某某、南昌万城企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院 民事判决书 （2017）赣01民终1210号 上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1982年10月出生，住江**省横峰县。 委托诉讼代理人：***，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601201111331161。 被上诉人（原审原告）：南昌万城企业管理有限公司，住所地：江**省**昌市经济技术开发区青岚大道。 法定代表人：***，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601199110843490。 委托诉讼代理人：***，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201711266948。 被上诉人（原审被告）：南昌市鼎欣科技股份有限，住所地：江**省**昌市经济技术开发区玉屏**大街大街。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201121607102。 委托诉讼代理人：***，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200910704956。 上诉人***因与被上诉人南昌万城企业管理有限公司（以下简称：万城公司）、南昌市鼎欣科技股份有限公司（以下简称：鼎欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民重字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***，被上诉人万城公司的委托诉讼代理人***，被上诉人鼎欣公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、撤销原判并改判第二项租金297221元由鼎欣公司承担，改判违约金额42354元；2、改判第三项占地使用费246943元由鼎欣公司承担；3、改判第四项律师费为10000元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对涉案物业的实际承租人应为***的事实认定错误，***于2009年至2014年2月期间就职于鼎欣公司任市场总监及副总，受鼎欣公司口头委派与万城公司签订《万向城物业租赁合同》和《补充协议》，租赁的房屋由鼎欣公司实际使用和管理。1、万城公司在起诉状中陈述“合同签订后，鼎欣公司以部分转账和部分现金的形式向原告支付了租赁保证金和部分租金”，证实了租赁合同的保证金及租金均由鼎欣公司支付这一事实，而原审法院却认定“***在租赁期间支付了部分租金”与事实矛盾。2、鼎欣公司分别于2013年1月6日、2013年1月25日向万城公司汇款租赁保证金10万元、租金5万元，尽管汇款凭证中附言注明为“货款”，但在出租人和上诉人均否认是货款的情况下，原审法院仅凭“货款”一孤证就否认实际承租人是鼎欣公司没有事实依据。3、鼎欣公司答辩时又陈述15万元是借款，与汇款用途注明的“货款”前后矛盾，且未能提供借条或借款合同证明。4、合同签订后，鼎欣公司不仅支付了租赁保证金和租金，同时还委派了上诉人及刘某、***等鼎欣公司的员工对江南会所进行日常经营管理，并委派上诉人与暮其公司签订装修施工合同，施工合同及装修预算表均有鼎欣公司的盖章，种种证据均表明鼎欣公司才是租赁物业的实际使用人。5、上诉人作为一个普通员工没有理由个人租赁一个高档会所，其工资收入根本不足以支付高昂的会所场地租赁费及运营开支成本，且实际情况是鼎欣公司支付租金、装修、派员管理，上诉人丝毫没有获利。二、原审法院程序违法，对重要证人刘某的证人证言没有进行质证和认证。三、原审判决按合同约定的违约金过高，应适当减少。四、原审判决律师费过高，应予减少。 万城公司辩称：一、本案租赁合同的承租人是鼎欣公司和***，依法其应共同承担履行租赁合同的责任。***系鼎欣公司的员工，签订租赁合同时任鼎欣公司的市场部经理（对外称副总），***与鼎欣公司因经营“江南会馆”需要，向万城公司租赁了万向城物业，合同签订后，鼎欣公司也以部分转账和部分现金的形式向万城公司支付了租赁保证金和部分租金。鼎欣公司称没有授权***签订合同，***代表的是南昌市千润科技有限公司（以下简称千润公司），租赁合同与其无关，转账支付的款项是货款不是租金，这完全是扭曲事实和推卸责任。万城公司与***、鼎欣公司之间仅有租赁合同关系，没有其他经济往来，转账实际是租赁保证金和部分租金。千润公司成立于2013年8月，而本案诉争租赁合同签订日期是2012年12月，合同签订时千润公司尚未设立。二、一审法院按合同约定计算违约金，不存在违约金过高。三、万城公司已向法院提交《委托代理协议》，该律师费已实际发生且是因本案产生的费用，应予以判决，即使按《江西省律师服务收费指导价标准》计算亦并未超过相关规定，一审判决的律师费于法有据。 鼎欣公司辩称：一、本案签订租赁合同的主体非常明确，租赁合同和补充协议的抬头乙方均是***，根据万城公司提供的租金收据反映，支付租金的主体是江南会馆，可见签订租赁合同完全是***的个人行为，与鼎欣公司无关。二、鼎欣公司从未授权***代表鼎欣公司与万城公司签订任何租赁合同，***既没有鼎欣公司的书面授权，事后也未得到鼎欣公司的书面追认，显然不是职务行为。三、***还在鼎欣公司工作期间就与刘某在2013年8月共同设立了千润公司，其不仅是公司的股东还是公司的法定代表人，所以其有很多个人经营行为。四、万城公司在合同履行过程中从未找过鼎欣公司，也从未向鼎欣公司提出过任何主张，万城公司向法院提交的证据，如催款通知、交款通知、公函、EMS快递的对象均分别为江南会馆、江南会馆（***）、江南会馆***先生，可见***提出的所谓职务行为的说法根本不能成立。五、鼎欣公司与万城公司的两笔资金往来，是因为***个人与万城公司有经营往来，而向鼎欣公司财务提出以暂借方式由鼎欣公司代其向万城公司支付了上述两笔货款。另外，鼎欣公司支付货款15万元与万城公司自认已收到62万元租赁费相比也是很小一部分，不能仅由15万元货款推导出鼎欣公司与租赁合同有必然联系。六、装修合同与租赁合同本身就是两个不同的法律关系，不能用装修合同的问题来假设或推导租赁合同的主体问题，且装修合同上有鼎欣公司的骑缝章，也只是说明签订该装修合同的当事人***借在鼎欣公司工作期间的便利，在该装修合同私自加盖了骑缝章，该骑缝章所盖位置也充分说明鼎欣公司不是该合同签订单位。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。 万城公司向一审法院起诉请求：1、确认万城公司与***、鼎欣公司之间的《万向城物业租赁合同》已经解除；2、判令***、鼎欣公司共同向万城公司支付所拖欠租金41.5万元与滞纳金40845元（均暂计算至2014年6月30日止），此后的以每月58333元为计算依据向万城公司承担房屋占用使用费损失至其实际搬出万城公司店面时止；3、判令***、鼎欣公司共同向万城公司支付违约金10万元；4、判令***、鼎欣公司共同向原告赔偿律师费损失2万元；5、判令本案诉讼费用由***、鼎欣公司共同承担。 一审法院认定事实：2012年12月21日，原告万城公司（甲方）与被告***（乙方）签订了一份《万向城物业租赁合同》，约定甲方将位于南京东路1368号万向城物业（原东方之珠娱乐会所）部分租赁给乙方用于开设私家会所。该合同约定：租赁期限为2013年3月1日至2016年2月28日，期限为三年；乙方在租赁期限内按人民币60万元/年向甲方支付租赁费；乙方签订本协议三天内向甲方指定账户交纳10万元人民币租赁保证金，该保证金在合同到期或提前终止合作时，如乙方没有违反本合同约定、没有损坏所租赁物业和拖欠甲方正当收取的任何费用时无息全额退还；乙方签订本协议三天内向甲方指定账户预交15万元人民币作为三个月的租金，乙方应按季度向甲方提前支付下季度租赁费，甲方在收款后应向乙方开具同等金额的收据；任何款项如逾期三个工作日未支付，应自到期应付日起直至款项全额付清为止计收滞纳金，滞纳金每日按照欠款额百分之一计收；如果任何一方（违约方）违反或未能全面履行本合同项下的承诺、保证或义务，致使本合同无法履行或守约方依法或按约解除合同的，除已被另一方（守约方）以书面形式豁免的情形外，违约方应向守约方支付违约金人民币10万元整，并对由此造成的守约方的全部支出、损失、损害、债务和责任（包括但不限于调查费用以及律师和会计师收费，或任何其他形式的损失，且无论是否牵涉第三方的索赔）承担赔偿或补偿责任；倘若发生乙方超过15天未按时缴纳租赁费等情况，甲方可在对方收到相关的终止通知之日（终止日）终止本合同；合同另对其他事项做出了约定。 2013年2月25日，万城公司与***签订了一份《补充协议》，并明确作为上述合同的附件，协议约定：增加租赁面积380平方米，共五个包厢，该部分租赁面积起租日期从2013年4月1日至2016年2月28日；租金为第一年8万元/年，第二年10万元/年，第三年12万元/年，按季度付款，交付以现状交付；押金壹万元整，第一次租金和押金于本合同签订之日起三天之内缴纳，其他权利义务内容与前述主合同相同。合同签订后，原告依约将租赁物业移交至被告***用于开设私家会所“江南会馆”。 2013年4月7日，***作为发包方与暮其公司就涉案租赁物业签订了《室内装饰工程施工合同》，在该合同书骑缝位置加盖了被告鼎欣公司刻有“南昌市鼎欣科技开发有限公司”字样的合同专用章。暮其公司出具的工程标准预（决）算一览表上骑缝位置亦加盖了“南昌市鼎欣科技开发有限公司”合同专用章。 2014年4月17日，因***自2013年11月起一直拖欠租金未付，经万城公司多次书面催告后仍拒不支付相关费用，原告决定终止与***签订的租赁合同，并发函告知***，后又于2014年6月18日起诉至一审法院。 2014年11月3日，因万城公司、***、鼎欣公司均表示未实际控制涉案物业，经一审法院现场勘验和***、鼎欣公司一致同意，万城公司将涉案物业收回。 另查明，2007年10月24日，南昌市京东开发总公司(以下简称：京东总公司)与浙江中南建设集团有限公司（以下简称：中南公司）签订《租赁合同》，约定由中南公司成立南昌市青山湖文化娱乐有限公司（暂定名，后设立的公司实际为东方之珠公司）负责经营管理南京东路1368号青山湖文化广场15000平方米物业。2010年，因京东开发区改制南京东路1368号青山湖文化广场物业由青山湖区资产办移交给青山湖资产公司。2012年7月24日，东方之珠公司（甲方，2012年8月2日更名为万向城娱乐）与万城公司（乙方）签订《资产经营权承租协议》，约定：1、甲方同意把东方之珠娱乐城的现有资产和东方之珠公司经营权、房屋租赁权承租给乙方；2、甲方现租赁的坐落于南昌市××区××与××大道交汇处东南侧的文化广场展览楼房产归乙方使用，使用期限同甲方租赁合同期限一致，即自2012年11月至2024年10月止；另约定其他合同事项。2012年10月31日，青山湖资产公司与万向城娱乐签订《房屋租赁合同》，约定在京东总公司与中南公司的合同基础上重新签订合同：1、将原合同中甲方京东总公司更改为青山湖资产公司，乙方公司更改为万向城娱乐；2、将位于青山湖文化广场内原京东总公司租赁给东方之珠公司经营活动的租赁面积核减为14500平方米；3、同时对其他合同其他事项进行了约定。2013年7月29日，万向城娱乐（甲方）与万城公司（乙方）签订《补充协议》，约定乙方一次性买断甲方的资产；乙方向甲方支付的房产租金，改由乙方直接支付给青山湖区资产营公司。2014年2月17日，因原合同甲方青山湖资产公司法人变更，乙方万向城娱乐更改为万城公司，故双方重新订立合同，合同约定：租赁房屋坐落于南昌市××区××与××大道交汇处东南侧；建筑面积约14500平方米（青山湖文化广场）；甲方承诺房屋除未领取《房屋所有权证》以外，不存在《城市房屋租赁管理办法》第六条第（二）至第（九）项等规定的情形；租赁期限为自2014年2月17日至2024年3月14日止；另约定其他合同事项。 另，青山湖资产公司在万城公司与***于2012年12月21日签订的《万向城物业租赁合同》及于2013年2月25日《补充协议》上均注明“同意转租”并加盖了“南昌青山湖资产经营有限公司”印章。 另，万城公司自认共收到主合同租赁保证金100000元、增租部分合同押金10000元，主合同租金430000元、增租部分合同租金60000元，墙费20000元、水电费29698元，其中2013年1月6日的100000元租赁保证金和2013年1月25日的50000元租金是通过转账支付，余下款项均为现金支付。 另，***原系鼎欣公司员工，曾担任该公司市场总监一职。2013年8月9日，***成立千润公司并担任法定代表人。2014年2月，***从鼎欣公司处离职。 另，南昌市鼎欣科技开发有限公司（以下简称鼎欣开发公司）于2013年1月6日向万城公司汇款人民币10万元，于2013年1月25日向万城公司汇款人民币5万元，汇款凭证中附言均注明为货款。2015年5月27日，经南昌经济技术开发区工商行政管理局核准，鼎欣开发公司变更名称为鼎欣公司，企业类型由有限责任公司变更为股份有限公司，法定代表人仍为***。 另，万城公司因本案纠纷于2014年7月2日向江西求正沃德律师事务所支付律师费2万元。 一审法院认为，综合本案查明的事实，本案有两个争议焦点，一是原告万城公司是否有权出租涉案物业；二是本案的租赁行为系被告***的个人行为还是代表被告鼎欣公司的职务行为。 关于万城公司是否有权出租涉案物业，原告于2012年7月24日即通过其与万向城娱乐签订的《资产经营权承租协议》取得涉案物业的房屋租赁权，2014年2月17日正式与青山湖资产公司签订《房屋租赁合同》，为涉案租赁物业的承租人；其将涉案物业租赁给***属转租行为，转租期限未超过万城公司作为承租人的剩余租赁期限，并且青山湖资产公司对万城公司与***签订的租赁合同和补充协议加盖印章并注明“同意转租”，视为对该两份合同的事后追认，故万城公司有权出租涉案物业。 关于涉案物业的实际承租人，《万向城物业租赁合同》和《补充协议》上均明确为***个人租赁，万城公司诉称租赁合同的承租人应为***和鼎欣公司，但未提供鼎欣公司为承租人的充足证据，鼎欣公司虽曾向原告账户汇入两笔款项但在附言中均注明为货款，故无法由此推论出鼎欣公司亦是涉案房屋租赁合同的承租人。万城公司关于涉案租赁物业租赁保证金和租金的自认，予以认可。***辩称其是受鼎欣公司指派与原告签订合同及协议，属职务行为，但其本人仅为鼎欣公司员工，在庭审中亦未能提出事先经授权指派或事后经追认的充足证据；涉案物业租赁合同和协议的承租人以及装修施工合同上的发包人均为***个人签名，鼎欣公司在施工合同骑缝处及预（决）算表上的印章既无法得出其是装修施工合同的主体，更不能进一步得出其是涉案房屋租赁合同的承租人，故对***的辩论意见，不予采信，本案租赁物业的承租人应为***。双方签订的《万向城物业租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 合同签订后，万城公司按约移交了租赁物业，履行了自己的合同义务，***在租赁期间内支付了部分租金，但自2013年11月份至今一直拖欠租金未付，其行为已构成违约，理应承担违约责任。***无正当理由未支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，万城公司依照合同约定有权终止合同。但万城公司虽于2014年4月17日函告“江南会馆***”解除合同，但依据约定，双方签订的租赁合同“应在对方收到相关的终止通知之日（终止日）终止”，而万城公司并未提供证据证明***收到其发送的终止涉案租赁合同的公函，故对万城公司要求确认《万向城物业租赁合同》已经解除的诉请，一审法院予以支持，但合同解除时间应为本案起诉后***收到起诉状副本之日，即2014年6月26日。合同解除后，承租人应当返还租赁物，逾期返还租赁物造成的损失，亦应由承租人承担，同时因万城公司已于2014年11月3日将涉案物业收回，故一审法院仅对自2014年6月27日起至2014年11月3日止房屋占用使用费的损失予以支持。关于《万向城物业租赁合同》中约定的租赁保证金100000元和《补充协议》中约定的押金10000元，因万城公司已经解除租赁合同，主合同和补充协议对此亦未约定，故一审法院依法将其充抵租金。因***截至2014年6月26日共计拖欠租金407221元，故一审法院对充抵后的297221元租金予以支持。***拖欠租金导致租赁合同解除，应当承担违约责任，但对于万城公司主张的滞纳金和违约金，因滞纳金是行政惩罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得约定滞纳金，本案中万城公司要求滞纳金没有法律依据，故对其依据合同约定请求***支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持；对其请求***支付违约金的诉请，因未违反法律规定，一审法院予以支持。另租赁合同对律师费的承担有明确约定，且已实际发生，故对万城公司主张律师费损失赔偿的请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、原告南昌万城企业管理有限公司与被告***之间的《万向城物业租赁合同》于2014年6月26日解除；二、被告***自本判决生效之日起十日内向原告南昌万城企业管理有限公司支付截至2014年6月26日拖欠的租金297221元及违约金100000元；三、被告***自本判决生效之日起十日内向原告南昌万城企业管理有限公司赔偿房屋占用使用费的损失246943元（以每月58333元为基数，自2014年6月27日起计算至2014年11月3日止）；四、被告***自本判决生效之日起十日内向原告南昌万城企业管理有限公司支付律师费损失20000元；五、驳回原告南昌万城企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11950元，由被告***承担。 本院二审期间，当事人各方均未提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，根据上诉人***的上诉及万城公司、鼎欣公司的答辩，并经当庭确认，各方当事人二审争议的焦点是：一、涉案物业的承租人是谁？经查，《万向城物业租赁合同》和《补充协议》均明确乙方为***个人，在租赁合同的履行过程中，万城公司均仅向江南会馆及***进行催款及函告，可以认定承租人为***；另，***2014年3月25日向万城公司提交的《关于变更租赁合同的申请报告》明确提出“将原我签订的合同主体变更为南昌鼎欣科技有限公司。主体变更后，会所依据原订《租赁合同》所确定的各项条款及所应承担的全部义务、责任由南昌鼎欣科技有限公司负责。”可见***作为承租人向出租方提出过变更主体的要求，但由于万城公司未作出同意变更主体的意思表示，故承租的主体仍为***个人。现***上诉认为鼎欣公司为实际承租人的主张与查明事实不符，本院不予支持。二、一审法院对违约金的认定是否适当？《万向城物业租赁合同》第十条明确约定违约方应向守约方支付违约金人民币10万元整。***截至2014年6月26日拖欠租金未付，明显构成违约，一审法院据此判决***承担10万元违约金并无不妥，应予维持。三、万城公司主张的2万元律师费是否应支持？《万向城物业租赁合同》第十条明确约定违约方应对守约方的全部支出、损失、损害、债务和责任（包括但不限于调查费用以及律师和会计师收费，或任何其他形式的损害，且无论是否牵涉第三方的索赔）承担赔偿或补偿责任。本案中，万城公司已向法院提交委托代理合同及代理费的发票，一审法院判决***承担2万元律师费符合双方的约定且该金额并未超出江西省律师服务收费指导价标准规定的范围，应予以维持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9765.18元，由上诉人***承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一七年十二月五日 书记员***