蔡某与某某公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2024）沪0115民初45253号 原告（反诉被告）：***，女，1973年11月6日生，汉族，住上海市浦东新区大团镇永宁东路540弄2号402室。 委托诉讼代理人：***，上海申同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海申同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海昇港置业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区临港新片区丽正路1628号4幢1-2层。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，上海昇港置业有限公司工作。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 被告：中建玖合发展集团有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路6号院4号楼7层1单元701。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，中建玖合发展集团有限公司律师。 原告（反诉被告）***（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海昇港置业有限公司（以下简称被告昇港公司）、被告中建玖合发展集团有限公司（以下简称被告中建玖合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2024年5月11日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告昇港公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2024年6月11日、2024年8月19日两次公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、***，被告昇港公司、中建玖合公司的委托诉讼代理人***，被告昇港公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。后本案依法转为适用普通程序，由审判员独任审理，于2025年1月21日再次公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人***，被告昇港公司、中建玖合公司的委托诉讼代理人***，被告昇港公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告昇港公司签署的《上海市商品房预售合同》于2024年3月27日解除；2.判令被告昇港公司返还原告已付购房款283万元并支付资金占用利息（以283万元为基数，自2024年2月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率支付至实际付清之日止）；3.判令被告中建玖合公司对被告昇港公司的上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2023年12月31日，原告与被告昇港公司签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告以总价3,880,343元的价格向被告昇港公司购买位于上海市浦东新区首善街99弄《书香华邸》117号402（复式）室房屋（以下简称系争房屋）。合同签订后，原告共计向被告昇港公司支付购房款283万元。2024年3月21日，原告被房地产交易中心告知其不具备购房资格，无法办理系争房屋的网签手续，更不可能办理过户手续。原告作为普通消费者，在签订案涉合同前，已将自己的婚姻状况、购房记录等全部个人情况告知被告昇港公司的工作人员。被告昇港公司对于相关购房政策应有更为深入的了解，但在签约时未履行任何的告知义务，未明确告知原告可能存在的购房资格问题，反而在签约前以各种优惠活动对原告进行煽动，一味地利用自己的专业优势和促销策略促成案涉合同的签订。原告因限购政策导致无法实现购房目的，根据《民法典》第五百六十三条规定，分别于2024年3月27日、3月29日向被告昇港公司发送解除合同通知函并要求被告退还已支付的购房款，且要求赔偿，但被告昇港公司置之不理。被告昇港公司系一人有限责任公司，被告中建玖合公司作为唯一股东，根据公司法的相关规定，应当对被告昇港公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。 被告昇港公司辩称，原告与被告昇港公司签订的预售合同、置业手册、认购协议均未违反相关法律规定，应为合法有效。房屋限购政策并非强制性规定，合同效力不应受限购政策的影响。原告系完全民事行为能力人，在上海工作生活，应知晓上海的购房政策，在购买价格较高的商品房时应尽到购买人的审慎义务。原告系自身违约，不具有单方解除合同的权利。现原告已具备购房资格，可继续履行合同，原告要求解除合同缺乏依据。两被告财产独立核算，在经营范围、场所、业务类型及人员构成等方面存在显著差异，未发生财产混同，被告中建玖合公司不需要承担连带责任。要求驳回原告的所有诉讼请求。 被告中建玖合公司的答辩意见同被告昇港公司的意见一致。 被告昇港公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向昇港公司支付购房款1,050,343元；2.判令原告支付昇港公司逾期付款违约金（以1,050,343元为基数，按日万分之三为利率，自2024年4月21日起计算至实际付款之日止）；3.判令原告支付律师费6万元、财产保全费5,000元；4.反诉案件受理费由原告承担。事实和理由：原告与被告昇港公司在自愿协商的基础上就购买系争房屋达成合意并签订《商品房认购协议》和《上海市商品房预售合同》。预售合同第三条约定房屋总价款为3,880,343元。根据预售合同附件一约定，原告应于2023年12月31日前支付39万元，于2024年1月5日前支付74万元，于2024年3月20日前支付1,670,343元，余款108万元于2024年4月20日前支付被告昇港公司。合同签订后至起诉之日，被告昇港公司仅收到283万元购房款，原告未按协议约定支付剩余房屋价款。被告昇港公司已多次致电、发催告函，催促原告履行购房协议，但原告一直置之不理。原告的行为已构成违约，损害了被告昇港公司的合法权益。被告昇港公司为此提起反诉，要求判如所请。 针对反诉，原告***辩称，不同意被告昇港公司所有的反诉请求。根据预售合同约定，系争房屋的第四期购房款需要以按揭贷款的形式支付，后房地产交易中心告知原告不具备购房资格，无法网签，故原告也无法办理贷款。2024年3月21日后，原告多次与被告昇港公司沟通，被告昇港公司仅在2024年3月25日发过催款函，当时最后一期房款的支付期限还未届满。被告昇港公司自身违约，明知合同无法履行却要求原告支付购房款并承担违约责任缺乏依据。 经审理查明，2021年1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等相关部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，该意见第三条规定：严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。该意见于2021年1月22日起施行。 2023年12月31日，原告***（乙方）与被告昇港公司（甲方）签订商品房认购协议，约定乙方向甲方认购系争房屋，房屋单价为33,575.25元/平方米，总房价款为4,080,736元，协议约定的房价款为含税价，履行过程中如遇国家增值税税率调整的，双方一致确认本协议约定的商品房总价款保持不变；协议签订当日，乙方一次性向甲方支付定金10万元，签订预售合同的同时定金转为购房款；付款方式为按揭贷款，贷款部分为128万元；本协议签署前，乙方已知悉并充分理解和认可甲方提供的《签约须知》以及甲方在售楼处公示的《商品房预售合同》及其补充协议、附件样本、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》、《置业手册》以及关于该商品房红线内外环境影响因素的全部条文，乙方承诺按前述文本内容与甲方签约。 2023年12月31日，原告***（乙方、买方）与被告昇港公司（甲方、卖方）签订预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋。该合同特别告知二载明：一、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》（沪府办发[2011]6号）第七条：“……对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”……二、购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式。 该合同约定房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为3,880,343元；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天的，甲方有权选择解除合同或要求乙方继续履行合同，若甲方要求乙方继续履行合同的，则乙方每日应向甲方支付未付款项万分之五的违约金直至乙方实际支付之日；甲方定于2024年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产产权证（大产证）后60日内，由双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起60日内向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领小产证。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，在退还房价款时一并支付给乙方；甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力；该合同附件一付款方式和付款期限约定：乙方采取按揭贷款的方式支付；乙方于2023年12月31日前向甲方支付390,000元，乙方于2024年1月5日前向甲方支付740,000元，乙方于2024年3月20日前向甲方支付1,670,343元，余款1,080,000元由乙方以按揭贷款形式支付，乙方承诺于2024年1月2日前办理完毕按揭贷款手续，并保证按揭贷款于2024年4月20日前全部到达甲方账户。以上房价款支付时间均为到达甲方账户，若甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，甲方有权根据本合同第七条的约定追究乙方的违约责任；该合同补充条款一第四条关于付款方式的补充约定：1.（2）乙方义务⑤乙方应充分考虑国家的房地产政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的不确定因素，乙方申请贷款的条件、利率、额度、金额与年限等事项最终以贷款机构核定为准，甲方无义务保证乙方一定能获得甲方推荐银行的贷款。该合同补充条款一中第七条该房屋交付的补充约定：3、甲方按本合同正文第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括面积差异款）及相关费用……若乙方未在约定日期前付清全部前述款项，则甲方有权推迟交付房屋至乙方付清全部款项之日起30日内办理；该合同补充条款一第八条小产证办理的补充约定：1.甲方应于2025年1月31日前取得大产证……3.乙方应于2025年3月31日前签署《房屋交接书》，于2025年5月31日前自行办出小产证……5.依本合同约定，乙方如有全部房价款（包括面积差异款）及相关费用……未付清的，甲方可不履行上述规定中的义务。该合同补充条款一中第二十条纠纷解决方式：2.如甲方通过诉讼及/或聘请律师处理与乙方争议的，且该争议系由乙方违约及/或过错导致，甲方因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由乙方承担，律师费标准参考《上海市律师服务收费政府指导价标准》沪价费（2009）004号或当地律师服务收费指导标准，具体金额以《律师聘用合同》为准。该合同补充条款二约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续…… 2023年12月31日，原告签署《置业手册》，该手册载明：《上海市商品房买卖合同》、附件及补充协议（以下统称“销售合同”）的范本已经在本项目售楼处进行公示，请您认真阅读。如有任何异议请第一时间与您的置业顾问沟通，一旦您签订商品房认购书或缴纳定金，则视为您已知悉、接受并认可该销售合同全部条款。上述合同文件不再做任何调整。 预售合同签订当日，原告向昇港公司转账支付39万元。2024年1月5日，原告向昇港公司支付74万元。2024年2月28日，原告向昇港公司支付170万元。被告昇港公司向原告开具了金额总计为283万元的收据。 2024年2月28日，被告昇港公司的工作人员***通过微信告知原告带好身份证、户口本、离婚证、离婚协议的原件过来，要安排查房了，查完房就可以网签，之后安排原告自己去查房。原告通过微信询问***：“到时15万京东购物卡何时给？用于装修赶得上吧”，***回复：“购物卡款清一到两月就会给到你，来得及”。后原告将户口本、身份证、离婚证等证件通过微信发送给***，***询问原告是否前夫名下也有房子，原告回复：“是的，属于他自己，跟我没关系”。***回复：“具体等房查后说吧”。2024年2月29日，***询问原告前夫***目前名下有两套房还是一套房，原告回复：“一套房，这个有关系吗，我很好奇，好像他们兄弟姐妹还共有母亲名下一套，也算的话，算两套。”后原告询问***：“我要问清楚啊，是不是到时候我前夫名下有房，肯定是他的房子肯定是老房子，如果我不符合买房条件的话，你们这个钱会全部退给我吧，因为你之前又没说清楚。我认为是不影响的，跟我前后有什么关系呢，他的房子都是老房子。”***回复：“这没事儿的，你先去查，因为当时的话也说过的是老房子都是零几年的，零几年这种又不算的，知道吧。”2024年3月1日，***告知原告查房中心系统查询到原告三年内离婚，前夫名下的房产需要提供资料。原告回复：“前夫有房子关我啥事啊。不过实在要提供可以的，前夫都是八几年的老房子。”2024年3月7日，原告询问***公积金贷款是否网签后才能办，***回复办纯公积金贷款要等到网签之后，拿着网签合同及开发商的资料才能去办。2024年3月15日，***告知原告：“蔡姐姐，我跟你讲一下，这里不存在你讲的说耍的谁团团转之类的，因为你们提供的产证，如果说他那一本儿的话，是2011年之前就没有任何问题，你能理解吗？因为当时你给我表述的也2011年。结果这提供的是2014年的，是2011年之前共有的，不算的，那说明的话，我又看了一下那个竣工的时间，198几年那天办产证的话，也就是在2000年左右这样子的。那正常来说，你中间肯定换过的，懂吗？换过产证，所以说就要拉那个历史档案，能看出来最初的样子，懂了吧。要提供一个关系证明，因为那个房子上不是有这个，你前夫跟他父母的嘛，跟他父母的关系证明就好了呀，就这样子的。”2024年3月21日，原告询问***：“***，能帮我申请退款吗？我只能满三年再买了。我的信息是公开的，我没有任何隐瞒对吧？” 2024年3月21日，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区房地产交易受理点出具房屋交易审核情况通知书，主要内容：根据本市限购政策，***购房人及其家庭成员计入名下住房共2套，不符合国家和本市住房限购规定。 2024年3月25日，被告昇港公司向原告发送催款函，表示截至函件发出之日止，原告仅支付购房款283万元，要求原告于2024年3月27日前付清剩余房价款，否则将追究逾期付款的违约责任。 2024年3月26日，原告通过微信向***表示已收到上述通知书，并且很困惑是否离婚不满三年前夫还是算家庭成员，现前夫名下两套房，所以限购。签合同之前***未告知其这个政策。***回复原告其一直在问原告的情况，中介说客户不限购，说跟父母共有，2011年之前共有不占房票。原告回复：“离婚协议也给了，问题是发现前夫有一套房是2014年的对吗？”***回复：“因为不是当初说的是跟父母共有的，查出来是跟兄弟姐妹共有的那就占名额”。原告表示自己并不知道父母共有与兄弟姐妹共有有何区别，而且自己一直说的就是四兄弟姐妹共有的。***回复：“一般情况我们是听客户说自己情况，然后后期基本没什么问题，你的情况复杂之处也牵扯三年内，所以查的格外严。”原告回复：“你们不知道离婚三年内查前夫房产这个政策吗，我是肯定不知道。”***回复：“当时核下来就说的是跟父母共有啊，中介一直跟我强调说不限购，我明知限购还要卖给你那我脑子不是有病吗”。 2024年3月27日，原告发出解除上海市商品房预售合同并要求尽快退款的通知函，邮寄至上海市浦东新区书院镇崇实路271号玖里书香售楼处。2024年3月29日，原告再次发出解除上海市商品房预售合同并要求尽快退款的通知函，邮寄至预售合同中所列的被告地址：上海市浦东新区临港新片区丽正路1628号4幢1-2层。 2024年5月27日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等部门印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（沪建房管联[2024]258号），该通知第二条中载明：“取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。” 另查明，原告与案外人***于2022年11月29日登记离婚。在上海地区***名下登记有两套房屋，分别为：坐落于崇明区城桥镇西门南村3号302室，权利人为***、***、***、***，登记时间2014年12月30日；坐落于上海市浦东新区招远路19弄甲1号30室，权利人为***，登记时间2021年10月31日。 审理中，原告明确合同解除的诉请是基于法定解除权，原告不具备购房资格，合同目的无法实现。原告发送了解除合同的通知书给被告，被告在合同约定的时间内未提出异议，应视为合同已解除。合同解除的状态不因政策的变化而改变。现原告在上海地区名下无房。 以上事实，由商品房认购协议、上海市商品房预售合同、置业手册、收据、房屋交易审核情况通知书、《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》、《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》、微信聊天记录、离婚证、房屋产权证，原、被告的陈述等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告昇港公司签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告主张被告昇港公司在签约前未履行告知购房政策、核验购房资格的义务，导致合同目的无法实现，故原告有权行使法定解除权解除预售合同。对此，本院认为，根据双方的证据及陈述，导致双方合同一度存在履行障碍的原因为原告签订合同当时不符合本市限购政策。当时的限购政策早在2021年1月公布施行，原告作为本市户籍居民，在购买价格较高的商品房之前应当予以知悉并了解，且案涉预售合同已就相关风险作出提示。因此，原告怠于核实自己是否具备购房资格，导致预售合同在签订后无法及时网签备案，原告具有过错，已构成违约。根据相关法律规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，原告作为违约方并不享有单方法定解除权，其发出的合同解除通知，即使被告未在合同约定的异议期内提出诉讼，也不发生合同解除的效果。截至判决之日，案涉限购政策已取消，且被告愿意履行合同，不存在无法继续履行合同的僵局，故原告要求确认预售合同已解除的诉讼请求，本院不予支持。原告其余诉讼请求均基于合同解除的诉请，本院亦不予支持。 被告昇港公司要求原告支付剩余购房款1,050,343元，因合同可继续履行，本院予以支持。关于逾期付款违约金的诉请，本院认为，被告昇港公司作为房地产开发商，应当知悉当地的限购政策，并在交易时负有对买受人购房资格基本的审查义务，但其在未要求原告出具相关具有购房资格的证明的前提下就与原告直接签订预售合同。因此，被告昇港公司对于预售合同出现无法及时网签备案的状况，亦具有过错。原告在合同签订后即按约支付了大部分的房款，最后一笔房款逾期支付的原因在于合同无法网签即无法贷款，继而发生本次纠纷，可见原告并非恶意违约。若被告昇港公司在交易时遵守行业规范及诚信原则，将正常的购房资格审查程序作为前置条件，亦能避免本次纠纷的发生。现被告昇港公司并未举证证明产生的实际损失，考虑到剩余购房款的履行期届满时新政策尚未公布，直至诉讼阶段相关限购政策才予以取消。本院综合双方在缔约过程中的过错程度，将原告应向被告昇港公司支付的逾期付款违约金酌情调整为：以1,050,343元为基数，按日万分之一的标准计算，自本判决之日即2025年1月23日起计算至实际付款之日止。关于被告昇港公司主张的律师费诉请，本案非因原告一方过错引发诉讼，该项主张缺乏相关依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第五百零九条第一款、第二款，第五百七十七条、第五百九十二条第二款的规定，判决如下： 一、驳回原告***的全部诉讼请求； 二、反诉被告***于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海昇港置业有限公司购房款1,050,343元； 三、反诉被告***于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海昇港置业有限公司逾期付款违约金（以1,050,343元为基数，自2025年1月23日起至实际付款之日止，按日万分之一的标准计算）； 四、驳回反诉原告上海昇港置业有限公司的其余诉讼请求。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29,440元、财产保全费5,000元，合计34,440元，由原告***负担；反诉案件受理费7,501元，由反诉原告上海昇港置业有限公司负担3,750.50元，反诉被告***负担3,750.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年一月二十三日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 …… 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十二条……… 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。