北京中软昌盛物业管理有限公司与北京金信恒通科技有限责任公司等物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院 民事判决书 (2022)京0114民初9142号 原告：北京中软昌盛物业管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区昌盛路18号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该单位员工。 委托诉讼代理人：***，北京威诺律师事务律师。 被告：北京金信恒通科技有限责任公司，住所地北京市昌平区科技园区昌盛路18号F2楼。 法定代表人：***，执行董事。 被告：中电智能卡有限责任公司，住所地北京市昌平区昌盛路26号。 法定代表人：***，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：***，北京市君泽君律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：***，北京市君泽君律师事务所律师。 原告北京中软昌盛物业管理有限公司（以下简称中软昌盛公司）与被告北京金信恒通科技有限责任公司（以下简称金信恒通公司）、被告中电智能卡有限责任公司（以下简称中电智能卡公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中软昌盛公司的委托诉讼代理人***、***，被告金信恒通公司和被告中电智能卡公司的共同委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中软昌盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令金信恒通公司向中软昌盛公司支付自2014年7月1日至2022年6月30日欠缴的物业管理费共计3569165.64元，逾期支付物业费的利息损失698664.18元；2.判令中电智能卡公司对上述欠缴物业费中由中电智能卡公司使用的房屋（办公楼F2之1层、公寓G5G8G9G10G15）自2014年7月1日至2022年6月30日期间对应的欠缴物业费2251846.2元，对应利息损失440798.9元，承担连带清偿责任；3.判令二被告承担中软昌盛公司的律师费支出6万元；4.诉讼费由二被告承担。事实及理由：中国电子昌平科技园区（昌盛园26号）的办公生产楼F2公寓楼、G5、G8、G9、G10、G15，总建筑面积9493.27平方米，其产权单位是金信恒通公司。中软昌盛公司一直是该物业建筑的物业管理服务单位，物业服务费的标准为每月每建筑平方米3.92元。2007年4月-2008年3月，北京中电金峰科技有限公司（以下简称中电金峰公司）从产权人金信恒通公司承租使用该物业建筑，物业服务费的标准也是每月每建筑平方米3.92元，每月15日前缴纳上月物业管理服务费。2009年5月至2014年6月，因产权单位金信恒通公司和使用单位中电智能卡公司拖欠物业费，2014年6月17日，中电广通股份有限公司（以下简称中电广通公司）与原告签订协议书，由中电广通公司代为支付了所欠物业费、电费等。自2014年7月开始，二被告对提供物业服务的事实和欠费事实均予承认，但以没有物业服务合同为由一直拖欠物业费。原告多次催缴，但被告仍拒绝缴纳。故诉至法院。 金信恒通公司和中电智能卡公司辩称：一、中软昌盛公司请求中电智能卡公司支付物业管理费系支付请求主体错误。中电智能卡公司并非业主，也未与中软昌盛公司签订物业服务合同，未获得合格物业服务，且F2厂房二层、三层由第三方公司承租，中软昌盛公司无权要求中电智能卡公司支付整栋F2厂房的物业管理费。二、中软昌盛公司未提供合格的物业服务，未履行物业管理职责，其要求二被告支付物业管理费无事实及法律依据。涉案房屋所在区域长期出现绿化无人管理、杂草丛生、绿地被开垦为菜地、卫生状况脏乱差、治安问题频繁发生、外来人员私闯、市政公共设施养护不及时等严重问题，且一直未予改进。2013年，中电智能卡公司曾致函中软昌盛公司，要求停止案涉区域的物业管理，中软昌盛公司虽复函同意但一直未完成交接。中软昌盛公司为案涉区域的物业管理与其他区域形成鲜明对比，不仅没有提供合格的物业服务，还给二被告造成巨大经济损失。在二被告正常缴纳水电费的情况下，中软昌盛公司多次故意切断案涉区域的电力及供水系统，严重影响正常生产经营及员工正常生活。另外，二被告不得不自行、自费委托第三方公司进行电梯管理及维护、玻璃幕墙修复等。三、中软昌盛公司要求二被告按照其与第三方签订的物业服务合同中约定的标准支付物业管理费无合同及法律依据。中国电子昌平科技园区并未成立业主大会或产生业主委员会，且中软昌盛公司并非二被告选聘的物业服务企业，双方之间并未签订物业服务合同，无权要求按照其与第三方中电金峰公司签订的物业服务合同中约定的标准支付物业管理费。四、中软昌盛公司的诉讼请求已过诉讼时效，应已丧失胜诉权。综上，请求驳回中软昌盛公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案中软昌盛公司主张的物业服务费对应的物业项目系位于北京市昌平区（以下简称公寓楼）。经询问，中软昌盛公司、金信恒通公司、中电智能卡公司均认可上述涉案房屋的产权人系金信恒通公司，总物业计费面积为9,484.39平方米。 就本案所涉房屋的物业服务费，中软昌盛公司提交其曾与中电金峰公司签订的物业管理服务合同。该合同约定：北京中电昌盛物业管理有限公司（2022年12月5日变更名称为中软昌盛公司）向中电金峰公司承租业主金信恒通公司的物业用房总计建筑面积9,493.27平方米（其中，办公生产楼F2建筑面积5,259.67平方米，公寓G5、G8、G9、G10、G15共计建筑面积4,233.6平方米）提供物业管理与服务；合同期限为自2007年4月1日起至2008年3月31日止；物业管理服务质量须按下列约定，实行目标管理：共用房屋、设施、设备的维修、养护、保养、检修制度完善，维修及时，设备运行良好、正常、无事故隐患，公共能源供应正常、充分、有保障，公共环境布局合理、整洁、美化，绿化合理分布，养护完好，交通秩序标志清楚、井井有条、停车制度完善、出入证件齐全，实行封闭式管理和24小时保安制度，配合共同做好园区安全保卫工作；物业服务费的标准为每月每平方米3.92元，每月十五日前交纳上月物业管理服务费；逾期交纳各项费用及物业管理服务费，从逾期之日起按逾期应付款的千分之三按日收取滞纳金。二被告对该份物业服务合同并不认可。另，2004年3月30日，中电智能卡公司与中软昌盛公司就昌平科技园区南区内的办公生产楼1栋（F1）、公寓1栋（F6，不含食堂）的物业管理服务签订物业管理服务委托合同，物业服务费的标准为每月每平方米3.92元（含税）。 2013年3月1日，中电智能卡公司向中软昌盛公司发出《关于CEC昌平科技园南区的物业管理报告》，载明：“中软昌盛公司：CEC昌平科技园区南区现有公司为中电广通股份有限公司（以下简称中电广通公司）（包括中电智能卡公司）。南区公用设施使用十多年，现有设施老化，存在许多安全隐患。我公司扩大生产规模，有些设施需要更换。南区卫生、绿化、安全管理也存在许多问题，为有效利用园区现有资源、提高物业管理水平和节约物业费，我公司要求自己进行物业管理，做到资源利用最大化。与贵公司协商CEC昌平科技园南区物业交接问题。南区收费项目能计量的和国家文件明确规定标准的水、电、暖还由物业公司管理，卫生、绿化、安全其他物业管理我公司自行负责。”2013年3月20日，中软昌盛公司回函，载明：“……1.我公司同意贵公司提出的自己进行物业管理的要求；2.为保证贵公司与我公司的物业管理工作符合《物业管理条例》及国家相关的法律、法规，在今后的实际工作中避免产生管理上的交叉及安全上的责任区分。我们建议：贵公司在进行物业管理的同时，将所管区域与我们管理的区域进行相对独立的区分。以便管理；3.在贵公司的物业管理工作中，请将南区水、电、暖等工作一并接收，真正做到资源利用最大化。我们将全力配合贵公司办理物业及附属设备、设施的移交工作；在上述工作的办理过程中，如遇问题，我们将采取积极的态度配合贵公司的工作。”2013年6月，中电智能卡公司再次向中软昌盛公司发出《关于停止物业管理的通知》，载明：“中软昌盛公司：贵公司目前负责中国电子基地南区物业管理工作，多年来贵公司没有履行物业管理只能，F5动力站发生人为事故造成园区断电，给我公司造成经济损失；园区乱施工，挖断燃气管道，我公司餐厅无法做饭，影响公司正常工作生产；绿化没有人做，杂草乱生；卫生状况脏乱差，垃圾满地都是，经常有野狗在公司活动，给员工安全带来隐患；自行车丢失，给员工造成经济损失；食堂发生盗窃事件，给公司造成经济损失等等，而且随着我公司业务的不断发展，外来客户和上级领导经常来我公司参观、指导工作，由于环境很差，严重影响了公司的对外形象。多年来，我公司通过各种渠道多次提出希望予以改进，但始终没有任何改进。鉴于以上情况，我公司认为贵公司已不能满足对南区物业管理的要求，因此我公司要求贵公司即日停止中国电子昌平基地南区物业管理，我公司也停止支付物业费，南区物业交由我公司管理，具体交接手续协商解决。”之后双方并未办理物业交接手续。 2014年6月17日，甲方中电广通公司与乙方中软昌盛公司签订《协议书》，约定：“针对中国电子昌平科技园区物业服务管理相关历史遗留及现存问题，甲乙双方经友好协商，达成如下一致意见，以资共同遵守。1.历史遗留欠费等问题。1.1关于甲方所欠乙方物业服务费、电费（代交）、供暖费数额（以下均为人民币），经甲乙双方共同确认如下：1.1.1物业服务费（空置）：2009年5月至2012年3月，9,493.27㎡×3.92元/㎡×35个月×80%=1041981.32元；1.1.2物业服务费（使用）：2012年4月至2014年6月，9,493.27㎡×3.92元/㎡×27个月=1004767.70元；1.1.3电费：2009年5月至2012年4月，共计为470933.34元……1.3以上物业服务费、电费、供暖费及滞纳金共计为人民币3579313.67元，甲方应于本协议签订后5个工作日内一次性支付乙方……3.关于提高物业服务管理标准、质量问题。3.1根据目前物业服务的现状和甲方对提高物业服务标准的需求，甲、乙双方一致同意：2014年底前共同完成对甲方所在区域物业管理标准、规范的制定及物业服务费用的测算工作，并签订新的《物业服务合同》。甲方应根据自身的实际需要向乙方提出物业服务需求。乙方根据甲方提出的物业服务标准和要求，作出相应的方案并实施。为甲方提供优质物业服务管理。实现物业服务质量的提升。满足甲方物业服务的需求。3.2为按期完成上述事项，甲乙双方应成立工作小组。就《物业服务合同》中所涉及的标准、质量、费用等问题及时沟通、联系并商讨。以期按时完成新的《物业服务合同》的签订……”2015年4月13日，中软昌盛公司与金信恒通公司签订《用电协议》，就用电事宜达成协议，但就物业服务事宜并未达成协议。 2019年4月29日，中电智能卡公司代表金信恒通公司与中软昌盛公司就涉案房屋物业费交纳问题进行商谈。同年4月30日，中电智能卡公司向中软昌盛公司发函要求中软昌盛公司提供2014年7月开始为涉案房屋提供物业服务项目的清单。同年5月7日，中电智能卡公司向中软昌盛公司发出《关于第三次与中软昌盛公司商谈F2楼与附属楼宇物业费用的会议内容及要求》，载明“2019年5月6日下午，中电智能卡公司代表金信恒通公司与贵司代表针对F2楼与附属楼宇2014年至今的物业费用进行了第三次商谈，我方提出贵司在2014年至今的物业服务存在的问题具体如下：1.根据贵司提供的物业管理服务内容中明确包含了公用绿地、花木等的养护和管理，但2014年至2018年期间，F2楼及附属楼宇周边绿化完全处于无人管理状态，F2楼及附属楼宇周边的绿植因长期无人养护，出现大部分枯死或出现病虫害，周边空地杂草丛生。在F2楼及附属楼宇周边绿地无人管理的情况下，F2楼附属楼宇周边的绿地，全部被开垦为菜地，甚至在单元门边的绿地都长期种植农作物，我公司多次向物业公司反馈意见，至今未得到彻底解决。并且每年在F2楼及附属楼宇周边都有大面积的焚烧秸秆的情况，严重影响了我公司周边环境卫生和员工工作休息环境。2.南区始终未见物业公司保安进行定期巡逻，导致南区治安问题频繁发生。仅2018年-2019年年初就发生过两次不明人员私闯我公司员工宿舍、我公司女员工在园区马路上遭到猥亵骚扰的情况。在2014年以后也出现过多起员工宿舍被外来人员进行盗窃的情况，暴露了物业公司对南区治安管理的不足以及物业公司对园区外来人员的管理漏洞。3.F2楼及附属楼宇周边环境清理不及时，周边常见各种垃圾。F2附属楼宇周边常年堆积各种垃圾，包括废旧沙发、种菜的栅栏、棚子等非我公司造成的垃圾，给员工的生活环境造成很大影响。4.南区生产区域尤其是生产办公楼前常年有外来人员私闯进行遛狗、拍照，并且时常有大型犬不拴狗绳在生产区乱串，对员工人身安全造成极大威胁。5.市政公共设施养护不及时，F2楼周边道路路灯多次出现夜间路灯不亮的情况，对我公司员工正常上下班造成影响。F2楼周边道路的路基多次损坏且常年失修。鉴于双方在2014年至今未制定有效的物业服务合同，同时根据贵司提供的物业服务内容，贵司在2014年至今提供的物业服务中存在市政公共设施维修、公用绿地、花木的养护管理、公共环境卫生管理、维持公共秩序等方面的多项不足之处。针对以上情况，我方希望贵司综合考虑2014年至今物业服务的不足之处，向我方提出针对物业服务中的不足之处的解决方案，包括重新对2014年7月至今F2楼及附属楼宇的物业服务费用进行核算，我司将根据贵司提供的解决方案与贵司共同确定针对F2楼及附属楼宇2014年至今的物业费用的最终解决方案。”同年5月13日，中电智能卡公司再次向中软昌盛公司发送函件，载明：“根据贵司提供的物业管理服务内容，我公司结合2014年7月至今F2楼及附属楼宇周边公共设施的实际情况认为贵司存在的问题如下：1.公共设施设备的维修、养护、运行和管理与服务。由于F2楼存在两部公用电梯，始终由我司承担电梯维护及管理保养，并且F2楼在2018年外墙玻璃幕墙出现大面积脱落情况，均由我公司进行玻璃幕墙的维修及加固。因此我公司认为此项内容贵司只完成了50%。2.市政公共设施的维修、养护和管理。由于南区市政公共设施长期处于失修状态，南区主路路灯出现多次长时间不亮的情况，我司认为贵司只完成此项服务的80%。3.公用绿地、花木等的养护与管理。由于F2楼及附属楼宇周边绿地长期无人管理，出现大量荒地并被外来人员开垦为菜地，且我司向物业公司多次反馈意见均未得到有效处理。针对此情况，我司认为贵司完全未提供任何有效服务。4.公共环境卫生。F2楼及附属楼宇周边长期存在各类垃圾，严重影响业主的工作休息环境，我司认为贵司此项服务仅完成了50%。5.维持公共秩序。南区未见物业保安定点巡逻，且南区多次出现猥亵、私闯宿舍、遛狗等严重影响业主人身安全的问题，针对此情况，我司认为贵司此项服务只完成了30%。2014年6月，F2楼及附属楼宇的业主向贵司支付了2009年-2014年的足额的物业费用，同时也向贵司提出了制定物业管理的服务标准的要求，但贵司未积极与业主达成有效的物业服务的合同，并在后续的物业服务中仍未达到贵司提供的物业服务标准。因此希望贵司根据实际情况对2014年至今的物业费用提出合理的方案。同时希望物业公司能够本着合作共赢的目的，尊重实际情况，共同妥善处理此次事件，不要采取其他过激行为导致事件的复杂化。”另外，二被告还提交了若干张物业服务的照片证明中软昌盛公司提供的物业服务存在上述瑕疵，中软昌盛公司均不予认可。 2022年3月4日，中电智能卡公司向中软昌盛公司发送企业询证函，其中载明：截至2021年12月31日，中电智能卡公司欠中软昌盛公司两笔款项，分别为5968186.01元与270776.00元，2021年度中电智能卡公司向中软昌盛公司的采购金额为270776.00元，备注为物业费。该询证函结论部分，中软昌盛公司认为上述信息不符，不符项目及内容载明：（1）自有产权房：2021年度欠我公司物业费含税金额287022.56元；（2）其他金额不符，承租房2014年7月1日至2021年12月31日累计欠款3918609.40元（其中物业费本金3346092.90元，逾期利息572516.5元）。关于该询证函，中软昌盛公司认为其中的5968186.01元包含本案所涉F2楼所欠的物业费，应当视为中电智能卡公司认可应当支付该笔物业费。而中电智能卡公司认为该5968186.01元未包含本案所涉F2楼所欠的物业费，系其公司吸收合并北京中电华信智能卡技术有限责任公司（以下简称中电华信公司）后，中电华信公司所欠货款，与本案无关，并提交相关会计凭证为证。另，金信恒通公司与中电智能卡公司提交租赁合同，其中金信恒通公司向北京华虹集成电路设计有限责任公司出租F2楼二、三层的租赁合同中约定物业服务费由承租人承担；金信恒通公司向中电智能卡公司出租F2楼一层和公寓楼的租赁合同中约定物业服务费由承租人支付给出租人。 另，2018年9月18日和2019年3月27日，中软昌盛公司向北京银证信通智能卡有限公司发出催款通知，就F2号楼2-3层自2014年7月1日起的物业服务费进行催收。二被告对该份证据不予认可，自述直至2019年4月25日才收到中软昌盛公司的催费通知。 上述事实，有物业服务合同、《协议书》、《用电协议》、函件、会议备忘录、企业询证函、催款通知、名称变更通知、租赁合同、照片、会计凭证、房屋产权证、建设工程规划验收合格证和当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点如下： 一、中软昌盛公司是否有权向金信恒通公司收取涉诉期间的物业服务费。 本案中，就涉案房屋的物业服务费，中软昌盛公司提交了其与中电金峰公司的物业服务合同，二被告对该合同虽不认可，但未提交相反证据，本院对该份合同予以采信。在中软昌盛公司与中电金峰公司的物业服务合同到期后，就涉案房屋的物业服务未签订新的服务合同。虽2013年中电智能卡公司向中软昌盛公司发出停止物业服务的通知，但双方并未实际办理交接手续，且从2014年中电广通公司与中软昌盛公司签订的《协议书》可以看出，涉案房屋仍由中软昌盛公司提供物业服务。因此，中软昌盛公司与金信恒通公司之间就涉案房屋的物业服务形成了事实上的物业服务合同关系，中软昌盛公司有权主张案涉物业服务费用。 另，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。现二被告抗辩称涉案部分房屋已出租且租赁合同约定应由承租人支付物业服务费，因租赁合同的约定仅规制于出租人与承租人之间，对中软昌盛公司不具有约束力，故中软昌盛公司仍有权向涉案房屋的产权人主张物业服务费，二被告的该项抗辩意见本院不予采信。 二、中电智能卡公司是否应就其实际使用房屋的物业服务费承担连带清偿责任。 首先，根据二被告提交的租赁合同，中电智能卡公司承租部分涉案房屋后，物业服务费应由中电智能卡公司向金信恒通公司支付，而非直接支付给物业服务单位；其次，在中电智能卡公司向中软昌盛公司发出的企业询证函中，中电智能卡公司并未明确写明欠付款项与涉案物业服务费用相关，不能据此认定中电智能卡公司自愿承担涉案物业服务费用；最后，在中软昌盛公司与中电智能卡公司就涉案房屋的物业服务问题以及相关费用进行磋商的往来函件中，中电智能卡公司并未明确作出自愿承担涉案物业服务费用的意思表示。综上，中软昌盛公司要求中电智能卡公司就其实际使用房屋的物业服务费承担连带清偿责任的主张，于法无据，本院不予支持。 三、中软昌盛公司为涉案房屋提供的物业服务是否达标。 考虑到物业服务是一种全天候、不间断、多方面、动态性的服务，管理效果应该考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确定，现二被告提交的证据虽能证明中软昌盛公司在为涉案房屋提供物业服务过程中存在一定瑕疵，但该瑕疵的程度并不足以构成业主拒交或少交物业费的合理理由。换言之，如果在物业公司所提供服务存在一定瑕疵的情况下，法院就支持部分业主的关于减免物业服务费的抗辩意见，将不仅影响物业公司的有效运营，更将影响其他业主接受合格物业服务的权利。因此，本院确定以“促整改而非重惩罚”的裁判方式来引导物业公司改进物业服务，要求物业公司对业主集中反映的问题进行整改。考虑到物业服务是一个长期而持续的过程，如今后再次涉诉，本院作为辖区法院，若在诉讼中查明物业公司仍未整改，本院将结合客观证据对物业公司的服务质量予以动态评价，该评价结果将必然影响物业公司的诉讼请求的实现。 四、中软昌盛公司主张的物业服务费标准以及利息、律师费是否于法有据。 关于物业服务费的标准，本院参照中软昌盛公司和中电金峰公司原合同约定的标准以及同区域内其他楼栋交纳物业服务费的标准，确定按照每月每建筑平方米3.92元的标准计算物业服务费。另考虑到金信恒通公司与中软昌盛公司未签订物业服务合同，双方对于物业服务费标准以及服务质量存在争议，一直处于磋商中，且中软昌盛公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于中软昌盛公司主张利息、律师费的诉讼请求，本院不予支持。 五、中软昌盛公司的各项主张是否超出诉讼时效。 本案中，双方并未约定物业服务费的缴纳时间，本院参照中软昌盛公司和中电金峰公司原合同约定的时间确定，即每月15日前交纳上月的物业服务费。根据诉讼时效的相关法律规定，中软昌盛公司主张的2014年7月1日至2016年3月31日的物业服务费已经超出法律规定的诉讼时效，本院不予支持；自2016年4月1日至2022年6月30日的物业服务费，未超过诉讼时效，本院应予支持。中软昌盛公司提交的催款通知，因并非向二被告发出，且无法确认是否实际发出，故本院不予采信。 综上，本院依据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，北京金信恒通科技有限责任公司支付北京中软昌盛物业管理有限公司2016年4月1日至2022年6月30日的物业服务费2788410.66元； 二、驳回北京中软昌盛物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费41423元，由北京中软昌盛物业管理有限公司负担14734元（已交纳），由北京金信恒通科技有限责任公司负担26689元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年一月十六日 法官助理*** 书记员***