上海盈石商务咨询有限公司与上海浙交绿泓商业管理有限公司其他合同纠纷一审民事判决书

上海市普陀区人民法院 民事判决书 （2021）沪0107民初31853号 原告：上海盈石商务咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 被告：上海浙交绿泓商业管理有限责任公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江六和律师事务所律师。 原告上海盈石商务咨询有限公司（以下简称盈石公司）与被告上海浙交绿泓商业管理有限责任公司（以下简称浙交绿泓公司）其他合同纠纷一案，本院于2021年12月8日立案后，依法适用普通程序，于2023年2月23日对本案公开开庭进行了审理。原告盈石公司的委托诉讼代理人***、***，被告浙交绿泓公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈石公司向本院提出诉讼请求：1.判令浙交绿泓公司向盈石公司支付基础人员管理月费及服务管理月费2,300,000元；2.判令浙交绿泓公司向盈石公司支付招商佣金259,392.80元；3.判令浙交绿泓公司按照人民银行同期贷款利率向盈石公司支付逾期违约金（以2,559,392.80元为本金，自2021年8月1日起计算至实际付清之日止；暂计至起诉之日为26,002.72元）；4.判令浙交绿泓公司承担本案的诉讼费。事实和理由：盈石公司系一家专业商业地产运营管理公司，浙交绿泓公司系浙铁绿城长风中心（桃源π）商业项目（以下简称浙铁长风桃源π项目）的管理方。2020年11月26日，盈石公司与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）就浙铁长风桃源π项目签订《上海XX中心（桃源π）商业项目开业前筹备及开业后运营联合管理合同》（以下简称《联合管理合同》），合同期限自2020年11月1日至2023年10月31日。2021年1月1日，XX公司将其在《联合管理合同》项下的权利义务概括转让给浙交绿泓公司，即由盈石公司为浙交绿泓公司提供开业前筹备及开业后运营联合管理服务。合同签订后，盈石公司依约完成了各项运营工作和内容。但浙交绿泓公司自2021年5月起欠付盈石公司基础人员管理月费、服务管理月费以及招商佣金，截至起诉之日共欠付2,559,392.80元。盈石公司为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律法规之规定，特提起诉讼，恳请支持盈石公司诉讼请求。审理中，盈石公司变更诉讼请求为：1.判令浙交绿泓公司继续履行《联合管理合同》；2.判令浙交绿泓公司向盈石公司支付2020年11月-2021年5月欠付的服务管理月费175,900元；3.判令浙交绿泓公司向盈石公司支付基础人员管理月费900,000元（自2021年8月起暂计至2021年12月止）及服务管理月费1,400,000元（2021年6月起暂计至2021年12月止），共计2,300,000元；4.判令浙交绿泓公司向盈石公司支付招商佣金259,392.80元；5.判令浙交绿泓公司按照LPR向盈石公司支付逾期违约金（以2,559,392.80元为本金，自2021年8月1日起计算至实际付清之日止；以115,900元为本金，自2021年3月26日起计算至实际付清之日止；以60,000元为基数，自2021年7月1日起计算至实际付清之日止）；6.如合同不具备继续履行条件的，请求判令浙交绿泓公司向盈石公司支付预期利益损失114万元以及违法解除合同违约金50万元；7.判令浙交绿泓公司承担本案的诉讼费。补充事实和理由：根据《联合管理合同》，盈石公司自2020年11月起依约为桃源π项目提供开业前筹备及开业后运营联合管理服务。浙交绿泓公司董事会于2021年2月3日、2021年3月1日分别向盈石公司发送其制定的与项目实际情况存在极大差异的考核指标。盈石公司对此明确回函表示异议，但仍尽最大努力完成了招商及运营工作。2021年7月22日，浙交绿泓公司见商场已经平稳运营，为了攫取盈石公司的工作成果，突然向盈石公司发送《解除合同通知书》，称盈石公司连续两个周期未达到《联合管理合同》第5.4条约定的考核指标，单方要求解除合同。盈石公司认为，《联合管理合同》的考核指标在排除浙交绿泓公司违约等因素后已实际达成，而浙交绿泓公司为达到提前解约自行运营的目的，无视疫情因素以及其自身违约行为给项目运营带来的负面影响，脱离项目实际情况制定完全不具有可执行性的收入指标，恶意明显，其单方解除《联合管理合同》的行为已构成违约。因此，浙交绿泓公司应当继续履行《联合管理合同》，并向盈石公司支付欠付服务费及佣金。 被告浙交绿泓公司辩称，因盈石公司诉状未明确说明第1项诉讼请求的构成，浙交绿泓公司理解为2021年8月-12月基础人员管理月费18X5=90万元，2021年6月-12月服务管理月费20X7=140万元，合计230万元。浙交绿泓公司认为，盈石公司主张的230万元没有合同依据，同时盈石公司隐瞒了盈石公司未达到运营考核指标要求、浙交绿泓公司通知盈石公司合同解约、浙交绿泓公司持续支付盈石公司基础人员管理月费至2021年7月等重要事实。浙交绿泓公司针对盈石公司诉请具体答辩如下：一、盈石公司在2020年11月28日至2021年5月31日的两个考核期内未完成合同约定的考核任务。浙交绿泓公司于2021年7月22日向盈石公司发送《解除合同通知书》，双方之间的《联合管理合同》《上海XX中心（桃源π）商业项目转让补充协议》（以下简称《转让补充协议》）已于2021年7月31日解除。《联合管理合同》第5.4条约定了绩效考核条款：“商场开业后，甲方对乙方运营管理情况每三个月考核一次。开业后第一个经营年整体签约率不低于90%，面积或铺位数开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%……具体收入等经营指标根据公司董事会按市场情况制定的数据，作为双方运营团队的年度考核指标。”案涉商场于2020年11月28日开业，故浙交绿泓公司对盈石公司第一期考核期限自2020年11月28日至2021年2月28日，第二期考核期限自2021年3月1日至2021年5月31日。浙交绿泓公司向盈石公司下达了第一期和第二期的考核指标，但是盈石公司第一期、第二期均未达到运营考核条款约定。根据《联合管理合同》7.2.2条“乙方因自身原因在开业后连续二个周期（六个月）未达到运营考核的，甲方有权单方面解除本合同，且按照合同约定结清所有应付未付款项。同时。乙方可不向甲方支付违约金”的约定，浙交绿泓公司已于2021年7月22日向盈石公司发送《解除合同通知书》，书面通知盈石公司合同于2021年7月31日解除。浙交绿泓公司单方解除合同符合合同约定，合同已于2021年7月31日解除。二、盈石公司已于2021年7月撤场，其主张2021年8月-12月基础人员管理月费90万元没有依据。盈石公司还应退还浙交绿泓公司已经支付的2021年6月和7月基础人员管理月费。三、盈石公司已认可了浙交绿泓公司依据合同下发的考核标准，且双方也再未履行2021年6月至12月的运营考核，不存在该期间服务管理月费的计付。合同第5.5.2条服务管理月费约定：“支付方式：商场开业后，甲方应于每个支付周期开始前5个工作日根据5.4的年度运营考核指标制定本周期的考核指标。每个周期届满后的5个工作日内对上一周期运营目标完成率进行考核，并根据上一周期实际运营目标完成率同比例（超标不增加管理服务）确定上一周期实际服务管理月费。甲方应在收到乙方开具的相应金额、合法有效的增值税专用发票之次日起20个工作日内，支付上一周期（三个月）的服务管理月费。”首先，服务管理月费是以业绩考核为标准进行支付的，考核的第一期、第二期双方均按照该条约定进行履行，盈石公司未提出异议。其次，由于盈石公司连续两期考核未达标，浙交绿泓公司依据合同约定单方解除合同，不继续第三期考核，符合合同约定。故盈石公司主张的2021年6-12月服务管理月费20X7=140万元不符合合同约定，浙交绿泓公司有权不予支付。四、盈石公司主张招商佣金的证据不足，计费不清。盈石公司诉请要求浙交绿泓公司支付盈石公司招商佣金259,392.80元，但盈石公司提供的证据系属单方制作，相应的佣金计算表应并非解约前的招商信息，与实际招商情况存在出入，盈石公司计费依据不足。这个费用需要盈石公司先向浙交绿泓公司提交结算表，浙交绿泓公司审核确认后再支付给盈石公司。因盈石公司没有提交佣金申请表，浙交绿泓公司到现在也没有付。至于欠付佣金金额，浙交绿泓公司也不清楚，需要盈石公司提交数据。违约金利率LPR由法院裁定。审理中，浙交绿泓公司补充答辩意见：1.继续履行合同显然不符合实际。一是双方已经根据合同于2021年7月合法解约，盈石公司也确认收到了相关解约函件。二是盈石公司全部项目人员也于2021年7月撤场，早已奔赴其他项目。三是双方已进入诉讼，不具备继续履约的合作基础。2.关于支付2020年12月-2021年5月之间的服务管理月费差价。盈石公司并未根据合同完成相关考核。而且，盈石公司也收到考核指标，了解考核结果，根据考核结果开具了相关发票，收到了相关款项，此前也未对该考核结果和收款提出任何反对意见，即应根据此前的结果履行合同。3.关于2021年8月之后的费用。因双方早已解除合同，盈石公司项目人员完全撤场，并无实际履约，也没任何工作任务，计取完全没有事实和合同依据。4.关于利息问题。基于第2项诉请的费用并无依据，本金无需支付，当然不存在利息.而2021年8月及之后的费用因无事实履约基础，当然也不存在。关于部分佣金的计算及计息问题，根据合同约定，也应在相关费用明确之后由盈石公司提交浙交绿泓公司审核后并提交发票后支付，盈石公司并无根据合同提交相关材料，不存在延期结算，也就不存在延期支付的利息。5.关于逾期利益损失和违法解除合同50万元的违约金问题。一是浙交绿泓公司的解约是符合法律规定和合同约定的，不存在赔偿盈石公司损失和违约金的问题。二是盈石公司提供的证据也不能证明其存在预期可得利益损失，且与其前面几项诉请存在重复。 本院经审理查明： 2020年11月16日，XX公司作为甲方、盈石公司作为乙方签订《联合管理合同》一份。该合同约定，前言甲方拥有位于上海市普陀区泸定路388号的浙铁绿城长风中心（桃源π）商业项目整体经营管理权、出租权以及收益处置权。乙方是一家专业的商业地产运营管理公司，乙方具备商业地产项目的整体经营管理能力。乙方愿意接受甲方委托，为本项目提供开业前筹备及开业后运营联合管理服务……定义：除上下文另有要求，在本合同中下述用语具有下述含义……7.固定租金：是指本项目租赁合同中约定的租金计算方式，即租金为某一个固定的金额，如X元/平方米/月。8.纯营业额提成：是指租赁合同中约定的租金计算方式，即租金按营业额的一定比例计算，例如，租赁合同约定每月租金为：当月营业额XX%。9.保底租金和营业额提成二者取其高：是指本项目租赁合同中同时约定保底租金和营业额提成，在按营业额提成计算出应付租金后与保底租金进行比较，以较高金额为本租赁合同的租金。如月保底租金为X元，月营业额提成为月营业额XY%，进行比较后取其高。10.开业率：实际开业租赁面积/项目可供租赁面积×100%（实际可供出租面积以实测报告为准）。11.签约率：实际签约租赁面积/项目可供租赁面积×100%（实际可供出租面积以实测报告为准）。12.项目运营收入：是指自本项目开业之日起，每年度本项目全部收益，包括但不限于租金收入、物业管理费收入、停车收入、场地使用费收入、租户违约金收入、广告收入、推广、促销活动收入、各类赞助收入以及在经营管理期间不时发生的其他收入等……14.商业经营团队：是指由甲方及乙方驻场团队共同组成的、为本项目开展开业前筹备及开业后运营工作的人员团队。第一章总则1.1项目概况1.1.1项目名称：浙铁绿城长风中心（桃源π）商业项目；1.1.2项目位置：上海市普陀区泸定路388号。项目面积：本项目的总建筑面积约56,008平方米，本合同项下甲方与乙方联合运营管理的地上总建筑面积约38,593平方米，地下总建筑面积约17,415平方米（以实测报告为准）……第二章合同期限2.1本合同期限2.1.1本合同期间为自2020年11月1日（暂定）起至2023年10月31日（暂定）止，期限为3年。除双方另有约定外，本合同期限在届满前3个月若双方未提出书面续约，则本合同期满即行终止。第三章项目组织架构3.1经营分工3.1.1甲方作为项目所有方，在开业前筹备期及开业后运营阶段，负责对乙方提交的重大方案进行审议、决策、监督及开展租赁和经营，并以此获得项目租赁或者经营收入；甲方负责对项目运行进行财务管控。3.1.2乙方作为联合管理方，负责提出及参与项目开业前筹备及开业后运营管理方案等；二次招商招租包括品牌招商执行、市场推广组织、物业管理顾问、租户经营协调等工作；市场推广、起草和编制年度经营计划和预算、消费者管理、运营收益管理、租户关系管理、商业租户管理顾问、资本进入和退出资产运营管理等。具体根据乙方投标文件。3.2管理架构3.2.1由乙方负责提交的项目经营总体方案、项目开业前筹备及开业后运营管理方案、租金策略、市场推广策略和使用方案等运营管理过程中的方案和计划、预算，由甲方负责进行决策。甲方拥有最终裁定权，决定内容以甲方的书面通知或决议为准。3.3经营团队3.3.1经营团队是由甲方及乙方驻场团队共同组成的、为本项目开展开业前筹备及开业后运营工作的人员团队。乙方驻场团队人员8名应在2020年11月1日（暂定）到岗，其中总经理助理1名，招商人员2名、运营人员2名，工程人员2名，企划人员1名，乙方驻场团队受甲方管理，考勤制度同项目要求。上述驻场人员名单、职务、履历及岗位职责详见附件，具体人员可根据甲方书面要求作调整……第四章相关经营业务合同的签订4.1租赁合同和物业管理合同招商过程中，乙方应按照项目定位负责租户的选择、租户关系的协调，双方负责承租条件的洽谈和确认，甲方负责确定租赁合同及物业管理合同版本，并由甲方与租户签署合同。4.2其他合同与本项目运营收入相关的服务合同均应由甲、乙双方与第三方进行磋商、谈判，并由甲方与之签订相关合同。甲方应于与第三方签订涉及与本项目运营收入相关的其他合同之日起3个工作日内，向乙方提供该合同盖章版本的复印件。第五章甲乙双方的责任和权利5.1双方共同的责任5.1.1商业例会：2020年10月9日（暂定）起，双方应指派专人组成商业经营团队，本项目在开业前筹备期过程中，商业经营团队应至少每周召开一次商业例会，乙方应每周向甲方通报项目推广、招商进度、租户装修、经营情况等工作进度。必要时，商业经营团队可以召开临时紧急商业会议，商业例会的频次可以根据筹备期工作进度调整……5.2甲方的责任和权利……5.2.3甲方应按合同约定按时向乙方支付合同约定的各项费用，如因甲方自身原因导致付款延误，甲方应承担违约责任；5.2.4在合作期限内，所有与承租方签订的租赁意向合同、正式的租赁合同均由甲方最终审核、签字、盖章；甲方负责收取租赁商家的定金、承租方所缴纳的租金等所有款项，并由甲方提供相关的收款凭证……5.2.13未经甲方书面同意乙方不得擅自更换团队成员（但团队人员离职、重大疾病无法正常工作的除外）；合同有效期限内，若甲方认为乙方的团队成员不具备履行本合同约定之服务能力的，可要求乙方更换团队成员。乙方应在接到甲方书面通知后二周内完成经甲方确认的人员调整。5.3乙方的责任和权利……5.3.3乙方负责与甲方联合管理本项目开业后的日常经营活动，包括但不限于：5.3.3.1在项目开业前筹备阶段，建立运营管理体系及搭建员工培训体系，对项目进行现状调研及把握开业后运营工作的关键点，并提供相应的分析意见；5.3.3.2项目开业后运营管理。建立现场工作机制，提升精细化现场运营管理，为购物中心客户营造舒适、温馨、整洁的购物环境；5.3.3.3项目商户管理。建立与商户的有效沟通与信任关系，提升商户经营管理服务水平，努力提升商户经营收入与商场商铺租赁收入，实现商场与商户之间的双赢；5.3.3.4项目服务管理。培养员工服务能力和责任意识提升，对服务的品质进行监督，提升差异化服务水平；5.3.3.5提供运营管理、商户经营改善、客户服务等方面的培训，并提供相应的培训课件；5.3.3.6制定项目运营管理规范流程；5.3.3.7制定多经点位、广告位等租赁方案，合理规划商场多经点位、广告位租赁计划，努力提升商场多经，点位及广告位租贷收入；5.3.3.8资本退出顾问。项目对外包装策略、退出方案制定等；5.3.3.9乙方接到甲方要求后在双方约定时间内向甲方提交方案，双方可以就方案进行讨论并由甲方做最终确认；5.3.4乙方将在本合同签订之日起一周内向甲方提交筹备期工作时间表，双方可以根据项目实际进展情况就工作时间表节点进行适当修正。5.3.5乙方不得超过甲方授权进行宣传，不得进行虚假宣传和承诺；未经甲方同意，不得收取租赁租户的任何费用；5.3.6乙方应自2020年11月1日（暂定）起，按合同约定人数为本项目配置驻场人员；5.4绩效考核商场开业后，甲方对乙方运营管理情况每三个月考核一次。开业后第一个经营年整体签约率不低于90%，面积或铺位数开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%；开业后第二个经营年整体签约率不低于95%，面积或铺位数开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%；开业后第三个经营年整体签约率不低于95%，面积或铺位开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%；具体收入等经营指标根据公司董事会按市场情况制定的数据，作为双方运营团队的年度考核指标。5.5服务费5.5.1基础人员管理月费（8人驻场团队）5.5.1.1.基础人员管理月费：18万元/月（大写：壹拾捌万元整，含税），三个月为一个支付周期，即伍拾肆万元整。5.5.1.2.支付方式：自双方确认乙方派驻人员全部到位起且收到乙方开具的相应金额、合法有效的增值税专用发票之次日起20个工作日内，甲方支付首期（三个月）的基础人员管理月费，之后每一支付周期开始前5个工作日内甲方支付下一支付周期的基础管理月费（首月以及最后一个月的服务费均按实际天数计算）。5.5.2服务管理月费5.5.2.1.服务管理月费：20万元/月（大写：贰拾万元整，含税），三个月为一个支付周期，即陆拾万元整。5.5.2.2.支付方式：商场开业后，甲方应于每个支付周期开始前5个工作日根据5.4的年度运营考核指标制定本周期的考核指标。每个周期届满后的5个工作日内对上一周期运营目标完成率进行考核，并根据上一周期实际运营目标完成率同比例（超标不增加管理服务月费）确定上一周期实际服务管理月费。甲方应在收到乙方开具的相应金额、合法有效的增值税专用发票之次日起20个工作日内，支付上一周期（三个月）的服务管理月费。5.5.3招商佣金：自本项目正式开业之日起12个月内，对从未出租的商铺（不包括原商户退租后的二次调整新进商户），甲方同意乙方根据实际完成招商情况，每季度向甲方提起书面结佣申请。甲方应在收到乙方书面结佣申请之日起10个工作日内完成书面审核回复，并应在出具书面审核回复之日起10个工作日内按实与乙方进行书面对账。5.5.4佣金标准是第一个计租年度（即自免租期结束后首12个月）的固定租金的一个月租金，首进商户（意指国际或国内连锁知名品牌，首进大陆、上海或本项目所属商圈，并经甲方书面认可）为固定租金的两个月租金。固定租金与营业额抽成两者取高的商户参照固定租金商户的提佣标准；上述款项，乙方应在与甲方完成书面对账之日3个工作日内向甲方开具相应金额、合法有效的增值税专用发票，甲方应在收到乙方相应金额、合法有效的增值税专用发票之日起20个工作日内进行支付。5.5.5首期佣金为第一个计算租年度（即自免租期结束后12个月）商户完成租赁合同签订及保证金支付、缴纳首期租金及物业费、且开业后30天内一次性给与结算……第七章违约责任7.1甲方的违约责任7.1.1甲方应按照本合同的约定按期、按数向乙方支付本合同约定的各项费用，倘若无故逾期支付超过十个工作日后，乙方有权暂停工作并决定撤出委派及驻场人员，且每逾期一日，甲方应按照逾期付款款项的同期中国人民银行规定的贷款利息承担逾期违约金；逾期连续超过三十个工作日的，乙方有权单方解除本合同，合同自甲方签收乙方向甲方发出的解除通知之日解除，并且乙方有权按本合同第7.1.2条规定追究甲方的违约责任；7.1.2乙方有权在下述任何情形发生之后的任何时间立即终止本合同，且甲方应向乙方支付合同解除违约金，甲方同意合同解除违约金为50万元；7.1.2.1甲方出现本合同第7.1.1条约定的情形；7.1.2.2除本合同约定的终止本合同的情形外，甲方擅自提前终止本合同；7.1.2.3甲方违反其在本合同第1.2条及3.1条项下所作的陈述、保证与承诺的，且未能在被通知之后的十五（15）日内纠正的；7.1.2.4甲方的财产被查封、冻结或强制执行的，足以影响其履行本合同的能力；7.1.2.5若甲方未按合同约定履行义务（5.2.9、5.2.10、5.2.12除外），致使乙方的合同目的无法实现，且经乙方书面催告后超过三十（30）日仍不整改的。7.2乙方的违约责任……7.2.2乙方因自身原因在开业后连续二个周期（六个月）未达到运营考核的，甲方有权单方面解除本合同，且按照合同约定结清所有应付未付款项。同时，乙方可不向甲方支付违约金。第八章其他约定……8.4免责条款由于不可抗力，致使直接影响本合同全部或部分的履行或者不能按约定的条件履行时，受上述不可抗力影响的一方，应立即用传真或其它最快的方式通知对方，并在十五（15）日内，提供不可抗力的详情及本合同不能履行或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的书面报告和有效证明文件。甲、乙双方在本合同项下的义务在不可抗力引起之延误期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，唯遇不可抗力影响的一方应尽一切合理的努力来阻止或减少不可抗力的影响。按不可抗力对履行本合同影响的程度，由甲、乙双方协商是否解除本合同，或者部分免除履行本合同的责任，但如不可抗力造成甲乙双方任一方无法履行本合同超过十五（15）天的，则无法履约的一方有权解除本合同，而不承担违约责任……8.9特别约定8.9.1本合同与双方于2018年12月签订的《上海XX中心商业开业筹备运营委托管理合同》互为独立，两份合同分别履行。8.9.2本合同附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力……该合同有附件驻场人员姓名、履历、职务及岗位职责。 2021年1月1日，XX公司作为甲方（转让方）、盈石公司作为乙方、浙交绿泓公司作为丙方（受让方），签订《转让补充协议》。该补充协议约定，依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，甲、乙、丙三方在遵循自愿、平等等原则基础上，经三方友好协商，现就甲、乙双方于2020年11月26日签订的《联合管理合同》中，甲方的权利、义务概括转让至丙方之事宜达成如下补充协议，以资三方共同遵守：1.甲、乙、丙三方确认，自本协议签订之日（2021年1月1日）起，甲方将《联合管理合同》中甲方的全部权利义务转让给丙方。甲、乙、丙三方承诺并保证，就以上转让事宜，系各方真实意思之表示，不存在重大误解或显失公平的情形。2.甲、乙、丙三方确认，本补充协议一经生效，甲方即退出原合同关系，由丙方概括承受甲方在原合同中的地位：即根据统一运营需要，由丙方代替甲方对桃源π商业广场项目进行整体运营管理并进行出租。丙方完全了解上述合同内容及其所享有的权利和承担的义务，并同意上述权利义务的转让。3.乙方承诺，甲方不存在任何未结清的义务，乙方不得以任何理由要求甲方履行《联合管理合同》项下原甲方的义务。4.乙、丙双方之间不再另行签订新合同，双方须按照原甲、乙双方签订的《联合管理合同》享受权利、履行义务。乙、丙双方可就合同履行中相关问题另行协商解决。5.本补充合同未约定的事项，按照原甲、乙双方签订的《联合管理合同》中的内容执行…… 合同履行过程中，盈石公司与XX公司或浙交绿泓公司每月举行长风三期商业招商工作月度会议。其中，（1）2020年11月16日的会议纪要显示招商工作情况为：截止目前，租赁合同签约面积（乙方已盖章）26,803平方，签约率82%（按照目前可租赁面积32,688.50平方计算），合同洽谈过程中商户面积417.07平方，合计面积27,220.07平方，占比83%。（2）2020年12月4日的会议纪要显示招商工作情况为：截止目前，租赁合同签约面积27,600平方，签约率84%（按照目前可租赁面积32,688.50平方计算），铺位数177间，占比80%。（3）2021年1月11日的会议纪要显示招商工作情况为：截止目前，租赁合同签约面积27,570平方，签约率84%（按照目前可租赁面积32,688.50平方计算），铺位数179间，占比83%。（4）2021年2月6日的会议纪要显示招商工作情况为：截止目前，租赁合同签约面积27,720平方，签约率84.8%（按照目前可租赁面积32,688.50平方计算），铺位数180间，占比83.3%。（5）2021年3月10日、2021年3月30日、2021年4月26日、2021年5月31日的会议纪要中，未显示租赁合同签约面积和签约率数据。 2021年2月3日，浙交绿泓公司向盈石公司发送《上海桃源π商业广场第一期运营考核指标通知函》一份。该函载明：致盈石公司，根据《联合管理合同》及盈石公司投标书，公司董事会指定2021年经营考核指标：全年营业收入5,600万元、出租率95%及收缴率98%。现根据双方合同约定“三个月为考核周期”，根据年度指标分解，考虑商场开业初期因素，第一期自2020年11月28日至2021年2月28日，指标如下：指标名称、完成情况、季度占比权重分别为：1.租赁收入；1,066万元，其中11.28-12.31为166万元，1.1-2.28为900万元；40%。2.出租率；90%，30%。3.收缴率；95%；15%。4.开业率；85%；15%。盈石公司于2021年2月9日签收。 2021年2月10日，盈石公司向浙交绿泓公司致《关于的回函》。该回函载明，本公司于2021年2月10日收悉贵司EMS发送的关于《上海桃源商业广场一期运营考核指标》通知函。本着联合运营合同的精神与原则，我方愿意与甲方团队共同履行职责和义务，共同分担结果与责任。就该指标我司意见表达如下：……根据2020年10月份贵我双方签订的《联合管理合同》第5.4条绩效考核条款约定：商场开业后，甲方对乙方运营管理情况每三个月考核一次，开业后第一个经营年整体签约率不低于90%，面积或铺位数开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%；开业后第二个经营年整体签约率不低于95%，面积或铺位数开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%；开业后第三个经营年整体签约率不低于95%，面积或铺位数开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%；具体收入等经营指标根据公司董事会按市场情况制定的数据，作为双方运营团队的年度考核指标。开业后实际经营数据与下达指标的比对：（1）出租率：实际经营数据为2020年12月85%，2021年1月85%，2021年2月85%；贵方下达指标90%；差额5%。（2）开业率：实际经营数据为2020年12月70%，2021年1月70%，2021年2月72%；贵方下达指标85%；差额13%。（3）收缴率：实际经营数据为2020年12月100%，2021年1月94%，2021年2月空白；贵方下达指标95%；差额空白。（4）租金+物业+多经收入：实际经营数据为2020年12月160万，2021年1月235万，2021年2月254万，小计650万；贵方下达指标1,066万（其中2020年12月166万，2021年1-2月900万）；差额416万。从上表中可以看出：1.就出租率、开业率和收缴率而言，差距不大，基本符合合同约定及实际状况。2.就租金+物业+多经收入而言，差距巨大，与实际状况极不符合。我方统计的2020年12月至2021年2月期间收入为650万，其中租金和物业收入634万是基于已开业商户的合同，为确切的可收入款项。多经收入16万（月均收入5.3万）是基于已签订的合同统计。鉴于该考核期间适逢农历新年，已无新增开业的商户及多经收入的进项，因此650万元是该考核期间的一个极值。3.贵方2020年12月至2021年2月期间的考核指标下达为1,066万，其中12月为166万，与我方统计的实际收入160万较为接近。但2021年1-2月合计900万，与我方统计的489万差距很大，差额411万。平均每月指标450万，该指标只有在开业率达到80%，且多经收入在原基础上增长近10倍的前提下才能完成。而目前开率为72%。因此该指标不具备基本的可执行条件。考核是为双方管理团队制定一个合理而又具有挑战性的目标，在有压力的同时又有动力。而当指标与现状差距巨大，严重脱离实际时，对双方团队成员而言成了一个不可能完成的任务。而考核结果又与收益挂钩，这势必会打击团队成员的积极性，而考核也将达不到激励的目的。综上所述，我方再次阐明：我方愿与贵方团队共同承担责任与压力，接受挑战。对于贵司总部下达的年度收入指标5,600万，我司表示理解和认同。为此，我司也向贵司提交过一稿年度目标的月度分解计划。希望贵司就月度及季度指标结合现状，结合不同阶段出租率和开业率以及商户经营状况，制定合理的阶段考核目标。请贵司慎重考虑。盼复顺祝商。 2021年3月1日，浙交绿泓公司向盈石公司发送《上海桃源π商业广场第二期运营考核指标通知函》一份。该函载明：致盈石公司，根据《联合管理合同》及盈石公司投标书，公司董事会指定2021年经营考核指标：全年营业收入5,600万元、出租率95%及收缴率98%。现根据双方合同约定“三个月为考核周期”，根据年度指标分解，考虑商场开业初期因素，第二期自2021年3月1日至2021年5月31日，指标如下：指标名称、完成情况、季度占比权重分别为：1.租赁收入；1,250万元；40%。2.出租率；95%，30%。3.收缴率；95%；15%。4.开业率；90%；15%。盈石公司于2021年3月15日签收。 2021年3月5日，盈石公司向浙交绿泓公司开具上海增值税专用发票5张，金额共计48.41万元。 2021年3月22日的浙交绿泓公司《项目（群）文件审批单（适用于项目公司内部）》显示：盈石公司首个考核周期2020年12月至2021年2月（共计3个月）服务管理费。按与盈石公司合同约定，自开业之日起需试行业绩考核，按业绩考核结果支付服务管理月费。首个考核周期为2020年12月至2021年2月（共计3个月），该周期内下达给盈石公司的考核指标及实际完成情况如下：收入指标1,066万元，实际达成690万元。出租率指标90%，实际达成85%。收缴率指标95%，实际达成86%。开业率指标85%，实际达成73%。总的结合配比后达成率为80.68%。服务管理月费标准为20万元/月，三个月为60万元，据考核达成率计算应支付金额为48.41万元。 2021年3月24日，浙交绿泓公司向盈石公司转账48.41万元。 2021年6月，浙交绿泓公司***与盈石公司***微信交流如下：柳：穆总好，有关盈石的二季度的指标完成情况已经出来了。92%。现在的情况呢，公司后续随着人员团队陆续到位，趋势还是考虑自己操作。所以应公司领导要求，还是会考虑做一个协商，预计在6-7月底中作个切换。有关工作也想听听您的意见。穆：柳总，明天上午十一点我们见面沟通一下？方便可以来悦达889见面。柳：明天上午我外面有点事。估计11点应该可以到悦达。 2021年6月10日，盈石公司向浙交绿泓公司开具上海增值税专用发票6张，金额共计54万元。 2021年6月25日的浙交绿泓公司《项目（群）文件审批单（适用于项目公司内部）》显示：对盈石公司运营管理考核结果予以确认及相应管理服务月费支付。根据合同约定，我方对盈石公司的运营管理情况每三个月考核一次，每个周期届满后5个工作日内对本周期运营目标完成率进行考核，进而确定本周期实际支付的服务管理费，经公司确定第二周期（2021年3月1日至2021年5月31日）运营指标如下：1.租赁收入1,250万元，季度占比权重40%。2.出租率95%，季度占比权重30%。3.收缴率95%，季度占比权重15%。4.开业率90%，季度占比权重15%。指标实际完成情况如下：1.租赁收入1,062.30万元，完成率85%。2.出租率93.6%，完成率98.6%。3.收缴率83.50%，完成率87.9%。4.开业率79%，完成率87.8%。综合达成率90%。根据合同约定，每月服务管理费标准为20万元，三个月标准为60万元。据本次考核达成率，我方应支付金额为60万元X90%=54万元。 2021年6月28日，浙交绿泓公司向盈石公司转账54万元。 2021年7月12日，盈石公司开具上海增值税专用发票6张，载明购买方为浙交绿泓公司，货物或应税劳务、服务名称为其他咨询服务X基础人员管理月费，金额合计54万元，备注：2021年8月、9月、10月。浙交绿泓公司未予签收。 2021年7月13日至2021年7月20日，盈石公司工作人员钱某与浙交绿泓公司工作人员***微信聊天记录如下：2021年7月13日，钱某：麻烦把最终定稿的半年度总结发我参考一下。***发送《桃源π-半年度工作汇报模板》电子版。钱某：收到。2021年7月20日，***向钱某发送《上海桃源π-6月经营分析月报》电子版。 盈石公司提交的《绿城中国桃源π项目2021年5月经营分析》（汇报时间2021年6月）载明：……二、年度指标完成情况……4.经营收入本月预算345.48万元，本月实现475.11万元，本月完成率123.25%，累计预算1,895.40万元，累计实际1,973.20万元，累计完成率104.10%，年度预算完成率36.89%。5.收缴率本月预算98.00%，本月实现55.97%，本月完成率57.11%，累计预算98%，累计实际83.50%，累计完成率85.21%，年度预算完成率85.21%。6.出租率本月预算93%，本月实现93.6%，本月完成率93.6%，累计预算93%，累计实际93.6%，累计完成率93.6%，年度预算完成率93.6%。3.年度指标预测（1）本月及累计收入超预算完成是由于财务以直线法核算租金收入，预计下月完成差异调整底稿，经测算1-5月累计收入为1,471万元，较累计预算完成率为78%……收入合计：本月预算385.48万元，本月实现475.11万元，本月完成率123.25%，累计预算1,895.40万元，累计实际1,973.20万元，累计完成率104.10%，占比100%，年度预算5,348.38万元，年度完成率36.89%……三、经营分析-招商工作1.出租率情况出租率指标：1月86%，2月86%，3月88%，4月90%，5月93%。出租率：1月84.6%，2月84.8%，3月89.9%，4月90.9%，5月93.6%。开业率：1月68%，2月68%，3月68%，4月77%，5月79%。 盈石公司提交的《绿城中国桃源π项目2021年6月经营分析》（汇报时间2021年7月）载明：……二、年度指标完成情况……4.经营收入本月预算411.02万元，本月实现356.88万元，本月完成率86.83%，累计预算2,306.42万元，累计实际2,330.08万元，累计完成率101.03%，年度预算完成率43.57%。5.收缴率本月预算98.00%，本月实现85.01%，本月完成率86.74%，累计预算98.00%，累计实际93.9%，累计完成率95.82%，年度预算完成率95.82%。6.出租率本月预算95%，本月实现96.70%，本月完成率96.70%，累计预算95%，累计实际96.70%，累计完成率96.70%，年度预算完成率96.70%。3.年度指标预测（1）6月按权责发生制收入台账初稿完成收入调整，累计经营收入较预算基本持平，主要是由于确认装修期物业管理费收入及商户水电收入……收入合计：本月预算411.02万元，本月实现356.88万元，本月完成率86.83%，累计预算2,306.42万元，累计实际2,330.07万元，累计完成率101.03%，占比100%，年度预算5,348.38万元，年度完成率43.57%……三、经营分析-招商工作1.出租率情况出租率指标：1月86%，2月86%，3月88%，4月90%，5月93%，6月95%。出租率：1月84.6%，2月84.8%，3月89.9%，4月90.9%，5月93.6%，6月96.70%。 盈石公司提交的《上海桃源π项目半年度工作汇报》（汇报时间2021年7月）载明：一、上半年工作完成情况1.财务指标完成情况……经营收入：半年度目标2,306.42万元，1-5月实际达成1,547.15万元，6月预估达成643.83万元，半年度预估达成2,178.61万元，半年度预估达成率94.46%……财务指标未完成原因分析：1、半年度收入低于预算原因：（1）前期开业率不足，月收入前低后高。而财务预算系统按平均到月预计，导致半年度收入不足。（2）前期遗留问题，美食广场、码上鲜谈判期又无收入导致收入进一步大幅度降低。（3）1-5月财务直线法前期导致收入虚高（现调低193万元），现6月按权责发生制收入已调实……财务指标未完成原因分析1.租金和物业费收入因物业公司未能按时退还商户装修押金，导致商户投诉而不肯支付租金物业费。因物业工程维修工作迟缓，部分工程类问题至今未能修复，导致租户不肯支付物业管理费。因教培类商户经营培育期较长，租金压力较大，导致拖欠租金。因甲方消防原因及合同条款约定条件未满足，商户未能正常经营，导致租户租金减免……未收缴原因：因仙阁阁装修、消防验收滞后，未开业但账期仍正常出具，因此需7月5日开业后支付二期账单，共计70.4万元，占3%收缴率。2、项目上半年亮点工作1）招商率96.71%，提前完成年度95%的任务目标，同时平均租金水平超过租决。2）排除食光空间、码上鲜超市等个别因消防因素导致起租日不确定的商户，费用收缴率达到100%。3）通过商场与商户的共同努力，半年销售超额完成1,500万，超额率21%。4）关注商户业绩，了解商户需求，针对性扶持，树立商户信心，开业至今仅掉铺2家（合计面积139平），掉铺率仅0.4%。 2021年7月22日，浙交绿泓公司向盈石公司发送《解除合同通知书》。该通知书载明：“贵司与我司已于2020年11月签订《联合管理合同》，其中第5.4条约定了贵司需完成的绩效考核指标，自开业后，贵司已连续两个周期未达到运营考核的指标要求，且存在擅自撤换驻场人员的情形，根据《联合管理合同》第7.2条等相关约定，我司有权单方面解除《联合管理合同》并追究贵司相关责任。现我方正式通知贵司：《联合管理合同》于2021年7月31日解除，请贵司在2021年7月31日前完成全部驻场人员的撤场，双方按照合同约定结清相关款项。”2021年7月23日，盈石公司签收该通知书。 2021年7月30日，盈石公司钱某与浙交绿泓公司***微信交流记录如下：钱：柳总，收到了你们公司提供的离职交接表，该套文件只有一张工作交接表适应，另一张是表明与贵司劳动合同终止，第三张是薪资结算，这两个表我认为是不用填，***说要请示您。柳：只要工作交接就好了吧。其他不涉及。 2021年8月3日，盈石公司向浙交绿泓公司寄送《关于反对贵司违法解约并要求继续履行合同的通知》。该通知载明，“致浙交绿泓公司：2020年11月26日，贵司与我司就浙铁长风桃源π项目签订《联合管理合同》，合同期限自2020年11月1日至2023年10月31日。合同签订后，我司即派遣团队驻场浙铁长风桃源π项目至今，克服疫情因素以及前期由于贵司竣工验收以及消防验收延迟为招商工作带来的巨大影响，以最大力度全面开展运营工作，为项目的顺利开展进行了大量人力、物力投入，依约完成了各项运营工作和内容。2021年2月，贵司向我司发函，提出完全不符合项目实际情况的考核指标，不具备基本的可执行条件。我司随即向贵司回函提出异议，要求贵司依据市场和项目实际情况制定合理的考核目标。2021年6月，贵司告知我司，贵司的人员团队已陆续到位，考虑自行运营管理浙铁长风桃源π项目。2021年7月22日，贵司以未完成运营考核指标为由，向我司发送《解除合同通知书》，称《联合管理合同》于2021年7月31日解除。我司认为，根据《联合管理合同》第5.4条的相关约定，开业后第一年的整体年签约率不低于90%，面积或铺位数开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%。对于该等合同明确约定的经营指标，我司在仅运营半年的情况下己基本达成。然贵司为达到提前解约自行运营的目的，无视疫情因素以及前期自身违约行为给项目运营带来的负面影响，脱离合同约定以及项目实际情况，另行制定完全不具有可执行性的收入指标，不属于《联合管理合同》第7.2.2条约定的“乙方因自身原因未达到运营考核，甲方可单方解约”的情形。因此，我司正式声明如下：1.贵司无权单方解除《联合运营合同》，贵司于2021年7月22日发送的《解除合同通知书》属于违法解除；2.贵司应当继续履行《联合运营合同》；3.贵司在《联合运营合同》项下尚欠付我司2021年6月、7月服务管理费用、L1-58店铺的招商佣金27,252.96元及L1-39店铺的招商佣金51,525.32元，请在收到本函后五日内向我司进行支付。” 2021年10月21日，盈石公司致浙交绿泓公司《关于要求贵司继续履行合同并提供合格工作条件的通知》。该通知载明：……我司强调，我司自《联合管理合同》成立生效至今，完全履行了合同项下的各项义务，克服疫情因素和贵司前期违约带来的不良影响，在仅运营半年的情况下已基本达成合同约定的年度运营目标。因此，我司正式声明如下：1.贵司应当严格按照约定履行《联合管理合同》，在收到本函后三日内向我司工作人员提供合格工作条件，包括但不限于工作场地及办公软硬件设备等；2.贵司在《联合运营合同》项下尚欠付我司各项费用2,560,000元，请在收到本函后五日内向我司进行支付。 审理中，盈石公司提交了***、便利蜂、氧术医疗美容医院、水母艾拉、湘乐苑等品牌与浙交绿泓公司签订的7份商铺租赁合同，显示月租金分别为51,525.32元、32,546.19元、24,059.58元、27,252.96元、41,731.67元、40,667.08元、41,610元，合计259,392.80元。 审理中，双方确认《联合管理合同》第5.4条约定的开业后第一个经营年的考核自2021年11月28日商场开业之日起开始。 审理中，盈石公司自认，浙交绿泓公司已向盈石公司支付截至2021年7月底的基础人员管理月费。在（2021）沪0107民初31854号盈石公司诉XX公司其他合同纠纷中，盈石公司自认收到浙交绿泓公司支付的营运期招商佣金44,786.42元。 审理中，浙交绿泓公司自认，其已向盈石公司支付的金额为210.40万元，包含2020年12月至2021年2月的基础人员管理月费54万元、服务管理月费48.41万元，第二个考核季度的基础人员管理月费54万元、服务管理月费54万元，2021年6月至7月的管理人员基础月费，以及佣金约4.5万元。2021年5月底之后双方考核结束，2021年6月起浙交绿泓公司无新考核任务，不对盈石公司进行考核，故2021年6月之后的服务管理月费，不应支付，实际也未支付。 以上事实，有盈石公司提供的《联合管理合同》《补充协议》《会议纪要》、佣金对账表、上海增值税专用发票、微信聊天记录、《绿城中国桃源π项目2021年5月经营分析》《绿城中国桃源π项目2021年6月经营分析》《上海桃源π项目半年度工作汇报》《关于的回函》《关于反对贵司违法解约并要求继续履行合同的通知》及寄送凭证、《关于要求贵司继续履行合同并提供合格工作条件的通知》及寄送凭证、商铺租赁合同等证据，浙交绿泓公司提交的《上海桃源π商业广场第一期运营考核指标通知函》及邮寄凭证、《项目（群）文件审批单（适用于项目公司内部）》、上海增值税专用发票、中国农业银行网上银行电子回单、《上海桃源π商业广场第二期运营考核指标通知函》《解除合同通知书》及邮寄凭证等证据，以及当事人当庭陈述等为证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷案件，故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释进行处理。 一、《联合管理合同》应否继续履行以及浙交绿泓公司应否承担违约解除合同的违约责任。 《联合管理合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。该合同第7.2.2条约定：乙方因自身原因在开业后连续二个周期（六个月）未达到运营考核的，甲方有权单方面解除本合同。2021年7月22日，浙交绿泓公司以盈石公司连续两个周期未达到运营考核的指标要求为由，向盈石公司发送《解除合同通知》，通知盈石公司《联合管理合同》于2021年7月31日解除。盈石公司不认可浙交绿泓公司下发的考核指标以及绿泓公司确认的盈石公司完成情况，主张《联合管理合同》不应解除。故，判断《联合管理合同》应否继续履行以及浙交绿泓公司应否承担违约解除合同的违约责任，关键在于判断浙交绿泓公司下发的考核指标是否符合合同约定、以及盈石公司是否实际完成了考核指标这两个问题。 首先，浙交绿泓公司下发的考核指标是否符合合同约定。 （一）《联合管理合同》第5.4条、第5.5条约定：“商场开业后，甲方对乙方运营管理情况每三个月考核一次。开业后第一个经营年整体签约率不低于90%，面积或铺位数开业率不低于90%（取其一），租金收缴率不低于95%……具体收入等经营指标根据公司董事会按市场情况制定的数据，作为双方运营团队的年度考核指标。”“服务管理月费……三个月为一个支付周期……甲方应于每个支付周期开始前5个工作日根据5.4的年度运营考核指标制定本周期的考核指标。每个周期届满后的5个工作日内对上一周期运营目标完成率进行考核，并根据上一周期实际运营目标完成率同比例（超标不增加管理服务月费）确定上一周期实际服务管理月费。”由此，浙交绿泓公司有权对盈石公司下达年度考核指标以及季度考核指标，且有权在考核指标中列明收入等经营指标，但无权在考核指标中对第一个经营年整体签约率、面积或铺位数开业率、租金收缴率等指标进行变更。 （二）对浙交绿泓公司下达的2021年全年考核指标、第一期考核指标、第二期考核指标进行具体分析。 1.2021年全年经营考核指标为：全年营业收入5,600万元、出租率95%及收缴率98%。本院认为，（1）关于全年营业收入指标5,600万元，浙交绿泓公司依据合同约定有权下达收入指标，且盈石公司在2021年2月10日的《关于的回函》中对浙交绿泓公司下达的全年营业5,600万元表示过“理解和认同”，故浙交绿泓公司下达全年营业收入指标为5,600万元符合合同约定。（2）关于出租率95%及收缴率指标98%，均高于《联合管理合同》约定的签约率不低于90%以及租金收缴率不低于95%。本院认为，浙交绿泓公司下达的年度出租率及收缴率指标不合理。 2.第一期考核指标为：租赁收入1,066万元，其中11.28-12.31为166万元，1.1-2.28为900万元；出租率90%；收缴率95%；开业率85%。本院认为，（1）关于租赁收入1,066万元。浙交绿泓公司下达的全年营业收入指标为5,600万元，若按季度平均折算季度营业收入指标应为1,400万元。以此观之，浙交绿泓公司下达的第一期租赁收入指标1,066万元，低于按季度折算的收入指标，属于合理范围。虽然浙交绿泓公司下达第一期考核指标的时间远晚于合同第5.5.2.2.条约定的“每个支付周期开始前5个工作日指定本周期的考核指标”，但不能以此说明浙交绿泓公司下达的第一期考核指标中租赁收入指标不合理。（2）关于出租率90%、收缴率95%、开业率85%。上述3指标均未高于合同约定指标，属于合理范围。 3.第二期考核指标为：租赁收入1,250万元、出租率95%、收缴率95%、开业率90%。本院认为，（1）关于租赁收入1,250万元。浙交绿泓公司下达的全年营业收入指标为5,600万元，若按季度平均折算季度营业收入指标应为1,400万元。以此观之，浙交绿泓公司下达的第一期租赁收入指标1,250万元，低于按季度折算的收入指标，属于合理范围。（2）关于出租率95%、收缴率95%、开业率90%。其中，收缴率95%、开业率90%与合同约定指标相同，出租率95%高于合同约定的90%。但考虑到将全年指标分解到4个季度，也考虑到出租商户可能会解约的情况，浙交绿泓公司将第二期的出租率指标设定为高于全年整体指标，在不考虑下达的全年指标合理性，单论季度指标的情况下，难以说明浙交绿泓公司设定的第二期出租率指标不具有合理性。 综上，本院认为，虽然浙交绿泓公司下达的全年指标中有部分指标不具有合理性，但其下达的第一期、第二期考核指标是具有合理性的。 其次，盈石公司是否实际完成了考核指标。 （一）在合同履行过程中，盈石公司向浙交绿泓公司开具了第一期、第二期服务管理月费的发票，接受了浙交绿泓公司向其支付的考核后的第一期、第二期服务管理月费。在这个过程中，盈石公司只是对浙交绿泓公司下发的第一期考核指标产生过争议，从未对浙交绿泓公司考核结果依据的盈石公司实际履行情况提出过异议。按照浙交绿泓公司《项目（群）文件审批单（适用于项目公司内部）》所载盈石公司实际履行情况数据，对照浙交绿泓公司下发的第一期、第二期考核指标，可知盈石公司并未完成第一期、第二期考核指标。即便，第二期考核指标中的出租率指标95%不合理，仍以合同约定的出租率指标90%作为第二期考核指标，盈石公司完成情况按照第二期考核指标中的指标和权重进行综合计算，仍未完成第二期考核指标。 （二）盈石公司主张其实际履行情况已经完成了考核指标，其依据的证据只是浙交绿泓公司***向盈石公司钱某发送的桃源π项目2021年5月、6月、半年度经营分析报告。 1.该3份经营分析报告的性质是浙交绿泓公司内部工作人员向公司领导汇报所用的报告，并非浙交绿泓公司通知盈石公司实际履行情况的正式文件。 2.从该3份经营分析报告所载内容，特别是2021年5月经营分析报告所载内容来看，出租率累计实际93.6%（1月84.6%、2月84.8%、3月89.9%、4月90.9%、5月93.6%），开业率（1月68%、2月68%、3月68%、4月77%、5月79%），收缴率累计实际83.50%（5月实现55.97%），累计实际完成经营收入1,973.20万元。具体分析如下：（1）出租率完成情况。浙交绿泓公司下达的第一期、第二期指标中出租率指标为90%、95%，若按经营分析报告所载出租率指标则为累计实际93.6%（1月84.6%、2月84.8%、3月89.9%、4月90.9%、5月93.6%），该指标未完成。（2）开业率完成情况。浙交绿泓公司下达的第一期、第二期指标中开业率指标为85%、90%，按经营分析报告所载开业率1月68%、2月68%、3月68%、4月77%、5月79%，该指标均未完成。（3）收缴率完成情况。浙交绿泓公司下达的第一期、第二期指标中收缴率指标为95%、95%，若按经营分析报告所载收缴率指标则为累计实际83.50%、5月实现55.97%，该指标未完成。（4）经营收入指标完成情况。浙交绿泓公司下达的第一期、第二期指标中，涉及2021年1月至5月的租赁收入指标为900万元+1,250万元=2,150万元，若按经营分析报告所载累计实际完成经营收入1,973.20万元，实际完成率为91.78%，该指标未完成。 即便，第二期考核指标中的出租率指标95%不合理，仍以合同约定的出租率指标90%作为第二期考核指标，盈石公司完成情况按照第二期考核指标中的指标和权重进行综合计算，仍未完成第二期考核指标。 故，即便按照盈石公司提交的证据，盈石公司亦未完成第一期、第二期考核指标。 （三）盈石公司主张因浙交绿泓公司未完成个别商户消防等原因导致盈石公司未完成指标，本院认为，依据《联合管理合同》约定，双方系联合管理项目开业后的日常经营活动，个别商户消防不过关亦系盈石公司的责任。故盈石公司不能以该因素存在证明其完成了考核指标。 （四）盈石公司还以浙交绿泓公司***于2021年6月向盈石公司***发送的微信信息证明浙交绿泓公司拟自行运营管理桃源π项目，故恶意解除合同。从该微信聊天记录中***的发言“有关盈石的二季度的指标完成情况已经出来了。92%”可知，***系在获知盈石公司第二期未完成考核指标的情况，才告知盈石公司***浙交绿泓公司拟自行运营管理桃源π项目的。因此，盈石公司上述主张，本院不予采信。该微信聊天记录亦不足以证明盈石公司完成了考核指标。 综上，本院认为，盈石公司未能提供证据证明其已经完成合同约定及浙交绿泓公司下达的考核指标。浙交绿泓公司有权解除合同。在此情况下，盈石公司第1项诉讼请求、第6项诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 二、浙交绿泓公司应否向盈石公司支付2020年11月至2021年5月的服务管理月费175,900元。 根据《联合管理合同》5.5.2.2.约定，浙交绿泓公司应在每个周期届满后的5个工作日内对上一周期运营目标完成率进行考核，并根据上一周期实际运营目标完成率同比例（超标不增加管理服务月费）确定上一周期实际服务管理月费。在合同履行过程中，浙交绿泓公司对盈石公司第一期和第二期的履行情况进行了考核，并依据考核结果确定了第一期和第二期的实际服务管理月费，在合同约定的服务管理月费20万元/月的基础上，扣除了2020年11月至2021年5月的服务管理月费175,900元。本院认为，经过上文分析，浙交绿泓公司对盈石公司下达的第一期和第二期考核指标以及依据该指标对盈石公司进行的考核结果均无问题，浙交绿泓公司有权扣除2020年11月至2021年5月的服务管理月费175,900元。故盈石公司第2项诉讼请求，本院不予支持。浙交绿泓公司亦无须赔偿该部分费用的逾期付款违约金。 三、浙交绿泓公司应否向盈石公司支付2021年8月至2021年12月止的基础人员管理月费900,000元。 本院认为，经过上述分析，浙交绿泓公司有权解除合同。既然《联合管理合同》已于2021年7月31日解除，浙交绿泓公司就无义务支付2021年8月之后的基础人员管理月费，亦无须赔偿该部分费用的逾期付款违约金。盈石公司提交的钉钉打卡记录不能证明盈石公司在2021年8月之后仍在为浙交绿泓公司提供服务。即便该事实存在，浙交绿泓公司亦无须支付合同解除后的相关费用。因此，盈石公司该部分诉请，本院不予支持。 四、浙交绿泓公司应否向盈石公司支付2021年6月起至2021年12月止的服务管理月费。 （一）关于2021年8月至2021年12月的服务管理月费。 如上所述，浙交绿泓公司有权解除合同。既然《联合管理合同》已于2021年7月31日解除，浙交绿泓公司就无义务支付2021年8月之后的服务管理月费，亦无须赔偿该部分费用的逾期付款违约金。 （二）关于2021年6月至7月的服务管理月费。 根据《联合管理合同》5.5.2.2.约定，浙交绿泓公司应在每个周期届满后的5个工作日内对上一周期运营目标完成率进行考核，并根据上一周期实际运营目标完成率同比例（超标不增加管理服务月费）确定上一周期实际服务管理月费。浙交绿泓公司辩称，因该阶段浙交绿泓公司未对盈石公司进行考核，无法支付2021年6月至7月的服务管理月费。本院考虑到：1.浙交绿泓公司于2021年7月22日向盈石公司发送《解除合同通知书》，通知盈石公司合同于2021年7月31日解除。自第二期考核结束之日即2021年5月31日至2021年7月31日尚有两个月的时间。在此期间，盈石公司实际上亦为浙交绿泓公司提供了服务。2.《绿城中国桃源π项目2021年6月经营分析》载明：经营收入，6月实现356.88万元；收缴率，6月实现85.01%；出租率，本月实现96.70%。可知，盈石公司在2021年6月的工作仍对浙交绿泓公司产生了贡献。虽然浙交绿泓公司未向盈石公司下达考核指标、未对盈石公司进行考核，本院认为，根据公平原则，浙交绿泓公司应因上述迟延发送解除通知以及盈石公司的实际贡献程度向盈石公司支付相应的服务管理月费。关于应支付的服务管理月费数额，本院酌情认定浙交绿泓公司应按照第一期和第二期考核的平均值即（48.41万元+54万元）/6=170,683元/月向盈石公司支付2021年6月-7月的服务管理月费，共计170,683元/月×2个月=341,366元。对该部分费用，因系法院依公平原则裁判确定，浙交绿泓公司无须赔偿迟延付款违约金。 五、浙交绿泓公司应否向盈石公司支付招商佣金259,392.80元。 根据《联合管理合同》第5.5.3条、第5.5.4条，浙交绿泓公司对盈石公司实际完成招商的商户向盈石公司支付佣金。佣金标准是固定租金的一个月租金。本案中，盈石公司主张的佣金是***、便利蜂、氧术医疗美容医院、水母艾拉、湘乐苑等品牌所产生的的佣金，盈石公司为此提供了上述品牌与浙交绿泓公司签订的7份商铺租赁合同作为证据。审理中，浙交绿泓公司未提交证据证明上述商户不是盈石公司完成招商，亦未提供证据证明其已向盈石公司支付过上述商户所产生的佣金，应承担不利后果。本院采信盈石公司的主张，浙交绿泓公司应向盈石公司支付招商佣金259,392.80元。虽然《联合管理合同》第5.5.4条、5.5.5条约定了招商佣金的支付条件为“乙方应在与甲方完成书面对账之日3个工作日内向甲方开具相应金额、合法有效的增值税专用发票，甲方应在收到乙方相应金额、合法有效的增值税专用发票之日起20个工作日内进行支付。首期佣金为第一个计算租年度（即自免租期结束后12个月）商户完成租赁合同签订及保证金支付、缴纳首期租金及物业费、且开业后30天内一次性给与结算”，本院认为，开具发票仅是盈石公司的附随义务，浙交绿泓公司不应以未开票为由拒绝支付佣金。同时，考虑到《联合管理合同》已于2021年7月31日解除，且至今已有近2年时间，本院认为浙交绿泓公司应向盈石公司支付该招商佣金259,392.80元。但因盈石公司确实未向浙交绿泓公司开具发票，故浙交绿泓公司无须赔偿该招商佣金的逾期付款违约金。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告上海浙交绿泓商业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海盈石商务咨询有限公司支付2021年6月至7月的服务管理月费341,366元； 二、被告上海浙交绿泓商业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海盈石商务咨询有限公司支付招商佣金259,392.80元； 三、对原告上海盈石商务咨询有限公司其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,626.35元，由原告上海盈石商务咨询有限公司负担23,833.06元，由被告上海浙交绿泓商业管理有限责任公司负担3,793.29元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月十九日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。