甘肃方圆工程监理有限责任公司、酒泉市华裕房地产开发有限责任公司合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省酒泉市肃州区人民法院 民事判决书 （2023）甘0902民初7404号 原告：甘肃方圆工程监理有限责任公司，住所地，兰州市城关区皋兰路20号，统一社会信用代码91620000710205799U。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被告：酒泉市华裕房地产开发有限责任公司，住所地，甘肃省酒泉市肃州区南苑小区14号，统一社会信用代码91620900296284830H。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，甘肃竭诚律师事务所律师。 原告甘肃方圆工程监理有限责任公司与被告酒泉市华裕房地产开发有限责任公司（以下简称华裕房产公司）合同纠纷一案，本院于2023年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃方圆工程监理有限责任公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***，被告酒泉市华裕房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人**、***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘肃方圆工程监理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照《房屋抵顶监理费协议书》向原告交付酒泉市肃州区神舟明珠小区8号楼2-2-1、8号楼1-3-1两套房屋及产权手续，并且予以配合办理房产过户手续；2．判令被告承担诉讼费用。事实及理由：原告通过公开招投标，中标了酒泉市肃州区神舟明珠小区建设项目监理工程（标段二），中标工程的监理费为390.8707万元。2012年11月12日，原告与被告签订了酒泉市肃州区神舟明珠小区建设项目二标段的《建设工程监理合同》。该工程已经于2018年12月7日竣工验收。工程监理过程中，被告于2015年4月8日向原告支付了30万元监理费，原告出具了正式发票，剩余监理费被告一直未支付。2016年3月21日，原告又向被告开具了4***增值税普通发票，发票金额共计344.8764万元。2016年经原告与被告友好协商，被告同意用酒泉市肃州区神舟明珠小区的3号楼2-2-1、3号楼2-2-2、6号楼1-2-1、6号楼2-2-2、8号楼2-2-1、8号楼1-3-1共6套房屋（价值344.8764万元）抵顶拖欠原告的部分监理费。2016年4月22日，原告与被告签订了《房屋抵顶监理费协议书》，协议书签订后，被告向原告办理了3号楼2-2-1、3号楼2-2-2、6号楼1-2-1、6号楼2-2-2共四套房屋的产权移交手续，而8号楼2-2-1、8号楼1-3-1这两套房屋的产权手续一直未交付。经原告多次催促，被告一直没有办理，为保护原告的合法利益诉至法院。 被告酒泉市华裕房地产开发有限责任公司辩称，监理费的抵顶协议当时是签订了6套房屋，我们给原告公司给了4套房子，价值230.2574万元，又支付30万元现金，共计支付监理费260.2574万元。监理合同的监理费390.7837万元是暂定价，最终监理价的计算标准是以七建公司的中标价计算的，监理合同中施工单位的总承包价也是暂定价。最后两套房没有给原告是因为七建公司没有把工程价款结算出来，所以监理费数额不能确定，我们给原告给房没有依据。监理公司至今没有把监理资料给我们，并且施工过程中建设工程存在减量，工程款最终会比招标价少，相应的监理费用也会比暂定价少。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月，酒泉市华裕房地产开发有限责任公司作为发包人与承包人甘肃第七建设集团股份有限公司签订《建设工程施工合同》，约定发包项目为酒泉肃州区神舟明珠小区建设项目（5#、8#、9#、12#、13#、14#、18#、19#住宅楼及地下车库），工期为2012年11月12日至2014年6月30日，总日历天数为595天；合同价款为19850.326891万元，采用可调价格合同方式（设计变更、现场签证按实结算）确定，合同价款调整方法：设计变更、现场签证按实结算，单价按清单报价执行，人工、材料、机械、规费的调整执行省、市政策性文件。工程量清单如有漏项、缺量工程量按实际调整；工程款支付方式为：按月结算工程进度款，发包人以经工程师核定签认的验工报表为依据，在承包人完成合同规定的工程量后，发包人即按已批准的进度报表于次月5日前向承包人支付已完工程量70％的工程款，逐月支付的进度款应控制在实际工程量的80％以内。其余款项待工程结算经发包人批准后3月内付至结算价款的95％，留5％作为保修金，保修金的支付按不同工程的工程造价所占保修金数额的比例在不同工程的保修期满后14天内付清，保修金总额2年保修期满，付至总保修款的95％，留5％作为屋面保修，待屋面五年保修期满后全部返还；……合同另对其他事项进行了约定。 2012年11月12日，被告酒泉市华裕房地产开发有限责任公司作为委托单位，原告甘肃方圆工程监理有限责任公司为监理单位，双方签订《建设工程监理合同》，约定：工程名称为酒泉市肃州区神舟明珠小区建设项目二标段工程监理，工程规模为神舟明珠5#、8#、9#、12#、13#、14#、18#、19#住宅楼，总建筑面积约94657.94㎡，工程概算投资额或建筑安装工程费为19850.326891万元（暂定价，施工中标价）；签约监理酬金暂定为390.7837万元，包括施工阶段服务酬金和保修阶段服务酬金，监理期限自2012年11月12日始至工程保修期结束止，监理人按合同约定提供监理相关服务，委托人按合同约定派遣相应的人员，提供房屋、资料、设备，并按合同约定支付酬金，监理范围包括经审查批准的施工图设计范围内的施工阶段与保修阶段所包含的所有监理内容；合同通用部分条款中约定：支付的酬金包括正常工作酬金、附加工作酬金、合理化建议奖励金额及费用；监理费用的支付约定为：工程竣工前，监理费用支付至合同价款的80％，工程完成结算审计，工程竣工备案验收完成（合格率须达到100％），且房屋钥匙全部发放完毕移交住户后无质量问题的，监理费用付至合同价款的95％，留取5％作为质量保修保证金；由监理公司施工单位双方共同向住户发放质量回访单，质量回访合格率达到100％以上的，委托单位支付监理单位保修款，否则委托单位不予支付。因施工单位承建的房屋质量问题超过规范要求、造成永久性质量缺陷的房屋，甲方将该房屋作为全体业主公共配套用房使用，房屋建设费用按市场商品房价格由监理单位和施工单位承担（施工单位承担65％、监理单位承担35％），同时委托单位有权停止支付剩余监理费用，并按工程建设相关法规追究责任。合同另对其他权利义务进行了约定。 上述合同签订后，肃州区神舟明珠小区建设项目开工建设，由原告提供监理服务。期间被告向原告支付监理费30万元。2016年4月22日，经原、被告协商，酒泉市华裕房地产开发有限责任公司作为甲方，甘肃方圆工程监理有限责任公司作为乙方，双方签订《房屋抵顶监理费协议书》，约定，由于甲方建设资金紧张，为保证乙方中标标段施工顺利进行，甲方同意将神舟明珠小区部分住宅（房屋抵顶明细表附后）抵顶乙方部分工程款，抵顶房屋地址为酒泉市肃州区神舟明珠小区，共计6套（房屋抵顶明细表附后），抵顶房屋总建筑面积856.78平方米，抵顶价为每平方米4020元，总抵顶价3448764元，合同签订后乙方不向甲方支付该监理费，该房款全部顶付乙方施工的神舟明珠小区二标段的部分监理费，双方办理相关抵顶和账务手续。该房屋顶付乙方后，抵顶的房屋乙方可自行销售，所产生的相关税费等均由甲方承担，乙方向甲方出具产权承受人相关证明，甲方应及时为乙方确认的产权承受人办理商品房买卖合同签订、房屋交付和产权证办理等相关的一切手续。甲方保证在未征得乙方书面通知情况下，不得另行出售上述抵顶监理费的房屋，交房日期以乙方施工的标段的交房时间为准，甲方保证在2018年6月30日前办理产权手续。协议签订后，被告将房屋抵债明细表中3号楼2-2-1、3号楼2-2-2、6号楼1-2-1、6号楼2-2-2四套房屋（共计抵顶金额为230.2574万元）向原告交付并协助办理了产权登记手续，8号楼2-2-1、8号楼1-3-1两套房屋未向原告交付。2023年6月7日，甘肃方圆工程监理有限责任公司向酒泉市华裕房地产开发有限责任公司发送一份“关于尽快办理、交付抵顶房屋8号楼2-2-1、1-3-1产权手续的函”，催促酒泉市华裕房地产开发有限责任公司在6月30日前办理、移交上述两套房屋的产权手续。被告收到后未予回应，原告诉至本院。 诉讼过程中，原告申请对本案所涉的酒泉市肃州区玉门西路神舟明珠小区8号楼2-2-1号、8号楼1-3-1号房屋予以保全。本院于2023年10月18日作出（2023）甘0902民初7404号民事裁定，查封酒泉市华裕房地产开发有限责任公司名下位于酒泉市肃州区玉门西路神舟明珠小区8号楼2-2-1号、8号楼1-3-1号房屋，查封期限一年。原告交纳保全申请费5000元。经查询，案涉的两套房屋仍登记在华裕房产公司名下，未办理预告登记、未办理抵押登记。 另查明，2018年12月7日，案涉工程竣工并经过工程质量竣工验收。 本院认为，原、被告签订的《建设工程监理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方均应按约定履行相应的义务。原告按约履行了其监理义务，被告应当按约向原告支付监理费。合同履行过程中，双方达成《房屋抵顶监理费协议书》，约定以房屋抵顶监理费用，该协议属于双方达成的以物抵债协议，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排。以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，除当事人明确约定外，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效，双方应当按照合同约定履行。被告辩称双方签订的协议属于实践性合同，在抵顶物品未交付的情况下合同未生效的理由不能成立。被告辩称合同约定的监理费是暂定价，最终要根据该项目建设施工费用结算，因建设单位未与其结算工程款，所以最终监理费不能确定。对此，虽然双方签订的监理合同约定的监理费用为暂定价，最终监理费用受建筑安装工程费、合同期限延长时间、监理范围的变化等因素的影响，但是，案涉建设工程项目已经于2018年12月完成了竣工验收，华裕房产公司作为发包人应当及时与甘肃七建进行竣工结算，华裕房产公司辩称因施工单位未报送结算资料导致未结算，但即使因施工单位怠于结算，根据财政部、建设部颁布的《建设工程价款结算暂行办法》的规定“承包人如未在规定时间内提供完整的工程竣工结算资料，经发包人催促后14天内仍未提供或没有明确答复，发包人有权根据已有资料进行审查，责任由承包人自负”，华裕房产公司亦应当及时采取措施结算，华裕房产公司拖延履行义务，应当承担相应的不利后果。方圆监理公司作为监理方，对于工程价款的结算与否、结算进度均无法决定、干预，现工程竣工已逾6年华裕房产公司不与施工单位结算，导致建设工程价款无法确定，进而使监理费用无法确定，对于此种后果，华裕房产公司存在过错，原告方圆监理公司不存在过错。华裕房产公司拖延结算的行为显然损害了方圆监理公司的利益，被告不能以其恶意拖延行为无限期拖延支付原告的监理费用，此种情况下，应当以合同约定的暂定价确定监理费用。根据双方监理合同约定，监理费用应当在工程竣工备案验收完成后支付至95％，剩余5％作为质量保修保证金。现工程已经竣工验收合格满6年，质量保修期已经届满，被告应当全额支付监理费用。被告已经支付2602574元（现金300000元＋房屋抵顶2302574元），剩余1306133元。双方抵顶协议约定的剩余两套房屋的抵顶价款为1146190元，未超过被告的应付款数额，原告要求按照抵顶协议履行，符合双方约定，被告应当向原告交付该两套房屋。被告辩称案涉两套房屋已经出售给案外人，原告的诉讼请求不具备履行的可能，根据双方在《房屋抵顶监理费协议书》的约定“甲方保证在未征得乙方书面通知情况下，不得另行出售上述抵顶监理费的房屋”，现被告在未征得原告同意情况下，自行将抵顶房屋出售案外人并签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，且案涉两套房屋并未向案外人转移所有权，不存在履行不能的情况，如因被告原因无法履行与案外人的房屋买卖合同，也是因被告恶意毁约导致，应由被告向案外人承担违约责任。综上，对被告的辩解理由不予采信，被告应依约向原告交付该两套房屋并配合办理房屋过户手续。 综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 被告酒泉市华裕房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告甘肃方圆工程监理有限责任公司交付位于酒泉市肃州区神舟明珠小区8号楼2-2-1号、1-3-1号的房屋，并协助原告甘肃方圆工程监理有限责任公司办理权属登记手续。 案件受理费减半收取17195元、保全申请费5000元，由被告酒泉市华裕房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十二月十二日 法官助理*** 书记员***