宿迁市水某勘测设计研究有限公司、宿迁苏某置业有限公司民事二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院 民事判决书 （2024）苏13民终4353号 上诉人（原审被告）：宿迁市水某勘测设计研究有限公司，住所地江苏省宿迁市人民大道。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，上海中联（宿迁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海中联（宿迁）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：宿迁苏某置业有限公司,住所地江苏省宿迁市洪泽湖路。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏宿兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏宿兴律师事务所律师。 上诉人宿迁市水某勘测设计研究有限公司（以下简称水某公司）因与被上诉人宿迁苏某置业有限公司（以下简称苏某公司）一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2024）苏1302民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月24日立案受理后，依法组成合议庭于2024年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人水某公司的委托诉讼代理人***、被上诉人苏某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人水某公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回苏某公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由苏某公司承担。事实和理由：一、一审法院判决水某公司支付第二期购房款尾款215818.47元及第三期购房款，法律适用错误。1.案涉房屋交付后一直存在漏水现象且已造成水某公司财产损失，经维修后漏水问题依然存在。根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》规定，应当认定苏某公司交付的房屋存在严重影响使用的情形。另外，即便苏某公司取得竣工备案，但交付的房屋严重影响买受人居住使用的，仍然构成根本违约。故水某公司享有先履行抗辩权。2.一审法院认定双方没有约定履行顺序，属于事实认定错误。案涉补充协议明确约定交付时间和交付条件，同时约定了付款节点。苏某公司交付的房屋质量不符合约定，严重影响使用，经修理后至今仍未修复，水某公司有权不支付剩余房款。二、一审法院判令水某公司支付第三期购房款违约金，事实认定及法律适用均存在错误。1.水某公司按照规定时间到苏某公司办理交付手续并对剩余购房款数额大于合同约定数额提出异议。苏某公司称实际交付面积大于合同约定面积，购房款多出4万元，但苏某公司没有向水某公司出示房屋实际面积的相关依据。2.根据补充协议约定，苏某公司应当先交付全款发票、盖章的不动产登记申请表、住宅维修基金缴存通知书相关资料后15日内付清尾款。但苏某公司于2024年5月24日交付全款发票、于2024年7月5日交付不动产登记申请表和维修基金缴存通知书。故即便水某公司应当支付尾款，逾期付款违约金也应当从2024年7月5日开始计算。此外，水某公司二审还补充以下上诉意见：1.根据商品房买卖合同纠纷司法解释规定，商品房主体结构以外的质量问题严重影响使用的，构成根本违约。一审法院以苏某公司取得备案为由认为水某公司不享有先履行抗辩权，但没有对案涉房屋是否严重影响水某公司使用阐明裁判理由。2.水某公司另案起诉苏某公司一案已经启动司法鉴定程序，鉴定范围包括漏水原因以及修复方案。水某公司认为应当以鉴定意见作为依据认定案涉房屋是否严重影响居住使用。3.案涉房屋验收程序并非法定程序，一审法院也未调取建设工程施工质量验收的相关材料。案涉房屋自2019年装修就开始漏水，已对水某公司造成财产损失。房屋防水是质量验收的基本标准，如果外墙或屋面漏水，是不可能通过验收的，而苏某公司采取非法程序强行通过验收，交付的房屋显然严重影响水某公司使用。 被上诉人苏某公司辩称：一、双方之间签订的商品房买卖合同并未约定支付购房款及维修房屋的先后顺序，水某公司并不享有先履行抗辩权。商品房买卖合同纠纷司法解释及江苏省高级人民法院解答意见均是针对房屋影响买受人使用构成根本违约的情形，与先履行抗辩权无关。水某公司自房屋交付后一直使用房屋办公，漏水问题没有达到影响其使用的程度。二、苏某公司已于2023年9月11日书面通知水某公司办理购房手续及交付款项，因水某公司未到场导致未能办理相应手续，不利后果应由水某公司承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回水某公司的上诉请求。 苏某公司向一审法院起诉请求：1.判令水某公司支付苏某公司购房款11381556.8元及违约金（以11381556.8元为基数，自2023年9月26日起按照日利率万分之一点五计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费、保全费由水某公司承担。 一审法院认定事实如下：苏某公司与水某公司就苏某大厦22层2201室、22层2202室、22层2203室、22层2204室、21层2101室、21层2102室、21层2103室、21层2104室房屋分别签订了《商品房买卖合同》。苏某大厦22层2201室、22层2202室、22层2203室、22层2204室、21层2101室、21层2102室、21层2103室、21层2104室房屋价格分别为：5131865.8元、3955199.6元、4235578.8元、3058912.6元、5131865.8元、3955199.6元、4235578.8元、3058912.6元，合计总价为32763113.6元。 2019年1月21日，苏某公司（出卖人、甲方）与水某公司（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：第一条上述商品房买卖合同，采取统一分期付款方式支付购房款。第二条付款方式及付款条件。1、甲、乙双方签订上述商品房买卖合同单价8740元/平方米，房款总价32763113.6元。2、乙方应于2019年1月21日前支付房款总额的50%，已付定金1500000元在本次付款时抵扣。甲方应在收款当日与乙方签订网签合同，如逾期甲方每日按已付房款的万分之一点五支付违约金，乙方有权从未付房款中扣除。3、甲方已全部履行本协议第五条约定义务，经乙方确认后15日内支付房款总额的20%。如乙方未按时支付房款，乙方每日按应付房款的万分之一点五向甲方支付违约金。4、商品房买卖合同中所有房屋全部交付并向乙方提供办理不动产权属证书相关资料及手续后15日内支付房款总额的30%,如乙方未按时支付房款，乙方每日按应付房款的万分之一点五向甲方支付违约金。第三条乙方购买甲方开发的苏某大厦21、22两整层，面积共计3748.64平方米，单价8900元/平方米。21、22两层室内公共部分应由甲方负责装修，但考虑乙方整体装修效果，现由乙方自行装修。经甲、乙双方共同核算确认装修费用为600000元，该费用从购房款中扣除。扣除后房屋单价为8740元/平方米，购房款总价32763113.6元。甲方不再承担上述区域的装修责任。第四条甲方确保2018年12月31日前具备乙方进场装修条件。第五条甲方确保2019年6月30日前完成大厦南门大厅、公用电梯、消防通道及地下停车场等公共区域的全部装修。消防设备安装到位，具备使用条件。如逾期，甲方每日按已付房款的万分之一点五支付违约金，乙方有权从未付房款中扣除。 水某公司支付购房款情况如下：2018年6月15日1500000元，2019年1月21日14881556.8元，2020年9月9日5000000元。 苏某公司委托江苏利华消防检测技术服务有限公司对苏某大厦消防进行评估。江苏利华消防检测技术服务有限公司于2022年1月15日出具了《单位消防安全评估报告》，该报告结论为依据《单位消防安全评估导则》T/JFPA0003-2020对现场进行消防安全评估，综合评定该项目所处的风险等级为Ⅰ级。该报告后作为苏某大厦消防验收合格和办理房屋竣工验收备案手续时的依据。 苏某公司于2022年6月13日由单位组织竣工验收合格，于2023年8月10日取得竣工验收备案表。 苏某公司于2023年9月11日向水某公司发送《商品房交付通知书》。该通知书上载明：根据您与我公司签署的《商品房买卖合同》约定，您所购买的【苏某大厦】项目办公写字楼21层、22层房屋，已具备交付条件，现特向您发出交付通知书，请您于收到本通知书后，前来办理上述房屋的交付手续，结清购房款，并按照不动产登记中心要求缴纳维修基金与契税。交付手续办理时间及地点。1、集中办理房屋交付时间:2023年9月13日至2023年9月22日（9:30-17:30）；2、签到及手续办理地点:宿迁日报社302室；3、鉴于集中交付当天为交付高峰期，人流密集，等时间可能较长,为避免您长时间排队等候，我们建议您在2023年9月22日（9:00-10:00）前来办理交付手续，我们将为您安排相应工作人员集中办公并提供快捷、方便的服务。如您因个人原因，未能在通知的集中交付时间内到场办理房屋交付手续，房屋将视同在本《交付通知书》通知的时间交付给您，房屋毁损、灭失及相关管理费等风险将一并转移，因此产生的一切责任由您自行承担。 苏某公司于2024年5月24日向水某公司交付上述房屋不动产增值税专用发票，于2024年7月5日交付涉案房屋的不动产登记申请表及住宅专项维修资金缴存通知书。 一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。苏某公司与水某公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立有效。水某公司辩称案涉房屋存在漏水质量问题，其有权拒绝向苏某公司支付涉案购房款。因苏某公司、水某公司并未在合同中约定上述履行顺序，且水某公司也未能举证证明上述质量问题严重影响其使用，另水某公司已就上述质量问题向苏某公司提起诉讼，故对水某公司辩解意见不予采信。水某公司还辩称双方达成新的付款协议即水某公司于2020年9月9日支付购房款500万元，剩余150余万元待苏某公司修复主体外墙后支付。因水某公司未能举证证实双方达成该协议，且苏某公司不予认可，故对水某公司辩解意见不予采信。 水某公司主张应扣除违约金1336804.25元。一审法院认为，苏某公司与水某公司约定，甲方确保2019年6月30日前完成大厦南门大厅、公用电梯、消防通道及地下停车场等公共区域的全部装修。消防设备安装到位，具备使用条件。如逾期，甲方每日按已付房款的万分之一点五支付违约金，乙方有权从未付房款中扣除。苏某公司委托江苏利华消防检测技术服务有限公司对苏某大厦消防进行评估。江苏利华消防检测技术服务有限公司于2022年1月15日出具了《单位消防安全评估报告》，故确认涉案消防设备具备使用条件日期为2022年1月15日。因苏某公司未能按照约定期限完成上述合同义务，构成违约，水某公司有权按照合同约定从购房款中扣除违约金。水某公司主张扣除违约金数额为1336804.25元，该违约金计算方式符合合同约定，予以采信。扣除上述违约金后，第二期尚未支付购房款数额为215818.47元（32763113.6元×0.2-5000000元-1336804.25元）。关于第二期购房款支付时间。双方约定甲方已全部履行本协议第五条约定义务，经乙方确认后15日内支付房款总额的20%。苏某公司于2023年9月11日告知水某公司涉案房屋符合交付条件，故水某公司应于2023年9月26日前向苏某公司支付第二期购房款。关于第二期购房款违约金。违约金为以215818.47元为基数，自2023年9月27日起至实际交付之日止，按照日万分之一点五计算。 关于第三期购房款金额及付款期限。一审法院认为，双方在补充协议中约定，商品房买卖合同中所有房屋全部交付并向乙方提供办理不动产权属证书相关资料及手续后15日内支付房款总额的30%,如乙方未按时支付房款，乙方每日按应付房款的万分之一点五向甲方支付违约金。依照上述约定，第三期购房款数额为9828934.08元（32763113.6元×0.3）。第三期购房款付款期限。苏某公司于2022年6月13日对苏某大厦单位组织竣工验收合格，于2023年8月10日取得竣工验收备案表。苏某公司于2023年9月11日向水某公司发送《商品房交付通知书》，通知水某公司办理上述房屋的交付手续，结清购房款，并按照不动产登记中心要求缴纳维修基金与契税。水某公司未能按照通知时间（2023年9月13日至2023年9月22日）办理上述手续，视为水某公司阻却第三期购房款付款条件成就，水某公司应于2023年10月7日前向苏某公司支付该款。关于第三期购房款违约金。违约金以9828934.08元为基数，自2023年10月8日起至实际交付之日止，按照日万分之一点五计算。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百二十六条、第六百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，一审法院判决：一、水某公司于判决生效之日起十日内给付苏某公司购房款10044752.55元及违约金（以215818.47元为基数，自2023年9月27日起至实际交付之日止；以9828934.08元为基数，自2023年10月8日起至实际交付之日止，均按照日万分之一点五计算）；二、驳回苏某公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90090元，保全费5000元，由苏某公司负担5090元，水某公司负担90000元。 二审中，被上诉人苏某公司向本院提交苏某大厦房屋测量报告复印件一份，旨在证明案涉房屋实际面积比合同约定面积多5平方米，购房款存在40000余元的差额。 上诉人水某公司质证认为：该份测绘报告的真实性无法确认，与本案也没有关联性。水某公司按照规定时间去苏某公司办理交付手续，但苏某公司要求支付的购房尾款数额与合同约定不一致，也未向水某公司出示相关依据。 本院认证意见为：因苏某公司本案是依据双方签订商品房买卖合同及补充协议约定的购房款总价32763113.6元向水某公司主张剩余购房款，现苏某公司主张案涉房屋面积超出与合同约定，购房款存在40000余元差额，本院对此不予理涉。 二审查明的事实与一审判决查明事实一致，本院予以确认。 本案二审中的争议焦点是：水某公司应否向苏某公司支付剩余购房款及违约金，如应支付，数额如何确定。 本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案中，水某公司主张案涉房屋交付后一直存在漏水问题，严重影响正常使用并造成财产损失，已构成根本违约，水某公司有权行使先履行抗辩权拒付剩余购房款。对此，本院认为，虽然水某公司主张苏某公司交付房屋存在严重质量问题已构成根本违约，但水某公司未能举证证明案涉房屋漏水系房屋主体结构存在质量问题导致，也未以此要求解除双方之间商品房买卖合同关系，而苏某公司因案涉房屋存在漏水问题所承担的赔偿损失违约责任与水某公司应向苏某公司承担付款责任并不属于对等给付义务，故水某公司以其享有先履行抗辩权为由主张拒付剩余购房款缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 根据双方签订补充协议的约定，苏某公司确保2019年6月30日前完成大厦南门大厅、公用电梯、消防通道及地下停车场等公共区域的全部装修，消防设备安装到位，具备使用条件。苏某公司全部履行上述约定义务，经水某公司确认后15内支付房款总额的20%。因苏某公司已于2023年8月10日取得竣工验收备案，并于2023年9月11日告知水某公司案涉房屋符合约定条件，故一审法院认定水某公司应于2023年9月26日前向苏某公司支付第二期剩余购房款并无不当，对于水某公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。同时，案涉补充协议还约定，商品房买卖合同中所有房屋全部交付并向水某公司提供办理不动产权属证书相关资料及手续后15日内支付房款总额的30%，如水某公司未按时支付房款，每日按应付房款的万分之一点五向苏某公司支付违约金。因苏某公司已于2023年9月11日向水某公司发送《商品房交付通知书》，告知水某公司自2023年9月13日至2023年9月22日期间至宿迁日报社302室办理案涉房屋的交付手续，结清购房款，并按照不动产登记中心要求缴纳维修基金与契税。水某公司未能提供证据证明其已按照上述通知时间前往指定地点办理相关手续，也无证据能够证明其要求苏某公司提供办理案涉房屋不动产权属证书相关资料而苏某公司拒绝提供。故水某公司应承担由此产生的不利法律后果，一审法院认定水某公司支付第三期购房款的付款条件已于2023年10月7日成就并无不当，对于水某公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。因水某公司未按约定期限支付第三期购房款，已构成违约，其应按照补充协议约定承担相应违约责任，一审法院判令水某公司自2023年10月8日起向苏某公司支付违约金有事实及法律依据，本院予以维持。 综上所述，上诉人水某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费82069元，由上诉人宿迁市水某勘测设计研究有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年一月二十四日 书记员*** 执行申请注意事项 1.发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 2.申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 履行义务提示 调解书、判决书、裁定书生效后，负有履行义务的当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 不按时履行生效裁判确定的债务，案件根据权利人的申请进行强制执行程序的，债务人须加倍支付迟延履行期间的债务利息。人民法院视情况依法对义务人采取罚款、拘留、限制高消费、列入失信名单等措施。拒绝履行生效裁判确定的债务情节严重构成拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。