东莞市高地人才资源开发有限公司与东莞市新水物业管理有限公司返还原物纠纷一案民事二审判决书

广东省东莞市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤19民终2157号

上诉人（原审被告）：东莞市高地人才资源开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城区******丰硕广场一、二楼，统一社会信用代码：914************460。

法定代表人：刘伟权，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李晓保，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨婉霞，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：东莞市新水物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区**********写字楼312号室，统一社会信用代码：914***********347Q。

法定代表人：陆钧武，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢志权，广东金名律师事务所辅助人员。

上诉人东莞市高地人才资源开发有限公司（以下简称高地公司）因与被上诉人东莞市新水物业管理有限公司（以下简称新水公司）返还原物纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

新水公司向一审法院起诉请求：1.判令高地公司立即搬离其所占有的丰硕广场三层属于新水公司所有的商铺并将所占有的商铺返还给新水公司；2.判令高地公司向新水公司支付占有使用费（按实际占用面积111.3㎡面积，以每月50元/㎡计算，自2018年1月1日至商铺实际返还给新水公司之日止，现暂计至2019年4月30日为89040元）；3.本案诉讼费由高地公司承担。

一审法院判决：一、限高地公司在判决发生法律效力之日起五日内搬离东莞市南城区******黄金花园.丰硕广场商铺3231至3237、3239、3281、3283至3285；二、限高地公司在判决发生法律效力之日起五日内向新水公司支付占有使用费（以实际占用面积111.3㎡，按35元/㎡每月从2019年4月15日起计算至新水公司实际搬离上述商铺之日止）；三、驳回新水公司的其他诉讼请求。案件一审受理费2026元，由新水公司负担1526元，高地公司负担500元。

高地公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由新水公司承担。主要事实与理由：一、一审法院判决高地公司按占用面积111.3㎡支付占有使用费无事实依据。一审中新水公司提供证明商铺面积的唯一证据是自行制作的表格及商铺平面图。首先，该证据不具有真实性、关联性，不能证明高地公司实际承租的面积。其次，平面图与现场实际划分的商铺位置及面积存在较大差异，相邻商铺之间不能进行严格区分。最后，高地公司与东莞市金域资产管理有限公司（以下简称金域公司）签订的租赁合同中面积包含了公摊面积、其他私人业主面积在内，扣除公摊面积及私人业主面积后，高地公司占有使用新水公司享有所有权的商铺面积远远少于111.3㎡。二、高地公司与金域公司签订的《丰硕广场租赁合同》合法有效，案涉租赁物租金标准为25元/㎡每月。一审法院酌定为35元/㎡每月没有依据。首先，高地公司承租案涉租赁物时，并不知晓案涉租赁物设有抵押，且承租时的案涉租赁物所有权人并未告知高地公司该物业被抵押。案涉商铺设有抵押，但用益物权与抵押物权并不矛盾，且《中华人民共和国担保法》并未禁止抵押物出租。因此，案涉商铺虽有抵押，但并不影响租赁合同的效力。其次，根据高地公司与东莞市金域资产管理有限公司签订的租赁合同，案涉租赁物租金标准为25元/㎡每月，且已实际履行。案涉商铺同位置的其他业主商铺也是按25元/㎡每月的租赁价格履约出租。25元/㎡每月的租赁价格既是高地公司对案涉商铺实际履约价，也是案涉商铺所处位置的实际行情价。另，案涉商铺所处位置现仍有大量商铺空置未租，商铺出租率极低，这是导致该处商铺价格不理想的主要原因。最后，由于新水公司主张按照50元/㎡每月计算占有使用费，但其未提供任何证据证明。三、一审法院判决高地公司自2019年4月15日起向新水公司支付占有使用费于法无据。根据新水公司提交的（2018）粤1971执360号之二民事裁定书显示，案涉商铺的所有权及其他权利自本裁定送达新水公司时转移。新水公司未提交该裁定书的送达回证，不能确定具体送达时间。但根据该裁定书出具时间为2019年4月15日，可以确定新水公司取得案涉商铺的时间应当迟于2019年4月15日。四、关于一审法院判决高地公司搬离案涉商铺的问题。高地公司承租商铺中既有新水公司所有的铺位，也有其他业主及金域公司公司所有的铺位。现高地公司已于2019年9月25日撤离整个案涉商铺，并将钥匙返还东莞市金域资产管理有限公司，同时通知新水公司。因此，现已不存在搬离情况。

新水公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。

二审期间，新水公司未向本院提交新的证据。高地公司向本院提交了短信截图、微信聊天记录、照片、签收表，拟证明高地公司于2019年9月20日搬离案涉租赁物，并办理了交接手续，并于2019年9月25日通过手机通话方式通知了新水公司办理钥匙交接手续，于2019年9月27日再次以短信方式通知。新水公司对此发表质证意见称：上述证据不是新证据，上述证据发生在一审期间，高地公司于二审期间提交不符合法律规定。从电话录音的内容可知，卢先生并没有说有权可以接收钥匙、办理交接手续，卢先生只是律师助理，并无权办理交接手续，高地公司也没有与其办理交接手续，该录音无法证明高地公司与新水公司办理交接手续。短信的质证意见与前述意见一致，签收的证据与新水公司无关。

经二审审理，对一审法院查明的事实，本院予以确认。另，二审期间，高地公司明确表示对一审法院认定的占有使用面积及占有使用费的起算时间不持异议。

本院认为，本案为返还原物纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对高地公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕高地公司的上诉，本院分析如下：

首先，二审期间，高地公司明确表示对一审法院认定的占有使用面积及占有使用费的起算时间不持异议，对此本院予以确认。

其次，关于租金标准的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”金域公司将案涉商铺抵押给广东华兴银行股份有限公司东莞分行，并于2014年11月13日办理了抵押登记，高地公司与金域公司于2017年12月15日就案涉商铺签订《丰硕广场租赁合同》，租赁关系的设立时间晚于抵押权的设立时间，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，高地公司与金域公司签订的租赁合同对新水公司没有约束力，高地公司主张按照其与金域公司签订的租赁合同中约定的租金标准25元/㎡计算租金，没有法律依据，本院不予支持。原审法院根据双方的举证情况、庭审辩论意见以及市场情况，酌情认定以35元/㎡计算占用费，并无不当，本院予以维持。

再次，关于高地公司搬离案涉商铺的时间问题。根据高地公司二审提交的其与新水公司的代理律师的短信截图、通话录音、与金域公司陈老板的微信聊天记录及金域公司出具的签收钥匙的签收单均可以证明，高地公司已经于2019年9月25日搬离了案涉商铺，并通知了新水公司及金域公司，故对于高地公司的占有使用费，应计算至2019年9月25日，对于原审判决第二项中的占有使用费的截止日期，本院明确计算至2019年9月25日。因高地公司已经搬离案涉商铺，故对于原审判决第一项，本院予以撤销。

综上所述，上诉人高地公司的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持，对其不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项及第一百七十五条的规定，判决如下：

一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17650号民事判决第一项及第三项；

二、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17650号民事判决第二项为：限东莞市高地人才资源开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市新水物业管理有限公司支付占有使用费（以实际占用面积111.3㎡，按35元/㎡每月从2019年4月15日起计算至2019年9月25日止）；

三、驳回东莞市新水物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2026元，由东莞市新水物业管理有限公司负担1526元，东莞市高地人才资源开发有限公司负担500元；二审案件受理费384.33元，由上诉人东莞市高地人才资源开发有限公司负担（已预交）。

本判决为终审判决。

审判长　　陈娟娟

审判员　　陈美苑

审判员　　黄宇齐

二〇二〇年七月二十三日

书记员　　黄志维