北京虹之彩印务有限责任公司与中国机械进出口（集团）有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2021）京02民终13991号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京虹之彩印务有限责任公司，住所地北京市丰台区杨树庄103号乙5、6幢。

法定代表人：王虹，执行董事。

委托诉讼代理人：吕钧林，男，该公司厂长。

委托诉讼代理人：马辉，北京道商律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京明强物业管理有限公司，住所地北京市丰台区杨树庄103号1层。

法定代表人：彭达德，经理。

委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中国机械进出口（集团）有限公司，住所地北京市西城区。

法定代表人：唐虎彪，董事长。

委托诉讼代理人：吕新，男，该公司职工。

委托诉讼代理人：原奕琛，男，该公司职工。

上诉人北京虹之彩印务有限责任公司（以下简称虹之彩公司）因与被上诉人北京明强物业管理有限公司（以下简称明强公司）、中国机械进出口（集团）有限公司（以下简称机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初31018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

虹之彩公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、五、六项，改判支持虹之彩公司一审全部诉讼请求，驳回明强公司的全部反诉请求，诉讼费由明强公司、机械公司承担。事实与理由：虹之彩公司主张租赁合同不存在无法继续履行的障碍，虹之彩公司未同意解除合同且未增加诉讼请求，案涉租赁物无法使用系被上诉人责任，虹之彩公司在租赁场地的改扩建符合合同约定、建设投入实际受益人为被上诉人，被上诉人应赔偿因未办理合法建设手续造成的上诉人建设投入损失，本案系被上诉人恶意违约，认定涉案合同解除违背了保障交易稳定的原则，明强公司的违约行为系机械公司授意，机械公司应承担连带责任。虹之彩公司认为一审法院在法庭调查过程中穿插进行法庭调解，属于程序混乱。

明强公司同意一审判决。

机械公司同意一审判决。

虹之彩公司向一审法院起诉请求判决：1.明强公司、机械公司赔偿无法正常使用租赁标的物损失2 046 771元及相应利息；2.明强公司、机械公司赔偿建设损失1 595 700元及相应利息；3.明强公司、机械公司赔偿的装修损失；4.诉讼费由明强公司、机械公司承担。

明强公司向一审法院反诉请求判决：1.双方于2008年5月28日及2009年11月2日签订的租赁合同于2021年3月4日解除；2.虹之彩公司返还北京市丰台区永和庄8号院东区独立库房、库东平房及配套设施；3.虹之彩公司赔偿无法使用院落的损失278 900元；4.虹之彩公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：

（一）案涉租赁合同履行情况

坐落于北京市丰台区杨树庄103号乙的房屋所有权人为机械公司，该公司委托明强公司经营管理上述房屋租赁业务。

2008年5月28日，明强公司（出租方）与虹之彩公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：“……第一条 租赁房屋位于永和庄8号院内东区独立库房壹栋，库东平房壹栋、大棚叁跨，及相关院落（见附图）。房屋面积壹仟叁佰平方米。出租方拥有自主产权，并向承租方提供场地证明文件。第二条

租赁期限自2008年1月1日至2026年8月18日止。第三条

租金每年壹拾柒万元整……第六条 出租方同意承租方对租赁房屋及场地进行必要的装修、改造、利用。但不得破坏房屋结构。必须符合国家有关部门的规定。费用由承租方自理，期满可自行拆除……第九条

合同未尽事宜，由双方协商解决，补充合同。补充合同与本合同有同等法律效力。如协商不成，可向当地人民法院提起诉讼……”。

2009年11月2日，明强公司（出租方/甲方）与虹之彩公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定：“……第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况

1.甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区杨树庄103号乙；2.资料楼一层。……第四条

租赁期限、用途 1.该房屋租赁期共212个月，自2010年1月1日起至2026年8月17日止。2.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条

租金及支付方式 1.该房屋年租金为15 000元整……第十一条 1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿……”。

2019年3月7日，明强公司向其院内各租户发布通知（以下简称：清退通知），清退通知载明：“各租户，根据上级单位机械公司通知（详见附件）精神，请各租户务必于3月底前来我公司商谈终止合同事宜，并签署终止协议，今年5月31日前完成清退。如今年5月31日前贵司未与我司签署终止协议或未完成清退，我司将依法处置，今年6月1日起正式封园。请贵司理解和支持，积极配合我司工作，于今年5月31日前完成清退工作……。”

一审中，虹之彩公司陈述，在其进行改扩建后，明强公司又加收了两笔费用，分别是自2010年4月起，每年交纳22 200元，自2015年1月开始，每年交纳50 000元，上述款项一直交纳至2019年12月（即建筑物被拆除时），且没有与明强公司签订书面协议。明强公司表示，22 200元的费用是从2014年4月开始交纳，一直交纳至2019年12月31日；50 000元的费用从2015年1月开始交纳，一直交到2019年12月底。

虹之彩公司、明强公司均认可，2020年1月前的租金已交纳完毕。虹之彩公司表示，因城管部门在2019年拆除了承租区域的自建房（包括明强公司自建的三跨大棚），其在交纳2020年的房租时，自动扣除了三跨大棚的租金，按每季度40 638元的标准支付租金，并已支付到2021年6月。明强公司认可虹之彩公司每季度交纳40 638元租金，但不认可该交纳标准，其认为租金中不包括三跨大棚的租金，虹之彩公司无权自行降低交纳租金的标准。

一审法院在庭审中询问虹之彩公司是否同意解除租赁合同。虹之彩公司表示同意解除，并增加诉讼请求，要求明强公司、机械公司赔偿其装饰装修的损失。虹之彩公司主张已交纳租金 3 042 000元，明强公司对此表示认可。明强公司于2021年6月28日表示即使按约定支付违约金也要求解除合同。

（二）案涉租赁物被查封的情况

2018年8月22日，北京市丰台区公安消防支队（以下简称：丰台消防支队）向虹之彩公司出具临时查封决定书（以下简称：临时查封决定），临时查封决定载明：“我支队于2018年8月21日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：虹之彩公司罐瓶间进行检查时，发现该房间设置不符合要求，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第五十四条之规定……现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：虹之彩公司罐瓶间。查封期限：2018年8月21日17时至2018年9月19日17时。你单位应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封……。”

2019年5月28日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局（以下简称丰台城管监察局）向虹之彩公司出具《关于限期拆除决定公告》（以下简称：拆除公告），拆除公告载明：“违法建设单位：虹之彩公司……你单位在北京市丰台区宛平城永和庄村8号院内东侧建设砖混结构房屋3处，简易结构住房1处，建筑面积1446.47平方米。上述行为未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款的规定，本行政机关依法责令你单位于2019年6月11日12时前自行拆除违法建设并接受复查……。”

2019年7月11日，丰台消防支队向明强公司出具临时查封决定，临时查封决定载明：“……明强公司院内室外消防栓无水、堆放大量易燃可燃物，未及时清理，存在严重火灾隐患……查封部位、场所的范围：明强公司。查封期限：2019年7月12日9时至2019年8月10日9时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封……。”

2019年11月21日，丰台消防支队向明强公司出具临时查封决定（丰消封字【2019】第20064号），临时查封决定载明：“……明强公司院内堆放大量可燃物，未及时清理；院内库房消防设施停用，且不能立即改正……查封部位、场所的范围：明强公司。查封期限：2019年11月22日15时至2019年12月22日15时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封……。”

虹之彩公司于2020年起诉丰台区消防救援支队，要求撤销该《临时查封决定书》（丰消封字【2019】第20064号），经一审法院审理后，认为其不具有行政法上的利害关系，故一审法院作出（2020）京0106行初216号行政裁定书，裁定驳回起诉，二审维持原裁定。

2020年2月28日，丰台消防支队向明强公司出具临时查封决定，临时查封决定载明：“……明强公司院内堆放大量可燃物，未及时清理；院内库房消防设施停用，且不能立即改正……查封部位、场所的范围：明强公司。查封期限：2020年2月28日16时至2020年3月28日16时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封……。”

2020年4月27日，丰台消防支队向明强公司出具临时查封决定，临时查封决定载明：“……该单位院内消防设施严重损坏，不再具备防火灭火功能（建筑面积130 000平方米）……查封部位、场所的范围：明强公司，查封范围：整体。查封期限：2020年4月27日16时至2020年5月26日16时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封……。”

2021年4月1日，丰台区消防救援支队向虹之彩公司出具一份信访回复，该回复载明：“我支队于2018年8月21日对虹之彩公司依法开展消防安全检查，发现贵公司罐瓶间设置不符合要求，存在严重火灾隐患……临时查封期限届满，经复查后确认符合要去，该行政行为不再具有强制约束力。”

2021年4月14日，丰台区消防救援支队向明强公司出具同意解除临时查封决定书（以下简称：解封决定）。解封决定载明：“……经检查，同意解除对明强公司的临时查封。”

（三）案涉租赁物的评估情况及现状

虹之彩公司提交评估报告一份，载明下列内容：

1.1号房（备注：主要为吊顶、隔断、地面、4个设备基础、楼梯、墙面粉刷、门窗、起重机）评估价值228 879.92元；

2.1号房内夹层（备注：夹层工程）评估价值216

774.5元；

3.2-1号房屋（备注：主要为屋内所有墙白、墙上贴瓷砖、L形隔断、门窗）评估价值27 806.43元；

4.2-2号房屋（备注：主要为门窗、隔断、刮白、地面）评估价值106 619.39元；

5.2-2号房内夹层（备注：夹层工程）评估价值101

953.85元；

6.3号房（备注：主要为院内阳光板棚、刮白、地面、墙面、门窗）评估价值18 060.22元；

7.4号房（备注：主要为院内阳光板棚、刮白、地面、墙面、门窗）评估价值31 365.03元；

8.5号房（备注：主要为隔墙、墙面、地面）评估价值21 822.45元；

9.8号房（备注：主要为顶面、墙体）评估价值6150元。

因虹之彩公司、明强公司均表示不申请评估，一审法院于2021年6月18日组织当事人对案涉租赁物所在场地进行勘验。经勘验，法院确认除评估报告1-9项外，其他建筑均已被拆除（包括明强公司自建的三跨大棚）。对评估报告1-9项的评估结论，当事人均表示认可。

明强公司主张起重机是其购买配置，但未能提供相关购买票据。虹之彩公司称现案涉院落已经解封。明强公司称其公司仅对案涉院落申请解封，对虹之彩公司所在楼并未申请解封，现在虹之彩公司租赁的楼内还遗留有易燃物，且没有水电。虹之彩公司主张解封申请是明强公司整顿后解封的，且是明强公司针对其公司停水停电。明强公司认为虹之彩公司修建了违法建筑，后被拆除，导致消防设备损坏，最终导致房屋无法正常使用。

（四）保全情况

申请人虹之彩公司与于2021年1月7日向法院申请诉前财产保全，请求冻结被申请人明强公司名下账户存款共计3 642 471元。虹之彩公司提供中国平安财产保险股份有限公司出具的保单保函作为担保。法院于2021年1月13日，出具（2021）京0106财保47号民事裁定，裁定：“冻结被申请人北京明强物业管理有限公司名下账户（开户行：招商银行万寿路支行，账号：×××）共计3 642 471元。案件申请费5000元，由申请人北京虹之彩印务有限责任公司负担（已交纳）”。该保全结果为，实际冻结可用金额86 327.22元，冻结期限自2021年1月22日至2022年1月22日。

一审法院认为，本案争议焦点为案涉租赁合同是否能继续履行以及虹之彩公司的实际损失。关于案涉租赁合同能否继续履行，法院认为自2018年起，案涉院落所在房屋因各种原因被消防部门屡次临时查封，而明强公司因此也被消防部门要求整改，整改状态持续时间超过一年。虽然消防部分已经于2021年4月14日解除了对明强公司的查封，但该解封决定也可佐证案涉院落在2021年4月前仍处于被持续查封期间。在案涉院落被屡次查封的情况下，租赁合同事实上已难以继续履行，考虑到虹之彩公司也同意解除租赁合同，故对明强公司请求解除租赁合同的反诉请求，法院予以支持。

虹之彩公司要求赔偿虹之彩公司无法正常使用租赁标的物损失，案涉标的物2021年4月14日前处于被查封状态，此时导致租赁物无法正常使用的直接原因是消防部门的查封，故明强公司无需对查封期间虹之彩公司无法使用租赁物的损失进行赔偿。同理，明强公司亦无权要求虹之彩公司赔偿上述期间房屋无法使用的损失。

2021年4月14日后，消防部门解除对涉案院落的查封，此时明强公司仍表示即使承担违约责任也要求解除合同，故案涉租赁关系事实上已形成合同僵局，若此时明强公司仍然坚持要求解除合同，应承担由此产生的违约责任。故对虹之彩公司要求明强公司赔偿其不能使用租赁物的损失，法院应予以适当支持。明强公司与虹之彩公司就违约责任有过约定（即甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金），明强公司也表示愿意就解约按合同约定支付违约金，现双方均认可虹之彩已交纳租金3 042 000元，综上法院酌定虹之彩公司因明强公司违约导致的损失金额为304 200元。

根据拆除公告的记载，虹之彩公司建设的建筑物被丰台城管监察局认定为违建后被拆除。鉴于被拆除的违法建筑不仅包括虹之彩公司建设的房屋，还包括明强公司建设的三跨大棚，故对虹之彩公司所述明强公司向丰台城管监察局举报自己院内有违建的诉讼意见，法院不予采信。虹之彩公司作为违法建筑的建设人，无权就被拆除建筑向出租人主张赔偿，对虹之彩公司要求明强公司建设支付损失及利息的诉讼请求，法院不予支持。

因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因当事人均不申请评估，且明强公司认可评估报告（虹之彩公司庭前自行委托评估公司制作）1-9项的评估结论，故法院参照该评估报告，酌定明强公司需赔偿装饰装修残值的金额为759

431.79元。关于起重机，因明强公司未提供证据证明起重机是其购买，故对明强公司称起重机是其购买的答辩意见，法院不予采信。

租赁合同解除后，出租人应当返还租赁物，故对明强公司要求虹之彩公司返还租赁物的反诉请求，法院予以支持。

机械公司即非案涉租赁关系的相对方，也非案涉院落的实际管理人，虹之彩公司要求该公司承担因租赁合同履行所产生的相关责任没有依据，故对虹之彩公司要求机械公司承担相关赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，法院仅对虹之彩公司的合理诉讼请求及明强公司合理反诉请求予以支持。

据此，一审法院于2021年7月判决：一、解除北京虹之彩印务有限责任公司与北京明强物业管理有限公司于2008年5月28日签订的《房屋租赁合同》及于2009年11月2日签订的《房屋租赁合同书》；二、北京虹之彩印务有限责任公司于判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区永和庄8号院内东区独立库房、库东平房及配套设施腾空，将上述租赁物返还给北京明强物业管理有限公司；三、北京明强物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京虹之彩印务有限责任公司因无法正常使用租赁物导致的损失304 200元；四、北京明强物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京虹之彩印务有限责任公司装饰装修损失759 431.79元；五、驳回北京虹之彩印务有限责任公司其他的诉讼请求；六、驳回北京明强物业管理有限公司其他的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，虹之彩公司补充提交以下证据：1.丰台区消防救援支队2021年8月20日作出的《关于对北京虹之彩印务有限责任公司信息公开申请的回复》，主张以此证明涉案院落内房屋被查封并非虹之彩公司的责任；2.打印日期为2021年11月15日的中国工商银行网上银行电子回单，主张以此证明虹之彩公司仍在履行涉案合同。明强公司及机械公司对虹之彩公司的证明目的不予认可，并称相关款项待计算完毕后将会退还虹之彩公司。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据本案查明事实，本案案涉院落自2018年起屡次被消防部门查封，明强公司因此亦于超过一年的时间中处于整改状态，涉案合同长期处于无法履行的状态，故明强公司提出解除租赁合同的反诉请求后，一审法院判决合同解除，亦属合理。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，虹之彩公司应当返还租赁物，明强公司应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，且因明强公司与虹之彩公司在《房屋租赁合同书》中约定了因明强公司不能提供约定房屋而解除合同的，应当赔偿虹之彩公司租金总额10%的违约金，明强公司亦同意支付违约金，且双方均表示不申请评估的现状，一审法院参照明强公司认可的虹之彩公司自行委托制作的评估报告酌定明强公司应赔偿的残值金额，并按照双方认可的已交纳租金总额酌定违约金金额，亦属合理。涉案院落所在房屋长期处于被消防部门要求查封状态，导致涉案院落无法正常使用，故一审法院对双方主张对方赔偿租赁物无法使用造成的损失的诉讼请求均未予支持，并无不当。因被拆除的虹之彩公司涉案建筑已被认定为违法建筑，虹之彩公司作为违法建筑建设人无权就被拆除建筑向出租人主张赔偿，一审法院对虹之彩公司要求明强公司支付损失及利息的主张未予支持，亦无不当。

因机械公司并非案涉合同相对方，不承担案涉合同义务，一审法院对虹之彩公司要求机械公司承担合同责任的主张未予支持，正确合理。

综上，虹之彩公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费35 940元，由北京虹之彩印务有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 刘 洁

审 判 员 耿燕军

审 判 员 张玉贤

二○二一 年 十一 月 十九 日

法 官 助 理 方浩然

书 记 员 王远征

书 记 员 果满树