某某、某某等与江西城泰投资有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江西省南昌高新技术产业开发区人民法院

民事判决书

（2016）赣0191民初1170号

原告：***，男，汉族，1973年9月15日出生，住江西省南昌市青山湖区。

原告：***，女，汉族，1974年10月11日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。

两原告共同委托诉讼代理人：*开明，江西华兴律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：***，江西华兴律师事务所实习律师。

被告：江西城泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区洪城路*号国贸广场*栋*单元*层，统一社会信用代码：91360100696085996J。

法定代表人：童铁男，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，江西东鸿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，江西众山律师事务所律师。

被告：江西瑞林建设监理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红角洲前湖大道***号，统一社会信用代码：91360000158282968B。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙骏，男，汉族，1966年4月19日出生，住江西省南昌市东湖区，系公司副总经理，

委托诉讼代理人：聂林，男，汉族，1962年6月15日出生，住江西省南昌市东湖区，系公司所长，

原告***、***与被告江西城泰投资有限公司（以下简称城泰公司）、被告江西瑞林建设监理有限公司（以下简称瑞林监理公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、***及其委托诉讼代理人***、***，被告城泰公司的委托代理人***，被告瑞林监理公司的委托诉讼代理人孙骏、聂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1、被告城泰公司支付逾期交房违约金327242.27元（自2014年10月31日起按照购房款915363元的日万分之五计算至实际交房之日）；2、被告城泰公司对不符合建筑工程质量标准、技术标准，不符合商品房买卖合同中约定的户型结构所售的商品房进行整改，使其符合国家规定的建筑工程质量标准、技术标准和合同约定（具体整改内容：二楼的阳台由封闭式改为非封闭式，上楼的楼梯口要改为从阳台上二楼，二楼靠南边卫生间拿掉）；3、被告瑞林监理公司承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月6日，原告与被告城泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：两原告共同向被告城泰公司购买其开发的位于南昌市××开发区××、××以西君汇半岛（又名凡尔赛宫）4#楼一单元2101室房屋，户型为2室2厅1厨2卫2阳，房屋面积110.26平方米，其中套内建筑面积77.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.42平方米，房屋总价款为915363元。合同还约定，被告城泰公司应在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格和符合本合同约定的商品房，逾期超过60天，两原告有权解除合同，合同继续履行，自交付期限的第二天至实际交付之日止，被告城泰公司按日向两原告支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，两原告向被告城泰公司支付了全部购房款。2014年11月1日，两原告到凡尔赛宫查看所购买的房屋，发现合同约定的非封闭式阳台变成了封闭阳台、煤气管道穿过卧室、墙体和楼面有裂缝、宣传要约中的入户花园没有、多出了一个卫生间。之后两原告和4#楼其他业主一起向被告城泰公司反应了上述共性问题，被告城泰公司的相关负责人作出了整改的回复，只对阳台和煤气管道作出了整改，但一直未通知两原告收房。以上质量问题并未完全消除，违约行为处于持续中，违约金的计算应当从2014年10月31日延续至彻底整改完成之日。被告邮寄《入伙通知书》，未能提交《房屋建筑工程竣工验收备案表》，不能为被告完成了交付行为。违约金的计算应当按照合同约定，即使过高，也只能适当减少。

被告城泰公司辩称，一、被告正确履行了出卖人的合同

义务及对业主的承诺，涉案房屋于2014年4月30日经验收合格，即已经具备交付使用条件。2014年10月29日，被告即用邮政特快专递向被答辩人发送入伙通知书、费用清单，要求原告按时办理房屋交接手续、交清维修基金、有线电视、煤气等费用。被告已经按照宣传资料的承诺将涉案房屋的赠送面积65平方米施工完成，赠送面积达购买面积的59%，被告已经正确履行出卖人的合同义务，原告至今拒不办理房屋交接手续，应自行承担相应责任。二、原告逾期付款，被告有权据实延期交房。合同第八条第三款规定买受人逾期付款（包括有线电视、煤气初装费等），出卖人房屋交付使用时间据实予以顺延。原告应当在2014年10月30日缴纳该房屋的维修基金、有线电视、煤气费用，但原告至今仍未缴纳上述费用。根据合同约定，被告有权据实顺延至原告交纳上述款项之日再交房。原告不正确履行合同，双方即使现在还没有交接房屋，咎在原告，被告没有“逾期交房”的违约责任。三、原告诉称房屋不符合质量标准、技术标准没有事实依据。涉案房屋经验收合格，即证明房屋符合质量标准。四、逾期交房违约金应相当于同期、同地、同类房屋占有使用费（租金）的130%，原告主张的违约金明显过高。

被告瑞林监理公司辩称，一、瑞林监理公司与本案涉及纠纷没有关系，不是本案的适格被告。本案原告以商品房销售合同纠纷为案由起诉，而签订商品房销售合同的主体系原告与被告城泰公司，与瑞林监理公司无关，原告主张的逾期交房违约金、对房屋进行整改皆基于商品房销售合同，不应由瑞林监理公司承担连带责任，无事实和法律依据。二、瑞林监理公司已正确履行了自身的监理义务，涉案房屋已竣工验收，完成备案，符合国家规定，原告主***监理公司严重失职不是事实，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举证据，被告有异议，本院认定如下：《商品房买卖合同》、《商品房销售介绍手册》，被告城泰公司对其真实性无异议，与本案有关，本院予以采信；标的房屋现场打印照片，无法证明房屋存在质量、安全隐患，本院不予采信；《需要解决的共性问题》、被告代表书面回复、4#楼业主信访诉求、315维权诉求、已换房业主代表聊天记录、电话录音，与本案无关，本院不予采信；君汇半岛竣工图及标的房屋空间布局录像，被告对其真实性无异议，且与本案有关，本院予以采信。

对被告所举证据，原告有异议，本院依法认定如下：《商品房买卖合同》、《商品房销售介绍手册》，与原告提供的一致，本院予以采信；竣工验收备案表、验收报告，原告对真实性无异议，与本案有关，本院予以采信；邮政快递单、入伙通知、收费清单，原告对真实性无异议，与本案有关，本院予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年3月13日，原告***、***与被告城泰公司签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告向被告城泰公司购买其开发的位于南昌市××开发区××、××以西××半岛××＃楼××单元××室房屋，户型为2室2厅1厨2卫2阳，房屋用途为成套住宅，属钢筋混凝土结构，该商品房阳台是非封闭式，建筑面积共110.26平方米，其中套内建筑面积77.84平方米，公共部位与公用房屋分摊面积32.42平方米，房屋总价款为915363元；被告城泰公司应在2014年10月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金。合同签订后，原告***、***依约向被告支付了全部购房款。2014年10月31日，涉案房屋办理备案，备案意见为：该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，同意备案。2014年10月29日，被告城泰公司用邮政特快专递向原告发送入伙通知书、收费清单，通知原告于2014年11月2日办理入伙手续。原告收到通知后，于2014年11月1日去查看房屋，发现存在阳台由非封闭变成封闭、煤气管道穿过卧室、入户花园没有，多出卫生间等问题，要求整改，拒绝收房。

还查明，被告城泰公司陈述，其于2015年4月份对煤气管道进行了整改。

本院认为，原告***、***与被告城泰公司之间的《南昌市商品房买卖合同》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，城泰公司已认可***、***支付了全部购房款，本院对该事实予以确认。

关于涉案房屋交付是否逾期的问题。根据合同约定，城泰公司应当在2014年10月30日前将“经验收合格”，并符合合同约定的商品房交付***、***使用。本案中，原告主张涉案房屋的煤气管道穿过卧室，存在重大安全隐患故拒绝收房，被告的行为构成逾期交房，应承担相应的违约责任；被告认可房屋交付时存在上述问题，但辩称是因为房屋赠送面积所致，不构成违约。根据查明的事实，城泰公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明涉案房屋于2014年10月31日进行了备案登记，城泰公司依约向原告发出了收房通知，因涉案的房屋存在煤气管道穿过卧室的问题，严重影响正常居住使用，该房屋虽经验收合格，但被告在验收后将煤气管道移出卧室，亦证明其向业主通知交付房屋时，房屋不符合合同约定的居住条件，被告属于逾期交房，应承担违约责任。虽上述煤气管道问题系赠送面积导致，但赠送面积并不属于合同约定或法定的顺延交房的情形，故对被告的未逾期交房不构成违约的抗辩，本院不予支持。案涉房屋至煤气管道移出时始具备合同约定的交付条件，鉴于被告在庭审中陈述2015年4月被告将煤气管道拆除移出，原告对该时间不清楚，故本院确认2014年10月31日至2015年4月30日期间，被告应承担逾期交房的违约责任。涉案房屋符合合同约定的标准后，原告即应收房，故原告主张2015年4月30日后的逾期交房违约金，本院不予支持。关于被告主张原告逾期缴纳房屋的维修基金、有线电视、煤气费用，被告有权据实顺延交房，因上述费用的缴纳与房屋交付无关，该抗辩本院不予支持。

关于逾期交房违约金如何计算的问题。被告城泰公司辩称原告诉请的违约金过高，鉴于被告城泰公司在约定的交房时间之前已组织相关单位对案涉房屋进行竣工验收，并于2014年10月31日取得竣工验收备案表，考虑到双方当事人在合同履行过程中的预期利益、煤气管道整改因赠送面积导致等因素，对被告城泰公司所承担违约责任的额度酌情调整，将违约金按每日万分之十计算调整为按每日万分之一计算，即从合同约定交付日的次日2014年10月31日起，至被告城泰公司将煤气管道移出卧室的2015年4月30日止，违约金计算为16568元（915363元×181天×1?）。关于原告主张案涉房屋不符合设计规范，因未提供证据证明，本院不予支持。

关于原告主张对阳台进行整改，由封闭式变成非封闭式，根据合同约定，阳台应为非封闭式，被告城泰公司在庭审中认可阳台是封闭的，已经进行了整改，但未提供证据证明，对原告诉请要求将阳台由封闭式改为非封闭式，本院予以支持。关于原告主张的上楼的楼梯口要改为从阳台上二楼，二楼靠南边卫生间拿掉，因原告在购房时已明知房屋有赠送面积，而赠送面积无法在房屋买卖合同中体现，案涉房屋户型结构与购房时宣传资料中（包含了赠送面积）的户型结构3室2厅3卫一致，买卖合同中约定的2室2厅2卫并未包括赠送面积，现原告以交付房屋与合同约定不符，要求整改，本院不予支持。

关于原告主张要求瑞林监理公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。

据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条之规定，判决如下：

被告江西城泰投资有限公司于本判决生效之日起十

日内向原告***、***支付逾期交房违约金16568元。

被告江西城泰投资有限公司于本判决生效之日起十

日内将君汇半岛（又名凡尔赛宫）4#楼一单元2101室房屋阳台由封闭式改为非封闭式。

三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费6209元，由被告江西城泰投资有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。

审判长但志燕

人民陪审员肖伟

人民陪审员黄飞

二〇一七年十月九日

书记员邹妍