某某等与某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民事判决书

（2015）济民四终字第298号

上诉人（原审原告）**，男，生于1979年6月11日，汉族，个体工商户，住济南市。

委托代理人***，男，生于1976年10月12日，汉族，济南长安法律服务所法律工作者，住济南市。

被上诉人（原审被告）**，男，生于1976年1月6日，汉族，长清区建筑设计研究院职工，住济南市。

被上诉人（原审被告）***，又名***，男，生于1964年4月23日，汉族，长清区建筑设计研究院职工，住济南市。

被上诉人（原审被告）**，女，生于1970年1月3日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）***，男，生于1984年3月26日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）路洪申，男，生于1949年2月15日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）*逢春，女，生于1965年2月4日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）**，男，生于1967年10月27日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）**，女，生于1973年2月12日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）***，女，生于1968年5月14日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）周红，女，生于1976年3月2日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）***，男，生于1981年7月24日，汉族，居民，住济南市。

被上诉人（原审被告）济南市长清建筑设计研究院，住所地济南市。

法定代表人***，该院院长。

以上被上诉人共同委托代理人**，男，生于1976年5月11日，汉族，济南长清诚业法律服务所法律工作者，住济南市。

上诉人**因与被上诉人**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***、济南市长清建筑设计研究院房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2014）长民初字第2151号民事判决提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院认定，济南市长清建筑设计研究院系房屋所有权人，2006年7月4日济南市长清建筑设计研究院作为甲方与*逢春、**、**、***、***、***、***、周红、焦燕、**、路洪申作为乙方签订合同，约定：甲方向乙方借款240000元，并约定了还款期限及还款方式，甲方若逾期还款，甲方向乙方移交办公楼底层东端五间门头房的九年使用权（自2007年9月1日起计算）。甲乙双方并于2006年7月25日办理了公证。2012年8月30日**与**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***等11人签订了房屋租赁合同，约定：房屋坐落于宾谷街17号1层东起第二户共三间；租赁期限为自2012年9月1日至2014年8月31日，合同期满后，如承租方仍继续租用房屋，按市场同等价格优先租用；租金和水电费的交费方法，一交一年，先交后使用。2014年9月9日，**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***等11人出具交房通知，载明：三间租房户，因原租房合同已于8月31日到期失效，原租房户8月26日自己承诺不再使用该房，不再续租，新租房户已于9月1日签订租用合同，并已交租金生效，请原租房户做好搬迁退房准备，于9月30日12：30前全部搬出。2014年9月2日**交付房租5500元，**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***等11人认可已经收到该租金。***与***系父子关系。庭审中，**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***等11人陈述**租赁的三间房屋现在的租金为120000元／年，**表示不同意以该价格承租。**主张**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***等11人与他人签订了房屋租赁合同，侵害了其优先承租权。请求法院判令**享有优先承租权，其与**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***等11人签订的合同继续履行。

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”本案中，**与**等11人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，则双方应依该合同的约定诚实履行各自的义务及享受相关权利。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。根据法律规定，合同的达成应遵循平等、自愿、公平的原则。房屋租赁合同，作为合同中的一类，其签订依法应当遵守平等、自愿、公平的原则。该《租赁合同》第二条约定，合同期满后，如承租方仍继续租用房屋，按市场同等价格优先租用。庭审中，**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***等11人明确表示同意以120000元／年的价格，与**签订房屋租赁合同，但**表示该价格过高，不同意以该价格承租。**要求继续履行房屋租赁合同的请求，违背了合同签订的自愿、平等原则，且根据现有证据并不能证明**、***、**、***、路洪申、***、**、**、***、周红、***等11人侵犯了**的优先承租权。故**的诉讼请求法院不予支持。合同具有相对性，**起诉济南市长清建筑设计研究院没有事实依据和法律依据。案经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告**的诉讼请求。案件受理费200元减半收取100元，由原告**负担。

上诉人**不服一审判决上诉称，请求二审法院依法撤销原判，改判或者发回重审。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审判决没有充分调查上诉人与房产所有人的关系。本案租赁房屋三间产权所有人系济南市长清建筑设计研究院，上诉人交款亦是向所有人交纳，被上诉人济南市长清建筑设计研究院也出具了收到房款的收据并加盖单位公章，怎能否定此行为此证据的合法性和关联性。本案中的租金数额有误。被上诉人楼下争议房屋五间，第一被上诉人等人采取手段将被上诉人东邻两间手机卖场赶走，以五间12万元的价格租赁给他人卖电动车并签订了租房合同，承租方已交定金，这五间就包含上诉人所使用的三间。被上诉人为达到必须让上诉人腾房的目的，不惜一切代价赶走上诉人，采取对上诉人经营的店铺停水停电及关闭卷帘门等手段导致上诉人无法正常经营，在诉讼中被上诉人矢口否认已对外租赁，也否认了自己提供的证据。对此，一审判决没有审查被上诉人的欺上瞒下行为，没有按照以事实为依据来全观案件。另如上诉人继续租赁，租金12万元系错误的，是按照五间房屋价格计算12万元，上诉人只承租使用范围内的三间，上年度上诉人交租赁费为每年66000元，每年交纳12万元，明显不符合常理，也不符合交易惯例，也存在与第三人串通恶意损害上诉人利益之嫌。加之被上诉人称已对外租赁并签订合同收取定金，那么根据合同约定，上诉人有权在合同期满后同等价格享有优先权。被上诉人违反了合同约定，在合同未到期的前提下，在未征得上诉人意见及同意的前提下私自另行与他人签订合同的行为应予以撤销。根据法律规定及合同约定，上诉人同等条件优先承租。

被上诉人**等十一人辩称请求维持原判。

被上诉人济南市长清建筑设计研究院述称同意一审判决。

本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认，

本院认为，涉案房屋的产权人为被上诉人济南市长清建筑设计研究院，自2007年9月1日起该房屋的九年使用权已交于被上诉人**等十一人，2012年8月30日上诉人与被上诉人**等十一人签订了房屋租赁合同，租期至2014年8月31日到期，上诉人在租赁该房屋过程中没有拖欠租金的事实，上述事实清楚，本院予以确认。双方签订的房屋租赁合同中明确约定：合同期满后，如承租方仍继续租用房屋，按市场同等价格优先租用。上诉人主张：“被上诉人**等十一人采取手段将上诉人东邻两间手机卖场赶走，以五间12万元的价格租赁给他人卖电动车，并签订了租房合同，承租方已交定金，这五间就包含上诉人所使用的三间”。上诉人对该主张没有提供证据证明。一审中，被上诉人**等十一人当庭明确向上诉人表示如果上诉人**继续承租涉案三间房屋年租金为12万元，上诉人**以租金过高为由不同意承租，主张该租金过高，不符合交易习惯。现上诉人**主张其优先租赁权受到了侵犯没有证据证明，请求继续承租涉案房屋没有合同依据，一审判决正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一五年五月二十二日

书记员***