上海港湾基础建设（集团）股份有限公司与上海虹桥电子时代广场有限公司其他物权保护纠纷一审民事判决书

上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0105民初1434号 原告：上海港湾基础建设（集团）股份有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇亭卫公路3316号1幢二层207室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，女，公司员工。 委托诉讼代理人：张禕辰，上海正策律师事务所律师。 被告：上海虹桥电子时代广场有限公司，住所地上海市长宁区天山支路160号1层22室。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市华诚律师事务所律师。 原告上海港湾基础建设（集团）股份有限公司与被告上海虹桥电子时代广场有限公司其他物权保护纠纷一案，本院于2022年1月17日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院根据原告上海港湾基础建设（集团）股份有限公司的申请，依法委托上海A有限公司（以下简称A公司）对上海市长宁区XX路XX号XX层XX室等20处房屋（以下简称涉讼房屋）的市场租金价格进行评估，该公司于2022年6月10日出具房地产估价报告。因在审理中发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法适用普通程序独任制，于2022年7月18日对本案公开开庭进行了审理。原告上海港湾基础建设（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人**、张禕辰，被告上海虹桥电子时代广场有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海港湾基础建设（集团）股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告按照市场租金价格向原告支付自2019年11月1日起至判决生效之日止的房屋使用费；2.被告按照同期银行利率向原告支付房屋使用费的利息损失。审理中，原告确认，第1项诉讼请求按照4.19元/日/平方米的标准主张房屋使用费，至2022年3月31日止，第2项诉讼请求依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，每月自次月的1日起开始主张利息，至2022年3月31日止。事实和理由：原告系上海市长宁区XX路XX号XX层XX室等共计718.29平方米房屋的业主，产权证附记载明的室号部位包括1层003、004-1、005、006、007、008、009、010、011、012、014-1、014、016、017、018、019、020、023、026-1、026室。被告未经原告同意和授权，擅自将涉讼房屋出租给案外人，并且租金的价格远远低于该地段的市场租金价格。原告作为涉讼房屋产权人，对涉讼房屋依法享有使用收益的权利。被告擅自出租涉讼房屋，构成侵权，应当向原告承担相应的侵权责任。据此，原告为维护自身合法权利免受侵害，特诉至法院，恳请依法审理并支持原告的诉讼请求。 被告上海虹桥电子时代广场有限公司辩称，房屋使用费应当按照被告向实际承租人出租的价格进行计算。原、被告双方均无法确定涉讼房屋四至范围，故无法通过评估的方式确认市场租金价格。涉讼房屋均零星分布，若脱离整个2,500平方米租赁区域进行单独出租，出租率极低。原告就房屋使用费主张利息损失没有相关依据，自2019年11月1日起的房屋使用费，双方一直在协商通过签订租赁合同或委托出租管理合同的方式解决，原告既未向被告进行过主张，也未向被告提供过银行账户。被告在接收涉讼房屋所在商厦后，将2,500平方米区域出租，为小业主带来福利，解决区域不稳定因素。涉讼房屋现由他人实际占用，被告无法收回，且按照3元/日/平方米的标准收取租金，原告要求被告支付高额房屋使用费，有违法理和情理。同意按照3元/日/平方米的标准支付房屋使用费，不同意支付利息损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对民事判决书、不动产权证书、《房屋租赁合同》、房地产估价报告等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下事实： 原告系涉讼房屋产权人，不动产权证书附记载明的室号部位包括1层003、004-1、005、006、007、008、009、010、011、012、014-1、014、016、017、018、019、020、023、026-1、026室，建筑面积共计718.29平方米。 2017年3月20日，被告（甲方）与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方接受业主委托出租给乙方的房屋坐落于上海市长宁区XX路XX号B区1层，建筑面积2,500平方米；租赁期自2017年4月1日起至2027年3月31日止；租金每三年递增5%，2017年4月1日起至2020年3月31日期间，月租金为228,125元，2020年4月1日起至2023年3月31日期间，月租金为239,531元。 另查明，原告曾就涉讼房屋2016年12月1日至2019年10月31日期间的房屋使用费起诉来院，要求被告支付，本院于2019年3月12日以（2019）沪0105民初5916号立案受理。在该案中，本院委托上海XX有限责任公司（以下简称XX有限责任公司）对涉讼房屋市场租金予以评估。该公司出具浦新估字（2019）第B0120A号房地产估价报告：2017年1月1日至2017年12月31日，涉讼房屋日租金单价为5.82元；2018年1月1日至2018年12月31日，涉讼房屋日租金单价为5.90元；2019年1月1日至2019年10月31日，涉讼房屋日租金单价为5.99元。并特别提示：日租金单价为估价对象整体的平均租金价格；经估价师现场调查，估价对象现状的商业营运能力欠佳，空置率较高，提请报告应用方充分考虑空置率高低对租金总价的影响；估价结果受报告中的假设和限制条件的制约。本院经审理认为，被告对估价报告的异议不能成立，并结合空置率、整体出租与分散出租的差异，以及原告曾在2014年9月6日与案外人上海C有限公司签订的租赁合同中约定的租金综合考量后，酌情认定2017年4月1日至12月31日期间的租金为4.07元/平方米/日，计803,946.08元；2018年1月1日至12月31日期间的租金为4.13元/平方米/日，计1,082,786.26元；2019年1月1日至10月31日期间的租金为4.19元/平方米/日，计914,929.07元，合计为2,801,661.41元。2020年3月31日，本院据此判决：一、被告应于判决生效之日起十日内向原告支付涉讼房屋，共计718.29平方米房屋的使用费2,801,661.41元；二、驳回原告其他诉讼请求。 被告不服该判决提出上诉。上海市第一中级人民法院经审理，于2020年8月31日作出（2020）沪01民终6223号民事判决：驳回上诉，维持原判。 审理中，本院根据原告的申请，依法委托A公司对涉讼房屋的市场租金价格进行评估，该公司于2022年6月10日出具房地产估价报告，载明：估价对象在全部假设和限制条件下于2019年11月1日至2022年3月10日的市场租金明细如下：2019年11月1日至2019年12月31日5.78元/日/平方米，2020年1季度5.78元/日/平方米，2020年2季度5.23元/日/平方米，2020年3季度5.23元/日/平方米，2020年4季度5.28元/日/平方米，2021年1季度5.5元/日/平方米，2021年2季度5.45元/日/平方米，2021年3季度5.45元/日/平方米，2021年4季度5.56元/日/平方米，2022年1月1日至2022年3月10日5.56元/日/平方米。 就上述房地产估价报告，原告表示，存在价格偏低的情况，涉讼房屋位置较好，租金应当更高。被告则认为，价格偏高，报告未体现空置率、疫情对租金的影响，且涉讼房屋系分散、零星分布，不能直接以评估价格确认房屋使用费。 本案庭审结束后，原告向本院提交代理词，并载明要求按照房地产估价报告的评估结论确定的标准计算房屋使用费。 因当事人意见不一，致本院调解不能。 本院认为，原告系涉讼房屋的产权人，被告在未得到原告授权的情况下将涉讼房屋对外出租收取租金，原告有权要求被告支付房屋使用费。本案的主要争议焦点在于，涉讼房屋的房屋使用费的标准应如何确认。 本院在审理过程中，根据原告的申请，依法委托A公司对涉讼房屋的市场租金价格进行评估，该公司在评估后出具了房地产估价报告。就该房地产估价报告，原告认为价格偏低，被告则认为价格偏高。对此，本院评析如下：第一，A公司及其评估人员均具备评估资质，且无在案证据证明评估程序存在违法情形，本院并无理由不采信该房地产估价报告；第二，原、被告就各自所提出的评估价格偏低或偏高的意见，均未能提供实质性的证据证明；第三，尽管被告与寻远公司签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准较低，但是，该合同所针对的系涉讼房屋所在1层2,500平方米的房屋，涉讼房屋仅系其中一部分，房屋位置不同，其租金标准势必会有所差异，且该合同所约定的租金标准，系双方磋商后的结果，并不必然反映涉讼房屋市场租金价格；第四，尽管原告曾就涉讼房屋2016年12月1日至2019年10月31日期间的房屋使用费起诉来院，要求被告支付，本院亦在该XX房XX市场租金价格进行评估，两次评估结果存在一定差异，但是，两次评估所涉时间节点并不相同，而不同时间节点的租金价格上下浮动实属正常。综上，本院对A公司出具的房地产估价报告予以采信。 在本案审理过程中，原告经本院询问，明确确认其所主张的房屋使用费标准为4.19元/日/平方米，且未在法庭辩论结束前提出变更。4.19元/日/平方米的标准低于房地产估价报告的估价结果，且房地产估价报告的估价价值时点至2022年3月10日止，涉讼房屋此后受疫情影响，其市场租金价格以及使用情况亦可能产生一定变化。考虑到上述因素，以及涉讼房屋所在1层2,500平方米的房屋由被告整体出租、管理等实际情况，本院认定，涉讼房屋2019年11月1日至2022年3月31日的房屋使用费整体以4.19元/日/平方米的标准进行确认属于合理范畴。经本院核算确认，被告应向原告支付上述期间的房屋使用费2,654,498.16元。原告关于房屋使用费的利息损失的主张，没有相关依据，本院不予支持。 另需说明，原告在成为涉讼房屋产权人后，均不得不以诉讼方式主张权利。尽管根据审理情况，原、被告曾就涉讼房屋签订房屋租赁合同事宜进行过磋商，但是，双方最终未能形成一致意见。现被告在未取得原告明确授权的情况下出租涉讼房屋，理应以更为积极的姿态与原告磋商，避免矛盾扩大。***在此之后能就涉讼房屋租赁事宜形成一致意见。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十八条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告上海虹桥电子时代广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港湾基础建设（集团）股份有限公司支付房屋使用费2,654,498.16元； 二、驳回原告上海港湾基础建设（集团）股份有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 鉴定费30,000元，由被告上海虹桥电子时代广场有限公司负担。 案件受理费28,900元，由原告上海港湾基础建设（集团）股份有限公司负担864元，由被告上海虹桥电子时代广场有限公司负担28,036元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年八月十六日 书记员　　*** 附：相关法律条文