北京华源信工程咨询有限公司与北京北影影视艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

(2015)大民初字第11194号

原告（反诉被告）：北京华源信工程咨询有限公司，住所地北京市丰台区马家堡路180号1006室。

法定代表人：刘艳琴，董事长。

委托诉讼代理人：王琦，男，汉族，北京华源信工程咨询有限公司行政经理，住北京市丰台区右安门外玉林里9号楼1803室。

委托诉讼代理人：王瑞云，北京市中洲律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京北影影视艺术有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河东里2号院6号楼6单元2203室。

法定代表人：李忠林，总经理。

委托诉讼代理人：李书现，男，汉族，北京北影影视艺术有限公司经理，住该单位宿舍。

委托诉讼代理人：杨剑，北京市盈科律师事务所律师。

原告北京华源信工程咨询有限公司（以下简称：华源信公司）与被告北京北影影视艺术有限公司（以下简称：北影影视公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华源信公司的委托代理人王琦、王瑞云，被告北影影视公司的委托代理人李书现、杨剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

华源信公司向本院提出诉讼请求：1.解除华源信公司与北影影视公司于2013年6月8日签订的房屋租赁协议；2.北影影视公司给付自2014年7月15日至2015年7月14日止期间的房屋租金1305000元及逾期付款利息损失（参照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2015年7月14日为58725元）；3.北影影视公司给付2015年7月15日至2016年4月9日止的房屋使用费（按每日3575.34元标准计算）；4.诉讼费用由北影影视公司承担。事实和理由：2013年6月8日，华源信公司与北影影视公司签订了房屋租赁协议，华源信公司将承租的位于北京市大兴区开发区金星变电站后侧院落及房屋出租给北影影视公司。协议签署后华源信公司将上述院落和房屋交给北影影视公司使用，但北影影视公司支付第一年房租后却没有按协议约定支付第二年房屋租金。华源信公司一直催要，但北影影视公司负责人始终躲避，至今没有支付。此外，北影影视公司违反协议约定，未经同意私自将上述房屋全部转租，构成违约。经双方多次协商均未达成一致意见，故诉至本院。

北影影视公司辩称：不同意华源信公司的诉讼请求，不认可华源信公司张贴协议书解除合同的行为，应由法院裁决解除合同。协议约定交房时华源信公司应提交土地证复印件，其未提交，故北影影视公司行使抗辩权未支付租金。合同没有规定解除房屋使用费，也无法确定使用费。北影影视公司与华源信公司签订了关于转租的补充协议，故北影影视公司具有转租权。本案在审理过程中华源信公司一直没有提供建筑工程许可证，根据相关规定，双方签订的房屋租赁协议是无效的。

北影影视公司向本院提出反诉请求：1.确认北影影视公司与华源信公司签订的房屋租赁协议无效；2.华源信公司赔偿北影影视公司损失260万元；3.华源信公司返还北影影视公司已付租金和质保金1582500元；4.诉讼费用由华源信公司承担。事实和理由：2013年6月8日，北影影视公司与华源信公司签订房屋租赁协议，约定华源信公司将位于北京市大兴区开发区金星变电站后侧院的场地出租给北影影视公司。北影影视公司欲将院落设计装修改造为一个大型双语幼儿园。改造完毕后，华源信公司应按照约定向北影影视公司提供该场地土地证复印件及场地平面图以便北影影视公司办理幼儿园有关审批手续，但华源信公司一直未能提供，以致北影影视公司未能办理幼儿园审批手续，故无法继续支付房租。华源信公司提供的证据证明该院落从北京华商远大电力建设有限公司（以下简称：华商远大公司）租赁而来，而非北京京电电气工程有限公司，且其后来提供的建设用地规划许可证系另一地块，存在欺诈北影影视公司签订合同的行为。根据华源信公司提供的证据，不能表明其转租房屋得到了华商远大公司的同意，故该房屋租赁协议应属无效。北影影视公司为举办幼儿园投入了大量人力物力，直接投入费用260万元，北影影视公司无法开展正常经营的营业损失超过200万元。为维护北影影视公司的合法权益，特提出反诉。

华源信公司对北影影视公司的反诉辩称：华源信公司转租房屋已获得了房屋使用权人的许可，北影影视公司在承租房屋前已经充分了解了该房屋的情况，对房屋手续没有提出过任何异议，其在承租房屋前后从未告知华源信公司要开办幼儿园。北影影视公司承租房屋后将房屋直接转租给第三人马百战并未影响到房屋的使用，其收取房租后拖延向华源信公司支付房租明显属于违约行为。北影影视公司的请求没有事实和法律依据，故不同意其反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及相应证据，本院认定的事实如下：

2013年，华商远大公司与华源信公司签订了房屋租赁协议，约定其将位于北京市大兴区开发区金星变电站后侧院的院落出租给华源信公司，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止。除双方另有约定外，华源信公司需事先征得华商远大公司同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。

2013年6月8日，华源信公司与北影影视公司签订了房屋租赁协议，约定其将位于上述场地的院落（不包括北院）出租给北影影视公司，租期自2013年7月15日起至2023年7月14日止，年租金1305000元，第六年开始至第十年，每年租金按上一年度租金递增10%，采取半年付的方式，提前半月支付租金。华源信公司在收到款项前，须向北影影视公司提供对应金额的北京正式税务发票。华源信公司应向北影影视公司提供加盖红章的土地证复印件及场地房平面图。北影影视公司应向华源信公司提供营业执照及法人身份证复印件。除双方另有约定外，北影影视公司转租房屋须事先征得华源信公司的书面同意，并就受转租人的行为向华源信公司承担责任。协议约定，北影影视公司有下列情形之一的，华源信公司有权单方解除协议，收回房屋：“1.不支付或不按照约定支付租金达到30日的，2.欠缴各项费用达2000元（含以上）的……”。

协议签订后，华源信公司向北影影视公司出具的建设用地规划许可证显示用地单位为北京市供电局，用地位置为北京市大兴区半壁店东枣林。

2014年6月22日，北影影视公司、北京京开天下建材市场有限公司（以下简称：京开天下公司，法定代表人为李忠林）与马百战签订房屋租赁协议，约定北影影视公司和京开天下公司将租赁院落部分房屋转租给马百战，租期自2014年8月1日起至2023年7月31日止。2014年6月22日，北影影视公司、京开天下公司与马百战签订了房屋租赁协议补充协议，约定将租赁期限延至2026年7月31日。

华源信公司与京开天下公司签订了租赁合同，约定华源信公司将位于北京市大兴区庞各庄镇小营村金星变电所北小院的空地出租给京开天下公司，租赁期限自2014年8月30日起至2027年8月29日止，第一年至第五年租金为28万元。

2013年6月5日，京开天下公司向华源信公司支付房租20万元。2013年6月8日，京开天下公司向华源信公司支付房租452500元，质保金30000元。2014年6月30日，京开天下公司向华源信公司支付房租60万元。2014年9月3日，京开天下公司向华源信公司支付房租30万元。上述租金共计1552500元，质保金30000元，华源信公司称多余的租金为其与京开天下公司租赁合同的租金，北影影视公司不予认可。

庭审中，华源信公司称，因北影影视公司未支付房屋租金，其于2015年6月12日在涉案院落张贴了解除合同通知书，要求北影影视公司和京开天下公司于2015年6月19日前将涉案房屋腾退。北影影视公司对此不予认可。

案件审理过程中，北影影视公司向本院提出鉴定申请，申请其因开办幼儿园对涉案房屋的装修改造进行鉴定。本院委托中建精诚工程咨询有限公司进行鉴定。因涉案房屋经北影影视公司转租后承租人重新装修，现有材料不满足鉴定条件，故取消鉴定。北影影视公司提交了涉案场地开办幼儿园的装修照片。根据北影影视公司承租人马百战的陈述，其承租时房屋装修风格为幼儿园风格。为证明装修损失，北影影视公司提供了两份装修施工合同。一份签订时间为2013年8月22日，装修价款为80万元，另一份签订时间为2013年9月10日，装修价款为2811777.22元，北影影视公司称2013年9月10日的装修施工合同是对前一份合同的修改。华源信公司对此不予认可。

2015年11月7日，北影影视公司将未转租的房屋腾退给华源信公司。

2016年4月10日，华源信公司将出租房屋全部收回。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。庭审中，华源信公司提供的相关材料与租赁所涉院落的地址不符，且无法进行合理解释，故华源信公司与北影影视公司签订的房屋租赁协议无效。合同虽然无效，但北影影视公司已实际占有使用房屋，故应参照房屋租赁协议约定的标准支付房屋占有使用费，对先期予以腾退的房屋，其使用费，本院适当予以酌减，故对华源信公司要求北影影视公司给付自2014年7月15日起至2016年4月9日止的房屋使用费的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。对华源信公司主张的利息损失，本院不予支持。关于北影影视公司主张的260万元损失一项，北影影视公司在使用房屋期间进行转租，转租后的使用人将其原有装修覆盖，该行为北影影视公司未提出异议，对其装修费用无法进行鉴定，且北影影视公司提供两份装饰装修合同，两份合同价格差异较大，北影影视公司未提供证据证明其实际履行情况，故根据北影影视公司提供的证据，本院无法确定其损失，故对其主张的该项诉讼请求，本院不予支持。华源信公司虽未提供相关材料，但并未影响北影影视公司使用房屋并收益，故不应退还北影影视公司已交纳的房屋使用费，但北影影视公司已交纳的质保金应与未交纳的房屋使用费进行折抵。

依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：

一、北京华源信工程咨询有限公司与北京北影影视艺术有限公司于2013年6月8日签订的房屋租赁协议无效；

二、本判决生效后十日内，北京北影影视艺术有限公司给付北京华源信工程咨询有限公司自2014年7月15日起至2016年4月9日止的房屋使用费2185280元；

三、驳回北京华源信工程咨询有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回北京北影影视艺术有限公司的其他反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费12716元，由北京华源信工程咨询有限公司负担786元（已交纳），由北京北影影视艺术有限公司负担11930元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费19020元，由北京北影影视艺术有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　判　长　　杨　怡

人民陪审员　　孙学高

人民陪审员　　***波

二〇一七年六月三十日

书　记　员　　程　飞