某某与浙江勤业建设开发有限公司、浙江有色建设工程限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

浙江省绍兴市越城区人民法院 民事判决书 （2016）浙0602民初3993号 原告***，女，1983年5月27日出生，汉族，住绍兴市镜湖新区。 委托代理人（特别授权代理）***，绍兴市越州法律服务所法律工作者。 委托代理人（特别授权代理）***，男，1954年9月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告浙江***开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区安昌镇大和。 法定代表人***。 委托代理人（特别授权代理）***、***，浙江中行律师事务所律师。 被告浙江有色建设工程限公司，住所地绍兴市越城区环城**路**号。 法定代表人***，董事长。 委托代理人（特别授权代理）***、***，系公司员工 被告浙江联合建工设计研究院有限公司，，住所地绍兴市越城区曲屯路**号联合大厦**室 法定代表人***，总经理。 浙江***集团有限公司，住所地，住所地绍兴市柯桥区安昌镇大和iv> 法定代表人***，总经理。 委托代理人（特别授权代理）***，男，1960年3月26日出生，汉族，绍兴市越城区，系公司员工。 委托代理人（特别授权代理）***，男，1980年10月30日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。 原告***与被告浙江***开发有限公司（以下简称***）、浙江有色建设开发有限公司（以下简称有色建设）、浙江联合建工设计研究院有限公司（以下简称联合建工）、浙江***集团有限公司（以下简称***）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理，依法组成合议庭，于2016年7月11日、2017年5月22日、2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、***，被告***的委托代理人***，被告有色建设的委托代理人***、***，被告联合建工的法定代表人***，被告***的委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案鉴定、评估时间自2016年5月21日起至2018年1月28日止。本案现已审理终结。 原告***起诉称：2009年1月21日，原告以2616735元的价格向被告***买受位于绍兴市越城区建筑面积为361.61平方米的房屋。2011年12月22日交房，2012年5月28日装修前，原告曾将装修方案报送原设计单位被告联合建工审批同意，确定施工方案。在装修过程中，原告曾发现房子倾斜问题，遂向被告***反映，其答复说这类沉降属正常情况。原告于2013年11月入住，至2014年11月，6幢668室房屋不仅外观倾斜严重，室内又出现大面积的裂缝与渗漏情形，且有时会发出嘭嘭的声响。为明确原因，原告委托浙江华汇工程检测有限公司对房屋倾斜程度进行检测，检测结果为：房屋向南倾斜程度为20.47‰，向西倾斜程度为6.49‰，包括围墙在内的13处墙壁出现宽度不一的裂缝，而根据《建筑地基基础设计规范》，建筑地基变形引起的整体倾斜率允许值为4‰，应属危房，此后原告致函被告***的法定代表人，要求妥善处理该房屋质量问题，但一直没有解决。此后，房屋墙壁裂缝与之前的检测结果相比较，又有明显增大，双方对处理方案一直未能达成一致意见，故原告起诉要求确认原告入住的建筑面积为361.61平方米的山水华庭小区6幢668室不能住人的危房，判令被告***按同类地段同类商品房标准的价格退房，并赔偿原告为装修房屋所支出的费用损失；如鉴定结论为尚可修复，则判令被告***修复到符合国家规范标准，并支付退房价格的二分之一，作为原告蒙受损失的赔偿款项，并赔偿原告的装修损失，支付搬迁及租房居住费用（在本案审理过程中，原告自愿撤回：如鉴定结论为尚可修复，则判令被告***修复到符合国家规范标准，并支付退房价格的二分之一，作为原告蒙受损失的赔偿款项，并赔偿原告的装修损失，支付搬迁及租房居住费用这项诉讼请求）；判令被告有色建设、联合建工、***对被告***前述赔偿责任，承担连带赔偿责任；本案诉讼费由被告承担。 被告***答辩称：诉争房屋并不是危房，原告称该房屋属于危房，没有事实和法律依据，城市危险房管理条例第二条规定，被告提供的质量检测报告载明房屋的结果体系是合理的，构造是满足要求的，未见明显的架构性损伤，这些不均匀的不会对房屋的结构性安全造成影响，即使对房屋的结构有影响也是可以进行修复的；案涉房屋买卖合同不具备解除条件，根据最高法院司法解释第十一条，被告方在保修期内愿意承担修复责任，关于房屋倾斜修复问题，双方有过多次协商，并制作修复方案给原告方，原告方愿意表示接受，后来不知道什么原因原告没有接受；关于房屋倾斜问题，原告方自身也是存在过错的，包括原告自行装修和挖井等。 被告有色建设答辩称：原告起诉其公司承担由于绍兴市镜湖新区后墅路山水华庭小区6幢668室房屋局部沉降、倾斜引起的经济损失之连带责任是没有任何理由：其公司提交的勘察报告完全按照现行的法律、法规和技术规范，及与业主签订的勘察合同要求进行编制，已经完全履行了勘察合同中约定的义务，也通过了当地建筑主管部门的施工图审查，是一份合格的勘察报告，故要求驳回原告对其公司的诉讼请求。 被告联合建工答辩称：作为诉争房屋的设计单位，对原告要求其公司承担连带责任不认可，其公司是根据地质勘察报告和国家的规范规程要求设计的，最后设计的图纸要经过第三方国家审核过才能进行，故不存在过错；原告在房屋装修的时候，如果装修不符合规范也会造成房屋的质量问题，要求原告能够提供其装修方案经相关部门审批的文件；如果按原告的主张，因工程监理方是长期在现场的，故监理方也有责任，也是本案的被告。 被告***答辩称：其是涉案山水华庭小区的施工方，是按照工程设计和施工规范的要求完成小区的施工，涉案房屋于2008年12月竣工，2009年1月经过五方验收，并交付给被告***，同时根据质量保修书的约定，截止本案受理之日止，涉案房屋已经超过了约定的保修期限，故其公司不承担保修责任，要求法院驳回原告的所有诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、商品房买卖合同、储藏室买卖合同各1份，妖气证明被告***与原告之间存在诉争建筑面积361.61平方米的房屋买卖合同关系的事实。经质证，四被告对该证据均无异议。本院对该证据予以确认。 2、浙江华汇工程检测有限公司于2014年11月12日出具的《建设工程检测报告》1份，要求证明原告对房屋装修时发现房屋存在倾斜问题，入住后外观倾斜严重，室内又出现了大面积的裂缝与渗漏，原告只无奈于2014年11月自自行委托华汇公司检测，结果为：房屋向南倾斜程度为20.47‰，向西倾斜程度为6.49‰，包括围墙在内的13处墙壁出现宽度不一的裂痕，而根据《建筑地基基础设计规范》，建筑地基变形引起的整体倾斜率允许值仅为4‰，应属于危房。经质证，四被告对该证据均无异议，但认为无证据证实浙江华汇工程检测有限公司具有相应的检测资质，检测报告没有认定涉案房屋属于危房。本院对该证据本身的真实性予以确认。 3、原告一家致被告***法定代表人的函1份，要求证明原告拿到检测报告的第四天，就向被告***书面反映，要求妥善处理好因地基变形引起的房屋质量问题，但未引起重视。经质证，被告***对该证据的真实性无异议，但对证据的内容不予认可，因为针对原告提出的房屋倾斜问题，其公司已经制作了加固修复方案，但原告虽表示同意，后来没有答复，故未能继续按方案履行；被告有色建设、联合建工和***对该证据不清楚。本院对该证据本身的真实性予以确认。 4、照片14张，要求证明15个月过去了，房屋的裂痕宽度，与华汇公司15个月前检测时的结果相比又有明显增长，而且目前问题还在加重。经质证，四被告对该证据的真实性有异议，认为照片的形成时间是无法确定的，具体应以现场勘查为准。本院认为，该证据与本院委托鉴定过程中的现场勘察情况一致，故对该证据本身的真实性予以确认。 被告***为证明其主张，向本院提交了以下证据： 5、竣工验收合格表1份，要求证明案涉房屋通过勘察设计建设施工监理五方主体参加的竣工验收，并在绍兴市建筑业房屋管理办理手续，被告将房屋交付给原告时，案涉房屋的主体不存在质量问题。经质证，原告及被告有色建设、联合建工和***对该证据的真实性均无异议，但原告认为当时竣工验收时房屋质量合格不能否认原告买房入住后发生的质量问题，在检测报告中确定的质量问题是由于地基变形的质量问题引起的，沉降是有一段时间的，在竣工验收时不会发现。本院对该证据本身的真实性予以确认。 6、上海市房屋质量监测站出具的房屋质量检测报告及检测证书1份，要求证明案涉房屋的地基基础上承重结构及安全性为B，案涉房屋的结构承载能力满足正常的使用要求，案涉房屋存在的倾斜问题并不影响房屋居住使用功能，案涉房屋的商品房买卖合同不具备解除条件。经质证，原告认为其未收到过该报告，该报告的检测目的是对整个6号楼部分地区房屋出现开裂情况进行检测，而没有针对涉案房屋的检测，说明其他房屋的开裂情况没有原告的房屋严重，由于原告的房屋倾斜越来越严重，因此该报告中的建议已经不能适用；被告有色建设、联合建工和***对该证据的真实性均无异议。本院对该证据本身的真实性予以确认。 被告***为证明其主张，向本院提交了以下证据： 7、工程竣工验收合格报告1份、单位工程质量竣工验收记录1份、房屋建筑工程质量保修书1份，要求证明诉争房屋所在的山水华庭6号楼已经通过竣工验收，质量符合要求以及山水华庭6号楼的质保期限已过的事实。经质证，原告及被告***、有色建设和联合建工对证据的真实性均无异议，但原告认为被告所述超过了保修期限不符合法律规定，原告并不否认竣工验收的程序合法，但是竣工验收并不代表原告房屋现在没有质量问题。本院对该证据本身的真实性予以确认。 原告为证明其主张，向本院提出鉴定申请，要求对涉案山水华庭小区6幢668室房屋墙体开裂、倾斜，除了地基基础不均匀沉降有关以外，是否还存在其他因素，该沉降情形目前是否完全稳定；该房屋目前状况是否已达到影响入住且不能修复的危房程度进行司法鉴定。本院经审查后予以准许，并委托天津市建筑工程质量检测中心进行了相应的司法鉴定，鉴定结论为：该房屋“变形已超规范控制范围，墙体出现的裂缝属于非城中结构砌体裂缝，属非主体结构范畴。1、根据墙体裂缝检测，沉降、倾斜检测数据及现场查勘情况，该沉降情形目前尚未稳定致使上部墙体开裂变形，业主自行挖井取水也是形成基础不稳定的诱因之一；2、根据查勘情况，被观测建筑物主体结构尚未发现主体结构明显破坏特征。但房屋西北角倾斜超出规范要求，建议定期观测使用；3、该房屋目前基础变形尚未稳定，主体梁柱系未见明显损坏特征，主体尚可入住具备加固修复条件”。就上述鉴定意见，原告对鉴定意见提出异议并申请对应的鉴定人出庭作证，相应鉴定人经本院通知于2017年5月17日出庭作证接受质询。根据质询情况，原告认为鉴定机构之所以作出的房屋尚可加固修复的鉴定结论，主要是因为没有对照建筑地基基础设计规范以及于2016年9月1日实施的危房标准，根据上述规范标准，诉争房屋为地基原因引发的地基沉降危房，故鉴定机构作出的结论不正确；四被告对该鉴定结论均无异议。本院认为，根据鉴定报告及质询情况，虽原告提出异议并提出反驳理由，经审查鉴定人出庭作证时接受质询的情形和核对鉴定报告据以作出的相关依据，结合鉴定人嗣后的说明解释，本院认为该鉴定程序合法，结论依据充分，对其证明力依法予以确认。 原告为证明其根据鉴定结论明确的诉讼请求，向本院提出评估申请，要求对涉案山水华庭小区6幢668室房屋同类地段同类商品房标准的新价格标准住宅用房市场价值和该房屋及院内（包括家电、家具）等设施的装修项目的市场价值进行司法评估。本院经审查后予以准许，并委托绍兴中兴资产评估有限公司进行了相应的司法评估，评估结论为：涉案山水华庭小区6幢668室房屋同类地段同类商品房的市场价值为4603919元；装修项目在满足本报告的假设限制条件下的评估价值为1116025元。经质证，原告认为该评估报告确定的房屋价值明显低于市场价值，评估公司做出的估价结论违背了实际价格，装修价值不能真实反映原告的损失情况，故要求重新评估；四被告对评估报告本身真实性无异议，但被告***和***认为房产估价报告明显不符合房产估价的规定；装修部分的评估价值不合理。本院认为，虽原告及被告***和***对上述评估结论提出异议，但无相应证据反驳，故本院对其证明力依法予以确认。 根据上述确认证据以及原被告双方陈述，本院认定下列事实： 原告***于2009年1月21日以2616735元的价格向开发商被告***买受由被告***施工的位于绍兴市越城区建筑面积为361.61平方米的房屋。该房屋位于山水华庭小区6号楼西首第一间，为三层框架结构（含地下室）于2011年12月22日完成交付，原告于2012年5月28日开始装修。在装修过程中，原告发现房子倾斜问题，遂并于2014年11月12日委托浙江华汇工程检测有限公司对房屋倾斜程度进行检测，结果为：房屋向南倾斜程度为20.47‰，向西倾斜程度为6.49‰，包括围墙在内的13处墙壁出现宽度为0.1毫米至18毫米不等的裂缝原告向被告***反映该情况，双方未能就加固修复问题达成一致意见，原告遂向法院提起诉讼，酿成纠纷。 另查明，被告有色建设为涉案房屋的地质勘察单位，被告联合建工为涉案房屋的设计单位。 本院认为：已经交付的商品房出现质量问题后，房产开发商应承担维修义务；如商品房存在严重的质量瑕疵且严重影响正常的居住使用，导致无法实现合同目的，业主可据此解除合同并主张赔偿损失。本案诉争位于绍兴市越城区房屋存在整体倾斜的事实清楚，本案争议焦点为：根据检测结果是否符合原告所主张合同解除并退还房屋的法定条件。本案中，案涉房屋质量经本院依法委托的第三方鉴定机构认定，房屋主要存在建筑物地基基础的沉降速率已超规范允许区间，其变形已超规范控制范围，室内墙体多出存在开裂现象等问题，但同时认定墙体均为非承重填充墙体及室外地上围墙，不影响建筑物结构安全；主体结构尚未发现主体结构明显破坏特征；目前基础变形尚未稳定，主体梁柱系未见明显损坏特征，主体尚可入住具备加固修复条件。综上，结合法庭调查中鉴定人员的陈述，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条己明确规定商品房买卖合同法定的解除条件是房屋因主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主体结构经检验确属不合格，或者房屋的质量问题严重影响正常居住。案涉房屋已通过竣工验收备案，证明了房屋主体结构质量合格；在交付使用过程中，虽诉争房屋的基础变形尚未稳定，房屋整体倾斜，但因主体结构尚未发现明显破坏，主体梁柱体系未见明显损坏特征，该房屋上尚可入住，且具备加固修复条件，可知现阶段房屋尚不存在足以影响原告正常居住使用的严重质量瑕疵和重大安全隐患，应认定本案尚不具备原告可单方解除房屋买卖合同的法定条件；在司法鉴定完成后，经本院多次释明，原告仍坚持要求退房并赔偿损失而不主张要求被告进行维修，而房屋开发商被告***均表示同意进行加固修复，并提供了相应的加固方案，在本案审理过程中，被告***也对诉争房屋东侧相连的房屋单独进行了基础加固施工，故在被告***尚未就涉案房屋完成加固修复的情况下，本院对原告要求在确认诉争房屋为不能住人的危房基础上，判令被告***按同类地段同类商品房标准的价格退房及赔偿原告为装修房屋所支出的费用损失的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费27734元，由原告***负担；司法鉴定费46000元（原告已垫付），由被告浙江***开发有限公司负担，在本判决生效后七日内支付给原告***；鉴定人员出庭费用4000元（原告已垫付），由原告***负担；司法评估费23000元（原告已垫付），由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一八年四月二十三日 书记员*** ?PAGE\*MERGEFORMAT?12? ?PAGE\*MERGEFORMAT?13?