上海凤翔房地产开发有限公司与上海盈石商务咨询有限公司、上海盈霞资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2015）青民三(民)初字第4930号 原告上海凤翔房地产开发有限公司。 法定代表人***，执行董事。 委托诉讼代理人***，上海***律师事务所律师。 被告上海盈石商务咨询有限公司（第一被告）。 法定代表人***，董事。 被告上海盈霞资产管理有限公司（第二被告）。 法定代表人***，董事。 上列两被告共同委托诉讼代理人***，君合律师事务所上海分所律师。 上列两被告共同委托诉讼代理人***，君合律师事务所上海分所律师。 原告上海凤翔房地产开发有限公司诉被告上海盈石商务咨询有限公司、被告上海盈霞资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后依法由审判员***、代理审判员***、人民陪审员***组成合议庭适用普通程序审理本案。第一被告在提交答辩状期间提起管辖权异议，本院于2015年12月8日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。第一被告不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2016年1月26日裁定驳回上诉，维持原裁定。因工作安排，本案合议庭组成人员变更为审判员***、审判员***、人民陪审员***。本案于2016年4月19日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人***、两被告共同委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案于2016年6月29日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人***、两被告共同委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案经各方当事人同意延长审限二个月进行调解。本案现已审理终结。 原告上海凤翔房地产开发有限公司诉称：原告系上海市青浦区盈港路**号商业房产的权利人，2014年3月始，第一被告与原告商洽承租该房屋用于经营大型商业项目，双方于2014年3月28日签订了《青浦港隆项目整体承租商业条件意向书》（以下简称《租赁意向书》），之后，原告按第一被告的商场规划要求，于2014年7月底之前完成了该房屋的内部改建，为此投入了改建资金计人民币11,175,474元。2014年8月1日，第一被告指定其设立的第二被告与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“租赁面积9,300.62平方米；租赁用途为经营大型商业项目；第二被告保证在2014年9月30日前进行试营业，并在试营业时开业面积达到计租面积的30%，2014年12月18日前正式开业，并在开业时开业面积达到计租面积的70%；租赁期为10年；租金由基础租金和超额提成租金两部分组成，基础日租金为1.40元/平方米，……。”《租赁合同》还约定：“如甲乙双方任何一方违反本合同约定擅自提前收回或退还该房屋而终止本合同（或者任何一方违反本合同约定致使另一方解除本合同）的，若租赁期的第一个计租年度未满的，则违约方应向守约方支付违约金2,000万元。2014年8月5日，原告与第二被告办理了房屋的交接，并签署了《租赁房屋交接确认书》，但是第二被告并未按约定完成招商，致使商场没能在约定的时间试营业及正式开业，2015年3月6日，第二被告突然撤离现场的招商办公室，完全停止了招商工作。经原告发函催告后，第二被告仍未恢复履行，第二被告的行为已经表明其不再履行合同的主要义务，故原告为减少损失，于2015年3月26日书面解除了租赁合同，现原告诉诸法院，请求判令：1、第一被告向原告支付赔偿金11,175,474元。2、第二被告向原告支付违约金1,000万元。3、第二被告支付原告房屋占用费3,138,029元（自2014年8月5日至2015年4月2日，共计241天：1.40元/平方米/天×9,300.62平方米×241天=3,138,029元）。4、本案的诉讼费由两被告承担。审理中，原告将诉请中的第一项变更为：要求两被告共同向原告支付赔偿金11,175,474元。 被告上海盈石商务咨询有限公司辩称：1、第一被告与原告签订的租赁意向书已经自动终止，该意向书约定，双方同意于本意向书签订一个月内签订正式的包租合同，逾期将会导致意向书终止，由于第一被告与原告并未在2014年4月27日前签订整体包租合同，故该租赁意向书已正式终止。2、租赁意向书生效后，至该意向书自动终止期间，第一被告并不存在任何违约行为，无需向原告进行任何赔偿。3、第一被告并非租赁合同纠纷的适格被告，原告与第一被告签订的意向书项下的相关权利义务均由第二被告承继，因此意向书的合同相对方应变更为第二被告。本案租赁合同纠纷的当事人是原告与第二被告，所以原告向第一被告主张租赁合同法律关系项下的所谓赔偿责任没有请求权基础。4、原告的内部改建并非按照第一被告的所谓规划要求而进行改建，原告聘请第三方为其提供了设计规划方案，并据此进行了内部装修，这与第一被告没有任何关系。另外，第二被告并非第一被告设立，第一被告与第二被告均为独立法人，之间无交叉持股关系。 被告上海盈霞资产管理有限公司辩称：1、针对诉请1，原告与第一被告签订的意向书项下的相关权利义务均由第二被告承继，承继之后双方的合同关系存在于原告和第二被告之间，故原告要求两被告共同承担的说法不成立。同时原告主张的赔偿金并未构成原告的所谓损失，并且缺乏相关的费用支付依据，所以原告的诉请1不应该得到支持。2、针对诉请2，根据租赁合同第11.1条约定，一方当事人主张违约金的前提是租赁合同项下一方当事人违约导致另一方解除合同，由此原告主张违约金的前提必须是其按照租赁合同约定享有合同解除权，但是本案中原告并不享有租赁合同项下的解除权，从原告向第二被告所发出的合同解除通知来看，原告明确援引了合同法第94条作为其解除合同的依据，原告是以被告迟延履行主要债务，并且经原告催告后在合理期限内仍未履行为由主张解除合同，事实上，第二被告在租赁合同履行过程中并不存在违约行为，原告称第二被告违反所谓的合同主要义务，是指第二被告存在未按约定时间对外开业，亦未按约定支付租赁保证金的行为，但是上述义务并非第二被告在租赁合同项下的主要合同义务。租赁合同2.4.3条中对开业时间确有约定，但同时也明确约定，如果第二被告提前开业，则原告给予延长免租期的奖励，如果第二被告推迟开业，那么免租期相应缩短，由此可见，双方对于开业时间的约定，并非是强制性的，必须满足约定。至于支付租赁保证金的约定，主要体现在租赁合同4.10条中，租赁保证金主要是为了保证承租人支付租金，本案在原告解除租赁合同之前，涉案租赁合同一直处于免租期内，不存在第二被告要支付租金的问题，由此租赁保证金也非租赁合同的主要义务，由此原告依据合同法94条解除租赁合同并不符合合同法94条规定情形；原告声称第二被告停止招商不是事实，原告将第二被告暂时搬离现场的招商办公室等同于第二被告停止了招商活动，这与客观事实不符，事实上，直到2015年4月8日第二被告仍在与蒋记海鲜姿造进行招商洽谈，并于次日签订商务洽谈纪要。据第二被告初步了解，该商户目前已经入驻涉案商场，所以原告称第二被告于2015年3月6日停止招商不是事实。另外合同第2.4.3条约定，试营业期可以导致免租期的延长或缩短，并非是双方违约的约定，试营业期推迟不能认为是第二被告违约。3、针对诉请3，原告主张的解除事由无合同依据，本案租赁合同第10.2条约定了解除条款，明确了解除的条件，并且约定除了满足该条件之外任何一方不得擅自解除合同，但是原告所主张的第二被告存在的未按期试营业，未足额支付租赁保证金，根本不属于上述第10.2条合同解除条款中的任何情形，因此，原告擅自解除合同，应当视为是原告严重违反了租赁合同的约定。故原告主张第二被告支付2014年8月5日至2015年4月2日的租金或者占用费的诉请没有任何的事实、合同和法律依据。租赁合同第3.3条明确约定，自双方签订租赁房屋交接书次日起，原告给予第二被告九个月的免租期，并明确约定，免租期内无论第二被告是否开始对外营业均无需对原告支付租金，原告与第二被告签订交付确认书，确认房屋是于2014年8月5日交付，由此免租期从2014年8月5日至2015年5月4日，原告主张第二被告支付租金或者占用费的期间是正好在免租期内，即使原告主张应扣减第二被告一个月的免租期，那么第二被告可享有的免租期也到2015年4月4日，因此原告要求第二被告支付2015年4月2日前的租金或占用费都是与租赁合同的约定明显相悖，不应支持。4、诉讼费应该由原告承担。 经开庭审理查明：2014年3月28日，原告（作为甲方）与第一被告（作为乙方）签订了《青浦港隆项目整体承租商业条件意向书》（以下称《租赁意向书》），约定“该意向书只在阐述由乙方整体承包租赁上海青浦港隆项目的主要商业条件……本意向书自双方盖章或双方授权代表签署之日起生效，对双方具有法律约束力。双方同意于本意向书签订后1个月内签订正式的《整体包租合同》，逾期未签订《整体包租合同》的，本意向书自动终止。合同并约定保证金金额为607,633元，双方自签订本意向书后5个工作日内，乙方支付相当于保证金金额50%作为意向金，且待双方签订《整体包租合同》后该意向金自动转为租赁保证金，标的房屋全部交付乙方，并经甲乙双方交付确认后五个工作日内交付剩余的保证金。并确定交付标准为按照甲乙双方确认的标的房屋改造、装修方案（包括但不限于：能源配置、配套设备、设施、铺位划分、标的房屋内、外公共区域装修等）完成改造，并通过所需相关审批，装修、改造方案将作为本合同附件。甲方根据乙方承租项目的需求，按乙方提供的装修、改造方案完成项目改造，费用由甲方承担。承租期内，乙方仍有权视其商业经营需求对租赁房屋进行装修、改造和调整，费用由乙方承担。甲、乙双方违反《整体包租合同》约定擅自提前终止整体包租合同的，若发生在本物业开业前或开业未满一年的，则违约方应付违约金为2,000万元。该意向书并约定本《租赁意向书》下的权利义务不得转让;租金由基础租金和提成租金组成;并约定了基础租金和提称租金的标准,其中基础租金为自标的房屋交付确认日之次日起算基础日租金为1.40元/平方米。 之后，原告委托上海城乡建筑设计院有限公司、上海天华建筑设计有限公司、上海立臣建筑装饰工程有限公司等设计单位和施工单位对涉案房屋进行了室内和商业改造设计，并对涉案房屋的公共部位、电梯、空调、消防改造、灯光照明灯进行了装修、安装和改造。 2014年8月1日，原告（作为甲方）与第二被告（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：鉴于双方已于2014年3月25日，签订了《租赁意向书》，且乙方已按照《租赁意向书》的约定支付了租赁意向金303,816.50元；甲方出租给乙方的租赁房屋座落于上海市青浦区盈港路x号港隆商业物业；双方确认，该房屋建筑面积为11,837.20平方米，实用面积为9,300.62平方米；双方同意按实用面积作为本合同的计租面积；租赁用途为经营大型商业项目；乙方确保在2014年9月30日前进行试营业，并在试营业时开业面积达到计租面积的30%，2014年12月18日前正式开业，并在开业时开业面积达到计租面积的70%，如乙方完成上述试营业和正式开业指标的，甲方将对乙方的免租期给予延长一个月作为奖励，若由于乙方原因致使上述2项指标未完成的，则每一项未完成的甲方将扣除乙方半个月的免租期作为惩罚；租赁期为10年，自双方签订《租赁房屋交接确认书》的次日起，甲方给予乙方9个月的免租期，免租期内无论乙方是否正式开始对外营业均无需向甲方交纳租金；租金由基础租金和超额提成租金两部分组成，基础日租金为1.40元/平方米，……。乙方应于《租赁房屋交接确认书》签署后五个工作日内，向甲方支付定金303,816.50元，前述定金与租赁意向金303,816.50元合计607,633元自动转为租赁保证金，租赁保证金在发生本合同约定的保证事项抵扣相关款项后，乙方应在发生抵扣后的三个工作日内一次性补足。合同中并约定了关于提前终止的几种情形，包括房屋因不可抗力事件导致损毁、灭失、房屋开业三年以后，连续亏损超过12个月，且年亏损额达到年基础租金标准的50%的；乙方迟延支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知后，乙方超过30个工作日内仍未付款等，并明确除本合同另有约定以外，未经对方同意，任何一方不得擅自提前终止本合同、收回或退还该房屋而终止本合同（或者一方违反本合同约定致使另一方解除本合同）的，若租赁期的第一个计租年度未满的，则违约方应向守约方支付违约金2,000万元。 2014年8月5日，原告与第二被告办理了房屋的交接，签署了《租赁房屋交接确认书》，并约定对《房屋租赁合同》中的各类房屋的要求交付时间统一约定为2014年8月5日，即2014年8月5日为标的物租赁期限的起始日，租赁期限为2014年8月5日至2024年8月4日，共10年。之后，第二被告并未按约定完成招商，致使商场未能在约定的时间试营业及正式开业。 2015年2月4日，原告向第二被告发送《关于违约整改的通知函》，载明第二被告按约应于2014年8月12日前支付所有607,633元租赁保证金，故原告催告第二被告于2015年2月10日前完成上述租赁保证金的缴纳。2015年2月15日，第二被告的员工***向原告发函，称因港隆项目本身周边交通动线不佳、青浦地区的商业环境与2013年相比有了根本性的变化（吾悦广场、万达广场等商业综合体进驻青浦）等原因，要求变更双方之间的合作模式，建议改为招商服务和运营顾问模式。2015年3月16日，原告向第二被告发送《律师函》，敦促务必遵守合同约定及履行合同义务，同时告知第二被告原告不同意被告调整合同内容的建议。并催告第二被告于2015年3月23日前支付租赁保证金303,816.50元。 2015年3月26日，原告向第二被告发送《解除合同通知》，载明“鉴于被告未能按约履行合同主要义务，未能按照约定的时间对外开业，未能按照约定支付租赁保证金等等，经催告后仍不履行合同义务，被告的行为已经严重损害了原告的经济权益，为避免损失扩大，根据《合同法》第94条之规定，原告决定解除合同，特以此形式通知被告，租赁合同自本通知到达被告时即为解除。2015年4月7日，第二被告向原告发送《回复函》，载明原告所发的解除合同通知函于2015年4月2日收到，在此之前第二被告一直在就该房屋的招商工作在积极推进中，现因原告已书面通知第二被告解除合同，因此第二被告将暂停该房屋的全部招商工作，并终止履行原合同。 以上事实，由原、被告的陈述，意向书、设计合同、施工合同、房屋租赁合同、补充协议、交付确认书、公证书、通知函、律师函、解除合同通知、回复函等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。 本案争议焦点如下： 1、关于合同主体问题。原告认为两被告均是合同相对人，虽然租赁合同是原告与第二被告签订，但是合同基础是意向书，原告在与第一被告签订意向书时明确约定合同项下的权利义务不得转让，是第一被告提出因为税务落地的原因成立第二被告与原告签合同，原告考虑到两被告的法定代表人是同一人，故同意与第二被告签订合同，因此第一被告也是相对人，既然两被告在庭审中认可承继关系，则第二被告应为债的加入，故要求两被告共同对原告承担改建费用的赔偿责任。对此，两被告均确认第一被告在意向书中的权利义务均由第二被告承继，因此第二被告应为合同相对方，本案与第一被告无关，第二被告并非第一被告设立，双方并无交叉持股关系。 2、关于装修费用是否应由被告承担的问题。原告表示因为装修是依据被告的商业规划方案进行的装修，现合同因被告违约解除，故原告有权要求恢复原状或者赔偿损失，因恢复原状费用过高所以原告要求对方赔偿损失。对此，两被告表示两份设计合同的主体是原告与设计公司，协议书中没有任何地方提到第一被告可以委派人员，故是常规的设计合同，未涉及特定要求，装修过程中原告没有与两被告沟通过，虽然第二被告提出了一些建议，但是原告并未按照第二被告的建议去做，因此原告所进行的装修是非定制性的、能普遍使用的基础改建，目的是为了使标的物具备适租性，所以该费用应由原告负担，且房屋装修后，现并未恢复原状，故原告未产生实际损失。 3、关于被告是否违约导致合同解除。原告表示因第二被告以其行为表明不履行合同主要义务，包括2015年3月6日的贴封条撤离、2015年初被告就没有招商行为等，原告为了减少损失，才发函给第二被告要求解除合同，为此原告提供照片一份，照片上显示被告办公室门上贴有封条一张，载明“上海盈霞资产管理有限公司封二零一五年三月六日”。 对此，两被告认为该封条是第二被告所贴，但是不代表上面的时间就是封门的时间，第二被告是在2015年3月底4月初贴的封条，但是贴封条不能代表第二被告撤离现场和停止招商，被告对原告解除合同的理由不认可，原告解除通知函中的两个理由均不是合同的主要义务，原告的解约行为是违约。即使第二被告存在原告所称的违约行为，原告也不因此享有合同解除权进而有权主张违约金，即使法院支持违约金，原告主张的标准也过高，应当以实际损失为依据主张违约金。为此第二被告提供了原告与第二被告之间于2015年7月16日签订的《物资移交清单》和商户洽谈纪要一组，证明第二被告于2015年7月16日才正式离场，在3月6日后还继续履行招商义务。 对《物资移交清单》，原告表示第二被告于3月6日贴封条就是以其实际行为表明不再履行合同，7月16日只是双方对物品的交接，对于洽谈纪要，因其落款位置没有公司盖章仅有签字，故对其真实性不予认可。 根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。根据双方当事人的陈述及本院查明的事实，本院确认本案的合同相对方应为原告与两被告，两被告均应受租赁意向书和房屋租赁合同的约束。合同履行过程中，第二被告在门上贴封条撤离招商现场已经以其行为表明了不再继续履行合同主要义务，两被告对撤离不代表停止招商行为的辩称事实和法律依据不足，本院不予采纳，故原告在此情况下发函解除合同于法无悖，本院予以确认，合同解除的通知到达被告即为生效，故本案中原告与两被告之间的合同已于2015年4月2日解除。对原告要求两被告承担装修改建费用的诉请，因原告对涉案工程所进行的改建装修系一般商业配套装修，并非为特定用途或目的而进行的特别装修，合同解除后并非无法继续使用，又因原告未提供充分的证据证明其因此而产生的实际损失，故对原告的该诉请本院不予支持。对原告主张被告支付1,000万违约金的诉请,根据查明的事实，被告方确属违约，应支付相应的违约金，但因被告称原告诉请的违约金标准过高，要求法院予以调整，故本院综合考虑本案中合同的履行情况、被告的违约事实、原告方因此而产生的空置损失等基本事实，酌情认定违约金为300万元。关于原告主张的自2014年8月5日至2015年4月2日的房屋占用费，合同约定10个月的免租期是基于10年的租期约定，现被告违约导致合同解除，原告确因此而产生免租期内的租金损失，故原告有权主张自房屋交接次日起即2014年8月6日起至合同解除之日止即2015年4月2日止（共计240天）的房屋使用费，本院按照每天每平方米1.40元的基础租金标准计以实际使用面积9,300.62平方米，即为3,125,008.32元。因原告仅要求第二被告承担违约金和租金损失，系当事人对自己权利的处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告上海盈霞资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凤翔房地产开发有限公司违约金人民币300万元； 二、被告上海盈霞资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凤翔房地产开发有限公司房屋使用费人民币3,125,008.32元； 三、原告上海凤翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币163,367.50元，由原告上海凤翔房地产开发有限公司负担人民币123,052.25元，被告上海盈霞资产管理有限公司负担人民币40,315.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一六年九月三十日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。