西安某某电力集团有限责任公司、陕西某某城中村投资开发咨询有限公司与李某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 （2024）陕01民终12519号 上诉人（原审原告、反诉被告）：西安某某电力集团有限责任公司，住所地陕西省西安市新城区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西润海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西润海律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西某某城中村投资开发咨询有限公司，住所地陕西省西安市未央区。 法定代表人：李某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西稼轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李某某，男，1971年8月3日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。 委托诉讼代理人：***，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西稼轩律师事务所律师。 上诉人西安某某电力集团有限责任公司（以下简称某某集团公司）、上诉人陕西某某城中村投资开发咨询有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2023）陕0112民初5835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某某集团公司上诉请求：1.变更一审判决第二项，改判为：某某公司支付某某集团公司房屋租赁期限内租金6424845.4元、逾期支付租金的违约金50000元及逾期缴费的滞纳金，滞纳金暂计算至2020年8月31日为1087962.4元。2.变更一审判决第三项，改判为：某某公司按照25.52元/平方米/月的标准支付某某集团公司自2020年9月1日至实际腾房之日的房屋占用使用费。3.撤销一审判决第四项，改判为：驳回某某公司的全部反诉请求；4.撤销一审判决第五项，改判为：李某某承担连带清偿责任。5.判令一、二审的全部诉讼费用由某某公司承担。事实和理由：一、一审判决认定某某公司在签订案涉租赁合同时并非自然人独资公司，2019年7月29日才变更为李某某一个自然人独资公司，某某集团要求其承担连带责任缺乏事实和法律依据明显错误。第一，《公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”该规定的核心是公司财产是否与股东财产独立，如公司财产与股东财产混同，不论是否为一人公司，均需要对公司债务承担连带责任，只是法律对更容易财产混同的一人公司规定举证责任倒置，《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第20条：“作为被执行人的一人有限责任公司，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，股东不能证明公司财产独立于自的财产，申请执行人申请变更、追加该股东为被执行人，对公司债务承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，某某公司2019年7月29日之后即系李某某所有的一人有限公司，李某某应当对其与某某公司财产独立承担举证责任，原审庭审中某某公司、李某某均未提交其财产相互独立的证据，某某公司、李某某应当承担举证不能的法律后果，对某某公司的债务承担连带清偿责任。第二，原审判决认定某某公司在签订案涉租赁合同时并非自然人独资公司从而驳回了某某集团公司要求李某某承担连带责任错误。本案所涉及的租金涉及2019年7月29日前某某公司股东为李某某（占股90%），***（占股10%）部分，也涉及到2019年7月29日某某公司股东为李某某（占股）100%部分。2012年7月20日李某某支付过案涉房屋租金，《房屋租赁合同》的租赁期限已于2020年8月31日到期，至今某某公司一直进行部分转租，至少在本案诉讼过程中某某公司被查封账号，租金由李某某收取，李某某与某某公司财产混同。庭审中李某某均未能提供证据证明其财产与某某公司财产相独立，故其需对公司债务承担连带清偿责任，一审判决以签订案涉租赁合同时并非自然人独资公司而驳回无事实与法律依据。第三，同类型案件（2019）最高法民终1093号，法院均认为当涉案债务产生于公司性质为普通有限责任公司期间，即使现在公司变更为一人有限责任公司，现任公司股东依然要对其财产与公司财产不存在混同承担举证责任，否则就要对公司债务承担连带责任。综上，某某公司、李某某未提交其财产相互独立的证据，李某某应当承担连带责任，原审驳回某某集团公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，应予纠正。二、原审判决确认租金及违约金有误。（一）原审认定某某公司2012年6月25日接收房屋、自2012年11月1日起算租金错误。1.双方对于案涉房屋的交付方式有明确约定。2009年1月4日，西安某某电气自动化发展有限公司与某某公司签订《房屋租赁合同》合同第二条明确约定“乙方对于房屋与前承租人***之间关系、房屋转租、占有使用情况、经营与法律风险以及可能产生的不利后果均已完全知悉并充分考虑，乙方承诺无论在何种情况下均自行承担由房屋现状或风险给其造成的不利后果，保证无论在何种情况下均按照本合同的约定向甲方缴纳租金。”该约定足以说明该份《房屋租赁合同》的签订背景情况，即：某某公司有租赁案涉房屋的意向，西安某某电气自动化发展有限公司也愿意向某某公司出租，但房屋之前已向***出租，且房屋存在转租情况。该条约定实际就是西安某某电气自动化发展有限公司告知某某公司房屋的实际情况——要想承租房屋需要自行取回房屋。某某公司对于房屋现状了解并自愿承担相应风险，某某公司自愿以案涉房屋的现状承租房屋，并保证“无论在何种情况下均按照本合同的约定向甲方缴纳租金”。2.某某公司于2008年年底就开始控制使用案涉房屋。原审判决查明“本院(2008)未执字第1809号民事裁定书载明执行中***与***于2008年10月28日达成交付房屋协议，***已将所租房屋交付***，***已予以接收。”***收回房屋后，***及某某公司于2008年12月29日向西安某某电气自动化发展有限责任公司提出《申请》和《承诺》，将***缴纳的保证金30万元转给了某某公司，作为某某公司与西安某某电气自动化发展有限责任公司新签订曹家庙供电局小区综合楼租赁合同的保证金。随即，某某公司与西安某某电气自动化发展有限责任公司、莲湖区永升汽修部于2009年1月4日签订了《房屋租赁合同》，该份租赁合同双方虽未实际履行，但根据该合同第二条的约定可以说明，在签订该份租赁合同之前，某某公司已经控制使用了案涉房屋。某某公司提交的《情况说明》与某某集团公司提交的证据相互印证，也可以说明上述事实。该《情况说明》第一段载明“我公司与贵公司签定关于曹家庙房屋租赁合同，因贵公司将此房屋在与我公司签定租赁合同前，此房屋有其他纠纷，原因是贵公司在此前将房屋租给了***，***又将此房屋一楼转租给其他人经营，使得此房屋未按期交付。后我公司多次找***解决此事，***无力解决。最终是我公司出资赔偿一楼房屋解决问题，并将此房屋收回。后***将原于贵公司所签订合同时交付的房屋押金30万元在征得贵公司及***本人的同意后转入我公司名下，用于赔偿一楼房屋的合同纠纷，将贵公司原给***出具的30万元收据交付给我公司，用于我公司与贵公司更换房屋租赁押金票据。”某某公司出具的该《情况说明》明确是其先将案涉房屋收回，后***将房屋押金30万元转给其名下。结合某某集团公司《申请》、《承诺》，***将30万元保证金转给某某公司的时间是2008年12月29日，依据该《情况说明》，某某公司至少在2008年12月29日之前就已经收回并开始控制使用案涉房屋。2010年8月20日，西安某某电气自动化发展有限公司和某某公司签订《房屋租赁合同》，该份合同为双方实际履行的合同，该合同明确约定的租金起算时间为2011年1月1日。结合上述内容，双方在2010年8月20日签订后来实际履行的《房屋租赁合同》之前，某某公司早已控制使用了案涉房屋，因此租金起算实际应按照合同约定的2011年1月1日。3.某某公司的支付租金的时间和行为说明其认可租金起算时间为2011年1月1日。根据某某集团公司转账凭证，2011年10月14日某某公司通过转账方式支付租金120万元。某某公司的转账行为和转账时间足以证明，此时其已使用案涉房屋，其支付租金的行为系在履行2010年8月20日签订的《房屋租赁合同》。如按照某某公司所说，其在2012年6月25日才收回案涉房屋，怎么可能早在2011年10月14日就向某某集团公司支付租金，某某公司的主张不符合事实和基本逻辑。另外，某某公司提交了其装修及申请开设某某酒店的相关证据。装修和开设酒店均是某某公司对于案涉房屋的经营使用行为，装修和开设酒店的时间与租金起算时间无关。结合双方提交的上述证据足以说明，在2010年8月20日签订第二份《房屋租赁合同》前，某某公司早已开始使用案涉房屋，其应按照合同约定自2011年1月1日起算租金。因此，某某公司应承担的租赁期限内的租金为6424845.4元。原审判决确认某某公司2012年6月25日接收房屋、自2012年11月1日起算租金与事实不符，没有依据。（二）原审判决主动降低违约金没有法律依据。2010年8月20日，西安某某电气自动化发展有限公司（甲方）和某某公司（乙方）签订《房屋租赁合同》第十二条约定违约金五万元及每日千分之五逾期缴纳租金的滞纳金。某某集团公司在起诉时已主动将滞纳金降低至年息6%标准计算，某某集团公司主张的违约金、滞纳金并未超过某某公司逾期缴纳租金造成的损失，而且某某公司并未提出违约金过高的主张。三、原审判决房屋占用费的计算标准与合同约定不符，没有事实依据。2010年8月20日，双方签订的《房屋租赁合同》约定每两年租金增加5%。因该合同约定的租赁期限已于2020年8月31日届满，最后一期的每平米月租金为24.31元。根据案涉合同约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，现租金已经远超过了合同约定的标准，某某公司主张应按照25.52元/平方米/月的标准承担自2020年9月1日至实际腾房之日的房屋占用使用费不违反任何规定。原审判决按照24.31元/平方米/月的标准计算房屋占用费与合同约定不符。四、某某公司的反诉请求没有依据，原审判决某某集团公司承担房屋大修费用、鉴定费没有依据。（一）案涉租赁合同约定房屋日常维护及装修费用应由某某公司自行承担，其反诉请求没有合同依据。2010年8月20日双方签订并实际执行的《房屋租赁合同》第六条约定“租赁期间，甲方（某某）负责承租房的正常大修、维护，日常的房屋维修由乙方（某某公司）承担。”第七条约定“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得相关专业机构认可及甲方书面同意，投资由乙方自理。”某某公司根据其经营需要装修房屋曾征求某某集团公司意见，某某集团公司2012年7月20日向某某公司的回函中明确表示“为确保建筑物及人员安全，贵公司（某某公司)对该房屋的改造装修，不得对房屋建筑物主体做任何改动。”某某集团公司证据2-2第二条的约定“本合同项下房屋的前承租人***在承租期间，因对房屋进行转租，致使本合同一层范围内房屋现仍由转承租方实际占有、使用，该房屋的其他部分及房屋内的部分设施因为前承租人的转租行为现在或者将来仍有与他方存在或者产生法律纠纷的风险，由于前述风险的存在，有可能对本合同承租人的经营造成不利的影响或者后果，甚至可能造成重大的经济损失。对于上述房屋现状及可能存在的风险，乙方及丙方完全知悉并充分理解和考虑了上述房屋现状及风险所可能对其产生的不利后果，在此基础上，乙方仍自愿承租本合同项下的房屋，并承诺无论在何种情况下均自行承担由上述房屋现状或者风险给其造成的全部不利后果，保证无论在何种情况下均按照本合同的约定向甲方缴纳租金”，该条约定说明某某公司在承租案涉房屋时已经充分了解房屋当时的现状及可能存在的风险，案涉合同也明确约定日常维护装修由某某公司承担，某某公司对房屋的装修属于为实现其商业目的正常投入。其提起反诉要求某某集团公司承担所谓的房屋外墙墙面窗户改造等费用没有事实与法律依据。（二）本案没有鉴定依据，某某公司以原一审《资产评估报告书》作为其反诉依据，其反诉请求不能成立。如上所述，案涉合同明确约定日常维护装修由某某公司承担，某某公司对房屋的装修属于为实现其商业目的正常投入。因此原一审某某公司的鉴定申请没有依据，本案没有鉴定的基础和必要，某某公司以原一审《资产评估报告书》作为其反诉的依据，其反诉请求不能成立。（三）《资产评估报告书》系对案涉房屋装修的评估，装修费用应由某某公司自行承担。原一审中，鉴定人出庭时明确表示《资产评估报告书》的评估对象不包括案涉房屋主体部分价值，仅包括附属设施的价值，根据双方合同约定，主体以外的日常维护应由某某公司自行负责。房屋共用部位大修，工程范围包括：房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等。故，《资产评估报告书》的房屋装修评估不包含应当由某某集团公司承担屋外墙墙面窗户改造等费用及鉴定费用没有合同依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，涉案房屋的装修及日常维护装修费用应由某某公司承担，某某公司的反诉请求没有法律依据。补充上诉意见：一、案涉房屋实际系于2008年12月29日前已完全交付某某公司使用。1.依据未央区人民法院（2008）未执字第1809号民事裁定认定内容，2008年10月28日，案涉房屋前承租人***已完全从案外人***处收回。原因为，未央区人民法院（2008）未执字第1809号民事裁定明确认定“本院在执行过程中，申请执行人***与被执行人***于2008年10月28日达成交付房屋协议，被执行人***已将所租房屋交付申请人***，申请人***已接收。故西安市中级人民法院（2008）西民一终字第849号民事判决第二项所确定的腾归租房部分执行完毕”，即2008年10月28日案外人***已将其承租房屋完全交付前承租人***。2.2008年12月29日，因***与原西安某某电气自动化发展有限公司就案涉房屋此前所签租赁合同终止，故同一天***、某某公司及李某某分别出具《申请》及《承诺》，彼此明确“***与某某自动化公司签订的曹家庙供电局小区综合楼租赁合同终止·····并一致同意将***此前在原合同中交付的30万元保证金整体转让至某某公司名下，作为某某公司和某某自动化公司新签订租赁合同的保证金”。如上所述，因为2008年10月28日***已实际接收此前转租给***的房屋，次日***即出具《申请》，明确“由于***与贵公司（西安某某电气自动化发展有限公司）签订的曹家庙供电局小区综合楼租赁合同终止，本人同意将原合同保证金人民币30万元整转至陕西某某城中村投资开发咨询有限公司名下，作为陕西某某城中村投资开发咨询有限公司和西安某某电气自动化发展有限公司新签订曹家庙供电局小区综合楼租赁合同的预付款”。同一天，某某公司和李某某共同出具《承诺》，内容也是“由于***与贵公司签订的曹家庙供电局小区综合楼租赁合同终止，***同意将原合同保证金人民币30万元整转至陕西某某城中村投资开发咨询有限公司名下，作为陕西某某城中村投资开发咨询有限公司和西安某某电气自动化发展有限公司新签订曹家庙供电局小区综合楼租赁合同的保证金。贵公司对此事也予以同意和认可。我代表陕西某某城中村投资开发咨询有限公司承诺合同保证金按照我公司和西安某某电气自动化发展有限公司签订的合同执行”。因为***、某某公司及李某某2008年12月29日系在同一天同时出具《申请》及《承诺》，且双方均认为***与某某自动化公司之前所签房屋租赁合同已经终止，并且均同意将***此前所交保证金转至某某公司名下即作为某某公司向某某自动化公司所交保证金。所以***、某某公司及李某某出具的《申请》及《承诺》至少表明四方面的内容，一则此前***与某某自动化公司所签房屋租赁合同终止；二则案涉房屋已实际全部交付予某某公司；三则2008年12月29日之前，某某自动化公司与某某公司实际已签约具体房屋租赁合同，也即2009年1月4日双方所签《房屋租赁合同》虽时间形式显示为2009年1月4日，但实际签约时间系在2008年12月29日之前；四则各方一致同意将***此前在其租赁合同中交付的30万元保证金整体转让至某某公司名下，作为某某公司和某某自动化公司新签订租赁合同的保证金。3.截至2011年10月14日，除上述30万元履约保证金外，某某公司另向某某自动化公司支付双方后续也即2010年8月20日所签《房屋租赁合同》项下共计120万元房屋租金。故根据某某公司交付保证金及在2011年10月14日另实际交付120万元房屋租金的情形，即充分证实一审法院“认定案涉房屋系在2012年6月25日交付某某公司”，系事实认定根本错误。2010年8月20日某某公司与某某自动化公司二次签约《房屋租赁合同》，合同第四条明确约定：租金采用预付方式，2010年9月1日至2011年8月31日（第一年）租金按季度缴纳，每一个租赁周期开始前预交该周期的房租金；2011年9月1日至2012年8月31日（第二年）租金每半年预交一次租金；2012年9月1日起至合同期满，按年预交租金，即每年9月1日前交清本租赁年度房租金。故如果采信一审法院关于案涉房屋系2012年6月25日交付的认定，则不管是一审法院据此后续认定的起租时间2012年11月1日（交房后4个月为装修免租期），还是某某公司主张的起租日即其所谓的大修修建日2013年5月1日，该两个时间点之前，某某公司系无需向某某集团公司支付任何一笔房屋租金款。然本案中，某某公司不仅如上所述于2008年12月29日已实际向某某自动化公司实际双方二次所签《房屋租赁合同》项下30万元的履约保证金，而且还于2011年10月14日之前交付了共计120万元的房屋租金。如果案涉房屋没有交付某某公司，某某公司之前系列交款行为交款事实又当如何解释。4.2012年3月19日，某某公司出具《情况说明》，再次充分印证案涉房屋某某自动化公司系在2008年12月29日前即已实际交付某某公司完全占有。某某公司在发回一审中提交的证据3-1，即2012年3月19日向某某自动化公司出具的《情况说明》，明确“最终是我公司出资赔偿一楼房屋解决问题，并将此房屋收回。后***将原于贵公司所签订合同时交付的房屋押金30万元，在征得贵公司及***本人的同意后转入我公司名下”。也即某某公司出具《情况说明》的内容，再次确认其先是将案涉房屋收回，收回房屋后***适才将此前交付给某某自动化公司的30万元房屋押金转入其名下，并作为其支付予某某自动化公司的30万元保证金。故《情况说明》充分印证，案涉房屋某某自动化公司系在2008年12月29日前已实际交付某某公司完全占有。5.因为某某公司系于2008年12月29日前已实际占有案涉房屋，故2010年8月20日双方二次所签《房屋租赁合同》中并未约定有“案涉房屋应于何时交付以及逾期交付违约责任的任何内容”。如上所述，案涉房屋正是因为某某自动化公司在2008年12月29日前已实际交付给某某公司，故双方二次签约《房屋租赁合同》时，合同中并未约定有案涉房屋“何时交付以及逾期交付违约责任”等与交付有关的任何内容，因为该约定已无任何实际意义。二、退一步讲，案涉房屋即使未在2008年12月29日前交付某某公司，本案中也并不影响某某公司向某某自动化公司无条件交付租金的实质内容或义务。首先，2009年1月4日，某某自动化公司与某某公司以及案外人莲湖区永升汽修部分别以甲、乙、丙所签《房屋租赁合同》第二条房屋现状中进行明确约定，该风险条款包括某某公司承诺无条件交付租金的内容，表明某某公司当时对案涉房屋现状已进行充分了解，因为充分了解后始才与某某自动化公司签约，该内容尤其是某某公司无条件付款的承诺完全系某某公司真实意思表示。故本案中无论某某自动化公司是否已向某某公司交付案涉房屋，某某公司均应向某某自动化公司交付房屋所涉租金。其次，2010年8月20日原某某自动化公司与某某公司二次所签《房屋租赁合同》，其内容仅是对双方此前所签《房屋租赁合同》中有关租期、房租起算点以及租金标准等内容进行重新约定，而该签约事实并非直接导致双方此前所签《房屋租赁合同》必然终止或解除，也即双方此前所签《房屋租赁合同》中关于某某公司承诺支付租金的条款仍然有效，某某公司按其承诺无条件向某某自动化公司支付租金系其当然的合同义务。最后，如上所述，案涉房屋某某自动化公司实际系于2008年12月29日前已完全交付某某公司使用，故某某公司按合同约定向某某自动化公司支付租金本身毫无争议。三、依据二次所签《房屋租赁合同》，案涉房屋从2011年1月1日起计算租金不存在任何争议。如上所述，案涉房屋某某自动化公司实际系2008年12月29日前就已经实际交付给某某公司，故某某公司与某某自动化公司2010年8月20日所签《房屋租赁合同》第二条明确约定，租赁期限为十年，自2010年9月1日至2020年8月31日止。另合同第五条约定，2010年9月1日起至2010年12月31日期间为提供给乙方的装修期，此期间不计房租（首次房租起算时间为2011年1月1日）。即本案中关于租赁期限双方不仅有明确的合同约定，同时也明确约定系从2011年1月1日起开始计算租金，该事实根本不存在任何争议。四、一审认定案涉房屋接收时间为2012年6月25日，认定事实错误。一审认为“因某某公司给某某集团公司发送的多份函件中提及某某公司于2012年6月25日接收房屋，但某某集团公司均未提出异议，故认定某某公司接收时间为2012年6月25日”。该事实认定错误。首先，某某公司向某某集团公司发送的函件本质上属于某某公司自述的情形，该自述某某集团公司并不认可，一审不能以此作为推定某某集团公司“默示”认可某某公司主张之依据。一则，根据《民法典》规定，“默示”必须系基于法律规定或基于生活常理、交易习惯或惯例所做的一种判定或认定，但一审法院在无任何法律规定等情形下，即推定某某集团公司对某某公司提及的“2012年6月25日接收房屋”未予反驳即构成“默示”，完全错误。二则，某某公司提交的《建筑装饰工程施工合同》（2012年8月22日）、收款收据（2012年8月22日、2012年9月21日……）等，不能作为认定其系在2012年6月25日接收案涉房屋的证据。原因为某某公司承租案涉房屋后，其对案涉房屋即具有支配权、处分权，其何时装修、如何装修、何时投入使用，均系其作为商事主体自主支配的商业行为，某某集团公司根本无权干涉。三则，如上所述，案涉房屋实际系于2008年12月29日前就已全部交付某某公司使用，交付时间毋庸置疑，理由如前所述。五、按双方2010年8月20日所签房屋租赁合同约定的计租时间2011年1月1日计算，截至2020年8月31日，某某公司实际欠付某某集团公司房屋租金款项为6424845.6元。双方2010年8月20日所签《房屋租赁合同》第一条房屋出租基本情况明确：“出租房屋为西安市太华路曹家庙供电局佳宅小区综合楼，房屋结构为钢架，建筑面积3880平方米”。第三条租金及保证金约定：“1、该房屋租金首期为每平方米人民币20元/月，自2010年9月1日起计收租金。以后每两年房租金增加5%，即：2012年9月1日起每平方米21元/月；2014年9月1日起每平方米22.05元/月；以此类推至合同期限届满”。第五条关于房屋装修期特别约定：“2010年9月1日起至2010年12月31日期间为提供给乙方的装修期此期间不计房租（首次房租起算时间为2011年1月1日）”。根据上述约定，案涉房屋租金每两年9月1日起递增5%，首笔租金从2011年1月1日给付，以3880元平方米为标准计算，直至计算到合同终止日即2020年8月31日，按照该标准，某某公司原本应付某某集团公司合同期内租金款项共计9980291.2元。该9980291.2元租金款扣减某某公司此前已交付的租金3366800元（含履约保证金30万元在内），以及某某集团公司自愿减免的两个月租金188645.6元（94322.8元+94322.8元），某某公司实际尚欠某某集团公司租金款共计6424845.6元。六、因某某公司履约期内多次逾期交付租金，在某某集团公司主动降低滞纳金标准即按年息6%计算，截止2020年8月31日，某某公司尚欠某某集团公司滞纳金1087962.4元，截止2024年7月29日，某某公司尚欠某某集团公司滞纳金2630814.13元，且后续滞纳金某某公司仍应以欠付租金款为基数，按年息6%之标准计算至实际清偿之日止。2010年8月20日，双方所签《房屋租赁合同》第十二条违约责任约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应向对方承担违约金五万元。乙方逾期交付租金以及向有关部门缴纳各项费用对甲方造成影响的，每逾期一日，甲方有权按逾期缴纳费用的5%向乙方加收滞纳金”。考虑到双方所签合同滞纳金约定标准较高的原因，某某集团公司诉讼中已主动将滞纳金标准降低为年息6%，结合上述《某某公司欠付某某集团公司计算明细》，按某某集团公司一审主张的计算方法，时间截止2020年8月31日，某某公司应付某某集团公司滞纳金为1087962.4元。截止2024年7月29日，某某公司应付某某集团公司滞纳金款项总计为2630814.13元，且后续滞纳金仍应以欠付租金为基数，按年息6%之标准计算至租金实际清偿之日止。七、本案中，因某某公司合同期满拒绝腾房拒绝交付房屋，某某公司应自2020年9月1日至实际腾房之日止，以每平方米25.52元/月的标准向某某集团公司支付房屋占用使用费，一审法院判决某某公司自2020年9月1日起按24.31元/月/平方米标准支付某某集团公司房屋占用费标准错误。首先，案涉两份《房屋租赁合同》中均明确载明租赁合同面积为3880平方米，且在合同签订及履约过程中，某某公司均未对该面积提出任何异议，故案涉房屋占用使用费应按3880平方米计算不存在任何问题。最后，因双方2010年8月20日二次所签《房屋租赁合同》第三条明确约定案涉房屋租金每两年增加5%，且租期内最后一期租金为每平方米每月24.31元，故房屋占有使用费标准应在租期内最后一期每平方米24.31元/月的标准上递增5%，即每平方米25.52元/月，该标准一则符合双方关于合同租金每两年递增5%的约定内容，二则也与本案某某公司期满后拒绝腾房拒绝交付案涉房屋这一根本违约的事实相符合。故一审法院按24.31元/月/平方米标准判决房屋占用使用费完全错误。八、原审针对滞纳金、违约金以“两金的约定实为违约应承担的损失，但合同约定的违约金过高”为由，对某某集团公司主张的滞纳金、违约金合二为一调整错误。首先，违约金系因某某公司存在转租行为而应承担的违约责任，合同依据为双方二次所签合同第十二条内容，且该5万元违约金为合同约定的固定费用，不存在法院酌定调整的任何情形。其次，滞纳金系因对方逾期支付房租而应承担的违约责任，合同依据也是双方合同第十二条约定的日计千分之五，但起诉时某某集团公司已主动将该标准降低为年利率6%。故一审法院同样不存在降低该滞纳金标准的任何情形。最后，根据《民法典》第585条的约定，法院降低违约金应以当事人的请求为前提，某某公司在诉讼过程中并未要求法院降低违约金，法院在某某集团公司已经主动降低违约金标准的前提下，再以其职权“酌情降低”无任何事实及法律依据，同时也不符合本案某某公司持续逾期交付租金的实际情形。 某某公司、李某某辩称，一、某某集团公司声称房屋已于2008年12月29日交付使用至今没有证据证明。1.交付房屋是出租方法定义务，至今某某集团公司没有出示能够证明其完成交付义务的任何凭证。2.如果2008年12月29日实际交付，为何还会有两年后的第二份合同。3.某某公司提交诸多原始客观书面证明：***判决书、某某公司来往函件、内外修建书面凭证等，均能证明因为出租方的原因怠于行使交付房屋的法定义务，某某公司迫于无奈自行收回房屋，具体日期为2012年6月25日。故一审法院认定接收时间为2012年6月25日正确。二、某某集团公司提出的即使未在2008年12月29日前交付，也不影响某某无条件交付租金的说辞不能成立。作为出租方具有两个法定义务，一是保证房屋正常使用的品质，二是交付义务；而本案出租方自始至终只管收钱其余一概不管，在不履行法定义务先行违约时，还强调某某公司需要正常支付租金不公平。三、起租时间的确定。某某集团公司主张应该按合同约定日期2011年1月1日起计算租金错误，正确起租日期结合其他客观证据认定收房日期2012年6月25日，再考虑适当的修建期间，一审考虑是4个月从2012年11月1日起算，某某公司认为此4个月只是一般简单的装修期，因为出租方没有承担房屋品质义务，某某公司代为垫资承担了应由出租方应尽的法定义务，故认为应从实际修建完毕时2013年5月1日起算。四、某某公司并未违约，不应承担任何违约滞纳金。出租方自始至终未承担任品质担保和交付房屋的法定义务，违约在先；即便主体适格，在相应债权债务承继后的某某集团公司应第一时间告知某某公司并更改合同，而某某集团公司在不出具任何能证明其有收取租金的权利时，一味只要钱，又拒绝出具正规发票，致使某某公司无法正常交付租金，某某公司并未违约，不应承担违约滞纳金。五、退一步讲，即使某某集团公司主体适格，要求李某某承担连带责任无依据。签订合同主体为某某公司，而非李某某，且签订当时公司股东为***与李某某两人，非自然人独资公司，不存在财产混同，故要求李某某对涉案债务承担连带责任无依据。根据《公司法》第23条：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”故对产生于非一人公司期间的债务，并不存在适用《公司法》第23条规定，且李某某不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益情形，要求李某某对涉案债务承担连带责任无依据。一审法院未予认定是正确的。六、涉案房屋经评估鉴定，原值为4301830元，该原值应为房屋出租时，某某集团公司应尽出租义务，达到出租标准，应付费用。然因某某公司代为垫付，故该部分费用及利息应返还或在总租金中扣减。综上所述，某某集团公司全部上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 某某公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回起诉或依法改判。二、一、二审诉讼费及其他相关费用由某某集团公司承担。事实和理由：一、某某集团公司非房屋所有权人，主体不适格。1.本案涉及三个公司，两次合同的签约方是西安某某电气自动化发展公司；后是西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司，于2017年8月22日发函催缴介入；再次是起诉方某某集团公司。2.权利承继混乱不清，自相矛盾。根据某某集团公司当庭提交的2012年9月1日债权债务担保书内容，只简单显示西安某某电气自动化发展公司将债权债务交某某集团公司承继；而在2013年5月因消防事宜某某集团公司向省工商局出具的证明又说资产归西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司；以上仅某某集团公司自己所证就前后矛盾，到底应该是西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司还是某某集团公司承继说不清。3.承继始终未履行告知义务，对某某公司不发生法律效力。债权债务担保书形成时间是2012年9月1日，某某公司于本案一审庭审时才知悉，此时西安某某电气自动化发展公司、西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司早已注销；债权债务担保书表述内容西安某某电气自动化发展公司现已清算完所有债权债务，经征得债权、债务人各方同意，对未清理完结的所有债权债务一并交由某某集团公司承继；根据《民法典》第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。而自始自终某某公司并未收到任何的书面或口头变更通知，仅是在2017年8月22日收到西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司催缴函才获悉出租方变更为西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司即要求变更合同未果，后在应诉时才知有某某集团公司的存在。4.一审以某某公司向某某集团公司交付租金即视为双方实际履行为由驳回主体不适格的认定错误。某某公司开始向西安某某电气自动化发展公司交租，后于2017年12月5日收到西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司函件即向西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司交租，至于起诉前一个月的2020年10月20日、26日交付的50万元是应西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司要求给付至第三方即某某集团公司账号上，此时某某公司如何能得知权利人又变更为某某集团公司，只是应出租方西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司的要求转给第三方而已，且某某集团公司此节存在一定的故意诱骗行为，故不应视为双方已实际履行了合同即认为主体抗辩理由不成立，另某某集团公司除了有矛盾的债权债务告知书外并未提交其他任何可以印证的其他材料证明。综上，与某某公司产生租赁关系的是西安某某电气自动化发展公司和西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司，起诉主体应是西安某某电力集团有限公司自动化工程分公司，一审依内部担保书及错误的推断认定即驳回主体抗辩理由错误，请求二审以主体不适格驳回起诉。退一步讲，即便认定主体适格亦存在如下错误认定：二、一审从2012年11月1日起租认定错误，应从2013年5月1日起计算。1.免租期三个月仅是装修期间，一审未考虑应由出租方承担的修建期间。一审认定某某公司代为收房日期为2012年6月25日，后收到改造回函是2012年7月20日，8月着手开始外挂修建，一审仅以合同约定三个月装修期来扣减，并未考虑应由出租方完成的关于修建屋顶、通风、上下水等等法定义务的修建期一并扣减，应从改造完成日房屋可正常使用日即2013年5月1日计算。三、十年租期应顺延至2023年5月1日，2022年1月-3月租金应扣减。因某某公司未按约交付房屋，违约在先，且在某某公司代为收回房屋后又不履行保证房屋品质担保义务，直至2013年5月1日才可正常使用，十年租期理应顺延，故一审认定2020年9月1日开始计算占用费错误；而尚在疫情期间的2022年第一季度租金根据本市相关政策完全符合扣减租金政策。四、某某集团公司先行违约，一审认定某某公司承担违约责任无依据。1.出租方自始至终未行使交付房屋的法定义务；2.亦未承担保证房屋正常使用的法定品质义务；3.期间权利变更未通知某某公司亦未更换合同，根据税务及银行要求导致某某公司无法正常交付租金。某某集团公司只收租金，任何义务不予履行，违约在先，即便认定某某公司违约，应同某某集团公司违约责任相抵。五、反诉请求依法有据应予支持。1.某某集团公司应承担资产评估原值并非残值。2012年8月开始修建时出租方应承担房屋正常使用标准的应付费用，当时由某某公司先行代为垫付，垫付的原值及利息应由某某集团公司承担，并非是现在估算的残值，一审错误认定。本案资产评估报告书依法做出，且鉴定人员出庭作证评估范围即外墙墙面窗户改造、顶面翻新、内部配电、通风、消防、上下水、供暖等基础设施和附属物，经鉴定评估原值为4301830元，鉴定费用28500元亦应全部由某某集团公司承担。2.一审简单扣减22、23两项残值错误。（1）即便认定此两项，也应认定该两项的原值465377.02+772115.01=1237492.03元。（2）第十六项窗户共8项原值203841.22元应由某某集团公司承担，应在扣减之列。（3）其余各项中关于某某集团公司应承担的风口、防水、楼梯、进户门等未计算在内。故，以上反诉请求中至少应将第十六项、二十二项、二十三项及其他应由出租方承担的总原值1555093.27元予以扣减。综上，某某集团公司系房屋权利人证据不足，一审判决部分认定错误，起租期应从房屋可正常使用期2013年5月1日起算，导致后期认定计算错误，亦不应承担违约责任；某某集团公司应全部承担房屋基础设施评估价值等应从总租金中扣除，请求二审驳回起诉或予以改判。 某某集团公司辩称，一、某某集团公司系本案适格原告，某某公司所提某某集团公司主体不适格的上诉理由根本不能成立。首先，案涉2009年1月4日、2010年8月20日两份《房屋租赁合同》均是西安某某电气自动化发展有限公司作为出租人与某某公司作为承租人签订，即某某电气自动化公司为案涉房屋租赁合同出租主体。2012年9月6日，某某电气公司注销，且公司股东出具《债权债务担保书》确认，某某电气公司未完结的所有的债权债务由某某集团公司承继。其次，某某公司所述的西安某某电力集团有限责任公司自动化工程分公司，虽然可以作为诉讼主体，但在实体法意义上并不具有独立的法人资格，且某某自动化分公司也于2022年11月15日已注销。最后，某某公司于2020年10月20日、2020年10月26日曾分别向某某集团公司转款30万元、20万元，即履约中，某某公司对案涉租赁合同履约主体后续系某某集团公司并无任何异议，并已实际交付所涉房屋租金。基于上述原因，一审法院就该问题在其一审判决本院认为部分进行详细论述，认为“某某公司所述某某集团公司不是适格主体的抗辩意见不成立，本院不予采信”。也即某某集团公司系本案一审适格原告，某某公司所提该上诉理由不能成立。二、本案中，案涉房屋实际已于2008年12月29日前交付予某某公司，租金也应从2011年1月1日开始计租。并且基于某某公司履约期间迟延交付租金，以及转租部分房屋的事实，某某公司应向某某集团公司支付迟延付款滞纳金，以及因转租房屋而应承担的固定的5万元违约金。三、案涉房屋租期已于2020年8月31日到期，后某某公司继续占用案涉房屋，已构成无权占有，其所述在到期后顺延租期及减免占用期间的费用无任何事实及法律依据，应予驳回。首先，案涉房屋早于2008年12月29日前交付予某某公司，且因为双方后续2010年8月20日已签订《房屋租赁合同》，故双方按该合同履约不存在任何异议。其次，双方2010年8月20日所签《房屋租赁合同》约定，案涉房屋的租赁期限为十年，时间自2010年9月1日至2020年8月31日。且租赁合同到期后，双方并未续签新的房屋租赁合同，并且某某集团公司已起诉要求其腾房并将案涉房屋交付某某集团公司，故2020年9月1日起某某公司已构成无权占有。综上，某某集团公司要求某某公司支付2020年9月1日起至腾房期间所涉房屋占有使用费，该要求既符合本案双方履约实际，也符合双方具体所签《房屋租赁合同》约定内容。四、本案中，某某公司所提的反诉请求不能成立。首先，2009年1月4日双方所签第一份《房屋租赁合同》第七条及2010年8月20日所签第二份《房屋租赁合同》第六条均明确约定“租赁期间，甲方（某某集团公司）负责承租房的正常大修、维护，日常的房屋维修由乙方（某某公司）承担”，关于日常维护费用由某某公司承担有着明确的合同依据。其次，双方所签第一份《房屋租赁合同》第八条及第二份《房屋租赁合同》第七条均明确约定“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得相关专业机构认可及甲方书面同意，投资由乙方（某某公司)自理”。且某某公司根据其经营需要装修房屋曾征求某某集团公司意见，某某集团公司2012年7月20日向某某公司的回函中明确表示“为确保建筑物及人员安全，贵公司（某某公司）对该房屋的改造装修，不得对房屋建筑物主体做任何改动”。因此，案涉租赁房屋装修费用应由某某公司自行承担有明确的合同依据及事实依据。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，某某公司反诉要求某某集团公司承担与其装修有关的费用没有任何法律依据。最后，某某公司本案中提交的评估机构所做的《资产评估报告书》，其评估对象也并不包含案涉房屋主体结构价值，该内容详见原一审法院2022年3月22日庭审笔录第3页最后一行至第4页第一、二行“某某集团公司代理人问：在房屋装修评估明细表中是否包含房屋主体结构部分的房屋基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等价值？鉴定人:不包含主体结构价值。仅包含附属设施价值”。综上，某某公司对案涉承租房屋装修评估本身就不包含大修费用，其现强行要求某某集团公司承担，事实上就是要求某某集团公司承担其附属设施的装修费用，而该部分装修费用按双方合同约定本身即由某某公司自行承担，因此本案不存在就案涉房屋装修进行鉴定的任何事实基础和合同依据。综上，请求二审法院驳回某某公司全部上诉请求。在本案诉讼之前，某某公司曾向某某集团公司申请要求延期的函件，而且某某集团公司在2020年11月5日向某某公司回函明确拒绝，并要求其尽快搬离，能够反映出某某公司所述之前不清楚房屋出租人是某某集团公司、交付租金不知应该交付的说法均是不能成立的。 李某某述称，出租方应该承担资产评估的原值，而不是残值，因为某某集团公司应该承担房屋的品质担保义务，其是给某某集团公司垫��，所以应该是原值430万元，加上鉴定费28500元，然后就算按一审的只用了22、23，仅这两项是应该某某集团公司来承担这两项的原值，也不是残值，两项加起来应该是123万元。然后就是前头的20项，其实里面也有某某集团公司应该承担的风口、防水、楼梯、进户门，这些加起来，某某集团公司起码应该承担155万多元。因为房屋在前期产生刑事案件，某某公司解决完以后，到后期才知道这个房屋是供电局的，在二审的时候才知道，因为在前期的时候某某集团公司不给开票，某某公司给某某集团公司交钱，某某集团公司给出不了手续，压根这个房子办手续也办不了，某某公司根本就干不成任何事情。房屋到现在任何手续都没有，就要求某某集团公司拿出证据，某某集团公司应拿出房屋手续证明是某某集团公司的。 某某集团公司向一审法院起诉请求：1.某某公司、李某某将位于西安市××路××庙××小区综合楼3880平方米房屋腾交某某集团公司；2.某某公司支付某某集团公司租金6424845.4元、逾期付款违约金5万元及滞纳金，滞纳金暂计算至2020年8月31日为1087962.4元；3.某某公司自2020年9月1日按25.52元／平方米／月的标准支付房屋占用费至实际腾房之日，暂计算至2020年11月30日为297052.8元；4.李某某对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由某某公司、李某某承担。 某某公司向一审法院提起反诉请求：1.某某集团公司支付某某公司垫付的房屋修缮及附属设施费共计4301830元，鉴定费28500元、违约金50000元；2.本案全部诉讼费用由某某集团公司负担。 一审法院认定事实：2005年7月15日，西安供电局取得土地使用权证载明：土地使用权人为西安市供电局，坐落于西安市未央区××村××号××的土地，使用权面积为8693.4平方米。同年9月15日，西安供电局向未央区发展计划委员会发函，函告因需在××庙小区××层××楼，总设计面积为3570平方米，委派西安某某电气公司全权办理相关文件的审批及项目建设。同年9月23日，西安市规划局未央分局发送函件，通知西安供电局的申请符合建设项目审批条件，可办理项目立项计划手续。2008年12月29日，案外人***向西安某某电气公司发送申请载明：因双方签订的曹家庙供电局小区综合楼租赁合同终止，同意将原合同保证金30万元转至某某公司名下，作为某某公司与西安某某电气公司新签订的租赁合同的预付款。同日，某某公司及李某某向西安某某电气公司发送承诺书，同意将***的合同保证金30万元转为房屋保证金。2009年1月4日，西安某某电气公司（出租方、甲方）与某某公司（承租方、乙方）、莲湖区永升汽修部（担保方、丙方）签订《房屋租赁合同》约定，某某公司租赁西安某某电气公司位于西安市××路××庙××小区综合楼，房屋结构为钢架，建筑面积3880平方米，内设卫生间6间，有配电、照明、通风、消防、上下水等配套设施。合同项下房屋前承租人***在承租期间对房屋进行转租，致合同一层范围内房屋现由转承租方实际占有、使用，房屋的其他部分及房屋内部的部分设施转租行为可能存在或产生法律纠纷的风险，对合同承租人的经营造成不利影响或后果，乙方及丙方完全知悉并充分理解该不利后果，乙方自愿承担全部不利后果，保证无论在何种情况下均按合同约定向甲方缴纳租金，丙方自���为乙方履行本合同项下义务承担连带担保责任。租赁期限自2009年4月1日至2018年3月30日止，首期租金为每平方米人民币20元／月，自2009年4月1日起计收租金,以后每两年房租租金增加5%，以此类推。乙方应在合同生效之日起三日内向甲方缴纳合同履行保证金30万元。2009年4月1日至2010年3月30日租金按季度交纳,2010年4月1日至2011年3月30日租金每半年预交一次，2011年4月1日至合同期满，按年预交租金，即每年4月1日前预交房租。2009年1月1日起至2009年3月30日为免租装修期，首次房租起算时间为2009年4月1日。租赁期间甲方负责房屋的正常大修维护，日常房屋维修由乙方承担。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得相关专业机构认可及甲方书面同意，投资由乙方自理。甲方不承担因乙方对承租房进行装修、拆改、建筑物形式与结构的改动或因不可抗力等原因导致承租房屋毁损以及由此产生的乙方财产、人身安全等经济损失、法律责任。租赁期满后合同即终止，乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求续租，须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前书面答复同意续租则续签租赁合同。乙方未经甲方书面同意，擅自将承租房屋转租的，逾期支付租金达15日等；甲方可单方终止合同并无条件收回房屋，保证金不予退还，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。租赁期间任何一方违反合同规定，应向对方承担违约金5万元。乙方逾期交付租金以及逾期缴纳各项费用给甲方造成影响的每逾期一日，甲方有权按逾期缴纳费用的5‰向乙方加收滞纳金。 2010年8月20日，某某电气公司（出租方、甲方）就前述房屋再次与某某公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2010年9月1日至2020年8月31日止。房屋首期租金为20元/月/平方米，以后每两年房屋租金增加5%，即2012年9月1日起为21元/平方米/月，2014年9月1日起为22.05元/平方米/月，以此类推至合同期满。租金采用预付方式，2010年9月1日至2011年8月31日按季度交纳，每一个租赁周期开始前预交该周期租金，2011年9月1日至2012年8月31日租金每半年预交一次。2012年9月1日起至合同期满按年预交租金，即每年9月1日前交清本年度房租。2010年9月1日起至2010年12月31日为装修期不计房租，首次房租起算时间为2011年1月1日，其余内容与前述合同相同。合同签订后，某某公司承租涉案房屋用于经营某某酒店。 2011年10月14日，某某公司向西安某某电气公司交款60万元。2012年3月19日，西安某某电气公司向某某公司出具30万元房屋押金收款收据。2012年3月27日，西安某某电气公司向某某公司开具2136800元租赁费发票。2012年7月20日，李某某向西安某某电气公司转款20万元。2012年7月20日，西安某某电气公司就某某公司申请对房屋进行改造事宜回复，要求对房屋改造装修不得对房屋建筑物主体做任何改动，确定改造装修行为不改变房屋结构及建筑物安全，不得对房屋进行转租。2014年4月15日，某某公司向西安某某电气公司转款53万元。2017年8月22日，西安某某集团自动化分公司发送函件，通知某某公司于2017年12月31日前交付2014年4月17日至2017年6月底的租金约6379912.4元。2017年12月5日，某某公司向西安某某集团自动化分公司回函，因不可抗拒因素导致2012年6月25日才将所租房屋接收，接收时房屋属于钢结构临建，三楼屋顶（彩钢瓦）严重损坏漏水，楼外立面墙面开裂，不能正常使用，经书面同意后改造修缮至2013年5月正常使用，要求减免2013年5月以前的房屋租金，按实际使用日期计算租金，按合同约定三楼屋顶及外立面墙面修缮属于大修范围，所产生费用根据租赁合同约定应由西安某某集团自动化分公司承担，其已前期垫付，申请在房屋租金中扣除该费用。2017年12月5日，西安某某集团自动化分公司收到上述函件。2020年3月18日，某某公司以疫情影响向西安某某集团自动化分公司书面申请2020年2月免收房租，3月至4月房租减半。2020年4月5日，某某公司向西安某某集团自动化分公司发送函件，以房屋修缮改造至2013年5月才正常使用，太华路沿线修路，影响生意导致亏损，前期签合同公司不存在无法支付租金，要求重新签订合同，合同期限按实际顺延租赁至2025年12月31日，以房屋修缮费抵扣欠付租金。2020年4月9日，西安某某集团自动化分公司于收到上述两份申请。2020年10月20日，某某公司向某某集团公司转款30万元。2020年10月26日，某某公司向某某集团公司转款20万元。同年10月29日，某某公司再次向西安某某集团自动化分公司发送函件，以前述函件内容中理由，再次要求重新签订租赁合同，顺延租赁期限至2030年12月31日。后双方关于租赁费发生纠纷，遂形成诉讼。诉讼期间，某某公司申请对涉案房屋内外修缮和附属物现有价值进行鉴定。2021年12月20日，陕西高远房地产土地资产评估有限公司作出陕高评报字【2021】66号资产评估报告书，评估结论为：在评估基准日2021年9月29日，案涉房屋修缮和附属设施的评估值为2208890元。 庭审中，某某公司申请减免2020年2月免收房租，3月至4月房租减半，某某集团公司当庭表示同意。某某集团公司提交2020年11月5日西安某某集团自动化分公司的函件，证明其回函拒绝续签合同，通知某某公司腾交房屋，某某公司对真实性、证明该目的均不认可。某某公司提交2022年3月29日的申请书、文件两份，证明2022年1月至3月租金应予扣减，某某集团公司对真实性认可，对证明目的不认可。某某公司提交《建筑装饰施工合同》、收据、《西安市挖掘、占用城市道路文明施工责任书》、《资产评估报告书》，证明改造案涉房屋支付2150848元，案涉房屋评估的原值4301830元均为其垫付，该部分费用及利息应返还或在租金中扣减，某某集团公司对评估报告书的真实性认可，对其余证据真实性均不认可，对证明目的不认可。 另查明，2008年10月7日，西安市中级人民法院对***与***房屋租赁合同纠纷一案作出（2008）西民一终字第849号民事判决书。2008年10月20日，***向西安市未央区人民法院申请强制执行。西安市未央区人民法院（2008）未执字第1809号民事裁定载明:执行中***与***于2008年10月28日达成交付房屋协议，***已将所租房屋交付***，***已予以接收，（2008）西民一终字第849号民事判决确定的腾归租房部分执行完毕。西安某某电气公司股东为某某集团公司及西安奥丽电力实业集团有限公司，西安某某集团自动化分公司为某某集团公司设立的分公司。2012年9月1日，西安某某电气公司进行清算注销，对未清理完结的所有债权债务一并交由某某集团公司承继，某某集团公司及西安奥丽电力实业集团有限公司出具债权债务担保书。2019年7月29日，某某公司变更登记为自然人独资公司，股东为李某某。西安某某集团自动化分公司登记注销。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，某某公司与西安某某电气公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行义务。某某集团公司称西安某某电气公司注销后，其承继该公司的债权债务，某某公司抗辩称某某集团公司并非案涉房屋的权利人，不是适格的主体。根据现有证据可见，案涉房屋租赁合同签订后，双方实际履行了合同义务，某某公司实际使用案涉房屋，并向西安某某电气公司交付租金。西安某某电气公司注销后，公司的股东出具的债权债务担保书确认，某某集团公司承继西安某某电气公司全部的债权债务，而某某公司亦向某某集团公司交付租金，应视为双方已实际履行合同，某某集团公司承继了案涉房屋的权利义务，故某某公司的抗辩意见不成立，一审法院不予采信。关于某某集团公司主张的腾交案涉房屋，某某公司抗辩称签订租赁合同时，西安某某电气公司未交付案涉房屋，房屋由第三人占有，其自行收回房屋，起租日应从其大修完毕之日即2013年5月1日起算。根据现有证据可见，西安市未央区人民法院（2008）未执字第1809号民事裁定已明确***与***于2008年10月28日达成交付房屋协议，***已接收房屋，案涉房屋租赁合同明确约定，租赁期限自2010年9月1日至2020年8月31日，即使按某某公司函件中自称的2012年6月接收房屋，现案涉房屋的租赁期限已届满，在双方最终未续租合同的情况下，租赁合同已经终止，依据合同约定某某公司应向某某集团公司腾交案涉房屋，故某某集团公司的该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 关于某某集团公司主张的租金，某某公司在原审中称应以西安供电局文件中载明的设计面积3570平方米计算，但两份租赁合同中明确载明租赁面积为3880平方米，其在签订合同时及租期内均未对此提出异议，亦无其他证据予以佐证，故一审法院对其陈述不予采纳。某某公司在原审中称30万元保证金在2136800元租金中重复计算，其已付租金为3666800元，但从2012年3月19日其出具的情况说明及西安某某电气公司出具的30万元房屋押金收款收据，2012年3月27日2136800元发票内容可见，西安某某电气公司出具给***的30万元收据更换为某某公司的押金票据，双方核对已付租金后，西安某某电气公司出具2136800元租金发票，故某某公司的陈述不成立，一审法院不予采纳，依据现有的票据、转账记录认定已付租金为3366800元。某某集团公司主张自2011年1月1日起计算租金，某某公司称应自其实际使用的2023年5月计算租金。案涉房屋租赁合同签订后，某某集团公司未提交证据证明其已实际交付房屋，而某某公司发送的多份函件中提及其于2022年6月25日接收房屋，某某集团公司及西安某某电气公司均未提出异议。同时某某公司提交装修施工合同、收据等证明其实际装修时间，某某集团公司虽不予认可，但未提交任何证据予以反驳，结合西安某某电气公司对装修申请的回复，则某某公司的陈述具有高度盖然性，故一审法院确认某某公司接收时间为2012年6月25日，结合双方合同中约定的装修期及回函状况，则案涉房屋租赁租金应自2012年11月1日起计算租金。经核算租期内租金为7287571.2元，庭审中双方同意按疫情期间减免租金相关规定，对2020年2月的租金免收，对2020年3月至4月租金减半收取，经核算减免租金共计188645.6元及已付租金3366800元予以扣减，故某某公司应付租金为3732125.6元。 关于某某集团公司主张的违约金及滞纳金，案涉租赁合同对此“两金”的约定实为违约应承担的损失，但合同约定的违约金过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及双方过错，酌定违约金以欠付租金的10%计算为373212.56元。关于某某集团公司主张的房屋占用使用费，案涉租赁合同履行期限于2020年8月31日届满，某某公司继续占有使用案涉房屋，构成无权占用，故某某集团公司的该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，某某公司应以租赁合同约定的租金标准，自2020年9月1日支付至实际腾房之日止。对于某某公司主张扣除2022年1至3月的租金，该期间为无权占用房屋期间产生的费用，不适用政府减免租金的政策规定，一审法院不予支持。至于某某集团公司主张李某某承担连带清偿责任，因某某公司在签订案涉租赁合同时并非自然人独资公司，2019年7月29日才变更为自然人独资公司，故某某集团公司的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于某某公司主张的房屋修缮和附属设施费用，案涉房屋租赁中合同约定，租赁期间出租人负责承租房的正常大修维护，日常的房屋维修由承租人承担。结合百度百科关于“房屋大修”定义为房屋共用部位大修，工程范围包括：房屋主体结构，基础、墙、柱、梁、屋顶等损坏影响住用安全；整幢楼屋面需做防水或保温层；整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用需要修缮的。共用设施设备大修、更新改造工程范围包括：路面破损、整栋门排水管道老化、损坏，更新改造消防控制系统、更新电梯、二次供水、排水及消防水泵更新改造、围墙或大门整体修缮和更新。根据租赁合同约定，对资产评估报告书中房屋装修评估明细表中二十二项室外工程评估值241652.09元、二十三项设备项目评估值401499.83元，应为房屋大修费用。某某集团公司在出租期内对应由其负责的维修事项未履行维修义务，某某公司自行维修后，要求某某集团公司承担修缮费用中关于大修费用部分的费用，一审法院依法予以支持，但对某某公司为经营酒店对房屋进行的装饰添附支出的费用，一审法院不予支持。关于某某公司主张的鉴定费28500元，提交有相应的票据佐证，但考虑到某某集团公司对装修部分不承担责任，故一审法院确定某某集团公司承担8500元。至于某某公司主张的违约金，某某公司称某某集团公司未按约定交付房屋及未保证房屋正常使用构成违约，但自2008年12月29日其与***申请置换保证金及签订两份《房屋租赁合同》，可确定其对案涉房屋现状了解并接受，且一直使用案涉房屋，而在本案诉讼中提出该主张明显依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百一十三条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决：一、被告陕西某某城中村投资开发咨询有限公司于本判决生效后三十日内向原告西安某某电力集团有限责任公司腾交位于西安市××路××庙××小区综合楼。二、被告陕西某某城中村投资开发咨询有限公司于本判决生效后三十日内支付原告西安某某电力集团有限责任公司房屋租赁费、违约金共计4105338.16元。三、被告陕西某某城中村投资开发咨询有限公司于本判决生效后三十日内支付原告西安某某电力集团有限责任公司上述房屋占用使用费（自2020年9月1日起按24.31元／月／平方米标准计算至实际腾交之日止）。四、反诉被告西安某某电力集团有限责任公司于本判决生效后三十日内支付反诉原告陕西某某城中村投资开发咨询有限公司房屋大修费用、鉴定费共计651651.92元。五、驳回原告西安某某电力集团有限责任公司其余的诉讼请求。六、驳回反诉原告陕西某某城中村投资开发咨询有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费85901元，保全费5000元（原告已预交），由原告西安某某电力集团有限责任公司负担21595元，由被告陕西某某城中村投资开发咨询有限公司负担69306元，于支付上述款项时一并给付原告。一审反诉案件受理费20721.3元（反诉原告已预交），由反诉被告西安某某电力集团有限责任公司负担7000元，由陕西某某城中村投资开发咨询有限公司负担13721.3元，于支付上述款项时一并给付反诉原告。 本院经审理查明，二审中，双方当事人均认可2011年10月14日，某某公司向西安某某电器公司交款两笔款项，分别都是60万元，一共交款120万元。其余事实一审判决查明属实。 本院认为，某某公司与西安某某电气公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合同有效，双方应按合同约定履行义务，是正确的。某某集团公司称西安某某电气公司注销后，其承继该公司的债权债务，某某公司抗辩称某某集团公司并非案涉房屋的权利人，不是适格的主体，一审法院根据对本案根据现有证据的审查，认为案涉房屋租赁合同签订后，双方实际履行了合同义务，某某公司实际使用案涉房屋，并向西安某某电气公司交付租金，西安某某电气公司注销后，公司的股东出具的债权债务担保书确认，某某集团公司承继西安某某电气公司全部的债权债务，而某某公司亦向某某集团公司交付租金，应视为双方已实际履行合同，某某集团公司承继了案涉房屋的权利义务，一审法院上述认定符合相关法律规定。对于某某集团公司主张的腾交案涉房屋一节，某某公司抗辩称签订租赁合同时，西安某某电气公司未交付案涉房屋，房屋由第三人占有，其自行收回房屋，起租日应从其大修完毕之日即2013年5月1日起算，一审法院根据现有证据，西安市未央区人民法院（2008）未执字第1809号民事裁定已明确***与***于2008年10月28日达成交付房屋协议，***已接收房屋，案涉房屋租赁合同明确约定，租赁期限自2010年9月1日至2020年8月31日，一审法院认为即使按某某公司函件中自称的2012年6月接收房屋，现案涉房屋的租赁期限已届满，在双方最终未续租合同的情况下，租赁合同已经终止，依据合同约定某某公司应向某某集团公司腾交案涉房屋，一审法院支持某某集团公司的该项诉请，符合本案实际情况。 对于某某集团公司诉请主张的租金，某某公司在原审中称应以西安供电局文件中载明的设计面积3570平方米计算，但两份租赁合同中明确载明租赁面积为3880平方米，其在签订合同时及租期内均未对此提出异议，亦无其他证据予以佐证，一审法院对其陈述不予采纳，理由成立。某某公司在原审中称30万元保证金在2136800元租金中重复计算，其已付租金为3666800元，但从2012年3月19日其出具的情况说明及西安某某电气公司出具的30万元房屋押金收款收据，2012年3月27日2136800元发票内容可见，西安某某电气公司出具给***的30万元收据更换为某某公司的押金票据，双方核对已付租金后，西安某某电气公司出具2136800元租金发票，故某某公司的陈述不成立，一审法院不予采纳，依据现有的票据、转账记录认定已付租金为3366800元，认定并无不当。 某某集团公司主张自2011年1月1日起计算租金，某某公司称应自其实际使用的2023年5月计算租金。一审法院认为，案涉房屋租赁合同签订后，某某集团公司未提交证据证明其已实际交付房屋，而某某公司发送的多份函件中提及其于2022年6月25日接收房屋，某某集团公司及西安某某电气公司均未提出异议，同时某某公司提交装修施工合同、收据等证明其实际装修时间，某某集团公司虽不予认可，但未提交任何证据予以反驳，结合西安某某电气公司对装修申请的回复，则某某公司的陈述具有高度盖然性，故一审法院确认某某公司接收时间为2012年6月25日，结合双方合同中约定的装修期及回函状况，一审法院认定案涉房屋租赁租金应自2012年11月1日起计算租金，经核算租期内租金为7287571.2元，庭审中双方同意按疫情期间减免租金相关规定，对2020年2月的租金免收，对2020年3月至4月租金减半收取，经核算减免租金共计188645.6元及已付租金3366800元予以扣减，一审法院认定某某公司应付租金为3732125.6元，亦无不当之处。 对于某某集团公司主张的违约金及滞纳金，一审法院认为，案涉租赁合同对此“两金”的约定实为违约应承担的损失，但合同约定的违约金过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及双方过错，酌定违约金以欠付租金的10%计算为373212.56元，本院不再予以调整。对于某某集团公司主张的房屋占用使用费，案涉租赁合同履行期限于2020年8月31日届满，某某公司继续占有使用案涉房屋，构成无权占用，一审法院判令某某公司以租赁合同约定的租金标准，自2020年9月1日支付至实际腾房之日止，对于某某公司主张扣除2022年1至3月的租金因系无权占用房屋期间产生的费用，不适用政府减免租金的政策规定，一审法院不予支持，判决并无不妥。 对于某某集团公司主张李某某承担连带清偿责任，虽某某公司在签订案涉租赁合同时并非自然人独资公司，于2019年7月29日变更为李某某为唯一股东的自然人独资公司，但某某公司、李某某未能提供证据证明某某公司的财产独立于股东李某某自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第二十三条第三款的规定，李某某应当对某某公司债务承担连带责任。一审法院此节认定法律适用不当，应予改判。 对于某某公司主张的房屋修缮和附属设施费用，一审法院查明，案涉房屋租赁合同约定，租赁期间出租人负责承租房的正常大修维护，日常的房屋维修由承租人承担，一审法院结合对“房屋大修”定义的解读，根据租赁合同约定，对资产评估报告书中房屋装修评估明细表中二十二项室外工程评估值241652.09元、二十三项设备项目评估值401499.83元认定应为房屋大修费用，一审法院认为某某集团公司在出租期内对应由其负责的维修事项未履行维修义务，某某公司自行维修后，要求某某集团公司承担修缮费用中关于大修费用部分的费用，一审法院予以支持，但对某某公司为经营酒店对房屋进行的装饰添附支出的费用不予支持，对于鉴定费28500元，考虑到某某集团公司对装修部分不承担责任，一审法院确定某某集团公司承担8500元，认定亦无不妥。对于某某公司主张的违约金，一审法院认为某某公司称某某集团公司未按约定交付房屋及未保证房屋正常使用构成违约，但自2008年12月29日其与***申请置换保证金及签订两份《房屋租赁合同》，可确定其对案涉房屋现状了解并接受，且一直使用案涉房屋，而在本案诉讼中提出该主张依据不足，一审法院不予支持，亦无不当。 综上所述，某某集团公司关于李某某应当对某某公司债务承担连带责任之上诉主张理由成立，本院依法予以支持；某某集团公司其余上诉请求依据不足，本院依法不予支持。某某公司上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项应予维持，第五项应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持西安市未央区人民法院（2023）陕0112民初5835号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项； 二、撤销西安市未央区人民法院（2023）陕0112民初5835号民事判决第五项； 三、李某某对陕西某某城中村投资开发咨询有限公司应给付西安某某电力集团有限责任公司的上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回西安某某电力集团有限责任公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费111622.3元，西安某某电力集团有限责任公司已预交28595元，陕西某某城中村投资开发咨询有限公司已预交83027.3元，由西安某某电力集团有限责任公司负担28595元，由陕西某某城中村投资开发咨询有限公司负担83027.3元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十月十一日 书记员***