吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司、某盛精诚工程项目管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院 民事判决书 （2024）吉01民终779号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司，住所地吉林省长春净月高新技术产业开发区。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：才某，女，1984年2月24日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：某盛精诚工程项目管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付某，女，1980年12月30日出生，满族，住吉林省长春市朝阳区，系该公司员工。 上诉人吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司（以下简称某鼎公司）因与被上诉人某盛精诚工程项目管理有限公司（以下简称某盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春净月高新技术产业开发区人民法院（2023）吉0194民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 某盛公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，驳回某盛公司的本诉请求，判决支持某鼎公司的全部反诉请求。事实和理由：一、原审判决上诉人向被上诉人返还9940元供暖费错误。1.某盛公司无证据证明案涉房屋温度无法达到办公需求。某盛公司在原审时自述购买16000多元的供暖设备，某鼎公司也同意为其补贴取暖电费，暂且不论某鼎公司为其购买供暖设备而报销的事实，在此情形下，某盛公司仅以视频和照片中显示的温度低而片面证明案涉房屋无法办公，其证明标准并未达到高度盖然性的证明标准。2.某鼎公司已积极采取补救错误，全面履行合同义务。原审法院认为某鼎公司“未按合同约定完全履行供暖义务，存在违约行为”的依据不足。首先，案涉房屋的供暖主体为长春五洲商业管理有限公司，某鼎公司在客观上无法满足8000多平米园区的冬季供暖需求。其次，虽然长春五洲商业管理有限公司的供暖工作存在瑕疵，但某鼎公司为完全履行与被上诉人的合同义务，已经采取补救行为。具体补救行为包括为园区入驻商户增加取暖设备，向入驻商户补贴冬季供暖用电补贴，这些事实在一审双方的举证证据中均有体现。例如某盛公司提交的《关于园区2022年度供暖相关事项的通知》，该通知是由某鼎公司向包括某盛公司在内的左右入驻商户发出的通知，证明某鼎公司在主观上具有积极履行合同义务的意愿。某鼎公司提交的证据2微信聊天记录，其中显示某鼎公司向某盛公司发送《电费补助协议》和《房租缴费通知书》，其中均能体现某鼎公司对某盛公司电费补贴、减免费用。由此可以证明，某鼎公司并未存在违约行为。综上某鼎公司无违约行为，某盛公司无证据证明案涉房屋在运行供暖设备后仍然无法满足办公条件的事实，某鼎公司不应承担返还9940元供暖费。二、某鼎公司不应向某盛公司支付装饰装修残值33881元。1.某盛公司的装修未经某鼎公司同意。园区房屋均为五洲商场，室内条件完全满足办公使用，某盛公司没有证据证明其装修的必要性，且某鼎公司也并未同意其装修，况且某盛公司主张的装修价值更是超出某鼎公司的预料，故无论依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的法律规定还是依据情理，某鼎公司均不应承担其装饰装修残值。2.某鼎公司无违约行为，故不应承担装饰装修残值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”本案的事实如前所述，某鼎公司不存在违约行为的情形下，法院不应支持某盛公司的装饰装修残值请求。3．某盛公司无证据证明其主张的106000元的具体装修项目。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……”。假设本案应当由某鼎公司承担装饰装修残值损失，但根据法律规定也仅需承担已经形成附合的装饰装修物残值。某盛公司的证据仅有装修合同和转款凭证，无法体现106000元的具体装修项目，故原审判决某鼎公司承担以106000元为基础计算的残值损失确有错误。三、某盛公司应当全额向某鼎公司支付房屋占用使用费。如前述第一点，某鼎公司无违约行为的前提下，某盛公司应当全额支付占用房屋期间的使用费。综上，请二审法院查明事实，支持某鼎公司的上诉请求。 某鼎公司辩称，要求维持一审判决。 某盛公司向一审法院起诉请求：1.请求判令某鼎公司对某盛公司构成根本违约，并认定双方于2023年1月13日解除了《民商产业园区入驻合同》；2.请求判令某鼎公司返还2022年10月20日至2022年12月28日综合服务费25568.46元（901.69×12.5×12／365×69）；3.请求判令某鼎公司赔偿某盛公司装修损失118700.00元（装修费106000.00元＋电路改造12700.00元）；4.请求判令某鼎公司赔偿某盛公司取暖设备采购费16359.00元；5．请求判令某鼎公司赔偿某盛公司停工期间员工工资8621.63元；6.请求判令某鼎公司承担全部诉讼费用。 某鼎公司向一审法院反诉请求：1.请求某盛公司返还空调采购款11271元；2.请求某盛公司支付2022年12月29日至2023年1月12日房屋实际使用费用7439元（16.5元每平米每月/30天×901.69平方米×15天）；3.反诉费由某盛公司承担。 一审法院认定事实：2021年12月9日，某鼎公司（甲方）与某盛公司吉林分公司（乙方）签订《民商产业园区入驻合同》，约定甲方将民商产业园区的A-416、A-418、中-411、中-413室办公空间用于乙方办公场地，入驻期三年，自2021年12月29日起至2024年12月28日止，园区内企业缴费标准为：（1）综合服务费（含经营租赁、物业费、取暖费等），收取标准为A-416、A-418、中-411、中-413室面积901.69平方米，2021年12月29日-2022年12月28日，乙方租赁的第一年收取综合服务费12.5元/月/平（不含税）；（2）乙方租赁的第二年即2022年12月29日-2023年12月28日，收取综合服务费16.5元/月/平（不含税）；（3）乙方租赁的第三年即2023年12月29日-2024年12月28日，收取综合服务费16.5元/月/平（不含税）。乙方按照半年付方式付款，押金与第一年综合服务费一同交付，押金11271元，综合服务费67626元，2022年5月28日（提前一个月）为乙方综合服务费缴纳日。合同期满后，自乙方搬离园区之日起15个工作日内，如乙方无违约情况，乙方持缴费凭证予以返还押金。乙方按照电表缴纳物业电费。如乙方提前终止协议，押金不予返还，并于7个工作日内办理解除合同手续后搬离园区。合同签订当日，某鼎公司收取11271元入驻定金。2021年12月28日，某盛公司以转账方式向某鼎公司支付56355元租金，2022年6月21日，某盛公司以转账方式向某鼎公司支付56355元租金，某鼎公司向某盛公司开具两枚等额发票。2022年6月17日，某鼎公司发布《关于园区2022年度供暖相关事项的通知》，载明“尊敬的各位园区业主，我司关于2022年度供暖期的室内温度问题，作出如下说明：如2022年园区的室内温度达不到18度政府标准，园区将根据实际供暖情况免费为大家安装一批供暖设备，供暖期间，供暖设备所产生的电费将由园区及五洲公司共同负责”。在合同履行过程中，因供暖问题未解决，某盛公司自行采购了价值共16409元的供暖设备，某鼎公司免除了某盛公司一个月的租金11271元。2023年1月13日，某盛公司搬离了园区。2023年1月17日，某盛公司向某鼎公司公证送达了合同解除通知书，合同解除通知书载明自2023年1月13日解除双方于2021年12月9日签订的《民商产业园区入驻合同》。庭审中，某鼎公司对此予以确认。截至2023年1月18日，某盛公司在某鼎公司尚有电费余额为1621.2元。另查明，庭审中，某盛公司举证电路改造协议及发票，欲证明电路改造花费12700元；举证办公室装修合同、消防工程施工合同及发票，欲证明装修花费106000元；举证劳动合同及银行回执，欲证明因给员工放假进行电路改造，造成支付工资损失8621.63元。 一审法院认为，双方签署的《民商产业园区入驻合同》虽名为园区入驻合同，但结合双方当事人约定租金支付方式等内容，可以认定双方实际为房屋租赁合同关系，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。《民商产业园区入驻合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《民商产业园区入驻合同》对案涉园区的综合服务费包含取暖费作出了明确约定，因某鼎公司未按合同约定完全履行供暖义务，存在违约行为，导致某盛公司要求解除合同。某盛公司于2023年1月13日搬离了园区，并于2023年1月17日公证送达了合同解除通知书，某鼎公司也认可《民商产业园区入驻合同》于2023年1月13日解除，故法院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉合同因某鼎公司违约而解除，某鼎公司应承担相应的违约责任。关于某盛公司主张的各项费用，法院评析如下：1.返还2022年10月20日至2022年12月28日综合服务费。长春市2022年度供热自2022年10月20日开始，2023年4月6日结束，共计169天，期间的供热费为9940元（27元／平方米×901.69平方米×69天／169天），某鼎公司供暖不合格，某鼎公司应返还租赁期内供热费9940元。某盛公司主张返还的其他费用，并无相关依据，法院不予保护。2.赔偿装修损失。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”之规定，某鼎公司应赔偿某盛公司剩余租赁期内的装饰装修残值损失。经庭审举证，法院认定装修费为106000元，结合租赁期限，法院酌定剩余租赁期内的装饰装修残值损失为33881元（106000元×350天／1095天）。至于某盛公司主张的电路改造费12700元，因某鼎公司出具的《关于园区2022年度供暖相关事项的通知》中无此内容，某盛公司也未举证某鼎公司同意承担该笔支出，故法院对电路改造费用不予支持。3.赔偿取暖设备采购费。某盛公司采购的供暖设备不属于附合于房屋的设施，某盛公司在撤出园区时也进行了搬离，故某盛公司应自行承担该部分费用。4.停工期间员工工资。某盛公司提出因电路改造给员工放假15天，由此造成15天的员工工资损失，但电路改造并未经某鼎公司同意，给员工放假也并非某鼎公司要求的，法院对该部分损失不予保护。5.返还电费1621.20元。因有电费票据及微信聊天记录予以佐证，法院予以保护。关于某鼎公司的反诉请求，法院认为，在支付2022年下半年租金前，某鼎公司承诺免除一个月租金，某盛公司对此予以认可并交纳了剩余五个月租金，双方确认2022年下半年的租金支付完毕。庭审中，双方均未举证免除的一个月租金是否为供暖设备采购费，故法院对某鼎公司要求返还空调采购款11271元不予支持。某鼎公司要求支付房屋使用费，某盛公司于2023年1月13日搬离园区，应支付自2022年12月29日起至2023年1月12日期间的房屋占有使用费，但因供暖不达标，应扣除供暖费，经计算为5278元（16.5元／平／月×901.69平×15天／30天-27元／平×901.69平×15天／169天）。综上所述，某盛公司的诉讼请求部分成立，某鼎公司的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、某盛精诚工程项目管理有限公司与吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司2021年12月9日签订的《民商产业园区入驻合同》于2023年1月13日解除；二、吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司于判决生效之日起五日内向某盛精诚工程项目管理有限公司支付供热费9940元、装饰装修残值33881元、电费1621.20元；三、某盛精诚工程项目管理有限公司于判决生效之日起五日内向吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司支付房屋占有使用费5278元；四、驳回某盛精诚工程项目管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司的其他反诉请求。案件受理费1879元，由某盛精诚工程项目管理有限公司负担1411元，吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司负担468元。反诉费134元，由某盛精诚工程项目管理有限公司负担25元，吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司负担109元。 本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。另查明，1.本案庭审中，法庭询问某鼎公司“上，如你方支付供暖费，供暖费数额9940元的计算方式是否有异议？”，某鼎公司回复“有异议。供暖是五洲公司自行供暖，而不是通过供暖公司。我方无法计算。”2.法庭询问双方“综合服务费中经营租赁、物业费、取暖费是否有明确约定？”，某鼎公司及某盛公司回复“均表示没有。”3.庭后，某鼎公司委托诉讼代理人***向法庭说明情况，某鼎公司与吉林省长春市净月长春五洲国际广场签订过三份合同，分别为《商铺租赁合同》《物业服务合同》《商铺管理合同》，案涉房屋租金及物业费可参照上述合同标准。截止本判决作出前，某鼎公司并未向法庭提交《商铺管理合同》。 根据某鼎公司与吉林省长春市净月长春五洲国际广场一期签订的《商铺租赁合同》《物业服务合同》中的约定，租赁面积8441.8平方米，2021年11月1日至2022年10月31日租金501443.1元，经计算租金为4.95元/月/平方米；2021年11月1日至2022年10月31日物业费506508元，物业费为5元/月/平方米。2022年11月1日至2023年10月31日租金592614元，经计算租金为5.85元/月/平方米；2022年11月1日至2023年10月31日物业费506508元，物业费为5元/月/平方米。 本院认为，1.关于某鼎公司应否向某盛公司支付供热费9940元的问题。双方签订的《民商产业园区入驻合同》约定园区内企业缴费标准为：（1）综合服务费（含经营租赁、物业费、取暖费等），收取标准为A-416、A-418、中-411、中-413室面积901.69平，2021年12月29日-2022年12月28日，乙方租赁的第一年收取综合服务费12.5元/月/平（不含税）；（2）乙方租赁的第二年即2022年12月29日-2023年12月28日，收取综合服务费16.5元/月/平（不含税）；（3）乙方租赁的第三年即2023年12月29日-2024年12月28日，收取综合服务费16.5元/月/平（不含税）。乙方按照半年付方式付款，押金与第一年综合服务费一同交付，押金11271元，综合服务费67626元，2022年5月28日（提前一个月）为乙方综合服务费缴纳日。根据双方合同约定，某盛公司交纳的综合服务费中包含案涉房屋采暖费，某鼎公司应依约保持供暖温度达标，结合一审某盛公司提交的《关于园区2022年度供暖相关事项的通知》等证据足以证明某鼎公司供暖不合格。某盛公司要求某鼎公司应返还租赁期内供热费应予支持。关于返还供暖费的数额，因双方无具体约定，可参考某鼎公司与吉林省长春市净月长春五洲国际广场一期的约定，根据上诉人现有证据计算，2021年11月1日至2022年10月31日租金为4.95元/月/平方米；2021年11月1日至2022年10月31日物业费为5元/月/平方米。采暖费应为综合服务费-经营租赁费（租金）-物业费。即12.5元/月/平方米-4.95元/月/平方米-5元/月/平方米=2.55元/月/平方米。同上，2021年12月29日至2022年12月28日某盛公司交纳的采暖费为2.55元/月/平方米×12个月×901.69平方米=27591.7元，长春市2022年度供热自2022年10月20日开始，2023年4月6日结束，共计169天，故供热期内每天采暖费应为27591.7元÷169天=163.26元。2022年10月20日至2022年12月28日期间未达到合同约定的供暖标准，供热费163.26元×69天=11264.94元应予返还，多于一审判决返还的供暖费9940元。承租人某盛公司并未对该项主张提起上诉，系其对自身权利的处分，本院予以认可。 2.关于某鼎公司应否向某盛公司支付装饰装修残值33881元的问题。某盛公司一审提供办公室装修合同、消防工程施工合同及发票，证明装修花费106000元。办公室装修工期为2021年12月21日至2022年1月20日，工期一个月。虽双方签订的租赁合同约定不得随意改动内部装修设施；如需改动，经某鼎公司同意后，可适当进行装修及添置设备并承担消防设施的改造费用。但某鼎公司作为出租方，某鼎公司应管理其出租的房屋并提供相关服务。在某鼎公司交纳物业费及某盛公司装修施工一个月的情况下，并未对其装修提出任何异议，某鼎公司亦未提供阻止某盛公司装修的证据。故某鼎公司该项主张理据不足。一审就装饰装修残值计算正确，本院予以支持。 3.某鼎公司要求支付案涉房屋占有使用费，2022年12月29日至2023年1月13日搬离园区时的租金某盛公司并未交纳，某鼎公司要求某盛公司支付房屋占有使用费与法有据，本院予以支持。某盛公司应支付自2022年12月29日起至2023年1月12日期间的房屋占有使用费（综合服务费16.5元/月/平），因在此期间供暖仍不达标，一审认定房屋占由使用费应扣除供暖费理据充分，但计算方式有误。案涉房屋占有使用费为16.5元/平/月×901.69平×15天/30天=7439元。参照上文供暖费计算方式，房屋占有使用费扣除供暖费后应予支付某鼎公司7439元-2448.9元=4990.1元。承租人某盛公司并未对该项主张提起上诉，系其对自身权利的处分，本院予以支持。 综上所述，某鼎公司的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费937元（吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司已预交），由上诉人吉林省某鼎民商企业孵化器有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费。纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判长 *** 审判员 *** 审判员 *** 二〇二四年四月十六日 法官助理 *** 书记员 ***