869元；案件申请费5000元，均由被告山东广电网络有限公司济南分公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点为山东广电济南分公司与***之间的房屋买卖合同是否成立、生效的问题。山东广电济南分公司向山东文交所公司出具《资产出让申请书》，两方形成委托合同关系，山东文交所公司可以在授权范围内与第三人订立合同。***效时合同成立。拍卖作为一种特殊的买卖方式，在拍卖活动中，竞买人的出价为要约，拍卖人击槌或以其他方式拍定为承诺。在本案拍卖活动的当事人中，山东广电济南分公司为委托人，山东文交所公司为拍卖人，***为竞买人，***通过网络竞价发出以993870元的价格购买涉案房屋的要约，山东文交所公司受山东广电济南分公司委托经拍卖程序对该要约作出承诺，并向转让方、受让方出具《挂牌结果通知单》，该通知单上对项目名称及编号、转让方受让方名称和姓名、交易方式、成交价款等合同主要条款已经确认，山东广电济南分公司与***对涉案房屋通过山东文交所公司进行交易的后续过程亦清楚明了，涉案房屋买卖合同并不存在事实和法律上的履行障碍，“签订《资产交易合同》”事实上仅是涉案房屋交易的一个步骤，不能改变双方经拍卖程序确定的权利义务，涉案房屋买卖合同成立并生效，在合同性质上应为本约合同，山东广电济南分公司关于合同性质为预约合同的抗辩理由不能成立。山东广电济南分公司在《资产出让申请书》承诺“除法律、法规或规则明确规定外，我方不得要求中止、终止本项目交易”，***在一审庭审中陈述“已经准备好全部价款”，在此情况下，***有权要求山东广电济南分公司继续履行合同、交付房屋并办理过户，一审法院对此予以支持并无不当。同时，***也应当按照其出具的《承诺函》的约定履行支付购房款的义务。 综上所述，山东广电济南分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13739元，由上诉人山东广电网络有限公司济南分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　**航 二〇二一年七月七日 法官助理　姜　晓 书 记 员　张　慧