中国联合网络通信有限公司泰州市分公司、某某*通讯器材经营部等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

文书内容 江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏12民终3127号 上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司泰州市分公司，统一社会信用代码91321291725223404G，住所地泰州市凤凰东路98号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**（该公司员工），男，1992年4月16日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：***，***行律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：*****通讯器材经营部，统一社会信用代码92321204MA1UKQ495C，住所地泰州市**区张甸镇张甸村。 经营者：**，男，1986年8月11日生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市，现住泰州市**区。 被上诉人（原审原告）：***，男，1973年2月24日生，汉族，住泰州市**区。 委托诉讼代理人：***，泰州市高港区大泗法律服务所法律工作者。 上诉人中国联合网络通信有限公司泰州市分公司（以下简称联通泰州分公司）、*****通讯器材经营部（以下简称**经营部）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市**区人民法院（2021）苏1204民初903号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联通泰州分公司、**经营部上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四项，依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：(一）一审判决认定事实不清。1.上诉人联通泰州分公司和**经营部于2020年4月按照房屋租赁合同（以下简称“合同”）约定提前两个月发函告知被上诉人于2020年6月19日解除合同及同日收房。2020年6月10日**经营部已经腾空搬出租赁房屋，并向被上诉人交钥匙，但遭拒绝。被上诉人拒绝接受钥匙而产生的不利后果应当由其个人承担。2.被上诉人在收到上诉人解除合同通知及收房通知和明知上诉人已经腾空搬离租赁房屋的情形下，于2020年8月4日张贴公告对外重新招租，该行为充分证明其承认合同已解除、房屋事实上已交还并已重新处分（出租）房子。从这个意义上说，最迟到8月4日，房子的占有权和使用权已经交还房主。至于钥匙是否实际交还或接受，已经不是房屋交还的标志，被上诉人作为房屋所有权人有权行使处分权，重新更换房屋钥匙。3.两上诉人在按照合同约定的合同解除程序通知解除合同和收房，且**经营部交还钥匙遭***拒绝后，再无主动履行交还钥匙的义务。一审判决合同于2020年8月4日解除上诉人也能接受，但判决上诉人交付房屋完全错误。4.房屋租赁合同虽约定两上诉人就各自所承担的租金独立向被上诉人支付，但**经营部2020年1月23日一次性付房租4万元给被上诉人，被上诉人全部收取的事实行为已变更了各自独立缴纳租金的约定。两上诉人在退租函中明确告知被上诉人**前期支付的4万元房租为两上诉人共同支付给被上诉人从2020年1月20日至2020年6月19日的房租。两上诉人是共同承租人，共同给付房租，被上诉人收取共同缴纳的房租，故应当给两上诉人共同扣减4万元房租，不应分割。截止合同解除日2020年6月19日止，两上诉人共欠诉被上诉人房租1700元。即便按照一审判决的2020年8月4日合同解除日计算，两上诉人共欠房租为14029元，而一审判决联通泰州分公司给付27632元房租显然错误。(二）一审判决合同于2020年8月4日解除，联通泰州分公司支付合同解除之日至实际让房之日的房屋占用费没有法律依据。1.被上诉人的诉讼请求是2020年的房租及逾期付款违约金，一审判决已超出被上诉人的诉讼请求。2.合同解除后，上诉人没有占用租赁房屋是不争的事实，一审判决也确认被上诉人2020年8月4日张贴招租广告的行为表明其不再履行合同，故一审判决联通泰州分公司支付合同解除后的房屋占用费没有依据。退而言之，尽管本案事实表明交还钥匙已经没有实质意义，但如果被上诉人需要上诉人交还钥匙，其应及时通知上诉人，否则，被上诉人应当承担拒收钥匙以及未通知交还钥匙的后果。 ***辩称，上诉人要求解除合同的原因不是因为自己经营不好，而是在苏果超市旁边承租的房租低于被上诉人的房租，上诉人私自单方解除双方之间的租赁合同，明显构成单方违约，也不符合合同约定的解除条件；到目前为止，上诉人仍有部分办公设施停放在被上诉人租赁的房屋内，上诉人仍然对被上诉人的房屋实际占有，没有将房屋腾空并交付被上诉人，所以上诉人应当向被上诉人支付继续占用被上诉人房屋的相关费用。上诉人的上诉理由不成立，请求二审维持一审判决。 ***向一审法院起诉请求：1.联通泰州分公司、**经营部支付尚欠的2020年度房租60000元；2.联通泰州分公司、继续履行2019年1月21日与***签订的房屋租赁合同；3.联通泰州分公司支付逾期付款的违约金（自2020年1月20日起至实际付清之日止）；4.联通泰州分公司承担本案诉讼费用 一审法院认定事实：1.2019年1月21日，***、联通泰州分公司及**经营部签订《房屋租赁合同》一份，约定联通泰州分公司及**经营部共同承租***位于建筑面积为110平方米的房屋，用于**经营部开办联通业务，租期为3年，自2019年1月20日至2022年1月19日，年租金为100000元，其中联通泰州分公司承担70000元，**经营部承担30000元，联通泰州分公司和**经营部各自独立向***承担租金给付责任，租金于每年1月20日前付清，并约定如逾期支付租金，应按逾期租金金额每日万分之五计算违约金，如确因特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知***解除合同，并支付剩余租期内应交租金总额5%的违约金等。2.合同签订后，***按约将房屋交付联通泰州分公司及**经营部，联通泰州分公司及**经营部交纳了2019年至2020年的租金100000元。2020年1月23日，**经营部向***交付40000元，在审理过程中，**经营部明确其中30000元系其支付的2020年至2021年度的租金，另10000元是代联通泰州分公司缴纳的租金，联通泰州分公司亦予认可。3.2020年4月14日、4月27日，联通泰州分公司两次向***发出由联通泰州分公司及**签署的退租函，其中明确自2020年6月19日解除租赁合同，**已支付的40000元，为联通泰州分公司与**共同支付的2020年1月20日至6月19日的租金，尚欠1700元，联通泰州分公司愿意按照合同约定支付逾期付款的违约金和提前解除合同的违约金。4.2020年4月16日，***向联通泰州分公司发出催款函，要求联通泰州分公司在收函后7日内结清所欠租金60000元及逾期给付的违约金；2020年5月6日，***向联通泰州分公司发出回复函，不同意联通泰州分公司解除房屋租赁合同，并要求联通泰州分公司继续履行合同。5.案涉房屋系***于2008年5月30日通过拍卖购买取得。6.审理中，**经营部**其已另行在张甸苏果超市东侧租赁了大约130平方米的房屋用于经营，年租金80000元。7.联通泰州分公司及**经营部至今尚未向***交还承租房屋，但***已于2020年8月4日在案涉房屋上张贴了招租广告。 一审法院认为,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系房屋租赁合同纠纷，相关事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”，本案中，***、联通泰州分公司及**经营部签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，***向联通泰州分公司及**经营部交付了案涉房屋，联通泰州分公司及**经营部应按约定各自承担交纳租金的义务。在合同履行过程中，联通泰州分公司及**经营部交纳了2019年至2020年度的租金，2020年1月23日，**经营部向***交纳40000元，在审理过程中，**经营部明确其中的30000元系支付的2020年至2021年度的租金，另10000元是代联通泰州分公司交纳的租金。联通泰州分公司未向***交纳2020年至2021年度的租金，并于2020年4月14日、4月27日两次向***发出由联通泰州分公司及**签署的退租函，要求解除与***签订的房屋租赁合同，且**经营部在他处另租房屋用于开办联通业务，***亦张贴招租广告，欲将案涉房屋重新出租。联通泰州分公司及**经营部已用自己的行为明确表明了不再履行与***签订的房屋租赁合同，***亦以重新招租的行为予以默许，***、联通泰州分公司及**经营部签订房屋租赁合同的合同目的已无法实现，故***要求联通泰州分公司继续履行2019年1月21日与***签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持，案涉《房屋租赁合同》以***张贴招租广告之日，即2020年8月4日予以解除。合同解除后，联通泰州分公司应按约向***支付的费用有：2020年1月20日至2020年8月3日的房屋租金27632元（196天×192元/天-**经营部代为支付的10000元）及违约金2708元（27632元×196天×0.0005）,2020年8月4日至实际交付房屋之日止每日192元的房屋占有使用费及违约金5117元（剩余租期533天×192元/天×5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、***与中国联合网络通信有限公司泰州市分公司、*****通讯器材经营部于2019年1月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月4日予以解除。二、中国联合网络通信有限公司泰州市分公司于判决生效之日起十日内支付***房屋租金27632元及违约金2708元。三、中国联合网络通信有限公司泰州市分公司、**经营部*****通讯器材经营部于判决生效之日起十五日内向***交还坐落于泰州市**区面积110平方米的房屋。四、中国联合网络通信有限公司泰州市分公司于判决生效之日起十日内支付***自2020年8月4日起至实际交付房屋之日止每日192元的房屋占有使用费及违约金5117元。五、驳回***其余诉讼请求。如果联通泰州分公司未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息及***行金。一审案件受理费1300元，由联通泰州分公司（***同意其预交的案件受理费1300元，由联通泰州分公司向其直接支付，一审法院不再退还，联通泰州分公司于判决生效之日起十日内向***支付）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交2021年11月17日拍摄的照片一组，证明租赁房屋内仍有**经营部的办公用品。**经营部质证认为：对证据的真实性无异议，照片中的物品确实存在，照片内摆放的办公室桌椅与被上诉人说过是暂放，这小间房屋不在租赁合同中，其他几张照片中的物品与被上诉人说过不要了。通泰州分公司质证认为：同**经营部的质证意见。租赁房屋里的受理台就像房屋装修后的建筑垃圾一样，没有任何意义。 本院认定如下：对被上诉人提交照片的真实性予以确认，可以达到被上诉人的证明目的。 一审查明的事实有房屋租赁合同、退租函、催款函、回复函、证明、拍卖成交确认书、发票、谈话录音、照片及当事人**等予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。上诉人于2020年4月14日、4月27日向被上诉人发出退租函，要求提前解除案涉房屋租赁合同，被上诉人虽复函表示不同意，但其于2020年8月4日在该租赁房屋上张贴招租广告，应视为被上诉人以自己的行为同意提前解除房屋租赁合同，一审认定该合同于2020年8月4日予以解除正确，本院予以确认。房屋租赁合同解除后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。承租人未返还的，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，应予支持。上诉人称2020年6日10日**经营部已腾空搬出出租房屋，并联系被上诉人交还钥匙，但被上诉人拒绝接受房屋钥匙，应视为上诉人已交付房屋，不再承担房屋使用费。本院认为，上诉人该意见与事实相悖。二审中，被上诉人提交的证据进一步证明了上诉人至今未将租赁房屋腾空交还被上诉人，仍有部分办公用品存放于出租房屋内。一审判决上诉人联通泰州分公司按每日192元支付房屋占有期间的使用费有事实依据，本院予以维持。上诉人联通泰州分公司逾期未支付合同约定的第二年2020年租金，经计算至合同提前解除之日2020年8月4日，并扣除**经营部自认代为支付的10000元，联通泰州分公司欠付的房屋租金为27632元，一审计算并无不当。联通泰州分公司认为**经营部于2020年1月23日向被上诉人支付的40000元系联通泰州分公司与**经营部共同支付，故应合并计算两方租金总额，并扣减已支付的40000元。本院认为，上诉人联通泰州分公司该主张不能成立。案涉《房屋租赁合同》明确约定联通泰州分公司与**经营部各自独立向被上诉人支付租金，年租金100000元中联通泰州分公司承担70000元，**经营部承担30000元。2020年1月23日**经营部支付了2020年全年应付租金30000元，自认代联通泰州分公司垫付10000元。现租赁房屋实际占用时间已延续到合同解除日后，覆盖2020年全年，如按联通泰州分公司主张合并计算租金数额，实质是将**经营部如约履行的数额计入未如约履行一方，将带来共同承担违约责任的后果，势必增加了**经营部的责任，该主张明显与当事人之间的约定不符，也未得到**经营部认可，故本院不予采纳。 综上所述，联通泰州分公司、**经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人中国联合网络通信有限公司泰州市分公司、*****通讯器材经营部负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长　高　云 审判员　吴　玫 审判员　陈　雨 二〇二一年十二月一日 书记员　**萱