成都市众恒建设工程监理有限责任公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11210号 原告：成都市众恒建设工程监理有限责任公司，住所地成都市金牛区一品天下大街999号1栋2**21层2号。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：**，四川恒和信律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：**，四川恒和信律师事务所律师，特别代理。 被告：***，男，汉族，1970年2月4日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：**，四川英济律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：***，四川英济律师事务所律师，一般代理。 原告成都市众恒建设工程监理有限责任公司（以下简称众恒公司）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告众恒公司的委托诉讼代理人**、**，被告***及委托诉讼代理人**、***均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 众恒公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.***立即向众恒公司支付违约金30万元；2.***向众恒公司返还履约保证金2万元；3.本案诉讼费用由***承担。事实与理由：众恒公司、***于2018年7月4日签订《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定***将其所有的位于成都市青羊区××广场××（房屋产权证登记为808、809号）房产（以下简称标的房屋）出租给众恒公司使用，租赁期限为2018年7月9日至2020年7月8日止，租金为每月14348元，租金支付方式为每半年为一期预支付下半年度的房租。租赁合同签订后，众恒公司向***支付了2万元的履约保证金和半年度的租金86088元。2018年8月20日，众恒公司、***签订《写字楼租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定众恒公司一次性向***支付租金15万元作为提前预付房租，租赁期限内***不得再次将标的房屋出租给第三方，也不得将标的房屋出售给第三方，否则向众恒公司赔偿预付租金2倍的损失（即人民币30万元整）。2018年12月6日，***在未通知众恒公司的情况下，擅自与***、**、***签订《房产买卖合同》，约定***将标的房屋转让给***、**、***，双方于2019年1月18日办理了房屋过户登记手续。综上，***的行为不仅侵犯了众恒公司的优先购买权，也严重违反了双方的约定。为维护众恒公司的合法权益，希望法院判如所请。 ***辩称，1.因案涉房屋抵押贷款到期，***与案外人沟通后，多次通知众恒公司在众恒公司放弃优先购买权之后，***与案外人达成房屋买卖合同，原租赁合同对权利义务均概括转移给案外人，由案外人作为新的出租人自2018年12月6日起众恒公司与案外人形成新的房屋租赁关系，根据（2020）川0105民初2939号民事调解书，众恒公司明确以其行为表明其愿意与案外人继续履行房屋租赁合同，且据了解调解协议关于支付租金的内容，众恒公司已履行完毕；2.基于以上事实，***不存在违约行为，众恒公司主张的违约金没有事实基础；3.***在出卖房屋前想尽办法保障众恒公司的承租权，***委托中介公司进行代卖，中介公司带看房期间洽谈过两三个买家到现场看房，众恒公司应当知道***即将实施买卖房屋的行为；4.众恒公司的承租权完全得到了保障，原租赁合同的合同目的已经实现，其系众恒公司拖欠租金严重违约而经调解解除租赁合同；5.在众恒公司已经实现租赁物的情况且不存在相关损失；6.案涉租赁合同因众恒公司违约而解除，故符合合同约定的履约保证金不予退还的条件，***也不是退还主体。请求驳回众恒公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的国家企业信息打印件、《写字楼租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月4日，***（即甲方）与众恒公司（即乙方）签订《写字楼租赁合同》，合同约定：“一、租赁房产：甲方合法拥有坐落于成都市青羊区××广场××房屋，建筑面积220.74平方米（以下简称该房屋），甲方同意将该承租**出租给乙方。……三、租赁期限：3.1本合同租赁期为2年，即自2018年7月9日起至2020年7月8日止，乙方需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用。乙方未按时缴纳物管费、垃圾费、水电费等，从乙方履约保证金中扣除。……四、租金：4.1该房屋首年租金按建筑面积计算为65元／平方米（不含税租金），共计172177元，即每半年（6个月）租金86088元，直至合同租赁期限结束。……六、履约保证金：6.1在双方签订本租赁合同后，乙方应于2018年7月4日前支付履约保证金20000元，甲方收到保证金向乙方出具收据。……十一违约责任：……11.4租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。……”落款处，***签字确认，众恒公司**确认。 2018年8月20日，***（即甲方）与**（即乙方）签订《补充协议》载明：“……1、租期不变，仍按2018年7月9日起至2020年7月8日止；2、房屋租金不变，以原合同为准；3、乙方再一次性支付现金15万元给甲方做提前预付房租使用。后续费用在最后半年度之前一个月内一次性支付给甲方；4、在租赁期内，甲方不得再次将房屋出租给第三人，也不得再将房屋出售给第三人；否则将赔偿乙方预付租金2倍损失（即人民币30万元整）；5、原合同其他条款项不变，若原合同条款与本协议补充协议有冲突项，以本补充协议为准。”落款处，***、**签字确认。下方手写“已收款150000元”。 另查明，1.案涉房屋于2017年9月1日抵押给成都市农村商业银行股份有限公司青羊支行。 2.2018年12月6日，***将案涉房屋出售给案外人***、***，2019年双方办理了过户登记。 3.2019年1月22日，成都农商银行青羊支行出具《关于四川青城防火门业有限公司贷款重组结清的情况说明》，载明四川青城防火门业有限公司与成都农商银行青羊支行建立信贷关系，***以案涉房屋作为担保，2019年1月11日，贷款已经还清。 4.**为众恒公司原股东，2019年9月11日，众恒公司的投资人由**、**、***、**、**变更为**、**。 5.2020年4月1日，***、**、***作为原告在成都市青羊区人民法院就房屋租赁合同纠纷起诉众恒公司，之后各方达成调解，在（2020）川0105民初2939号调解笔录中，众恒公司明确表示清楚***、**、***是新的房屋产权所有人，并继承了***在《写字楼租赁合同》中的权利义务，且2万元的履约保证金作为违约金已经向***、**、***支付完毕。 审理中，本院依当事人申请向**、***、***就相关事实进行调查询问：****其对与出售房屋的情况，在之前不清楚，是在协商给新房东交付房租时候才知道***出售房屋的事实。知道***一直将房屋挂中介出售，也确实有人来看房屋，基于此双方才签订了《补充协议》。签订之后没有人来看房屋。2019年知晓新房东之后，认为***依据《补充协议》应当承担违约责任，因此未向新房东支付租金，违约金能够抵扣租金。而且买受人也知晓《补充协议》的约定。*****其系房屋中介，在房屋买卖合同签订前一周的时间，两次带领购房者去案涉房屋处看过，但并未与众恒公司直接接触。在签订房屋买卖合同后，支付尾款时，购房者才与众恒公司、***一起见面核实租赁合同的真实性。*****，其系案涉房屋现在的产权人，在签订合同前两次到众恒公司看房，第一次众恒公司不清楚其是购房者。过户之前去过一次，当时知道其是购房者。之后在中介的提示下，与租户见了面。租赁合同中的履约保证金***已经交付给了***，在处理租金的案子时一并处理了的。当时三方一起的时候，众恒公司并未就房屋买卖提出过异议，之后在其向众恒公司主张房租时，才提出来侵害了其优先购买权。众恒公司对**的**无异议，对***的证言真实性无异议，但是其**并不能证明众恒公司在之前知晓房屋出售的实施；对***的证言，能够证明第一次区看房的时候众恒公司不知道其系购房者，之后也是在签订合同之后。对于与****不相同的，应以**所述为准；对于***称的三方见面，认为应以**的**为准。***认为**所述知晓***挂中介出售房屋，能够证明其对于***出售房屋的情况是知晓的，而且***、***的**时一致的，能够证明当时去看过房屋而且三方一起谈过。履约保证金也已经抵扣了房租，且***并非履约保证金的退还主体。对证人证言的真实性、合法性、关联性本院在之后予以综合论述。 本院认为，《写字楼租赁合同》及《补充协议》均系当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。众恒公司主张因***在租赁期将房屋出售给第三人，违反了合同约定，因此要求***赔偿30万元。本院认为，***在中介处挂牌出售时，众恒公司的股东**对此亦予以确认，因此众恒公司对于***一直有意出售案涉房屋的情况是知晓的，但是就众恒公司并未向***明确主张过其要购买案涉房屋。虽然《补充协议》中约定了在租赁期内***不得再将房屋出售给第三人，但是众恒公司在知道2018年12月6日将案涉房屋出卖给案外人***、**、***后，并未提供证据证明其就***出售房提出过异议。对于**、***、***的**，本院认为，***、***的**具有一致性，能够证明三方曾经就房屋租赁事宜一起协商过。因众恒公司并未提出异议，实际上能够确认其认可了***出售房屋的行为。因此，对于众恒公司主张***支付违约金30万元的请求，本院不予支持。 关于众恒公司主张***退还履约保证金2万元的问题。在（2020）川0105民初2939号调解笔录中，众恒公司表示清楚知道案外人***、**、***概括继承了《写字楼租赁合同》的权利义务，且因众恒公司未按时支付租金，将合同中约定的2万元履约保证金作为违约金支付给***、**、***。本院认为，既然众恒公司已经知道《写字楼租赁合同》下的权利义务概括转移给了案外人，同时已就2万元的履约保证金明确予以了处理，现众恒公司主张***返还履约保证金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，对众恒公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都市众恒建设工程监理有限责任公司的诉讼请求。 案件诉讼费6100元，减半收取3050元，由成都市众恒建设工程监理有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员　罗　维 二〇二〇年九月二十九日 书记员　***