霍山县某物业管理有限公司与陈某物业服务合同纠纷一审民事判决书

安徽省霍山县人民法院 民事判决书 (2015)霍民二初字第00790号 原告：霍山县某物业管理有限公司，住所地安徽省霍山县。 法定代表人：周某，该公司经理。 委托代理人：何某，安徽盛华达律师事务所律师。 被告：陈某，1987年1月20日生，汉族，住安徽省霍山县。 委托代理人：陈某，1961年12月20日生，汉族，住安徽省霍山县，系陈某之父。 原告霍山县某物业管理有限公司诉被告陈某物业服务合同纠纷一案,本院于2015年11月10日立案受理后。依法由审判员适用简易程序，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告霍山县某物业管理有限公司委托代理人何某及被告委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽省霍山县某物业管理有限公司诉称：原告系被告住宅小区的物业管理公司，被告作为该小区业主，自2012年1月1日起拒绝交纳物业费。现诉请判令被告立即给付自2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1764元、公摊电费35元及违约金1440元，并由被告承担本案诉讼费。 原告为证明其主张，提交了以下证据： 1、前期物业服务合同，证明已提供服务内容、收费标准、违约金计收依据、公摊电费承担。 2、房屋面积证明，证明房屋面积数、车库。 3、催缴物业费通知，证明原告已催收。 被告陈某辩称：原告主体名称与公章不一致，物业服务合同乙方名称为霍山县金苑物业管理有限责任公司，公章为霍山县某物业管理有限公司。物业管理服务和收费应当对等，被告拖欠物业费是因为原告物业管理不到位。被告向原告提出其房屋漏水问题，原告置之不理，要求原告赔偿其损失。 被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据： 照片一组33张（复印件），证明物业未尽管理和告知业主责任，公共屋面漏水，屋面瓦破损、脱节，因物业未尽管理责任造成被告室内多处受损。 本案经公开开庭审理，当庭质证，本院对当事人提供的证据作如下认定，原告提供的证据被告认为证据一的合法性有异议，现在进行物业管理的公司与签合同的公司名称不同，是否为同一家公司不清楚，而且合同中写明了收取物业费是要提高服务，但是原告并没有提供相应的服务；证据二三性无异议；证据三缴费通知书其没有看到，但是需要缴费这点其没有异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3，证据真实合法、与本案相关联，属有效证据。被告提交的证据材料，原告均有异议。但该照片均与本案相关联，本院予以认定。 经审理查明：2011年12月8日，原告霍山县某物业管理有限公司与被告入住的霍山县衡山镇某小区开发商霍山县某房地产开发有限责任公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定原告入住该小区为其提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.35元，单元电费每月每户定额2元，物业服务费用每半年交纳。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，每套住房自欠费之日起以每天一元的标准支付违约金。合同签订后，原告已按约定履行了自己的义务，被告自2012年1月1日至2015年12月31日拒绝向原告交纳物业费。 另查明:被告在该小区居住的房屋面积为104.65平方米。 本院认为:原告霍山县某物业管理有限公司与被告住宅小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》符合有关法律规定，属有效合同。原告按照合同约定履行了相关的义务，被告未按合同约定给付物业费，故原告要求被告给付从2012年1月1日至2015年12月31日所欠的物业费1758.12元（104.65㎡×0.35元/㎡×48月=1758.12元）及公摊电费35元，合计1793.12元，本院予以支持。因原告在物业管理服务过程中仍存在一定的瑕疵，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定,判决如下: 一、被告陈某给付原告霍山县某物业管理有限公司物业服务费及公摊电费合计1793.12元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告霍山县某物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈某负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员*** 二〇一六年一月四日 书记员*** 附法律条文： 国务院《物业管理条例》： 第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）： 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。