北京东亚信义国际会展中心有限公司等与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2019）京02民终533号

上诉人（原审被告）：北京东亚信义国际会展中心有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街106号。

法定代表人：冯雪冬，经理兼执行董事。

委托诉讼代理人：赵肖，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：王哲，北京安理（天津）律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：窦连影，男，1962年11月21日出生。

原审被告：宿迁华夏基业建筑工程有限公司，住所地江苏省沭阳县南新城区沭阳石化有色金属交易市场3号楼906室。

法定代表人：卢乐福，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：刘志成，北京市安理律师事务所律师。

原审被告：北京建创建筑工程咨询有限责任公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇京加路18号。

法定代表人：吴军洪，董事长。

委托诉讼代理人：张德霞，女，该公司员工。

上诉人北京东亚信义国际会展中心有限公司(以下简称东亚信义公司)因与被上诉人窦连影、原审被告宿迁华夏基业建筑工程有限公司(以下简称华夏公司)、北京建创建筑工程咨询有限责任公司(以下简称建创公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初12834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

东亚信义公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回窦连影全部诉讼请求。鉴定费及评估费由窦连影承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，涉案房屋系“限价商品房”，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于适用法律错误。二、假使能适用该解释，一审法院也属于适用法律不全面。窦连影应当自解除权发生之日即自2014年12月3日其以房屋主体结构存在问题为由提起诉讼之日起(最迟应自2015年6月15日鉴定报告出具之日起)一年内行使解除权，且该解除权至2015年12月3日(最迟至2016年6月15日)因其未行使而告灭失。因此窦连影无权诉请求解除《商品房预售合同》。三、一审法院认定事实错误。涉案房屋系限价商品房，尚未满足上市交易条件，一审法院要求评估公司按照“同等地段同等朝向可以上市交易的商品房价格”进行评估，委托事项有误；《评估报告》不具备参考价值，且参照对象错误，不应作为参考依据；《评估报告》的结论不具有确定性，原审法院并未考虑该不确定性因素。评估报告以评估对象能够在市场上自由交易为假设前提进行的评估，同时还提及涉案房屋上市交易时需补交土地收益，按照《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品房上市交易补交比例的通知》第三条规定，已购限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。鉴定机构未对普通商品住房价格进行评估，并确认涉案房屋应交纳的土地收益价款，且最终涉案房屋市场价值应当扣减该土地收益价款金额。原审法院片面采信《评估报告》中的数据，属于认定事实错误。

窦连影辩称，同意一审判决。解除合同后，指标应退回建委，建委也不能收取35%的土地收益。且合同是因东亚信义公司原因导致解除的，即使交纳也应由东亚信义公司交纳。东亚信义公司违约给我造成的损失，我退房后需要用实价去购买二手商品房，直接导致我后期居无定所。涉诉房屋虽然现不能上市，但是我有预期可得利益损失，满足五年的上市条件后，我是可以获得该部分价值的。

华夏公司辩称，本案与我公司无直接关系，本案纠纷系窦连影与东亚信义公司之间的合同纠纷。

建创公司辩称，本案与我公司无关，无意见。

窦连影向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《限价商品房预售合同》；2、东亚信义公司赔偿窦连影房屋损失3 940 454元（该款项内包含应退还房款517 035元），赔偿购房款利息（以原房款517 035元为基数，从合同签订之日即2011年1月9日起至上述款项实际支付之日止，按中国人民银行同期存款活期利率计算）、购房贷款利息25 443.8元、房屋装修费4万元，并要求华夏公司、建创公司对上述赔偿中的房屋损失3 940 454元扣减房款517 035元的剩余款项承担共同给付责任；3、东亚信义公司、华夏公司、建创公司支付窦连影再购置房屋款3%的中介费（按3 940 454元的3%计算）和契税（按3 940 454元的1%计算）；4、本案的鉴定费、评估费、诉讼费由东亚信义公司、华夏公司、建创公司承担。

一审法院认定事实：2011年1月9日，窦连影（买受人）与东亚信义公司（出卖人）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，合同约定：由窦连影购买东亚信义公司坐落于北京市大兴区康庄（四期）×号房屋，套内建筑面积为65.71㎡，房屋总价款为517 035元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人可以首期支付购房总价款的30.37%，其与价款可以按揭借款支付。合同第十一条交付条件约定，出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付该商品房，该限价商品住房交付时应当符合以下1.2.3条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达成的条件（适用于2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日前进行招投标的项目）；5.出卖人已取得了该限价商品住房所在楼栋的房屋权属证明。合同第十五条交接手续：（一）交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、涉及、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。（二）查验该限价商品住房时发现其质量或者其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准，在买受人实际办理该商品房交接手续并签署该商品房交接文件后，按照保修条款执行。（三）该限价商品住房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……合同第十六条限价商品住房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该限价商品住房使用合格的建筑材料、构配件，该限价商品住房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1.该限价商品住房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起经60日内退还全部已付款，并按照签约时中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充下协议。2.该限价商品住房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该限价商品住房交付之日起60日（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照签约时中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。第十七条住宅保修责任（一）出卖人自该限价商品住房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该限价商品住房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同第二十六条限价商品住房再上市交易的承诺：买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，由政府按照原价回购；买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品住房时，买受人按照皆是同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例按照届时有关文件规定执行。

2012年10月22日，建设单位东亚信义公司、勘察单位北京市勘查设计研究院有限公司、设计单位北京奥兰特斯建筑工程设计有限责任公司、施工单位华夏公司、监理单位建创公司对包括涉案房屋在内的大兴区黄村镇康庄（四期）的楼宇进行了竣工验收。2012年11月2日，东亚信义公司向北京市大兴区住房和城乡建设委员会报送该楼宇的竣工验收备案文件。2012年11月9日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会收讫东亚信义公司报送的竣工验收备案文件。

合同签订后，窦连影向东亚信义公司支付购房首付款157 035元，后因涉案房屋存在面积误差，东亚信义公司又向窦连影返还部分购房款，实际收取购房首付款155 494元及房屋按揭贷款36万元，共计515 494元。2012年12月16日，窦连影办理了涉案房屋的收房手续，之后窦连影进行装修并实际入住。2014年10月27日，窦连影取得涉案房屋的所有权证书（房屋所有权证号：X京房权证兴字第XXXX号），房屋登记地址为大兴区圣和巷×号。

窦连影在居住使用期间，发现涉案房屋主卧东墙、南墙、次卧的东墙、顶板、餐厅的南墙等部位出现裂缝，窦连影与东亚信义公司就此问题协商未果，之后，窦连影以东亚信义公司存在欺诈为由，将东亚信义公司以房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求东亚信义公司按照三倍购房款向其支付惩罚性赔偿1 546 482元。在案件审理过程中，窦连影申请对涉案房屋质量是否达到相应的标准进行鉴定。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称：建筑研究院）于2015年6月15日出具《司法鉴定意见书》认定：涉案房屋主卧的东墙和南墙、次卧的东墙均存在裂缝，不符合国家相关标准规范的规定，且均属于严重缺陷；次卧顶板存在裂缝，不符合国家相关标准规范的规定，且均属于一般缺陷；餐厅南墙存在裂缝，不符合国家相关标准规范的规定，且属于一般缺陷；主卧东墙与南墙、次卧东墙的裂缝均属于严重缺陷，不符合国家相关标准规范强制条文的规定，应及时采取措施。东亚信义公司结合鉴定意见制定了修复方案，但窦连影主张其今后尚需对房屋进行安全、抗震鉴定，如果把房屋修缮好了可能改变涉案房屋状况，明确拒绝进行维修。一审法院于2015年10月13日作出（2015）大民初字第527号民事判决书，判决驳回窦连影的诉讼请求。窦连影不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）京02民终820号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

在一审法院（2015）大民初字第16621号案件审理过程中，窦连影申请对涉案房屋现状的安全性进行鉴定，北京市建设工程质量第二检测所司法鉴定所（以下简称：第二检测所）于2016年11月17日出具《司法鉴定检验报告书》，2016年12月10日出具《司法鉴定检验报告书（补充说明）》，鉴定意见：现场调查，该工程使用环境条件正常，未发生用途变更及改造现象。经安全鉴定，该工程主卧西侧、主卧南侧、主卧东侧、卫生间东侧、次卧东侧、次卧西侧、餐厅南侧剪力墙构件安全的等级均为c级：不符合国家现行标准规范的安全性要求，影响安全性能。应采取技术措施进行处理。该工程餐厅西侧房门处剪力墙、起居室北侧剪力墙构件及主卧、次卧、餐厅、起居室顶板构件安全的等级均为b级：略低于国家现行标准规范的安全性要求，尚不影响安全性能。上述构件裂缝长期存在将影响构件耐久性，应采取技术措施进行处理。建议：1、对钻芯后的墙体位置采用C30强度等级以上干硬性混凝土进行修补；2、对存在裂缝及夹渣质量缺陷部位采取技术措施处理，处理措施应经由原设计单位或有资质的设计单位确认。窦连影支付鉴定费50 000元。东亚信义公司针对该鉴定意见协同原设计单位提出修复方案，但窦连影表示涉案房屋现存在的质量问题，无法通过维修解决，故不同意进行维修。双方就建筑研究院及第二检测所出具鉴定报告中所涉及的房屋质量问题是否属于主体结构问题以及现有问题是否影响涉案房屋安全使用发生争议。建筑研究院针对上述问题作出书面答复：1.涉案房屋的裂缝问题（严重缺陷）属于主体结构质量问题。涉案房屋混凝土强度、钢筋分布及保护层厚度等结构实体是否符合相关质量要求不在本次鉴定范围之内，未做勘验无法判定。2.涉案房屋部分构件中的“夹渣”、“裂缝”等问题属于可修复的问题，可从技术方面解决该问题。对于涉案房屋的修复需要由有资质的专业机构出具修复方案，并由有资质的专业队伍进行施工且施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作。第二检测所针对上述问题作出书面答复：1.涉案房屋的裂缝问题（严重缺陷）属于主体结构质量问题，从建筑长期使用角度说影响安全使用。2.涉案房屋部分构件中的“夹渣”、“裂缝”等问题属于可修复的问题，可以从技术方面永久解决。按照规范要求修复验收合格后不影响房屋安全使用。3.涉案房屋的“夹渣”、“裂缝”等问题属于混凝土结构的质量通病，设计单位无需重新勘验可直接确认或作出处理方案。

审理过程中，窦连影申请对涉案房屋同等地段同等朝向可以上市交易的商品房价格进行评估鉴定，北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称：北方公司）于2018年9月26日出具《房地产评估报告》，鉴定意见：确定估价对象在价值时点2018年8月31日的市场价值：平均单价49 090元/平方米，总价3 940 454元。2018年10月25日，北方公司针对东亚信义公司提出的鉴定异议，作出《关于评估异议函的回复》：经过认真分析、仔细复核之后，我公司出具的《房地产估价报告》符合估价程序的要求，不存在程序失当，故估价结果是客观、公正、合理的。窦连影支付鉴定费12 351元。对于上述鉴定意见，窦连影予以认可。东亚信义公司不予认可并认为：我方针对鉴定报告提出了异议，鉴定机构对异议函只针对其中两项进行了答复，另外两项没有答复，且我方认为鉴定机构出具的鉴定报告不具备参考意义。因为本案涉案房屋为暂时不可上市交易的两限房屋，且鉴定机构选取的参考对象也是不可上市交易的两限房屋，因此我方不认可鉴定报告的结论。华夏公司对此无异议，并认为与其无关。

审理中，窦连影申请对涉案房屋装修损失进行评估，但在法院启动鉴定程序后，窦连影又撤回该项申请。

庭审中，经释明双方，因本案涉及涉案房屋合同解除问题，如本院依法判令解除，则根据相关法律规定，会涉及房屋的腾退返还问题，双方如何处理，对此，窦连影称：涉案房屋现仍由我自行居住，如果对我的赔偿到位，我可以在6个月内腾空房屋，并交还给东亚信义公司，且因本案房屋系两限房，属于政策性用房，需要东亚信义公司与我共同到建委办理手续，手续办完后6个月内腾退给对方。东亚信义公司称：退房的手续并非我公司办理，按照政府的相关要求办理。宿迁公司称：我方没有意见。

一审法院认为：窦连影与东亚信义公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效。双方均应按照约定行使权利履行义务。

根据法律规定，房屋经核验，确属主体结构质量不合格的，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋经鉴定，主体结构质量存在问题，严重影响正常居住使用，已达到合同约定和法律规定买受人行使解除权的条件，故窦连影要求解除其与东亚信义公司签订的商品房预售合同及赔偿损失的诉讼请求，符合相关法律规定，法院予以支持。

对于窦连影主张的具体损失，应综合考虑房屋性质、房屋准许上市的时间以及在合同解除后窦连影丧失两限房资格问题，损失的确定应以合同履行后窦连影获得的履行利益为参考标准。故根据鉴定结论及举证情况综合判断，对于窦连影主张的房屋损失3 940 454元（该款项内包含应退还房款515 494元）的诉讼请求，予以支持。对于窦连影主张的购房款利息（以原房款517 035元为基数，从合同签订之日即2011年1月9日起至上述款项实际支付之日止，按中国人民银行同期存款活期利率计算）及购房贷款利息25 443.8元，因其未对购房贷款利息情况充分举证，且在确定由东亚信义公司赔偿的房屋损失3 940 454元已充分考虑到窦连影的相关实际损失情况并足以弥补其相关实际损失，故法院不再支持其购房款利息及购房贷款利息的诉讼请求。对于窦连影主张的房屋装修损失40 000元，其未提交相关充分证据予以证明，不予支持。对于窦连影主张的再购置房屋款3%中介费和1%契税，因相关费用均未实际发生，且在确定由东亚信义公司赔偿的费用亦能弥补其相关损失，故法院不予支持。窦连影要求华夏公司与建创公司承担连带责任的诉讼请求，无合同与法律依据，法院不予支持。

因案涉案房屋系政策性用房，房屋退还问题需经政府机关办理相关手续，故不宜在本案中一并解决，双方对房屋退还的相关争议可以另行主张解决。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，一审法院判决：一、自判决生效之日起解除窦连影与北京东亚信义国际会展中心有限公司于2011年1月9日签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》；二、北京东亚信义国际会展中心有限公司于判决生效后七日内向窦连影赔偿损失3 940 454元；三、驳回窦连影的其他诉讼请求。

本院审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。经查，北京北方房地产咨询评估有限责任公司在出具的(京)北方(2018)(估)涉字第101号房地产估价报告中，记载“特别提示：根据委托司法鉴定函要求，‘对位于北京市大兴区圣和巷×号房地产的房屋同等地段同等朝向可以上市交易的商品房公开市场价值进行评估。’根据《房屋所有权证》【X京房权证兴字第XXXX号】复印件，估价对象为“限价商品房”且取得房屋权属证书未满5年，本估价报告以估价对象能够在市场上自由交易为假设前提进行了评估。根据北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法(试行)的通知【(京政发﹝2008﹞8号)】文件第二十六条规定：‘购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。’实际补交的土地收益以交易时的价格为准”。京建住〔2008〕226号《关于北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》规定，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。根据评估机构的评估结论，涉案房屋上市交易应交纳土地收益款为1 198 736元。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。

本院认为，本案争议的焦点是东亚信义公司与窦连影签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是否应当解除，以及若合同解除，窦连影所主张的损失确定问题。

依据我国合同法第九十四条第五项之规定，有法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案窦连影在居住使用涉诉房屋过程中发现房屋存在质量问题，后经鉴定确定涉案房屋主体结构质量存在问题，严重影响正常居住使用，故窦连影要求解除合同符合法律及相关司法解释的规定。东亚信义公司上诉称涉诉房屋系限价商品房，不应适用前述司法解释。因该司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该规定并未明确将限价商品房排除适用范围，故窦连影主张解除的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》符合该司法解释第一条的规定，东亚信义公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。另东亚信义公司上诉主张窦连影行使合同解除权已超过合理期限问题，因鉴定机构明确确定“涉案房屋裂缝问题(严重缺陷)属于主体结构质量问题”的时间系在窦连影诉讼过程中，故东亚信义公司的该部分上诉理由明显不能成立，本院不予支持。

关于合同解除后，窦连影的损失确定问题。我国合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。东亚信义公司上诉所提一审法院片面采信《评估报告》，导致认定事实错误问题。本院认为，窦连影主张的损失主要是履行利益、可得利益及返还利益损失，其中可得利益损失系因未来可以得到的利益丧失而产生的损失，涉诉房屋在满足一定条件后即可上市交易，从而产生市场交易价值，根据申请，评估机构对涉诉房屋在2018年8月31日的市场价值作出评估结论，并在评估报告中对“估价对象为‘限价商品房’且取得房屋权属证书未满5年，本估价报告以估价对象能够在市场上自由交易为假设前提进行了评估”以及应按照相关管理办法规定交纳土地收益款等内容予以特别提示。故法院在确定窦连影的损失时，以该评估报告作为依据之一是符合客观实际的。东亚信义公司关于委托事项有误、《评估报告》不具备参考价值，且参照对象错误、结论不具有确定性等上诉理由依据不足，本院不予支持。

对于具体赔偿数额的确定问题，本院注意到涉案房屋系限价商品房，根据双方签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》的约定及京建住〔2008〕226号文件规定，若买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品住房时，需按照同地段普通商品住房和限价商品住房差价的35%交纳土地收益等价款。评估报告也提示估价对象系能够在市场上自由交易为假设前提，以及应按照相关管理办法规定交纳土地收益，故交纳土地收益金系交易成本，应当在确定窦连影损失数额时予以考量。但同时本院也注意到合同解除后窦连影丧失了同等条件的购房资格，故综合考虑导致合同解除的原因、窦连影履行合同情况、东亚信义公司对解除合同应承担全部过错责任、合理的成本支出、同等性质购房资格丧失等因素，从利益平衡、诚实信用、公平原则出发，本院对窦连影的损失酌情确定为3 500 000元，东亚信义公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审法院在确定赔偿数额时未将交易成本作为考量因素欠妥，本院予以调整。一审法院对其余事实的认定及处理恰当，且各方均未提出上诉，本院依法予以维持。

综上所述，东亚信义公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分欠妥，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初12834号民事判决第一项；

二、撤销北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初12834号民事判决第三项；

三、变更北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初12834号民事判决第二项为北京东亚信义国际会展中心有限公司于本判决生效后七日内向窦连影赔偿损失3 500 000元；

四、驳回窦连影的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费40 108元（窦连影已预交8970元），由窦连影负担6393元（已交纳），北京东亚信义国际会展中心有限公司负担33 715元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费     50 000元、评估费12 351元，共计62 351元，由北京东亚信义国际会展中心有限公司负担（于本判决生效后七日内直接给付窦连影）。二审案件受理费38 324元，由窦连影负担4281元（于本判决生效后七日内交纳），由北京东亚信义国际会展中心有限公司负担负担34 043元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　蒋春燕
审　　判　　员　　　陈　妍
审　　判　　员　　　刘丽杰

二○一九年四月二日

法　官　助　理　　　刘慧超
书　　记　　员　　　徐方烁