华东冶金地质勘查局八一一地质队与某某、滁州市琅琊区天禧快捷酒店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省滁州市琅琊区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）皖1102民初853号

原告：华东冶金地质勘查局八一一地质队，住所地安徽省滁州市龙蟠大道95号，统一社会信用代码12340000486102225E。

法定代表人：汪国庆，该队队长。

委托诉讼代理人:高秀兵，安徽其力律师事务所律师。

被告：**，男，1974年11月8日出生，汉族，住安徽省滁州市，

被告：滁州市琅琊区天禧快捷酒店，住所地安徽省滁州市天长路136号，组织机构代不详。

负责人：**，职务不详。

原告华东冶金地质勘查局八一一地质队（以下简称八一一地质队）与被告**、滁州市琅琊区天禧快捷酒店（以下简称滁州天禧酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用简易程序,于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告八一一地质队的委托诉讼代理人高秀兵到庭参加诉讼。被告**、滁州天禧酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

八一一地质队诉称：2013年3月25日，其队与**签订一份房屋租赁合同，约定其队将位于滁州市天长东路136号原八一一队办公楼二至五楼及过道租赁给**用于经营快捷酒店，并约定了租赁期限及租金。合同签订后**仅支付了第一年的房租500000元，第二年的房租应为525000元，**仅支付了125000元，余款及之后第三年、第四年的房租一直未支付。现要求：1、解除八一一地质队、**于2013年3月25日签订的房屋租赁合同，**、滁州天禧酒店腾空房屋、返还房屋；2、判令**、滁州天禧酒店支付拖欠房屋租金788890.6元、利息损失90553.7元（房屋租金及利息损失均暂计至2017年2月24日，以后按年利率6%继续计算至实际付清之日止），合计879444.3元；3、**、滁州天禧酒店承担本案诉讼费。

**、滁州天禧酒店未答辩。

八一一地质队为支持其诉讼请求，举证下列证据：

证据一、八一一地质队的事业单位法人证书复印件一份。证明八一一地质队的基本情况；

证据二、2013年3月25日的房屋租赁合同一份。证明八一一地质队将位于滁州市天长东路136号原八一一队2-5楼及门口过道租赁给**经营快捷酒店使用；

证据三、付款凭证十二份。证明**于2013年3月14日支付第一年房租500000元，2014年10月29日支付第二年房租中的125000元；

证据四、付款凭证十份。证明2013年3月12日**支付合同履约保证金500000元，本次起诉中作为房租扣除；

证据五、诉讼请求明细表一份。证明**拖欠房租1288890.6元，抵扣履约保证金500000元后，尚欠788890.6元，利息损失计算至2017年2月24日合计90553.7元，以后按年息6%计至实际付清之日止。

**、滁州天禧酒店未到庭，放弃了对证书证据质证的权利，也未举证。

本院认为：八一一地质队举证的五组证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。

依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：

2013年3月25日，八一一地质队（出租方、甲方）与**（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定八一一地质队将位于滁州市天长东路136号原八一一队办公楼的二至五楼及门口过道出租给**。第三条、房屋租赁期限租赁期五年。从2013年3月25日至2018年3月24日止。甲方给乙方提供四个月的装修免租期（免租期为2013年3月25日到2013年7月25日）。第四条租金及支付方式。第一年租金为500000元，以后每年在上一年的基数上递增5%。租金按年度缴纳，须于每年度开始前10日内将当年租金缴至甲方指定账户。第五条、履约保证金为保证合同的履行，乙方应向甲方支付500000元作为履约保证金。当乙方不能按照本合同约定支付应由乙方支付的相关费用时，甲方有权从履约保证金中扣除相应的费用；从履约保证金扣除的费用由乙方在一个月内补交甲方。合同完全履行完毕并结清甲方所有费用后，履约保证金余款退回给乙方。因乙方责任解除合同的，甲方不退还履约保证金。合同期内，履约保证金不计利息。第十一条、因乙方责任解除合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：2、乙方不按期向甲方交纳租金并超过一个月的。合同签订后，八一一地质队将房屋交付给**，**用于经营滁州天禧酒店。**支付了第一年度（2013年7月25日-2014年7月24日）的房租500000元。2014年10月29日，**支付第二年度（2014年7月25日-2015年7月24日）的部分房租125000元，之后再未支付。截止2017年2月24日，**拖欠租金788890.6元。

另2013年3月**向八一一地质队缴纳履约保证金500000元。

本院认为：八一一地质队与**签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。**未按照合同约定支付租金，构成违约，本院对八一一地质队要求解除租赁合同、返还房屋并支付租金予以支持（截止2017年2月24日，**拖欠租金788890.6元）。**未按约定支付房屋租赁费，已构成违约，应承担违约责任，但本案违约损失的计算应以八一一地质队的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。八一一地质队主张以**交纳的500000元履约保证金抵充房租，则**已经缴清了第二年度（2014年7月25日-2015年7月24日）的房租，并支付了第三年度（2015年7月25日-2016年7月24日）房租中的100000元，第三年度的房租尚欠451250元（551250元-100000元）。按照合同约定，**应与每年度开始前10日（即每年7月15日）支付当年租金，现其第三年度租金尚欠451250元、第四年度的578812.5元（按合同在上一年度基础上递增5%）均未支付，应分别自2015年7月16日、2016年7月16日开始支付拖欠的相应租金的利息至付清之日止，具体为第三年度的451250元自2015年7月16日开始计算至付清之日止，第四年度的578812.5元自2016年7月16日开始计算至付清之日止，利率均按照银行同期同类贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告华东冶金地质勘查局八一一地质队与被告**于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》，被告**于判决生效后三十日内将滁州市天长东路136号二至五楼及门口过道返还给原告华东冶金地质勘查局八一一地质队，被告滁州市琅琊区天禧快捷酒店协助返还；

二、被告**于判决生效后三十日内支付原告告华东冶金地质勘查局八一一地质队租金788890.6元（截止2017年2月24日，以后按578812.5元/年计算至房屋返还之日止）及利息（其中451250元自2015年7月16日开始计算至付清之日止、578812.5元自2016年7月16日开始计算至付清之日止，利率均按银行同期同类贷款基准利率计算）；

三、驳回原告华东冶金地质勘查局八一一地质队的其他诉讼请求。

如果被告**未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12700元，减半收取6350元，由被告**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。

审　判　员　　弓家旺

二〇一七年七月十七日

代理书记员　　张　恒

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。