武汉某某科技有限公司与武汉某某置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江汉区人民法院 民事判决书 （2024）鄂0103民初15998号 原告：武汉某某科技有限公司，住所地武汉市江汉区。 法定代表人：安某。 委托诉讼代理人：***，女，1997年10月5日出生，汉族。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：康某，女，1994年8月29日出生，汉族。代理权限为特别授权。 被告：武汉某某置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区（自贸区）。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，1988年12月20日出生，汉族。代理权限为一般代理。 原告武汉某某科技有限公司（以下简称原告）诉被告武汉某某置业有限公司（以下简称被告）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、康某，被告的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告变更诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付客户***的渠道服务费108523.71元；2、判令被告向原告支付客户***的渠道服务费107374.86元；3、判令被告向原告支付违约金（以215898.57为基数，按每日万分之一，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2022年12月30日，被告就委托原告销售【光谷洺悦天玺】项目签订了《光谷洺悦天玺项目物业新房渠道（贝壳）服务合同》，约定合同期限为2023年1月1日至2023年6月30日；合同约定佣金的计提标准为：合同期内自然月认购：自然月认购套数≤7套，按照成交总额＊2.5%／套；合同期内自然月认购：自然月认购套数≥8套，按照成交总额＊3%／套。双方同时还约定，原告带看的客户与被告签定商品房买卖合同后即为成交客户，被告应当在**的情况，并在达到结算条件时向原告支付佣金。原告严格按照合同约定对客户***、***进行报备和带看，并促成客户***、***认购和签约【光谷洺悦天玺】项目的房源，但被告拒绝与原告结算客户***的佣金，原告无奈方诉至法院，原告因被告逾期支付上述款项而支出的诉讼费用亦应由被告承担。为了维护原告的合法利益，诉至法院请求判如所请。 被告答辩称，1、该两户并非属于原告业绩。根据双方签订的合同第6.2.3条、6.2.5条，需要经过甲方即被告回访及风控审核通过过后，方某确认为原告客户。***这户并未通过审核。另外根据合同10.2条，如果发生客户退房的，不予支付佣金。客户***所购房屋已经发生了退房，直到2023年12月22日，***才另行购买5-2-1202号房屋，该时间已经超过了合同第6.1条约定的60日归属界定期限，不属于原告客户。2、根据合同第9.2条的约定，所有的佣金结算均需要原告提供相应的资料后，双方办理结算，方某确认。本案中，被告对案涉两客户不予认可，且原告未提供结算资料。另外根据合同9.4.3条，所有付款均为先开发票后付款。原告并未向被告开具任何发票，其主张的违约金无任何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定的事实如下： 2022年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《光谷洺悦天玺项目物业新房渠道(贝壳)服务合同》，约定甲方委托乙方为新房“光谷洺悦天玺项目”项目提供渠道服务，合作期限自2023年1月1日至2023年6月30日止；客户归属认定标准：客户包含直系亲属；首次到访甲方物业销售中心之日60个日历天为该客户归属界定期限，具体为（1）若乙方推荐客户为第一次到访且此前未购买或认购该物业，则该客户在60个日历天的客户归属界定期限内购房的（以签署认购协议为准），该客户应认定为乙方有效客户，客户保护期60天；（2）若乙方推介客户此前已经到访或购买/认购该物业的，则若乙方带访该客户的时间距离该客户最近一次到访超过60个日历天的，超过60日该客户购房的应认定为乙方有效客户；超过客户保护期60天的，乙方可以再次邀约到访，重新签署《推荐客户到访确认单》并重新计算客户保护期。报备：乙方须在客户到访30分钟前通过甲方指定微信小程序“德房宝”或“微信报备群”报备客户信息，客户姓氏、电话号码前三后四；带访：乙方应当在报备后24小时内带访客户，由甲方授权代表在《渠道客户登记确认单》上签字；成销条件：乙方有效客户与甲方签订商品房买卖合同（草签）的，则视为乙方成功推介客户，甲方向乙方计提该客户的服务费。结佣保证金的支付、退还：双方2024年2月24日签订的《光谷洺悦天玺项目物业新房渠道(贝壳)服务合同》剩余保证金511030.86元，甲方同意将该笔结佣保证金转至本合同作为本合同的首笔结佣保证金使用，在本合同合作期限内新增乙方认购客户达到结佣条件后，乙方可直接从结佣保证金中扣除作为甲方支付的佣金。当本合同有效期内累计认购的乙方对应的佣金金额大于本合同有效期内甲方累计支付的结佣保证金总额70%时，甲方应向乙方追加结佣保证金，保证追加购累计支付的结佣保证金减去累计认购的乙方客户对应的佣金金额大于等于2000000元，甲方应当在每次收到乙方通知后5个工作日内补足。合作期限届满，甲乙核对甲方应支付的所有款项后，剩余结佣保证金于7个工作日内退还甲方，如结佣保证金不足以支付甲方应付乙方所有款项的，则乙方无需退还结佣保证金，甲方应于7个工作日内向乙方补足应付款项。服务费标准：自然月认购套数小于等于7套，按照成交总额2.5%/套计提，自然月认购套数大于等于8套的，按照总成交额3%/套计提。结算条件及款项支付：乙方推介客户签署《商品房买卖合同》（草签）并支付第一笔购房款（非定金），乙方客户满足成效条件达到结算条件。乙方向甲方提供已达到结算条件的《服务费结算表》，甲方完成审核签字确认，乙方开具等额增值税发票，甲方收到发票后于7日内或当月一次性支付全额服务费。违约责任：因甲方原因导致逾期支付服务费或结佣保证金的，每逾期一日，甲方需向乙方支付应付未付金额的万分之一的违约金，若超过30天，乙方有权解除合同。除甲方原因外，客户发生退房的，需经甲乙双方书面确认该退房时和应退还的服务费后，由甲方在下月应付给乙方服务费中直接扣除。 2023年6月1日，双方共同签订《关于的补充协议一》，约定2023年6月1日至6月30日期间认购按照成交总额3%/套计提。2023年7月1日，双方签订《关于的补充协议二》，约定将合作期限延长至2023年9月30日，1-12套按成交合同总价2.5%计提，13套以上按照3%计提。2023年8月31日，双方签订《关于的补充协议三》，约定将合作期限延长至2024年3月31日，2023年9月1日至2023年10月31日期间服务费按照成交合同价的3%计提，2023年11月1日至2024年3月31日服务费标准为：自然月1-12套按成交合同总价2.5%计提，13套以上按照3%计提。2023年11月1日，双方签订《关于的补充协议四》，约定2023年11月1日至2024年12月31日服务费标准按成交合同总价3%计提，2024年1月1日至2024年3月31日期间，1-12套按成交价2.5%计提，13套以上按照3%计提。原合同7.2条结佣保证金退还条款调整为：合作期限届满（含提前终止、解除、期限届满），甲乙双方核对完毕甲方应向乙方支付的所有款项（包含本合同生效前的欠付金额、新增欠付金额及合作期限内新增乙方认购客户对应的佣金。如乙方客户认购后退房的，则乙方按照本合同第10.2条约定退还甲方佣金）后，在乙方扣减所有款项后，如结佣保证金仍由剩余的，则乙方应在双方核对完毕后7个工作日内将剩余结佣保证金退还至甲方账户；如结佣保证金不足以支付甲方应付乙方所有款项的，乙方无需退还结佣保证金，甲方应在7个工作日内向乙方支付应补足的所有款项。 2023年3月10日，原告推荐的客户***（***）在“贝壳分销洺悦天玺报备群”进行了报备，并于2023年3月11日到访，被告置业顾问在《客户登记确认单》签字确认。2023年3月13日，客户***签订《商品房定购书》，并于同日支付100000元。后客户***与被告签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》，购买**幢**单元**层**号房，购房总价为3617457元。庭审中，原告提交《成功销售确认单》，拟证明2023年3月份单个自然月内原告成交客户超过8套，客户***的服务费应当按照3%的标准计提。 2023年6月9日，原告推荐的客户***（***）在“贝壳分销洺悦天玺报备群”进行了报备，并于同日到访，被告置业顾问在《客户登记确认单》签字确认。2023年6月10日，客户***签订《商品房定购书》认购案涉**号楼**单元**层**室房屋，并于同日支付100000元。被告授权人员在《成功销售确认单》签字确认。此后，***因所购房屋存在重大瑕疵为由持续与被告协商。客户***于2023年9月29日向被告提交《顾客申请表》，载明其购买的5-1-402室房屋主卧室被电梯井遮挡，申请退房退首付款（申请事项笔迹与***签名笔迹不同）。被告于2023年12月15日向***退还首付款680000元。后***于2023年12月22日与被告签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》，购买**幢**单元**层**号房，购房总价为3579162元。 庭审中，原告提交客户***与原告经纪人微信聊天记录、***与被告***微信聊天记录、原告经纪人与被告置业顾问罗某微信聊天记录以及***与原告经纪人通话录音等证据，拟证明客户***认购5-1-402室房屋存在重大瑕疵即主卧被电梯井遮挡，被告工作人员未尽提示说明义务，后经被告协调同意更换为5-2-1202室房屋。 另查明，被告向原告支付的结佣保证金已不足抵扣佣金，且被告至今未按照合同约定补足结佣保证金。 本院认为，原告与被告签订的《光谷洺悦天玺项目物业新房渠道(贝壳)服务合同》及五份补充协议均系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于客户***是否为有效客户，是否满足结佣条件的问题。被告称客户***系老客户，系统对原告的报备未予通过，不能认定其符合有效客户条件。根据案涉合同约定，若乙方推介客户此前已经到访或购买／认购该物业的，则若乙方带访该客户的时间距离该客户最近一次到访超过60个日历天的，超过60日该客户购房的应认定为乙方有效客户；超过客户保护期60天的，乙方可以再次邀约到访，重新签署《推荐客户到访确认单》并重新计算客户保护期。客户***第一次报备时间为2022年8月19日，超过60日保护期后，原告再次对***进行报备及带看，符合合同约定，保护期应重新计算，***在保护期内成功购房，原告就该客户满足结佣条件。 关于客户***是否满足结佣条件。根据查明事实，原告就客户***已完成报备及带看，并在保护期内促成***认购房屋，被告亦在《成功销售确认单》签字确认。后***因所购房屋存在瑕疵为由与被告持续协商，重新换购案涉项目另一套住房。被告主张客户***属于退房，不满足结算条件的抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告主张原告未出具增值税发票的抗辩意见，因商品房委托代理销售合同双方的主要合同义务系完成代销义务和付款义务，开具发票并非合同主要义务，与付款义务不具有对等关系，被告以对方未开具发票为由拒付服务费，本院不予支持。 结合上述评述，原告推介的客户在保护期内完成认购，符合结佣条件，鉴于合同结佣保证金余额已不足，且被告至今未补足结佣保证金，故被告应当依约直接向原告支付服务费，其中客户***的服务费为108523.71元（3617457元×3%），客户***的服务费为107374.86元（3579162元×3%），以上合计215898.57元。 关于逾期付款违约金的问题，案涉合同约定违约金标准过高，本院酌情确定由被告以215898.57元为基数，按照同期某某银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率标准，自起诉状送达至被告之日的次日（即2024年10月9日）起向原告支付逾期付款违约金。 综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下： 一、被告武汉某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉某某科技有限公司支付售房服务费215898.57元； 二、被告武汉某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉某某科技有限公司支付逾期付款违约金（以215898.57元为基数，按照同期某某银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，自2024年10月9日起计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告武汉某某科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费2349元，由被告武汉某某置业有限公司负担（该费用原告武汉某某科技有限公司已预交，本判决生效后本院予以退回。被告武汉某某置业有限公司应自本判决生效之日起十日内向本院缴纳，逾期不缴纳，本院将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年三月十一日 书记员***