某某与北京中建地产有限责任公司物权纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民事判决书 （2018）京0106民初36501号 原告：***，男，1949年3月7日出生，汉族，退休干部，住北京市大兴区。 被告：北京中建地产有限责任公司，住所地北京市丰台区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，北京中建地产有限责任公司法务。 委托诉讼代理人：***，女，北京中建地产有限责任公司销售经理。 原告***与被告北京中建地产有限责任公司物权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告北京中建地产有限责任公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令北京中建地产有限责任公司将我与其签约的丰泽家园3号楼一套二室一厅住房调换为人均使用面积15平方米左右的二室一厅住房；2.判令北京中建地产有限责任公司依据该住房签约时间（即2015年11月30日）为我办理购房手续；3.北京中建地产有限责任公司承担本案诉讼费用。事实和理由：我于2006年提出申请，2007年获经济适用房配售资格，轮候9年，在2015年11月30日全市最后一次配售经济适用房时才被通知参加摇号选房。本次摇号选房，二室一厅房屋约200套，我属优先配售家庭，却排序在170号以后。集中选房的11号楼已选完，仅有几套其他楼盘几年前弃选的尾房。此次摇号选房是本市最后一次配售经济适用房，不选房将永远失去机会，不能放弃，我明知开发商规定的选房程序是霸王条款，剥夺我的知情权，迫于无奈，只好依据图纸在两分钟内签约了丰泽家园3号楼的一套二居室住房。签约单“购买房屋基本情况”栏目中明确标注该套住房实测建筑面积60.85平方米，实测套内建筑面积45.7平方米，户型图标注尺寸不全，难以准确计算其建筑面积或使用面积。因售楼人员不准购房者到所购房屋实地参观，我只得走访该房屋楼上的邻居，实际情况比想象的要糟糕，室内狭小无方厅，一条不足一米宽的通道连接两间不大的卧室，结构类似电话听筒。厨房、卫生间挤在过道一侧，没有窗户，不透风且很黑暗，无处放沙发、桌椅，只能在卧室用餐或待客，无处摆放残疾人的康复用具，没有残疾人活动空间，也没有护理人员休息的地方，无法保障重残人员安全，不能解决残疾人家庭居住困难问题。建住房（2007）258号文第15条规定：“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”京建住（2007）1175号文第26条规定：“经济适用房配售标准为人均使用面积15平方米。”经济适用住房相对于商品房具有三个显著特征：经济性、保障性、实用性，是具有社会保障性质的商品住宅。依据《国发（2007）24号》文件精神，经济适用住房严格控制套型面积，经济适用住房保障面积标准为建筑面积60平方米，家庭成员3人（含）以上的保障面积为建筑面积80平方米。新建经济适用住宅的面积标准按户型分三类：一室一厅的，使用面积应在40至45平方米，多层的建筑面积在54至60平方米，高层的应在60至66平方米；二室一厅的，使用面积应在55至60平方米，多层的建筑面积在74至80平方米，高层的应在82至88平方米。北京市规划委员会《经济适用住房设计标准（试行）》中除建筑面积标准外，还明确规定了楼层净高、采光通风、室内装修一次到位、降低成本不能降低质量等事项。每户住宅应有良好的采光、日照和通风，厨房应直接对外采光，有外窗，具备自然通风条件。我与北京中建地产有限责任公司签约的本案住房，无论套内建筑面积还是人均使用面积，都与上述文件规定严重不符，与二室一厅住宅的建筑面积比较相差将近50%，比上述规定的一室一厅的建筑面积还少，不仅单套建筑面积少于普通设计的60平方米，而且该签约住房属于高层住宅，单套建筑面积应在80平方米以上。按照《国发（2007）24号》文件精神，我家庭申请经济适用房人员三人，保障面积应为建筑面积80平方米，使用面积应在55至60平方米。事实上，本案签约的二室一厅住房，建筑面积与使用面积都比上述文件规定少了将近50%，应属于存在重大缺陷。本案签约的住房面积严重不足，设计不合理，设施不完善，存在功能性质量瑕疵，严重影响正常居住使用，致使我和家人无法居住，长期租房居住至今，造成一定经济损失。就我与北京中建地产有限责任公司签约的二室一厅住房建筑面积与协议约定不符的问题，我曾于2015年12月向丰台区住保办、北京中建地产有限责任公司售楼处人员、丰台区政府提出质疑，要求对本案签约房屋给予调整或置换。按照信访程序，我逐级向丰台区政府、北京市住房和城乡建设委员会、北京市政府信访办反映问题，请求依据有关政策法律规定，切实解决我居住困难问题。但上述政府机构回避主要问题，未作正面答复与合理解释，致使该问题延误三年未能解决。因北京中建地产有限责任公司对本案签约住房工程质量负最终责任，而此房屋建筑面积严重不足，存在重大缺陷，设计不合理，设施不完善，存在功能性质量瑕疵，严重影响居住使用。我是中低收入家庭，也是刚性需求住房家庭。故起诉。 北京中建地产有限责任公司辩称，我公司与丰台区政府所签的《北京市政策性住房建设协议（经济适用房）》（项目名称：大瓦窑经济适用房），由我公司按照政府要求建设经济适用住房，所有套型建筑面积严格控制在60平方米左右，其中一居50平方米左右、二居60平方米左右，房屋具备销售条件后，只能出售给政府指定的销售对象。根据北京市丰台区人民政府出具的《北京市丰台区人民政府关于授权北京中建地产有限责任公司实施大瓦窑经济适用房项目建设的批复》、《北京市丰台区人民政府关于继续授权北京中建地产有限责任公司实施大瓦窑经济适用房项目建设的批复》，我公司应当按照北京市规划要求办理项目的规划并按照国土局、建委的要求办理土地、施工的相关手续，在取得销售许可后，销售给指定人群。综上可以看出，经济适用住房是带有福利性质的政府保障工程，由政府部门主导，我公司在政府授权下按照政府要求进行规划、建设，只能销售给政府指定的销售对象，根据《北京市经济适用住房购买申请审核及配售管理办法》，由政府部门指定房源，申请家庭需按照规定领取排序单并按规定期限选取房源。我公司没有自主决定销售对象的权利，不是本案的适格被告。且我公司销售的二居室房源符合北京市保障房政策要求，也符合我公司与政府所签的建设协议的要求，且房屋已经经过验收备案，不存在质量问题。根据政府审核结果，***家庭可以购买的配售房源为二居室房源。根据公开摇号确定的选房顺序，***的选房顺序为141，但因为***自身原因没有按照政府规定及时到达选房现场，按照规定应视为放弃选房资格。经过我公司努力，***最终在现场确定了所选房源为3号楼3单元101号房，面积60.85平方米，套内面积45.7平方米，并在选房确认单上签字。***在确定所选房源后，住保办向其出具了《丰台区经济适用住房配售通知书》，要求***及时与我公司签订购房合同。但***以各种理由推脱，迟迟不与我公司签约。后经政府相关部门和我公司催促，***多次拖延与我公司签约，拒付房款，致使我公司所建房屋至今未能售出，给我公司造成了极大的损失。***自身的损失，是其自身原因造成的，与我公司无关。综上，我公司所建的经济适用住房符合规划要求，不存在欺骗，故要求驳回***的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年10月，因政策性住房建设工作的需要，北京市丰台区人民政府授权北京中建地产有限责任公司实施大瓦窑经济适用房项目的建设工作。后经北京市丰台区住房和城乡建设委员会竣工验收，北京市住房保障办公室批准，北京中建地产有限责任公司在丰台区卢沟桥乡大瓦窑村开发建设的丰泽家园2-7号经济适用住房住宅楼取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，经济适用住房面积已经测绘。2013年7月15日，经北京市丰台区发展和改革委员会批准，大瓦窑经济适用房每平方米销售价格确定为7771.7元。 2015年2月4日，北京市丰台区大红门街道办事处向***出具《经济适用住房购买资格审核备案通知单》，通知***家庭（申请人口3人，分别为***、***、***）配售一套2居室（户型）经济适用住房。2015年11月30日，***与北京中建地产有限责任公司签订《丰泽家园选房签约确认书》，***以建筑面积单价7223.7元的价格购买实测建筑面积60.85平方米、实测套内建筑面积45.7平方米的丰泽家园3号楼3单元101号房屋。后***认为该房屋不符合有关经济适用住房建筑面积的规定，故未与北京中建地产有限责任公司签订购房合同，亦未交纳购房款项。***先后向北京市丰台区房屋管理局、北京市住房和城乡建设委员会、北京市人民政府信访，称其家庭系重度残疾人家庭，住房困难，要求在本市回购的保障房中，置换或另行签约一套人均使用面积15平方米左右的二居室或三居室住房，二手旧房或者平房也可，交通方便利于病人就医为宜。北京市丰台区房屋管理局答复内容为：***家庭在2015年丰台区经济适用住房项目中的摇号结果为B大瓦窑项目-141号。此次摇号活动现场邀请了区政府办、区委宣传部、区建委、区公安分局、区信访办、区法制办、监察局等委办局以及新闻媒体参加，各街道办事处工作人员、人大代表、居民代表全程参与。摇号工作全部由居民代表进行，摇号结果由公证处现场公证。摇号结果当天即公示在丰台区房屋管理局的网站上，接受社会监督，确保摇号工作的公平、公开、公正。另，保障性住房房源建设、价格确定等问题由建设、发改等相关部门研究确定。建议***积极联系项目开发单位，履行购房手续。北京市住房和城乡建设委员会经过复查，维持北京市丰台区房屋管理局的信访办理意见。北京市人民政府经过复核，认为***的请求没有相关政策支持。 本院认为，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局于2007年11月19日下发的建住房（2007）258号文件规定，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。北京市建设委员会于2007年11月13日下发的《北京市经济适用住房购买资格申请、审核及配售管理办法》（京建住（2007）1175号）规定，经济适用住房配售面积标准为人均使用面积15平方米。对无房家庭三人户最大配售一套两居室，重残家庭、重大疾病人员家庭人员不足2人的，配售面积按2人计算。本案中，根据双方提供的证据显示，***家庭经过资格审核，应配售一套两居室户型经济适用住房。而北京中建地产有限责任公司作为经批准在丰台区卢沟桥乡大瓦窑村开发建设经济适用住房住宅楼的建设单位，与***签订了《丰泽家园选房签约确认书》，提供的房屋建筑面积符合国家相关规定，价格低于丰台区发展和改革委员会批准的销售单价，***家庭摇号结果亦符合相关程序。现***以北京中建地产有限责任公司提供的住房面积严重不足、设计不合理、设施不完善、存在功能性质量瑕疵为由，要求北京中建地产有限责任公司为其调换人均使用面积15平方米左右的二室一厅住房并以2015年11月30日为办理购房手续日期的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回***的诉讼请求。 案件受理费35元，由***负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十二月十日 书记员***