某某、茂名农垦橡胶有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书

广东省茂名市中级人民法院 民事判决书 （2018）粤09民终1113号 上诉人（原审原告）：***。 委托诉讼代理人：***，广东海法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：茂名农垦橡胶有限公司，住所地广东省化州市河东站前路182号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东法申律师事务所律师。 原审第三人：广东省机电设备招标中心有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路515号东照大厦3楼301房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 原审第三人：***。 上诉人***因与被上诉人茂名农垦橡胶有限公司（以下简称“农垦公司”）、原审第三人广东省机电设备招标中心有限公司（以下简称“机电招标公司”）、***确认合同无效纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2017）粤0982民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销（2017）粤0982民初1254号民事判决，依法改判确认农垦公司将其位于其内邻化州火车站货场的约6000平方米土地出租给***的合同无效；2.本案一、二审诉讼费用由农垦公司承担。 事实和理由：一、***对涉案土地有绝对的优先租赁权。根据***与农垦公司之间的约定及《合同法》的相关规定，基于***对涉案土地的占有，***有绝对的优先租赁权。无论是采取什么样的寻找承租人的方式，在相同条件下***都享有优先租赁权。***没有放弃其优先租赁权。***的妻子***参加投标，没有在规定时间交标书，并不是***有意延迟，而是机电招标公司关门阻止***进入，才导致***无法在规定时间交标书。***投标受阻的事实，恰好证明了农垦公司与机电招标公司恶意串通，排除公平招标机会。由于***无法提供证据，只能向一审法院提出调查取证申请，然而一审法院却无视这一事件与本案的关联性，不予准许。此外，***是否参加投标，并不影响***对涉案土地的优先租赁权。即使***不参加投标，也不代表其放弃优先租赁权。相同条件下，***对涉案土地有优先租赁权，经招标程序定下的承租条件，农垦公司尽到告知的义务后，***书面放弃，才能视为***放弃其优先租赁权。一审法院以***的妻子***参加竞标却被关门阻止交标书而丧失投标资格一事，认定***放弃其优先租赁权，实属认定事实错误。二、农垦公司与***签订的《土地租赁合同》无效。***与农垦公司于2013年12月1日就涉案土地签订《公司土地租赁协议书》，约定租赁期限为三年，即从2013年12月1日起至2016年12月1日止，且约定***对涉案土地有优先租赁权。租赁期届满前，***要求与农垦公司重新签订租赁协议，但农垦公司予以推托。租赁期届满后，涉案土地一直都是***使用。在此期间，农垦公司一直没有对***使用涉案土地一事书面提出任何异议。2017年5月后，农垦公司才在不告知***的情况下，通过委托机电招标公司以招标的方式将涉案土地出租给***，农垦公司的行为明显违反了双方关于租赁期满后，农垦公司有意继续对外租赁涉案土地的，***享有优先租赁权的合同约定以及《合同法》关于在相同条件下原承租人具有优先租赁权的法律规定，侵犯了***的合法权益。另外，涉案土地经农垦公司的主管单位广东省茂名农垦局的批示，是必须在2017年4月17日前就涉案土地对外签订土地租赁协议的，如果逾期则广东省茂名农垦局批准将涉案土地对外出租的批示无效。显而易见，农垦公司在2017年5月后才将涉案土地出租给***的行为是无效的。根据***与农垦公司的约定及法律规定，无论是采取什么样的寻找承租人的方式，相同条件下***都享有优先租赁权，农垦公司在没有告知***的情况下就将涉案土地出租给***，显属违约、违法，严重侵犯了***的优先租赁权，应当认定为无效合同。三、根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，租赁人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期”的规定，在租赁期满后，***一直使用涉案土地，并按照原租赁合同的约定交纳租金及水电费，农垦公司也一直没有对***使用涉案土地一事书面提出任何异议，因此可以视为农垦公司无异议，***与农垦公司就涉案土地所签订的《公司土地租赁协议书》继续有效，***对涉案土地的租赁期限已转为不定期租赁。在***对涉案土地有租赁权的情况下，农垦公司与机电招标公司、***恶意串通，将涉案土地出租给***，已损害***的利益，因此农垦公司与***签订的《土地租赁合同》无效。四、机电招标公司的行为违法。招标文件第7页所印刷的农垦公司农行账号错误，倒数第二个多写了O。此外，根据《中华人民共和国政府采购法》第五条“任何单位和个人不得采用任何方式，阻挠和限制供应商自由进入本地区和本行业的政府采购市场”的规定，机电招标公司关门阻止***的妻子***进入交标书的行为，显属违法。五、农垦公司将涉案土地出租给***，实属无权处分行为。对于农垦公司提交的《关于农垦公司土地租赁办理期限延长的批复》，***认为是农垦公司事后为了掩饰非法行为和应付诉讼而制作的，是虚假材料。该批复所盖的印章并不是茂名农垦局的印章，而是农垦局下属的一个国土科的印章，而一个法人的内部内设科室不具有法人权利，所以农垦局的国土科是没有资格出具该批复的。涉案土地经农垦公司的主管单位广东省茂名农垦局批示，是必须在2017年4月17日前就涉案土地对外签订土地租赁协议的，如果逾期则广东省茂名农垦局批准将涉案土地对外出租的批示无效。所以，农垦公司将其涉案土地出租给***，属无权处分行为。综上所述，一审判决认定事实错误，导致判决错误，为了维护***的合法权益及法律的尊严，特向二审法院提出上诉，请求依法改判。 农垦公司辩称：一、***对涉案土地没有优先租赁权。（一）因《公司土地租赁协议书》约定的优先租赁权的条件不成就，***对涉案土地没有优先租赁权。目前，我国法律对承租人的优先租赁权尚无明确规定，但法律也没有禁止当事人约定优先租赁权，因此，根据意思自治原则，合同中可以约定优先租赁权。***与农垦公司签订的《公司土地租赁协议书》第十条约定：“本协议租赁期满后，甲方有意继续对外租赁本土地时，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。”第十一条约定：“在本协议租期届满后，乙方有意续租的，应提前一个月通知甲方，甲方同意续租的，双方重新签订租赁协议。”第十二条约定：“本协议租期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租期限届满之日迁离。”《公司土地租赁协议书》此三条约定的意思是在租期届满后，只有出租人有意对外租赁时，承租人才有优先租赁权；承租人有意继续承租，应在合同期满前一个月向出租人提出，出租人又愿意继续对外出租，承租人可享有优先租赁权，否则，租赁期满，承租人要无条件迁离交还土地给出租人。而《公司土地租赁协议书》在履行过程中的客观事实是：第一，《公司土地租赁协议书》约定的租期届满后，农垦公司已书面通知***交回土地给农垦公司，充分表明了农垦公司无意继续对外租赁，也就不存在“同等条件下，乙方享有优先租赁权”的情况。第二，***没有在租期届满前一个月通知农垦公司其有意续租，在租期届满后，农垦公司也以书面通知的方式明确告知***不同意再对外租赁。综合上述两点，农垦公司在租期届满时没有继续对外租赁的意愿，***也没有在租期届满前一个月向农垦公司提出有意续租，《公司土地租赁协议书》约定的***享有优先租赁权的条件不成立，根据《民法通则》第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”的规定，***依法不享有优先承租权，***应按照《公司土地租赁协议书》第十二条的约定及时搬迁交回土地给农垦公司。（二）***称其在租赁期届满前要求与农垦公司重新签订租赁协议，但农垦公司予以推托，这是不存在的。首先，在租赁期届满前，***从没有提出过与农垦公司重新签订租赁合同的请求，如果有，***应提供相应的证据证明，否则应承担举证不能的责任。其次，按《公司土地租赁协议书》的约定，只有农垦公司在租赁期届满后有意继续对外租赁时，***才享有优先租赁权。然而，农垦公司根本没有在租赁期届满后继续对外租赁的意愿，就算***曾提出与农垦公司签订新的租赁合同，也是其一厢情愿，在法律上不能由此产生优先租赁权。二、***不参与涉案土地对外公开租赁的招投标活动，其所谓优先租赁权也根本不可能实现。优先租赁权的实质是在同等条件下，原承租人有优先承租的权利。优先租赁权并不能抵抗物权人（出租人）通过公开招投标的方式对原租赁物予以公开招标出租，如果原承租人要主张和实现优先租赁权，则应依程序参与招投标活动，在公开投标过程中，在同等条件下，向公开投标机构提出主张优先租赁权，从而实现优先租赁权。但是，事实上，在农垦公司委托机电招标公司对外公开招标出租涉案土地时，***以其妻子***的名义报名参加竞标，交纳了保证金，由于没有交招标文件（标书），导致其丧失了投标资格，也就丧失了所谓的优先租赁权。三、***不能以请求确认农垦公司与***签订的租赁合同无效的方式来实现优先租赁权。优先租赁权来源于合同的约定，其效力仅限于合同当事人之间。如果出租人未经承租人同意，将原租赁的土地出租给第三人且签订书面租赁合同的话，承租人的优先租赁权不能对抗第三人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”同理，请求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效的，人民法院也不予支持。但是，出租人将土地租赁给第三人，如果侵犯原承租人的优先租赁权，属于违约行为，应当承担违约责任。另外，农垦公司与***之间签订的租赁合同是否有效，应依照《合同法》第五十二条无效的法定情形评判，事实上，该租赁合同并不符合合同无效情形，该租赁合同合法有效。四、***认为其对涉案土地的租赁期限已转为不定期，农垦公司与机电招标公司、***恶意串通，损害***的利益，因而农垦公司与***签订的《土地租赁合同》无效，这个上诉理由同样不能成立。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，租赁人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”的规定，租赁期满转为不定期租赁的前提是承租人继续使用租赁物且出租人无异议。本案中，租赁期间届满后***继续使用租赁物，农垦公司已明确提出异议，已书面通知***于2017年5月30日彻底迁离，交还土地给农垦公司使用，只是***拒绝迁离并继续违法占用农垦公司土地。而且，《协议书》第十二条也明确约定租赁期届满双方未达成续租协议的，***应于提前终止之日或租期限届满之日迁离，这就明确约定了租赁期满又未达成续租协议的，不可能转为不定期租赁。而在租赁期届满后农垦公司明确表示不同意继续对外租赁时，***仍然拒绝迁离，构成严重违约。由此可见，本案根本不符合“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议”的规定，原租赁合同不可能继续有效，租赁期限也不可能转为不定期，***在租赁期限届满后继续占用，构成违约。综上，***上诉无理，请求依法驳回上诉，维持一审判决。 机电招标公司述称：一、机电招标公司对***与农垦公司之间的土地租赁协议毫不知情，农垦公司并未告知机电招标公司有优先承租人，不存在恶意串通。机电招标公司受农垦公司委托出租闲置土地，农垦公司并未告知机电招标公司其与***之前存在租赁关系并约定了优先续租权。何况，根据***在一审中提供的合同，该合同已于2016年12月1日到期。二、机电招标公司的招标代理工作依法依规进行，招标过程公开、公平、公正，没有违法行为。（一）关于招标文件第7页所印刷的农行账号多写了个0。首先，招标文件尾页所写的账号不仅仅是发给***一家，是由农垦公司向不特定的投标员发出的招标文件，任何个人和单位参与投标都会获得该份招标文件，因此招标文件尾页所印刷的农行账号倒数第二尾数0是笔误。其次，所有参与投标的个人和单位都是按照招标文件尾页印刷的账号存入保证金，发现倒数第二个多了0，都会改正。当时***也存入了保证金。（二）***知悉该项目公开招租信息，并通过其妻子***报名参加。所有参与投标的个人和单位需在规定的投标截止时点前到达签到及递交投标文件，而***逾期递交的标书属于不合格投标，工作人员根据《招投标法》相关规定拒绝接收该投标文件。综上，请求驳回***的全部诉讼请求。 ***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提供任何书面意见。 ***向一审法院起诉请求：1.判决确认农垦公司将其位于其内邻化州火车站货场的约6000平方米土地出租给他人（***）的合同无效；2.本案诉讼费用由农垦公司承担。 一审法院认定事实：***与农垦公司于2013年12月1日签订《公司土地租赁协议书》，农垦公司作为甲方，***作为乙方，协议书约定：“甲方将其位于公司内邻火车站货场的空置地块约6000平方米出租给乙方。乙方将地块作停车场使用。租赁期限为三年，即从2013年12月1日起至2016年12月1日止。”协议书第十条约定：“本协议租期届满后，甲方有意继续对外租赁本地块时，在同等条件下，乙方享有租赁权。”第十一条约定：“在本协议租期届满后，乙方有意续租的，应提前一个月通知甲方，甲方同意续租的，双方重新签订租赁协议。”合同期满后，2017年3月17日，广东省茂名农垦局作出《关于农垦公司土地对外出租的批复》，内容为：“一、同意你公司将位于化州火车站接壤附近一块闲置地出租经营。面积6000平方米，租用期限5年。经营项目用作体育健身场所。二、承包租金底价7.5万元/年，采取公开招标、价高者得方式确定承包者。……五、本批复时效为一个月，逾期未签订土地租赁协议，本批复自动失效。”2017年4月13日，广东省茂名农垦局作出《关于农垦公司土地租赁办理期限延长的批复》，内容为：“……同意你公司土地租赁合同办理时效由1个月延长至3个月。……”2017年4月，农垦公司委托机电招标公司出租上述涉案土地。招标文件第7页的“附诚信保证金缴纳账户”账号为（44***2003），正确账号应为44***203。***于2017年4月20日购标，于当天向机电招标公司交纳标书费，并于2017年5月4日通过其中国农业银行股份有限公司化州市支行的账户（账号：62***18）向机电招标公司的中国建设银行股份有限公司广州东宝大厦支行账户（账号：44***88）交纳保证金3053元，向农垦公司账户（账号：44***203）支付保证金1万元。2017年5月15日，机电招标公司发布《农垦公司闲置土地出租项目中标公告》，确认中标人为***。2017年5月18日，机电招标公司向***退还保证金3053元，5月24日，农垦公司向***退还保证金1万元。农垦公司与***于2017年5月25日签订《土地租赁合同》，农垦公司将涉案土地出租给***作修建体育健身场所之用。合同约定：租赁期为5年，从2017年6月15日至2022年6月14日止。***于2017年5月7日向农垦公司支付2017年5-6月的水电费1582.3元；于2017年9月18日支付7–8月的水电费1440.9元；于2017年11月20日支付9–10月的水电费1343元；于2017年10月30日支付2017年停车场租金44000元。 另查明，***与***于1989年4月3日登记结婚，双方是夫妻关系。 本案在诉讼过程中一审法院依法追加***作为本案的第三人参加诉讼。 ***于2017年8月12日向一审法院提出调查取证申请，一审法院认为该申请调查取证事项与本案没有关联性，不属于本案调取证据范围，对***该申请，一审法院不予准许。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一、***对涉案土地是否有优先租赁权；二、农垦公司与***签订的《土地租赁合同》是否有效。 关于焦点一，***与农垦公司于2013年12月1日签订《公司土地租赁协议书》，该合同第十条约定：“本协议租期届满后，甲方有意继续对外租赁本地块时，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。”第十一条约定：“在本协议租期届满后，乙方有意续租的，应提前一个月通知甲方，甲方同意续租的，双方重新签订租赁协议。”***可以按合同约定请求对该土地的优先租赁权，但***没有在协议租期届满前一个月通知农垦公司其有意续租，至该协议书租期届满时，***已不享有对涉案土地的优先租赁权。***称其在租赁期届满前，要求农垦公司重新签订租赁协议，但农垦公司予以推托。经查农垦公司对该事实予以否认，根据《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，因***没有提供证据予以证明其已通知农垦公司要求续租涉案土地，一审法院对该事实不予确认。并且在农垦公司委托机电招标公司出租上述涉案土地时，***的妻子***参加竞标，交纳了保证金，但由于没有交付报价文件，导致其丧失投标资格。一审法院认为，***是放弃其优先租赁权不行使，对涉案土地不再享有优先租赁权。 关于焦点二，***请求确认农垦公司与***签订的《土地租赁合同》无效，经查，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，农垦公司与***签订的《土地租赁合同》并不符合上述规定情形。***举证招标文件（首页、尾页）上面交纳保证金账号有错误，予以证明农垦公司与第三人机电招标公司、***恶意串通，提供虚假账号，排除***及其他人公平投标的机会，但机电招标公司发出的招标文件都存在“诚信保证金缴纳账户”账号印多一个“0”的问题，并不针对***特定对象，因此一审法院认为该证据不足以证明农垦公司与机电招标公司及***恶意串通，排除公平投标。***举证《关于农垦公司土地对外出租的批复》予以证明涉案的土地经农垦公司主管单位广东省茂名农垦局的批复，是必须在2017年4月17日前就涉案土地对外签订土地租赁协议，如果逾期则该批复无效，但农垦公司举证《关于农垦公司土地租赁办理期限延长的批复》予以证明广东省茂名农垦局同意农垦公司租赁土地办理时效由1个月延长到3个月，即到2017年7月13日。一审法院认为农垦公司具有法人资格，有法人的民事权利能力和民事行为能力，能够实行民事法律行为，上级的批复是其内部工作制度，并不影响农垦公司所实行的民事法律行为的效力。可见，农垦公司与***签订的《土地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反合同法第五十二条及其他法律规定，合同合法有效。因此，对***该诉讼请求，一审法院不予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费6936.5元，由***负担。 二审中，***提交三份新证据：1.化州市人民法院《受理案件通知书》一份，2.***、***于2018年5月11日向化州市人民法院起诉的《民事诉状》一份，该两份证据拟证明***已向化州市人民法院提起诉讼，要求农垦公司按照招投标条件所确立的租赁条件将涉案的场地出租给***，该案的审理结果与本案有关联，若***的请求成立，那么农垦公司与***之间的租赁合同自然是无效的，故本案应当中止审理；3.2018年6月22日中国工商银行的汇款凭证一份，拟证明***依约向农垦公司缴纳了2018年的场地租金。经质证，农垦公司对《受理案件通知书》和《民事诉状》的真实性、合法性和关联性都不予认可，理由是：1.该《受理案件通知书》及《民事诉状》所列的被告方是农垦公司，但农垦公司至今没有收到化州法院送达的该案相关的民事诉状副本、开庭传票等诉讼文书。2.即使***曾经向化州市人民法院提交了《民事诉状》，化州市人民法院也作出《受理案件通知书》，但***在后续程序中是否缴纳案件受理费，不得而知，故对该两份证据的真实性和合法性不予认可。3.即使该案已经被化州市人民法院立案受理，但该案与本案的诉求没有直接的关系，也不存在本案需以该案的处理结果为判决依据的情况。农垦公司对***提交的汇款凭证的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，***向农垦公司的账户汇入款项，农垦公司既不认可也不同意接受，是***的单方行为，而非双方合意行为，在收到***汇来的75150元后，农垦公司已于2018年6月27日通过汇款方式将上述款项全额返还给***。机电招标公司对《案件受理通知书》的真实性和合法性予以认可，对关联性不予认可；对《民事诉状》的真实性、合法性和关联性均不予认可；对汇款凭证的真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可；机电招标公司对***提交的三份证据并不知情，认为与机电招标公司没有关系。 农垦公司提交一份2018年6月27日的中国农业银行的结算业务申请书，申请人为农垦公司，收款人为***，拟证明农垦公司在2018年6月27日将***于2018年6月22日转账给农垦公司的75150元转汇回给***，农垦公司不同意接受***的该笔款项。经质证，***对该份证据的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，该证据其实证明了农垦公司剥夺***的租赁权利所采取的非法行径，农垦公司的退款行为是违法违约的行为，结合***的付款情形，可以证实***一直主张租赁的权利，而农垦公司拒收的行为恰好证明农垦公司侵犯了***的合法权益。机电投标公司对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，机电投标公司不清楚***与农垦公司之间的汇款。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据***的上诉请求，本案争议的焦点是***请求确认农垦公司与***之间的《土地租赁合同》无效的主张能否成立。农垦公司委托机电招标公司通过公开招标的方式对外出租涉案土地，***通过招标程序拍得涉案土地的租赁权并与农垦公司签订了《土地租赁合同》，该租赁协议是双方的真实意思表示，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定为有效合同。***认为农垦公司与机电招标公司恶意串通，导致其妻子***交标书受阻，排除公平招标机会，但***却未能提供任何证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果。至于机电招标公司发出的招标文件中“诚信保证金账户”的账号多一个0的问题，本案并无证据证明该瑕疵导致竞标者无法缴纳诚信保证金的情况，不足以证明农垦公司与机电招标公司存在恶意串通的事实。 关于***主张其对涉案土地享有优先租赁权的问题，属于另一法律关系，不影响农垦公司与***之间的《土地租赁合同》的效力，***亦已另案提起诉讼主张权利。 综上所述，***的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6936.5元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 代理审判员*** 二〇一八年八月二十九日 书记员*** 书记员***