某某、青岛高园建设咨询管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民事判决书 （2018）鲁02民终1077号 上诉人(原审被告)：***，男，1982年10月6日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：***，山东英途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东英途律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：青岛高园建设咨询管理有限公司，住所地山东省青岛市崂山区秦岭路1号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市易理律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人青岛高园建设咨询管理有限公司（以下简称“高园建设公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人***，被上诉人高园建设公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、被上诉人主张2015年之前的房屋租金已超过《民法通则》第136条规定的1年的诉讼时效期间，其虽称在2015年曾向上诉人主张过租金，但为此提交的电话通讯记录、短信往来记录等证据不符合证据规则的要求，不应被采纳。二、双方在2013年2月已解除涉案房屋租赁合同，上诉人从此不再租用该房屋，并将房屋钥匙交还被上诉人，且上诉人不拖欠被上诉人租金。被上诉人一方***在2013年2月曾向中介公司打电话要求重新出租该房屋。 高园建设公司答辩称：原审判决正确，请求维持。 高园建设公司向一审法院起诉请求：判决***支付高园建设公司租金1211904元、滞纳金714467元，共计1926371元，并承担本案诉讼费用。 一审法院组织当事人举证、质证情况如下： 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原审组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即高园建设公司为***出具的《收款收据》四张、《收款回单》三张、案外人***出具的《情况说明》及《商品房买卖合同》（合同编号：23039），原审予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审认定如下： 1、高园建设公司提交的2011年12月7日双方签订的《房屋租赁合同》，欲证明双方之间的租赁合同关系以及双方约定的租赁期限、租金及滞纳金的计算方式等。***质证称：该份证据系伪造，但未提供证据予以证明。原审认为，高园建设公司提交的《房屋租赁合同》有双方的签名和盖章，且有收款收据等其他证据予以佐证，原审对此予以认定；***虽辩称该合同系高园建设公司伪造，但未提供证据证明，故原审对***的上述主张不予采信。 2、***提交青岛汇家地产经纪有限公司出具的《证明》一份及房屋租赁信息截图一份，欲证明2013年2月高园建设公司工作人员王先生（手机号码138××××5865）委托青岛汇家地产经纪有限公司出租涉案房屋并在网站上发布信息，***于2013年3、4月份搬出涉案房屋，至此双方之间的租赁合同已经解除。高园建设公司质证称：该份《证明》不符合证据形式要求，需要出具单位出庭证明；另***在2013年、2014年均交纳2013年期间的租金，该与***主张的2013年3、4月份即搬出涉案房屋矛盾。原审认为，***提交的上述证据应属证人证言，出具人青岛汇家地产经纪有限公司并未出庭作证，不符合相关法律关于该类证据的形式要求，故对此证据原审不予认定；退一步讲，即使如***主张，高园建设公司曾于2013年2月委托他人发布出租涉案房屋的信息，亦不能当然得出双方就提前终止合同已达成一致和***于2013年3、4月搬出涉案房屋的结论。 3、高园建设公司提交的其公司会计***号码为138××××5865的手机与***本人号码为186××××8000的手机短信往来记录、短信详单以及通话详单各一份，欲证明高园建设公司工作人员就***欠交租金事宜一直通过电话、短信等方式向***主张权利。***质证称：短信往来记录存在重新编辑的嫌疑，短信详单及通话详单与本案无关，但未提交相反证据证明。原审认为，在***未提交证据证明高园建设公司提交的短信往来记录被重新编辑的情况下，对高园建设公司的上述证据，原审予以确认。 一审法院认定事实如下：案外人***购买位于青岛市崂山区，并允许高园建设公司以自己名义将该房屋对外出租并收取租金。2011年12月7日，高园建设公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定高园建设公司将位于青岛市崂山区网点出租给***，房屋面积489平方米；租赁期间自2011年12月7日起至2017年2月7日止，2011年12月7日至2012年2月7日为装修免租期；首年租金五十五万元，合同签订之日交纳年租金的四分之一，以后按季交付，在季前十天交至高园建设公司（例如首年第二次交费在2012年4月20日前，首年以后各期以此类推），逾期按照每天万分之五计算滞纳金；第二年至第五年租金：第二年五拾五万元，第三年至第五年每年在上一年度的基数上递增5%，交纳期限为每半年一次，首次为2013年1月20日。 上述合同签订后，高园建设公司将涉案房屋交付***。***于2011年12月9日向高园建设公司交付押金2500元；同日，***向高园建设公司交付租金137500元；2012年5月7日，***向高园建设公司交付租金137500元；2014年2月20日，***向高园建设公司交付租金270000元；2014年10月9日，***向高园建设公司交付租金100000元。 一审法院认为，本案争议焦点如下：一、***实际承租期间的认定；二、***应付租金及滞纳金的数额；三、高园建设公司诉讼请求是否已过诉讼时效。 一、***实际承租期间的认定问题。 本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2011年12月7日起至2017年2月7日止，2011年12月7日至2012年2月7日为装修免租期。实际履行中，双方对租赁期间的起点2011年12月7日均无异议，对租赁期间的截点存有异议：高园建设公司主张2015年5月22日***将房屋钥匙交还高园建设公司并搬离房屋，***主张2013年3、4月份将房屋钥匙交还高园建设公司并搬离，但双方均未提交证据证明其主张。根据“谁主张、谁举证”的民事举证规则，***主张双方在实际履行中变更合同关于租赁期限的约定，缩短租赁期限，应承担相应的举证义务，但其未提供证据证明，应承担不利的举证后果，故对***主张的早于约定租赁期限搬离涉案房屋的时间，原审不予认定。高园建设公司陈述***交还房屋钥匙并搬离的时间早于双方约定的合同终止期限，系其对自身权利的自由处分，原审予以尊重，故对***实际承租期间原审认定为自2011年12月7日起至2015年5月22日止。根据双方约定2011年12月7日至2012年2月7日为装修免租期，故***向高园建设公司支付租金的期限应为自2012年2月8日起至2015年5月21日止。 二、***应付租金及滞纳金的数额。 本案中，按照双方合同约定，***应付租金应为人民币1851900元（550000元+550000元+577500元+606400元/365天*105天），***实际交纳租金和押金共计人民币647500（2500元+137500元+137500元+270000元+100000元），故***尚欠高园建设公司租金应为人民币1204400元（1851900万元-647500元），高园建设公司主张在此范围内的，原审予以支持，超出部分，原审不予支持。 关于滞纳金，按照每逾期一日以万分之五计算滞纳金的合同约定，结合***向高园建设公司支付租金的情况，高园建设公司主张***支付滞纳金的数额为人民币714467元，***主张该滞纳金约定过高，本着公平原则，原审对此予以调整，确定该滞纳金数额以应付租金数额为基数，自应付租金的次日起，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至高园建设公司主张的2017年4月20日止为宜，即2013年1月21日应付租金的滞纳金为人民币61790.25元（175000元*6.4%/365天*1549天*1.3倍），2013年7月20日应付租金的滞纳金为人民币85627.62元（275000元*6.4%/365天*1366天*1.3倍），2014年1月20日应付租金的滞纳金为人民币77864.09元（288750元*6.4%/365天*1183天*1.3倍），2014年7月20日应付租金的滞纳金为人民币63248.12元（288750元*6.15%/365天*1000天*1.3倍），2015年1月20日应付租金的滞纳金为人民币30456.46元（174443.84元*6%/365天*817天*1.3倍），故***共计应支付高园建设公司滞纳金人民币318986.54元（61790.25元+85627.62元+77864.09元+63248.12元+30456.46元），超出部分，原审不予支持。 三、高园建设公司诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。 本案中，高园建设公司提交的其工作人员与***的短信往来记录及通话详单等证据，足以证明高园建设公司自2014年至2017年期间一直以发送邮件或打电话的方式向***主张权利，该诉讼时效已经中断，其诉讼请求并未超过诉讼时效，故对***主张高园建设公司部分诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，原审不予采信。 综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、***支付青岛高园建设咨询管理有限公司租金人民币1204400元；二、***支付青岛高园建设咨询管理有限公司滞纳金人民币318986.54元；三、驳回青岛高园建设咨询管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22137元，由***负担13927元，由青岛高园建设咨询管理有限公司负担8210元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，双方当事人未达成一致意见。 本院认为，高园建设公司经案外人***同意就涉案房屋与***签订的租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定履行其合同义务。双方租赁合同约定租赁期限自2011年12月7日起至2017年2月7日止，故***主张上述合同于2013年2月解除，依法应承担举证责任。鉴于***为此提交的中介公司《证明》虽载明案外人王先生曾于2013年2月委托该中介公司出租涉案房屋，但因出具该《证明》的单位未出庭作证，且高园建设公司对此也不予认可，故该证据不能证明***主张的事实存在，依法应由***承担举证不能的不利后果。因此，原审根据高园建设公司自认***于2015年5月22日将涉案租赁房屋予以交还的事实，确认***实际承租期间为2011年12月7日至2015年5月22日，并无不当。双方合同约定2011年12月7日至2012年2月7日为装修免租期，故***应按照合同约定的租金标准向高园建设公司支付自2012年2月8日起至2015年5月21日止的房屋租金1851900元（550000元+550000元+577500元+606400元/365天*105天）。因***实际交纳租金和押金共计647500（2500元+137500元+137500元+270000元+100000元），其行为不符合合同约定，应承担相应的违约责任，故原审在查明事实的基础上，判决***支付高园建设公司剩余租金1204400元（1851900万元-647500元），以及该欠付租金按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的滞纳金318986.54元，事实清楚，依据充分，本院予以确认。***上诉称其未拖欠高园建设公司租金，既无证据证明，也与事实不符，本院不予采纳。虽然***主张高园建设公司请求支付2015年之前的租金已超过法定的诉讼时效期间，但因高园建设公司提交的其工作人员与***的短信往来记录及通话详单等证据，足以证明高园建设公司自2014年至2017年期间一直以发送邮件或打电话的方式向***主张权利，其行为引起诉讼时效中断，故原审据此认定高园建设公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，合法有据，本院予以确认。***上诉称高园建设公司请求支付2015年之前的租金已超过诉讼时效期间，无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，***的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18510元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年五月九日 书记员*** 书记员***