杭州九州家具销售有限公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：马旭新，董事长。

委托诉讼代理人：钱炬雷，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。

上诉人杭州九州家具销售有限公司（以下简称九州家具公司）、苏州大成尚品古典红木家具有限公司（以下简称大成尚品家具公司）、苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司（以下简称大成尚品家具东阳分公司）因与被上诉人浙江省建筑科学设计研究院有限公司（以下简称建筑设计研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明：2016年11月，建筑设计研究院（出租方、甲方）与大成尚品家具东阳分公司（承租方、乙方）签订一份《办公楼租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的浙江建设科技研发中心，坐落在杭州市西湖区，楼层**，建筑面积为950.54平方米，房屋用途为商业销售展厅。甲方应不迟于2016年12月1日将该房屋交付乙方，租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止。在租期内由于乙方原因造成租赁合同提前解除或租期到期后乙方不再续约，则甲方无需对乙方在该房屋内所附加的装修和设施、设备做任何补偿和赔偿。该房屋每日每平方米建筑面积租金为5.24元，月租金151500元，该房屋租金每两年递增3%；甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起2个月的装修免租期，即2016年12月1日至2017年2月1日；若因乙方违约行为导致本合同解除的，甲方有权向乙方索取装修免租期内所免去的所有租金。乙方应于本合同签署后5个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金454500元，如乙方违反本合同规定，经书面通知乙方后，甲方有权以保证金抵付乙方应付款项、作为甲方因此遭受损失的赔偿或根据合同规定全部扣收保证金。乙方装修方案必须遵守所有中国政府有关部门，包括但不限于消防、质监、环保不时发布的相关规章制度和专项审批文件规定；乙方不得在获得所有必要的政府有关部门的批准、执照或许可证及甲方或物业管理公司书面批准前，对该房屋进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建，倘因乙方因任何原因，在获得所有必要的政府有关部门的批准、执照或许可证前，已开始对该房屋进行内部装修、分隔、修建、按照设备或改建，乙方必须对该等非法工程而引起的一切后果独自承担责任。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金的金额支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在严重缺陷，实际危及乙方安全的。……（六）乙方逾期不支付租金及物业管理费等累计超过一个月的。……。租赁期内，乙方逾期支付租金超过7天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的万分之五支付滞纳金。合同另对双方的其他权利义务作了约定。

合同签订后，大成尚品家具东阳分公司于2016年12月6日向建筑设计研究院支付1363500元（含保证金454500元、2017年2月至2017年7月租金909000元）。

2017年5月29日，大成尚品家具东阳分公司向建筑设计研究院提交一份申请书，主要内容为：2017年5月30日注册九州家具公司，注册地址为，注册地址为租用的**展厅位置家具公司与建筑设计研究院签订房屋租赁合同以及注册公司时需要向工商局提供该地址产权证明及盖章。九州家具公司签订的房屋租赁合同仅供工商注册使用，九州家具公司对大成尚品家具东阳分公司与建筑设计研究院签订的房屋租赁合同负有连带责任。2017年6月5日，建筑设计研究院作为甲方，九州家具公司作为乙方签订一份《办公楼租赁合同》，合同条款均与建筑设计研究院和大成尚品家具东阳分公司签订的《办公楼租赁合同》一致。

2017年8月21日，大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司向建筑设计研究院提交一份《租赁合同主体变更申请》，主要内容为：大成尚品家具东阳分公司与建筑设计研究院签订租赁合同时，九州家具公司还未注册，现九州家具公司注册事宜已完妥，申请变更租赁合同主体。大成尚品家具东阳分公司与九州家具公司对房屋租赁合同负连带责任。

2017年12月18日，建筑设计研究院向九州家具公司发出一份房屋租金催缴函，催讨2017年8月至2018年1月的租金909000元。九州家具公司于2017年12月19日、2018年1月16日分两次向建筑设计研究院支付租金909000元。2018年1月16日，大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司向建筑设计研究院提交一份变更租金付款周期的申请，请求将租金支付方式由每半年支付变更为每月支付，变更时间为2018年2月1日至2019年1月31日。建筑设计研究院对此予以同意变更。2018年1月29日及2018年5月18日，九州家具公司向建筑设计研究院支付2018年2月及3月的租金303000元。

2018年4月25日，杭州市公安消防支队西湖区大队对九州家具公司发出《行政处罚决定书》，主要内容为：现查明九州家具公司未经消防安全检查擅自投入营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予九州家具公司责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。

2018年6月29日，九州家具公司以店铺门头设计不清晰、消防部门行政处罚、行情下滑等因素向建筑设计研究院提出租金减免申请，建筑设计研究院对此予以拒绝。2018年7月14日，建筑设计研究院委托北京浩天安理（杭州）律师事务所向九州家具公司、大成尚品家具公司发出律师函，要求其支付拖欠的2018年4月至7月的租金及滞纳金。

另查明，浙江建设科技研发中心大楼项目于2013年1月取得建设工程规划许可证，建筑设计研究院系该项目的建设单位，该项目于2017年3月通过竣工验收备案。

建筑设计研究院诉至原审法院，请求判令：1.解除建筑设计研究院与大成尚品家具东阳分公司在2016年11月30日签订的《办公楼租赁合同》及建筑设计研究院与九州家具公司在2017年6月5日签订的《办公楼租赁合同》；2.九州家具公司向建筑设计研究院支付2018年4月至7月的租金606000元（之后按照151500元/月的标准计至合同解除之日）及滞纳金24543元（暂计至2018年7月19日，按照每日万分之五的标准计算），以及装修免租期的租金303000元；3.九州家具公司支付建筑设计研究院违约金454500元；4.九州家具公司在支付违约金之外赔偿建筑设计研究院3个月的租金454500元补足房屋空置损失；5.九州家具公司腾退位于杭州市西湖区的浙江建设科技研发中心第1层东面950.54平方米房屋，保留该房屋内所附加的装修、设施、设备，交还给建筑设计研究院；6.九州家具公司向建筑设计研究院支付合同解除后至实际交还房屋之日的房屋占有使用费，按照约定的151500元/月的标准计算；7.大成尚品家具公司对九州家具公司的上述各项违约责任承担连带责任；8.诉讼费、财产保全费由大成尚品家具公司、九州家具公司承担。

大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司就本案纠纷提起反诉，请求判令：1.建筑设计研究院返还保证金454500元；2.建筑设计研究院支付违约金454500元；3.建筑设计研究院赔偿损失3651937.4元；4.建筑设计研究院承担所有的诉讼费及财产保全费。

原审法院认为：本案争议焦点为：一、建筑设计研究院是否系涉案房屋的权利主体。二、《办公楼租赁合同》的合同相对人系大成尚品家具东阳分公司还是九州家具公司。三、涉案合同当事人是否存在违约行为及双方的诉讼请求是否具有合同依据和法律依据。关于焦点一，涉案房屋所在的浙江建设科技研发中心项目已取得建设工程规划许可证，且该项目已经竣工验收备案，建筑设计研究院系该项目建设单位，故建筑设计研究院对涉案房屋享有权利，系本案适格主体。关于焦点二，大成尚品家具东阳分公司与建筑设计研究院签订《办公楼租赁合同》，目的系设立九州家具公司并由九州家具公司开展商业销售展厅经营。九州家具公司成立后即与建筑设计研究院重新签订《办公楼租赁合同》，大成尚品家具东阳分公司对此无异议，应当视为各方当事人对上述合同的确认，且从合同的实际履行来看，九州家具公司实际享有了合同的权利并履行合同义务，故合同相对人应当为九州家具公司。关于焦点三，大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司认为建筑设计研究院交付的涉案房屋的消防不符合要求，不能用于商业销售展厅用途，导致九州家具公司被消防部门行政处罚，其合同目的无法实现。对此，根据行政处罚决定书，行政处罚系因九州家具公司在营业场所投入使用前未向消防机构申请消防安全检查所致，与该房屋是否可用于商业销售展厅无关。而向消防机构申请安全检查并非建筑设计研究院的法定或合同义务，且大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司未提供证据证明涉案房屋不能作为商业销售展厅使用，故对大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司的意见不予采纳。大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司基于建筑设计研究院违约而要求退还保证金、支付违约金、赔偿损失的反诉请求，不予支持。九州家具公司自2018年4月起即未再向建筑设计研究院支付房屋租金，且经催告后仍未支付，构成违约，建筑设计研究院据此要求解除合同、支付租金及滞纳金、违约金、腾退房屋、支付房屋占有使用费的请求，于法有据，予以支持。九州家具公司先行支付的保证金折抵其应支付的违约金。大成尚品家具东阳分公司承诺对九州家具公司的债务承担连带责任，不违反法律规定，予以确认。因分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故对建筑设计研究院要求大成尚品家具公司对九州家具公司的上述责任承担连带责任的请求，予以支持。至于建筑设计研究院主张的房屋空置损失及装修免租期的租金损失，均属九州家具公司违约给建筑设计研究院造成的损失，建筑设计研究院主张的违约金已足以涵盖上述损失，故对该两项请求，不予支持。至于建筑设计研究院要求保留涉案房屋内所附加的装修和设施、设备的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，原审法院于2018年11月26日判决：一、建筑设计研究院与九州家具公司签订的《办公楼租赁合同》于判决生效之日起解除；二、九州家具公司于判决生效之日起十日内支付建筑设计研究院租金606000元（暂计至2018年7月，此后的租金按151500元/月的标准计算至合同解除之日止）及滞纳金24543元（暂计至2018年7月19日，此后的滞纳金按照日万分之五的标准计算至付清之日止）；三、九州家具公司于判决生效之日起十日内按151500元/月的标准支付建筑设计研究院自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、九州家具公司于判决生效之日起十日内腾退杭州市西湖区浙江建设科技研发中心第1层东面950.54平方米房屋并交付给建筑设计研究院；五、大成尚品家具公司对上述九州家具公司的付款义务承担连带责任；六、驳回建筑设计研究院的其他诉讼请求；七、驳回大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取21382元，保全费5000元，合计26382元，由建筑设计研究院负担17588元，由大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司负担8794元；反诉案件受理费21644元，由大成尚品家具东阳分公司、大成尚品家具公司、九州家具公司负担。

宣判后，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司不服，向本院提起上诉称：一、九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提供的《杭州市不动产登记信息查询记录》、《杭州产权信息查询记录》足以证明涉案房屋存在权利瑕疵，但原审法院并没有依法予以认定。《杭州市不动产登记信息查询记录》、《杭州产权信息查询记录》系九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司向原审法院申请调查令后持令去相关部门查询取得的证据，显示涉案房屋的产权信息。建筑设计研究院提交的建设工程规划许可证、竣工验收备案等材料，从材料本身内容上并不能看出与涉案房屋的关联性。在九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提供的证据材料明显与本案具有关联性，而建筑设计研究院提供的证据材料与本案的关联性存在问题的前提下，原审法院无缘由的否认九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提供材料的关联性，认可建筑设计研究院提供材料的关联性，无法让人信服。无论从九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提供的证据材料，还是从建筑设计研究院提供的证据材料看，涉案房屋产权都存在重大瑕疵，但原审法院并没有深入调查，便草率判决。二、涉案房屋的性质是办公用房，建筑设计研究院交付的房屋不符合合同约定，不能用于商业销售展厅，建筑设计研究院的违约行为导致合同目的无法实现，其应该承担相应的违约责任。九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司从杭州市消防支队西湖大队调取的消防验收材料上明确显示，涉案房屋的消防规划使用功能是办公。如果需要变更用途，应由建设单位即本案建筑设计研究院向公安消防行政部门申请建设工程消防设计变更审核、验收及备案，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司没有权利也没有能力变更该房屋的使用功能。九州家具公司与建筑设计研究院在《办公楼租赁合同》中明确约定的房屋用途为商业销售展厅，显然是建筑设计研究院违约交付的房屋不符合合同约定，从而导致九州家具公司不能在涉案房屋销售经营，合同目的无法实现。不但九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提供的证据材料上显示涉案房屋的性质是办公用房，而且建筑设计研究院提供建设工程规划许可证、竣工验收备案等材料上显示的房屋性质也是办公用房。如果原审法院认定了建筑设计研究院提交的上述材料与涉案房屋的关联性，那也应当认定该材料对涉案房屋办公用房性质的证明。在证据材料如此充分的前提下，原审法院依然认定九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司不能提供证据证明涉案房屋不能作为商业销售展厅使用，仅认定证据材料中对建筑设计研究院有利部分，对其不利的部分予以忽视，让人怀疑其公正性。三、原审法院错误认定行政处罚系因九州家具公司在营业场所投入使用前未向消防机构申请消防安全检查所致。九州家具公司庭后补充提交了《建设工程消防设计备案情况登记表》用以证明其在营业场所投入使用前进行了消防备案。之所以是办公消防备案，九州家具公司也作出了明确解释，系由于涉案房屋的性质为办公，无法进行商业销售展厅的备案，除非建设单位可以取得有关部门同意变更建筑性质的批准。九州家具公司此时已经投入巨额资金装修展厅并且开业在即，无奈之下才先进行办公消防备案，等待后期看建筑设计研究院能否变更房屋性质。原审法院无视九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提交的证据，亦未到消防机构进行调查，便做出对九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司不利的认定，显然缺乏事实依据。四、原审法院关于九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司无法证明九州家具公司的实际损失的认定，没有事实依据。九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提交的《设计装饰装修合同》、发票、转款单等证据足以证明九州家具公司损失的存在，庭后九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司亦与原审法院沟通装修损失鉴定评估的问题，并递交了书面申请。原审法院在收到申请后未给予任何答复并立刻作出了判决，而且还在判决中认定九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司无法证明实际损失。原审法院的认定显然错误，与事实不符。五、原审法院对建筑设计研究院与九州家具公司签订的《办公楼租赁合同》解除时间的判决错误。建筑设计研究院起诉时请求判令解除《办公楼租赁合同》，后于2018年10月12日开庭时九州家具公司亦同意解除该合同。《办公楼租赁合同》于2018年10月12日即九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司与建筑设计研究院达成一致时已解除，原审法院应判决《办公楼租赁合同》于2018年10月12日解除，而不应判令《办公楼租赁合同》于判决生效之日解除。六、原审法院判决九州家具公司支付建筑设计研究院租金及房屋占用费没有事实依据。首先，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司不存在违约行为，九州家具公司于2018年4月被杭州市消防支队西湖大队勒令停止营业，无法正常使用租赁房屋，而原因是建筑设计研究院提供的房屋不符合合同约定造成的。其次，2018年7月，九州家具公司为了避免损失扩大，想把物品从涉案房屋搬出，将房屋返还给建筑设计研究院。但建筑设计研究院通过其物业公司禁止九州家具公司搬出。同月，又因建筑设计研究院的申请，原审法院将九州家具公司的物品查封在涉案房屋内。2018年4至2018年7月，九州家具公司根本无法使用租赁房屋。2018年7月底，建筑设计研究院申请法院将房屋查封，造成九州家具公司根本无法将房屋返还给建筑设计研究院。在房屋查封之后，占用该房屋的人应该是建筑设计研究院而不是九州家具公司。故自2018年4月至合同解除之日的租金、滞纳金以及合同解除之日至实际交还房屋之日的房屋占用费应当由建筑设计研究院承担。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判建筑设计研究院与九州家具公司签订的《办公楼租赁合同》于2018年10月12日解除；2.撤销原审判决第二、三、五项，依法改判驳回建筑设计研究院的诉讼请求；3.撤销原审判决第七项，依法改判支持九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司的反诉请求。

针对九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司的上诉，建筑设计研究院答辩称：一、建筑设计研究院为涉案房屋的合法建设单位，并且产权登记在办理中。九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司所提供的《杭州市不动产登记信息查询记录》、《杭州产权信息查询记录》与本案无关联，不能证明涉案房屋存在权利瑕疵。九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司承租房屋后，一直正常使用该房屋。建筑设计研究院系浙江建设科技研发中心建设工程项目的建设单位，建设地点杭州市文二路8号，该项目得到省发改委批复核准。建筑设计研究院系文二路28号地块的土地使用权人，该地块的宗地图显示包含了涉案大楼所在的土地。杭州市西湖区、18号、28号等均属于建筑设计研究院使用的门牌。涉案房屋的建设施工均经合法审批，并经竣工验收合格，目前正在办理产权登记过程中。九州家具公司在办理市场主体登记时，也将建筑设计研究院提供的竣工验收备案表作为登记材料，并办理了市场主体登记。这均足以证明涉案房屋并不存在任何产权问题，建筑设计研究院有权出租涉案房屋。二、涉案房屋大楼整体性质是办公用房，不能得出建筑设计研究院存在导致合同目的无法实现的违约行为。第一，双方的合同名称为《办公楼租赁合同》，合同条款中也明确出租的房屋为办公楼，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司明知涉案房屋的性质而承租用于商业销售展厅。合同约定的商业销售展厅用途，是对承租人使用房屋用途的限定，并不意味着建筑设计研究院负有对承租人使用房屋前进行该用途的消防备案义务。房屋出租人负有确保出租房屋在建设竣工后经过消防整体验收合格的义务，房屋承租人负有对承租房屋进行使用前消防备案的义务。从实际来看，也是承租人自行进行使用前的消防备案的。第二，九州家具公司自行进行办公消防备案，而未进行商业销售展厅的消防备案，导致其受到消防大队处罚，并非建筑设计研究院所致，不能归责于建筑设计研究院。从处罚决定书来看，也是因九州家具公司自身未进行商业销售展厅的消防安全检查导致的处罚。第三，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司所称的必须取得有关部门同意变更涉案房屋整体建筑性质的批准，才能进行商业销售展厅的备案，没有依据，不能采信。三、九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司如有其所称的损失，也系其拖欠租金、严重违约所致。九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司直至庭审辩论终结、最后陈述时，一直未提出过装修损失鉴定评估申请，因此一审判决其无法证明实际损失，正确。四、一审法院判决的合同解除时间正确，应当予以维持。本案系九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司严重违约，建筑设计研究院起诉请求判决解除合同，并非双方协商解除。因此，一审法院判决合同解除时间为生效之日，并无不当。五、九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司应当支付建筑设计研究院拖欠的租金，并在合同解除后支付房屋占用费，均有相应的事实与法律依据，应当予以维持。涉案房屋因建筑设计研究院申请财产保全而被查封，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司如需使用房屋，完全可以提供另外的担保申请解封。在查封之后，该房屋并未交还给建筑设计研究院，并不由建筑设计研究院占用。因此，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司理应支付相应的租金和合同解除后的房屋占用费。综上，请求驳回九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司的全部上诉请求，维持原判。

二审期间，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司向本院提交证据材料如下：建设工程消防设计备案情况登记表1份、建设工程消防设计备案凭证1份（均为盖章确认件），用以证明九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司装修完工后、在正式经营前进行了消防备案；当时进行商业销售展厅备案时，被消防部门告知由于该房屋性质为办公，无法进行商业销售展厅的备案，除非建设单位可以取得有关部门同意变更建筑性质的批准；九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司此时已经投入巨额资金装修展厅并且开业在即，无奈才先进行办公消防的备案，等待后期看建筑设计研究院能否变更房屋的性质。

九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提供的证据，经建筑设计研究院质证：真实性不能确认，不能证明其主张的事实，九州家具公司承租涉案房屋后自行办理消防设计备案，其在备案表格中选择填写使用性质是办公。且行政处罚决定书所依据的是消防法第15条规定，该规定所要求在投入营业之前应当申请消防安全检查，该消防安全检查与消防备案是不同的概念，九州家具公司系由于自身原因导致消防处罚的。

本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。

二审期间，建筑设计研究院未向本院提交新的证据材料。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。依据九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司的上诉理由与建筑设计研究院的答辩意见，本院将围绕双方当事人在二审期间提出的争议焦点进行分析认定。（一）关于九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司上诉所称涉案房屋存在权利瑕疵的问题。涉案《办公楼租赁合同》约定，租赁标的物系浙江建设科技研发中心的房屋。而根据建筑设计研究院提供的建设工程规划许可证及竣工验收备案表等证据，浙江建设科技研发中心工程项目已取得建设工程规划许可，并已通过竣工验收备案。同时，上述建设工程规划许可证及竣工验收备案表亦载明，浙江建设科技研发中心工程项目的建设单位为建筑设计研究院。因此，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司提出的涉案房屋存在权利瑕疵的上诉理由不能成立，本院不予采信。（二）关于九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司上诉所称建筑设计研究院交付的房屋不符合合同约定的问题。九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司上诉认为，涉案房屋的性质是办公用房，不能用于商业销售展厅，建筑设计研究院交付的房屋不符合合同约定，构成违约。本院经审查后认为，首先，大成尚品家具东阳分公司、九州家具公司作为承租人，在签订租赁合同前理应对包括但不限于租赁标的物的权属、外观、使用功能等因素进行全面而准确的了解与察看。其次，从双方当事人签订的涉案租赁合同名称来看，大成尚品家具东阳分公司、九州家具公司在签订租赁合同时已知晓房屋的使用功能情况。同时，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司也未提供有效证据证明建筑设计研究院存在故意隐瞒房屋相关状况的情形。进而言之，在租赁合同签订后，大成尚品家具东阳分公司、九州家具公司已按照合同约定使用涉案房屋。在此过程中，大成尚品家具东阳分公司、九州家具公司并未提出涉案房屋不能用于商业销售展厅的问题。同时，涉案租赁合同所载明的房屋用途为商业销售展厅，实质上系承租人对其在承租房屋后的具体使用形式的预设，并不当然构成建筑设计研究院作为出租人的法定或约定义务。因此，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司以此主张建筑设计研究院构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采信。（三）关于租赁合同的解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，建筑设计研究院在交付房屋后，九州家具公司理应按照合同约定及时支付租金。九州家具公司未按照约定及时支付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，建筑设计研究院作为出租人依法有权解除双方之间的租赁合同。根据本案案件事实及当事人的请求，原审法院认定租赁合同于判决生效之日解除，并无不当。（四）关于违约责任的认定与负担。结合前述，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司主张建筑设计研究院构成违约的理由不能成立；本案中，九州家具公司未按照约定如期支付租金构成根本性违约而导致租赁合同解除，其应承担相应违约责任。依据租赁合同约定，在租期内由于承租人原因造成租赁合同提前解除的，则出租人无需对承租人在该房屋内所附加的装修和设施、设备做任何补偿和赔偿。本案中，因九州家具公司逾期支付租金导致合同解除，故建筑设计研究院无需对房屋内的装修及设施、设备进行补偿和赔偿。在此情形下，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司在本案中提出对房屋装修损失进行评估的申请，则失去法律上的必要性，故本院不予准许。综前所述，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司以建筑设计研究院构成违约而提出的反诉请求，缺乏事实与法律依据，无法得到支持。关于租赁物的返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，因九州家具公司未按照约定及时支付租金而解除；租赁合同解除后，九州家具公司作为承租人理应将涉案租赁房屋返还给出租人建筑设计研究院。关于租金及占有使用费的支付。九州家具公司未按照约定如期支付租金，其应承担继续支付租赁期限内租金的义务。租赁合同解除后，如九州家具公司未依法及时返还涉案房屋的，其应当支付自合同解除之日至其实际将租赁房屋腾空并返还给建筑设计研究院之日止的占有使用费。至于九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司上诉所称因建筑设计研究院申请法院对九州家具公司的物品进行查封而导致其无法返还房屋进而其不承担查封之后租金及占有使用费的主张。本院经审查后认为，法院依据当事人的申请查封的对象为九州家具公司的相关物品并非涉案房屋，九州家具公司在保证被查封物品价值不减损或者提供替代性担保的情况下，其完全可以依法腾退并返还房屋。因此，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采信。故原审法院判定由九州家具公司向建筑设计研究院支付相应期间的租金及占有使用费，并无不当。关于违约金的支付。按照涉案租赁合同关于保证金及违约金的相关约定，原审法院认定九州家具公司先行支付的保证金折抵其应支付的违约金，依约有据，故应予以确认。关于大成尚品家具公司责任的负担。本院认为，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中，大成尚品家具东阳分公司申请其与九州家具公司对租赁合同负连带责任，而建筑设计研究院对此予以认可。因此，原审法院判决由设立大成尚品家具东阳分公司的大成尚品家具公司对九州家具公司的付款义务承担连带责任，并无不当。综上，九州家具公司、大成尚品家具公司、大成尚品家具东阳分公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9860元，由杭州九州家具销售有限公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵为民

审判员　　陈　艳

审判员　　睢晓鹏

二〇一九年三月七日

法官助理秦海龙

书记员董悦