某某、深圳招商供电有限公司确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤03民终2522号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭佑广，男，汉族，1970年10月10日出生，身份证住址安徽省蚌埠市五河县。 委托诉讼代理人：**，广东***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***、广东***律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳招商供电有限公司，住所地深圳市南山区蛇口工业八路，统一社会信用代码91440300192440149P。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：王轶群，北京德恒（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**彤，北京德恒（深圳）律师事务所律师。 上诉人郭佑广因与被上诉人深圳招商供电有限公司（以下简称招商供电公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初4765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人郭佑广的上诉请求:1.依法撤销一审判决的第二项、第三项或者将本案发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。 主要事实和理由：一审法院认定的基本事实不清。上诉人在租赁了涉案房屋之后,由于该房屋为毛坯房,在征得被上诉人口头同意后对涉案房屋进行装修,双方虽然对此未进行书面约定,但是从装修经营到起诉之前,时隔这么多年被上诉人一直未曾提出任何异议,因此可以推定被上诉人对于上诉人的装修是知情且同意的。但是,上诉人在一审期间,曾向一审法院提出房屋装修鉴定的申请,一审法院对此置之不理,其做法明显损害了上诉人的合法权益。上诉人认为双方所签订的租赁合同无效,被上诉人为主要过错方,被上诉人应赔偿向上诉人的装修损失。被上诉人在涉案租赁房屋未依法取得建设工程规划许可证,便将出租给上诉人,其作为出租方应该承担主要责任。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 上诉人在承租了涉案房屋之后,依法向被上诉人缴纳了一个月的押金人民币6000元,因此该项押金应当予以扣减。《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》措施指出，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业(含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等)的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户,免除2个月租金。被上诉人作为国有企业,应积极相应深圳市政府的号召,依法减免上诉人两个月的租金。 被上诉人招商供电公司的答辩意见：一、上诉人对房屋的装修装饰未取得被上诉人同意，且上诉人加盖二层未取得任何报批报建或消防验收手续，属于违规施工，被上诉人不应支付上诉人任何费用；二、因合同自始无效，上诉人应返还房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；三、上诉人在配电站附件经营餐厅，动用明火且储存使用天然气罐，有极大的火灾电力等安全隐患，损害社会公共安全，请贵院尽快审理判决，以免酿成无法挽回的伤害和损失。上诉人郭佑广的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人招商供电公司的原审诉讼请求：1.判令双方当事人于2015年12月30日签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令上诉人清理并撤出所有物品，将深圳市南山区房屋完整、无损地交还被上诉人；3.判令上诉人承担至正式搬离该房屋之日止所产生的房屋使用费等相关费用18000元（自2019年7月1日起暂计至2019年9月30日，实际计算至搬离之日）。 上诉人郭佑广的原审反诉请求：1.被上诉人赔偿上诉人装修费用损失300000元（实际损失以评估机构出具的评估报告价格为准）；2.反诉受理费由被上诉人承担。 原审法院查明以下事实：2015年12月30日，被上诉人与上诉人签订了《房屋租赁协议》，约定被上诉人将位于深圳市南山区房屋出租给上诉人，用于上诉人办公、经商和看管人员的住宿地，租期从2016年1月1日至2024年12月31日，每月租金6000元，于每月18日前交纳。 一审庭审中，双方当事人均认可，上诉人已交纳了2019年7月份之前的房屋占有使用费，2019年8月起未支付费用。双方均确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。上诉人主张被上诉人口头同意上诉人对涉案房屋进行装修和加建，但没有进行书面约定。被上诉人主张其未同意上诉人装修、加建。上诉人认可其仍实际占有、使用涉案房屋。 原审法院认为，本案为确认合同无效纠纷，由于当事人未提供证据证明涉案房屋已办理权属登记,且均确认涉案房屋未取得建设工程规划许可或经行政主管部门批准建设,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋租赁合同因违反了法律的效力性强制性规定而无效。 对于被上诉人要求上诉人返还涉案房屋的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案租赁合同无效，上诉人应搬离并向被上诉人返还涉案房屋，对于被上诉人该诉讼请求，原审法院予以支持。 对于被上诉人要求上诉人支付房屋占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 本案上诉人从2019年8月起未支付涉案房屋的占有使用费，而其仍实际占有、使用涉案房屋，故应参照每月6000元的租金标准，向被上诉人支付自2019年8月起的房屋占有使用费至本判决确定的搬离房屋之日止。因2019年7月的房屋占有使用费上诉人已支付，故对被上诉人该部分诉讼请求，原审法院不予支持。 对于上诉人要求被上诉人赔偿装修费用损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，上诉人未举证证明其对涉案房屋进行装修扩建取得了被上诉人同意，故对其要求被上诉人承担装修损失的反诉请求，原审法院不予支持。 综上所述，被上诉人的诉讼请求部分成立；上诉人郭佑广的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条规定，原审法院判决：一、被上诉人招商供电公司与上诉人郭佑广于2015年12月30日签订的《房屋租赁协议》无效；二、上诉人郭佑广于本判决生效之日起十日内搬离深圳市南山区房屋并将该房屋返还给被上诉人招商供电公司；三、上诉人郭佑广于本判决生效之日起十日内向被上诉人招商供电公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费按每月6000元的标准，从2019年8月1日起计至本判决确定的搬离房屋之日止；四、驳回被上诉人招商供电公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人郭佑广的全部反诉请求。 本案一审案件本诉受理费人民币400元，反诉受理费人民币2900元，均由上诉人郭佑广负担。 本院经二审审理查明，原审判决认定事实清楚，各方当事人均无异议，本院依法予以认可。 本院认为，针对上诉人郭佑广的各项上诉请求，本院具体分析认定如下： 本案为确认合同无效纠纷，由于双方当事人未提供证据证明涉案房屋已办理权属登记,且均确认涉案房屋未取得建设工程规划许可或经行政主管部门批准建设,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋租赁合同因违反了法律的效力性强制性规定而无效。原审法院对此认定无误，本院依法予以维持。 对于被上诉人要求上诉人返还涉案房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉案房屋租赁合同无效，上诉人应搬离并向被上诉人返还涉案房屋，对于被上诉人该项诉讼请求，原审法院予以支持，符合法律规定，本院依法予以维持。 关于房屋占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案上诉人从2019年8月起未支付涉案房屋的占有使用费，而其仍实际占有、使用涉案房屋，原审法院判令上诉人参照每月6000元的租金标准，向被上诉人支付自2019年8月起的房屋占有使用费至上诉人搬离房屋之日止，符合法律规定，本院依法予以维持。 关于赔偿装修费用损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案上诉人未能举证证明其对涉案房屋进行装修扩建取得了被上诉人同意，依法应当承担举证不能的不利法律后果，原审法院对上诉人要求被上诉人承担装修损失的反诉请求依法予以驳回，符合法律规定，本院依法予以维持。 上诉人主张，根据《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》的相关规定，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业(含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等)的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户,免除2个月租金。被上诉人作为国有企业,应积极相应深圳市政府的号召,依法减免上诉人两个月的租金。本院认为，上诉人为自然人，不属于《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》所规定的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的情形，故上诉人的该项上诉主张，本院依法不予采纳。 综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，裁判无误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费400元，由上诉人郭佑广负担。 本判决为终审判决。 审判长　彭　　　　琛 审判员　张　 士　 光 审判员　罗　　　　巧 二〇二一年九月十三日 书记员　***（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。