电信科学技术第十研究所有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0113民初8747号 原告：***，男，汉族，1986年9月23日出生，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：***，陕西弘业律师事务所律师。 被告：电信科学技术第十研究所有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：才**，该公司执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。 本院受理原告***诉被告电信科学技术第十研究所有限公司（以下简称“电信科学公司”）房屋买卖合同纠纷一案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人**、**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告***诉称：原告2013年入职被告电信科学公司，后被告公司提出集资建房。原告随即依照被告要求于2015年5月6日向被告支付了首笔购房款项193700元，购买被告自建的位于西安市雁塔西路6号电信科学技术第十研究所26号高层住宅楼即5号综合楼26幢1**7层10701号的房产。2017年7月5日，原告依照约定向被告支付了第二笔193700元房款后，双方于2017年9月5日签订《房地产买卖契约》一份对上述购房的事实进行了书面确认。并再次明确，原告购买被告的房产总面积为159.92平方米，总价款为人民币645375元，分三次支付完。原告依照约定支付了第三笔257975元房款，至此原告依照合同约定支付了全部购房价款。依照《房地产买卖契约》第“三”条约定，甲方应于2019年3月1日前向乙方交付上述房产，但时至今日被告也未能依照合同约定履行其交房义务。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交付西安市雁塔西路6号电信科学技术第十研究所26号高层住宅楼即5号综合楼26幢1**7层10701号的房产；2、被告支付原告因延期交房对原告造成的损失57000元（依照每月租金3000元计算，从2019年3月1日，暂计算至2020年10月1日，以被告实际向原告交付房产为止）；3、被告承担本案的诉讼费。 被告电信科学公司辩称：一、本案系答辩人与原告之间因单位内部集资建房而引起的房地产纠纷，并非一般商品房买卖合同纠纷，依法不属于人民法院受理民事案件的范围，应裁定驳回原告起诉。2013年，经电信科学研究院下发《关于电信十所建设高层住宅楼的复函》（院企【2011】398号）及西安市XX委、西安市XX委联合发布《关于下达西安市2013年第一批职工住房建设项目新增计划的通知》（市XX委投发【2013】106号）等文件的批准，答辩人可以利用其拥有的国有拨划住宅用地以职工全额集资的方式为本单位职工修建住宅。2015年4月8日，答辩人下发所发【2015】31号《电信科学技术第十研究所26号住宅楼集资建房分配方案》（以下简称“《分配方案》”）文件，对集资住房分配原则、对象、面积、价格等予以公布，确定了本单位员工以低于市场价的优惠价格购买对应的房产，并明确了在岗职工拿到钥匙起在答辩人处服务满八年作为购买集资房前提条件。基于上述购房条款，答辩人与原告签订了《电信科学技术第十研究所集资建房协议书》（以下简称“《协议书》”）和《房地产买卖契约》，约定原告以低于市场价房款总额仅为645375元购买159.92平方米的案涉房产。因此，以《分配方案》为基础，双方在非平等主体的情况下，签订的《协议书》、《房地产买卖契约》具有明显的人身属性和福利性质，区别于一般平等主体间的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案属于因单位内部集资建房、分房引起的房地产纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围，故应当裁定驳回原告起诉。二、根据《分配方案》文件及《协议书》的约定，原告在服务期限未届满之前离职，答辩人有权将房屋收回，原告在未完全履行合同的情况下无权请求答辩人向其交付房屋，其诉求无事实根据和法律依据，应裁定予以驳回。2014年9月，原告与答辩人建立劳动合同关系，2020年9月14日，双方解除了劳动关系。依据《分配方案》第七条：“参加集资建房后，必须签订住房协议，其原则为：十所在岗职工拿到钥匙起在本所服务满八年，由于个人原因服务期未满中途离开十所，则该房收回，扣除押金后，集资款如数退还，不计利息。”及《协议书》第1.2条约定：“在岗职工从房屋建成领钥匙之日起，需在本所服务满八年，中途离职，该房收回。”本案中，原告虽然履行了交付房款的义务，但是依据上述条款，其作为购买集资房的受益者必须以付出一定年限的劳动为条件，否则答辩人有权收回房屋。答辩人愿意给予原告购买集资房的劳动福利是为了企业长期稳定发展以及激励、奖励职工，若职工未履行服务期的义务，中途离职仍享有单位的福利集资房，对于答辩人来说将显示不公平，不利于企业吸收稳固人才、长期稳定的发展，更会造成国有资产流失。据上，双方签订《协议书》、《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效协议，原告未按照约定的期限付出劳动，属于不完全履行协议约定，答辩人有权依照双方签订的协议收回房屋，不予交付。故，原告诉请答辩人交付案涉房屋无事实依据和法律事实，恳请法院充分考虑上述答辩意见，支持答辩人的抗辩主张，维护答辩人的合法利益。 经审理查明，2017年9月5日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将位于西安市雁塔区雁塔西路6号电信科学技术第十研究所26号高层住宅楼及5号综合楼26幢1**7层10701号房地产（建筑面积为159.92平方米）出售给乙方，房屋成交价格为645375元，乙方于2018年12月31日前分三次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：现金。双方同意于2019年3月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。2015年至2019年，原告分三次将购房款645375元全部支付被告，被告亦开具购房款收据。 2015年4月8日，电信科学技术第十研究所作出《电信科学技术第十研究所26号住宅楼集资建房分配方案》，方案第七条规定，参加集资建房后，必须签订住房协议，其原则为十所在岗职工拿到钥匙起在十所服务满八年，由于个人原因服务期未满中途离开十所，则该住房收回，扣除押金后，集资款如数退还，不计利息。2015年8月5日，原、被告签订《电信科学技术第十研究所集资建房协议书》，协议约定在岗职工从房屋建成领钥匙之日起需在本所服务满八年，中途离职，该房收回。 2014年至2020年，被告作为劳动者与原告签订两份劳动合同，劳动合同期限自2014年9月9日至2020年9月8日。2020年9月14日，原、被告签署离职审批表，离职类别为辞退，离职原因原告明确为：因部门调整无岗位编制。部门及主管副总、总经理均审批同意。2020年9月24日，被告出具离职证明，内容为：兹证明***，身份证号：610XXXXXXX********，自2013年6月由劳务派遣公司派遣至我公司工作，2014年9月8日转为公司合同制员工，至2020年9月14日因劳动合同到期不再续签，终止劳动合同。 被告主张未向原告交付房屋系因原告所做项目出现严重亏损，原告不认可该事实，被告未就此事实提交证据。原告主张被被告直接辞退，被告则主张因单位撤掉原告所做部门，但给予原告一个月时间让其自行在单位内部找岗位，因原告未找到岗位，被告后因项目原因劝退原告，原告不认可被告通知其调岗的事实，被告未就此事实提交证据。庭审中，被告确认因原告未办理退房款手续，现房屋空置。 以上事实，有《房地产买卖契约》《电信科学技术第十研究所26号住宅楼集资建房分配方案》《电信科学技术第十研究所集资建房协议书》、劳动合同、离职证明等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证无异，可以作为定案的依据。 本院认为，本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 本案中，原、被告签订的《房地产买卖契约》《电信科学技术第十研究所集资建房协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间房屋买卖合同关系合法有效，双方均应依约履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。被告抗辩称本案不属于人民法院受案范围，因围绕本案诉争房产而形成的房屋买卖合同关系是原、被告作为平等主体在自愿的前提下设立，原告支付房屋对价取得房屋，被告收取购房款交付房屋，原、被告各享权利，互负义务，双方因房屋财产关系产生的民事诉讼，依据法律规定，属于人民法院受案范围，故对被告该辩解，本院不予采信。 关于被告辩解原告未满服务年限应交还房屋一节，根据《电信科学技术第十研究所26号住宅楼集资建房分配方案》中“十所在岗职工拿到钥匙起在十所服务满八年，由于个人原因服务期未满中途离开十所，则该住房收......”之规定及原、被告所签《电信科学技术第十研究所集资建房协议书》中“在岗职工从房屋建成领钥匙之日起需在本所服务满八年，中途离职，该房收回”之约定，单位收回集资房屋的前提是劳动者因个人原因离职，但根据被告出示的离职审批表显示原告离职原因为“因部门调整无岗位编制”，同时被告出具的离职证明确认“因劳动合同到期不续签而终止劳动合同”，从上述证据可知，原告非因个人原因离职，故不符合被告方主张退回集资房屋的情形，被告据此不交付房屋无事实依据，对其辩解本院依法不予采信。原告现已向被告全额交付购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋，对原告主张被告交付房屋的诉请，本院依法予以支持。 关于原告主张租金损失一节，因原告无直接证据证明系因被告未交付房屋而实际产生了租金损失，原告该主张证据不足，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告电信科学技术第十研究所有限公司应于本判决生效十日内向原告***交付位于西安市雁塔区雁塔西路6号电信科学技术第十研究所26号高层住宅楼即5号综合楼26幢1**7层10701号房屋； 如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付***行金。 二、驳回原告其余诉讼请求。 本案案件受理费1225元，由原、被告各半承担612.5元，因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二一年八月二十六日 书记员　　** 1