某某与西安滨江企业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）陕0113民初878号

原告：***，男，1973年3月30日出生，汉族，住西安市新城区。

委托诉讼代理人：冯啸天，陕西观瀚律师事务所律师。

被告：西安滨江企业投资管理有限公司，住陕西省西安市碑林区。

法定代表人：赵亚利，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘斌，上海市XX城（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：温阳涛，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。

第三人：电信科学技术第十研究所有限公司，住西安市雁塔区。

法定代表人：才洪恩，该公司执行董事。

原告***与被告西安滨江企业投资管理有限公司（滨江公司）、第三人电信科学技术第十研究所有限公司（电信十所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告滨江公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人电信十所经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***诉称，原告因经营超市需要，与被告（转租人）于2017年1月14日协商一致，就位于西安市XX路XX号喜地生活汇，租赁面积为1275平米，以50元/平米/月的租价签订了房屋租赁合同。合同签订后，原告已约履行了交付租金及履约保证金的义务，并按商业惯例实际筹备了经营超市的所有前期准备工作，各项均已就绪，只待签收租赁房屋，正式开业经营时发现被告虽经多次催告，但总以各种理由迟迟不肯交付该租赁房屋，致使原告按照约定的租赁房屋用途即经营超市的根本目的落空，不仅延误了精心策划的最佳商机，还因此产生了巨大实际支出。因被告多次推诿且拒收原告交涉信函，原告遂去实地查看，发现被告已在本该交付租赁房屋履行期间又将该房屋加至原租金两倍左右的价格“一铺二租”分别出租给他人经营老兰家清真美食、怡康医药超市E22空间等生意。因被告恶意撕毁合同、一铺两租等违约行为已构成根本违约，故原告诉至法院，请求依法判令：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告一次性返还原告已支付的履约保证金127500元；3、判令被告与第三人赔偿原告实际损失1509518.12元人民币；4、要求被告承担本案诉讼费用。

被告西安滨江企业投资管理有限公司辩称，原告诉请一：要求解除原被告签订的房屋租赁合同，因被告已经依约通知终止合同，故合同已经解除。原告诉请二：要求返还履约保证金127500元，没有法律和事实依据，应予驳回。原告诉请三：要求赔偿损失1509518.12元，没有事实依据，所举证据没有关联性和真实性、与事实矛盾、内容虚假，应予驳回。原告所述与事实不符：1、原告签约后仅依约交付了127500元的定金，并未履行其他义务；2、按照合同约定，原告作为个人有提供担保的义务，或者有待正式营业执照下发后应及时进行更名的义务，原告注册的陕西芒果商贸有限公司2017年5月12日已经成立，但被告直到被诉送达时，才查询到该公司。因此，是原告的违约行为，导致双方无法继续履行合同的后续权利义务。3、原告并未多次催告交房，如上所述，双方还未达到交接租赁物的履约阶段。4、事实是，2017年下半年以来，被告已经通知原告终止本案的合同，双方之间仅就解约后是否应该赔付原告和应赔多少两问题长期进行协商，但协商未果，不存在被告推脱不交房的情况。原告经营多出超市，不存在经营目的落空的情况。5、本案中，被告没有“一铺两租”，租金两倍的情况，被告与原告解约后，另行出租的行为与本案无关。

第三人电信科学技术第十研究所有限公司未到庭参加诉讼,亦未在法律规定的期限内提供任何书面答辩意见。

经审理查明，2017年1月14日，被告滨江公司作为甲方（出租方）与原告***作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方统一出租，乙方同意承租位于西安市XX路XX层XX号的房屋，性质为商业，该房屋的租赁面积为1275平方米。乙方承租该房屋必须专用于经营Mango生活超市品牌，乙方不得违反本合同约定，必须确保所经营商品和服务符合国家相关法律、法规的规定，并提供合法有效营业证明文件及复印件；乙方若为个人承租，应提交本人身份证明文件及复印件并提供相应担保，待正式所承租房屋的营业执照下发予以及时更名。如有违反，甲方有权终止本合同，并由乙方负责赔偿由此给甲方造成的一切直接、间接损失。本合同约定该房屋租赁期限10年。该房屋起始租赁费用标准为50元/月/平方米。本合同项下的租赁费用支付以每4个月为一个交租期，先付后用，乙方应在当期交租期结束前5日向甲方一次性足额支付下个交租期的租赁费用。首期租赁费用应在乙方进场装修前十日内足额向甲方缴纳。首期费用为255000元。本合同签订后五日内，乙方向甲方支付定金127500元。在乙方进场装修时，乙方所交定金当中的63750元自动转为履约保证金，63750元为房屋租金。双方约定，甲方于2017年8月向乙方交付该房屋（具体交付日期由甲方另行书面通知）。若该房屋于上述交付日期仍无法达到本合同所述交付标准，则交付日期顺延，但顺延期不得超过90日（该周期为谅解期），谅解期内甲方不因此承担其他责任；乙方同意，虽然该房屋不能完全达到上述交付标准，但存在的瑕疵并不影响乙方进场的，则视为该房屋符合相关交付标准，乙方应签署《房屋单元验收交接表》，而甲方应当在乙方进场后30日内对上述瑕疵予以修补和完善。租赁期内，因甲方违反本合同导致一方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正。在改正期内，乙方不应将此问题作为拒绝向甲方交纳租赁费用的理由。在租赁期限内，甲方擅自终止合同应向乙方支付违约金，违约金为当月租赁费用的2倍，并退还乙方的履约保证金余额。如造成乙方经济损失的，应赔偿乙方因此所遭受的实际损失。在租赁期限内，因乙方原因导致合同提前终止应向甲方支付违约金，违约金为当月租赁费用的2倍，并扣除乙方的履约保证金余额。如造成甲方经济损失的，应赔偿甲方因此所遭受的实际损失。除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应在承担违约责任的前提下，积极改正。乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付当年月租赁费用的0.5%的违约金，直至乙方改正为止。后原告向被告支付了定金127500元，被告于2017年2月16日向原告出具了收款收据。后被告未将涉案房屋交付原告使用。

本案在审理过程中，对于涉案房屋的权利，双方向法院提供了涉案房屋产权证明的复印件及邮电十所出具的证明，证明载明被告滨江公司对第三人邮电十所所有的涉案房屋拥有20年的使用权，第三人允许滨江公司在合法合规的前提下自主经营、出租、转租及运营管理、物业管理。对于芒果超市营业执照是否下发的问题，原告称芒果超市营业执照于2017年5月12日下发，并向法院提交了陕西芒果有限公司的工商登记信息。但该公司成立后双方未做更名，没有任何人沟通过更名的事宜，被告也未和原告沟通担保事宜。被告称没有沟通过更名的事宜，我们口头沟通担保事宜。对于房屋为何一直未交付的问题，原告称其催促交房，但被告说消防手续迟迟未通过，被告不具备消防资质，原告无法进场。被告称是因为原告个人未提供担保，所以一直未交付房屋。被告直至起诉后才知道营业执照的变更。就消防问题，被告称其已取得了消防，但具体取得消防的时间不太清楚，其已于2018年1月前后将涉案房屋租赁给他人，但未向法院提交涉案房屋消防验收合格的证明。

此外，原告向法院提交了EMS快递单及关于芒果超市项目进场的联系函，联系函的落款时间为2018年7月20日，原告在联系函中称其要求被告最迟于2018年7月31日前明确给原告具体的进场交房时间。被告对此不予认可称，该邮件根本无法送达，被告未收到该邮件，原告也没有合法送达被告。被告亦向法院提交了邮政快递详单及告知函，告知函的落款时间为2018年12月12日，被告再告知函中称按照合同约定，原告应提供相应的担保，经被告口头催告，原告未能提供，已口头通知原告终止合同。先在此正式书面通知原告终止合同，没收定金，并保留通过法律手段继续追偿的权利。对于被告提交的上述证据，原告认为是原告先发的告知函，被告拒收，被告得知原告起诉，补发告知函，行为属于恶意。原告称其主张的实际损失1509518.12元包括：1、履约保证金127500元；2、筹备期间从2017年8月至2018年6月，共计11个月的人员工资267205.72元，有一个出纳杨某某、崔某某是信息部门，这两个员工已经离职，还有两位员工是出庭的两个证人，袁某某是店长，席晓龙是外围储备。他们均是在原告名下的其他公司办公。在广货云商贸公司，配合帮商乐公司做业务。该四个员工均在创业广场广货云商贸公司办公。主要为雁塔西路芒果超市办公，也干一些公司委派的其他事宜。没有签书面的劳动合同。3、货架及配置等产品购销的合同310000元2017年5月签订的合同，2017年7月给原告供货，一部分用于阳光北郡小芒果，剩余部分无法直接使用的放置于厂家的库房。原告根据图纸订货，于合同附件图纸中的阴暗面积。4、产品购销的合同陈列柜23000元。该货物也是于2017年7月给原告供货。可以用的原告就直接接受，无法直接使用的放置于厂家的库房。5、产品购销的合同货架117000元、冷链77000元，原告只是给厂家打货款，但是并未给原告交付货物。6、原告未来的收益的预期。参照于阳光北郡店的收益。参照的是同等规模的凭据年的收益。2018年1月至2018年12月共计营业额534895.92元。7、空调65000元，已供货，现安装于阳光北郡店。由于交付时间过长，便安装于其余店面。8、设计费90000元、110000元。设计是找周慧光的朋友设计的，所以没有开发票。周慧光是芒果商贸公司的隐名股东。周慧光与闫慧星为广货云的股东，原告是隐名股东（证据代持协议体现）；9、变更营业执照的费用10000元。对此，原告申请两名公司员工袁某某、席某某出庭说明了情况，袁某某称其受雇于西安广货云商贸有限公，职务为XX路XX店的店长，由陕西帮乐信息技术有限公司的法人闫户兴给他转钱，他在西安广货云商贸有限公司总部办公，但其每周都去雁塔西路的芒果超市。席晓龙称其应聘的公司亦是西安广货云有限公司，其和帮商乐公司签订了劳动合同，商品、货架、设备是其去市场找的，当时人少，其穿插干活。此外，原告还向法院提交了芒果超市设计合同二份及收款收条两张及付款凭证、芒果超市供货合同一份及付款凭证、芒果超市开业筹备期间人员储备工资明细一份、2018年芒果超市同等条件店面经营报表一份、工人证言一份；

以上事实有证明、房屋租赁合同、收款收据、EMS快递单、关于芒果超市项目进场的联系函、告知函等证据及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点一为原、被告签订的房屋租赁合同是否应予解除，因原告诉至法院认为被告实际履行合同已不具备现实可能性，被告亦认为其已依约通知原告终止合同，双方均要求解除合同，故对原告主张要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。本案的争议焦点二为原、被告双方是否未存在违约行为，对于原告，按照合同约定，原告应提供Mango生活超市合法有效营业证明文件及复印件，原告个人应提交本人身份证明文件及复印件并提供相应担保，并待正式所承租房屋的营业执照下发予以及时更名。本案中，双方签订合同的时间为2017年1月14日，原告***是以其个人的身份承租房屋，但未按合同约定提供相应的担保，原告称芒果超市的营业执照于2017年5月12日下发，但其未与被告及时更名，亦违反了合同的约定，原告的违约行为在先，按照合同约定，被告有权终止本合同，并由原告负责赔偿由此给被告造成的一切直接、间接损失。对于被告，原告虽违约在先，但被告未就提供担保或及时更名的事宜和原告进行沟通，亦未依约及时行使合同的解除权。合同约定被告于2017年8月向原告交付涉案房屋，且顺延期不得超过90日，故按照合同约定，被告在2017年11月内向原告交房不承担其他责任，双方虽然未对房屋通过消防验收进行约定，但涉案房屋租赁的性质为商业，原告承租房屋亦是用于经营超市，若涉案房屋未通过消防验收，即使原告的违约情形不存在，被告的行为对合同的履行亦存在障碍，现被告未能提供证据证明涉案房屋在此期间已经通过了消防验收，故被告亦存在违约的行为。关于原告要求被告支付两倍履约保证金的诉讼请求，应指出，原告依约向被告支付了定金127500元。在原告进场装修时，定金才自动转为履约保证金和房屋租金，现原告未进场，故127500元的性质仍属于定金。按照法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方都违反合同，应当各自承担相应的责任。原告主张双倍返还定金，现原告违约行为在先，故无权要求被告双倍返还定金，但综合本案的实际情况，现双方均同意解除合同，且被告在合同解除之前亦存在违约行为，故被告仍应将原告已支付的127500元定金返还给原告。关于原告主张的剩余的1382018.12元的实际损失，包括筹备期间从2017年8月至2018年6月四个人员的工资267205.72元，因其中的两个员工已经离职，未出庭作证，故无法核实相关的情况，另两位员工虽出庭说明了情况，但原告未能提供劳动合同、社保证明等证据证明两位证人受雇于广货运公司，亦未能提供证据证明两位员工受聘于广货云公司就是在为芒果超市的开业进行筹备工作，故对原告的该部分主张，本院依法不予支持。至于原告提交的设计合同、产品购销合同等证据显示的时间基本上为2017年5、6月份，而双方合同约定的交房时间最晚至2017年11月，对于原告提交的设计合同，因签订合同时被告还未向原告交接房屋，房屋的室内外是否已经完全成形还尚未明确，即使原告与案外人签订了设计合同，但其未向法院提交涉案房屋的设计图纸和设计费用的发票等证据，故不能证明双方的设计合同是用于芒果超市的新店设计且设计合同双方已实际履行完毕的事实，故本院依法不予采信和支持。关于原告主张的货架及配置、冷链、陈列柜、空调等的其他购销合同的问题，首先，即使被告按照合同约定向原告交付了房屋，后期仍可能存在装饰装修等问题，故原告采购的货物用于要成立的芒果超市使用也可能在半年之后，而原告在2017年5月就确定并完成采购上述货物是否合适，且原告同时经营多家芒果超市，故原告无法证明购买的上述货物就是为了新成立的芒果超市使用的。其次，原告未能向法院提供上述货物的送货收货记录、其打款的全部凭证及购货发票等证据，以及原告与厂商对要成立的芒果超市未使货物后期的协商处理协议。故无法证明上述的购销合同已实际履行完毕的事实。最后，原告称一些货物已用于其他芒果超市的经营，但对剩余厂商未交付的货物的数量、金额及货物是否能予以退换等后续问题进行说明或提供证据证明，致使本院无法确定原告主张的上述损失的合理性及损失的具体数额。故原告应当自行承担举证不能的法律后果。至于原告的违约行为是否给被告造成了损失，因被告在本案中未予主张，故本案依法不予处理，双方可另行协商或另行诉讼。关于原告要求第三人邮电十所赔偿损失的诉讼请求，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与第三人并未订立过合同，按照合同的相对性，原告仅与被告之间存在合同法律关系，现原告要求第三人承担责任没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下：

一、解除原告***与被告西安滨江企业投资管理有限公司于2017年1月14日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告西安滨江企业投资管理有限公司应于本判决生效起十日内向原告***返还租赁定金127500元；

三、驳回原告***的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19938元，由原告负担18423元，由被告负担1512元。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。

审　判　长　　赵琳君

人民陪审员　　胡均安

人民陪审员　　赵友贤

二〇一九年九月二十五日

书　记　员　　陈　静

打印：相丽华校对：陈静2019年月日送达

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