某某、浙江勤业建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

浙江省绍兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙06民再36号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）:***，女，1983年5月27日出生，汉族，住绍兴市镜湖新区。

委托诉讼代理人：魏立业，绍兴市越州法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：傅兴祥，男，1954年9月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。系***父亲。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江勤业建设开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区安昌街道大和村。

法定代表人：张勤方，董事长。

委托诉讼代理人：孟伟杰，浙江中行律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江有色建设工程有限公司，住所地绍兴市越城区环城东路**。

法定代表人：邬宇平，董事长。

委托诉讼代理人：罗刚，男，1979年3月6日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。

委托诉讼代理人：张大中，男，1967年11月1日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江联合建工设计研究院有限公司，住所，住所地绍兴市越城区曲屯路**联合大厦**div>

法定代表人：许兴灿，董事长。

委托诉讼代理人：李培土，男，1962年9月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江勤业建工集团有限公司，住所地绍兴市柯，住所地绍兴市柯桥区安昌街道大和

法定代表人：邵东升，总经理。

委托诉讼代理人：颜国强，男，1960年3月26日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。

再审申请人***与被申请人浙江勤业建设开发有限公司（以下简称勤业建设）、浙江有色建设工程有限公司（以下简称有色建设）、浙江联合建工设计研究院有限公司（以下简称联合建工）、浙江勤业建工集团有限公司（以下简称勤业建工）房屋买卖合同纠纷一案，浙江省绍兴市越城区人民法院于2018年4月23日作出（2016）浙0602民初3993号民事判决，***不服，上诉至本院。本院经审理于2018年12月10日作出（2018）浙06民终2563号民事判决。***仍不服，向浙江省高级人民法院申请再审。2019年5月30日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民申627号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年10月23日、2020年9月15日公开开庭审理了本案。再审申请人***的委托诉讼代理人魏立业、傅兴祥，被申请人勤业建设的委托诉讼代理人孟伟杰，浙江有色的委托诉讼代理人罗刚、张大中，联合建工的委托诉讼代理人李培土，勤业建工的委托诉讼代理人颜国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***再审请求：撤销一、二审判决，在确认绍兴市越城区××幢××室（以下简称涉案房屋）已达到Ｄ级危房的情况下，查明主体结构质量不合格的事实，以此为据，改判支持再审申请人的退房及赔偿装修损失的诉讼请求。事实和理由：一、二审法院置鉴定机构的意见于不顾，不肯认定涉案房屋已达到Ｄ级危房的程度，其认定事实不清的错误，上级法院应予纠正。一审法院没有认定涉案房屋已达到Ｄ级危房，是造成本案错判的主要原因。再审申请人一家已不在涉案房屋居住，房屋达到Ｄ级危房程度，符合退房条件。在天津检测中心对涉案房屋再次作出安全性等级评定为Ｄ级危房的书面答复给二审法院的情况下，二审法院仍不肯确认该事实，其错误的性质更为严重。鉴于鉴定机构没有依据鉴定数据作出鉴定结论，导致判决有误。二审法院未根据上诉请求，将房屋能否修复作为案件争议焦点，不符合相关规定。

勤业建设辩称：涉案房屋主体结构质量合格。勤业建设一审提交的涉案房屋所在6幢房屋的竣工验收备案表及竣工验收记录充分证明涉案房屋交付给***前，已通过勘察、设计、建设、施工、监理五方主体参加的竣工验收，主体结构合格，不存在质量问题。涉案房屋不属于危房。***没有证据证明涉案房屋存在倾斜问题致使涉案房屋达到D级危房程度。二审不予准许***对涉案房屋主体结构是否合格提出的鉴定申请是正确的。对涉案房屋倾斜的原因，***负有不可推卸的责任。本案业主自行挖井取水是基础不稳定的诱因之一，是造成涉案房屋墙体出现裂缝，沉降不均，房屋出现倾斜的重要原因。为妥善处理纠纷，勤业建设仍同意按之前提出的加固方案对涉案房屋实施加固。请求驳回再审申请人的再审请求。

有色建设请求驳回再审申请人的再审请求。

联合建工辩称，从技术上讲，绍兴地区发生类似房屋沉降不均的情况很多，房屋竣工时通过五方主体的验收，且行政主管部门进行监督，涉案房屋验收合格，不存在不合格问题。只根据单一指标不能评定涉案房屋为危房。业主在屋顶搭建违章建筑及楼梯位置变更、挖井影响房屋承重和地基。请求驳回再审申请人的再审请求。

勤业建工辩称，一、二审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋的质量经过验收是符合要求的。造成涉案房屋出现目前的状况，完全是再审申请人违章装修和野蛮施工所造成的。请求驳回再审申请人的再审请求。

***一审诉讼请求：判令被告勤业建设按同类地段同类商品房标准的价格退房，并赔偿原告为装修房屋所支出的费用损失；判令被告有色建设、联合建工、勤业建工对被告勤业建设前述赔偿责任，承担连带赔偿责任；本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明：原告***于2009年1月21日以2616735元的价格向开发商被告勤业建设买受由被告勤业建工施工的位于绍兴市越城区××幢××室建筑面积为361.61平方米的房屋。涉案房屋位于山水华庭小区6号楼西首第一间，为三层框架结构（含地下室）于2011年12月22日完成交付，原告于2012年5月28日开始装修。在装修过程中，原告发现房子倾斜问题，遂并于2014年11月12日委托浙江**汇工程检测有限公司对房屋倾斜程度进行检测，结果为：房屋向南倾斜程度为20.47‰，向西倾斜程度为6.49‰，包括围墙在内的13处墙壁出现宽度为0.1毫米至18毫米不等的裂缝。原告向被告勤业建设反映该情况，双方未能就加固修复问题达成一致意见，原告遂向法院提起诉讼，酿成纠纷。另查明，被告有色建设为涉案房屋的地质勘察单位，被告联合建工为涉案房屋的设计单位。

一审法院认为：已经交付的商品房出现质量问题后，房产开发商应承担维修义务；如商品房存在严重的质量瑕疵且严重影响正常的居住使用，导致无法实现合同目的，业主可据此解除合同并主张赔偿损失。涉案房屋存在整体倾斜的事实清楚，本案争议焦点为：根据检测结果是否符合原告所主张合同解除并退还房屋的法定条件。本案中，涉案房屋质量经该院依法委托的第三方鉴定机构认定，房屋主要存在建筑物地基基础的沉降速率已超规范允许区间，其变形已超规范控制范围，室内墙体多处存在开裂现象等问题，但同时认定墙体均为非承重填充墙体及室外地上围墙，不影响建筑物结构安全；主体结构尚未发现主体结构明显破坏特征；目前基础变形尚未稳定，主体梁柱系未见明显损坏特征，主体尚可入住具备加固修复条件。综上，结合法庭调查中鉴定人员的陈述，该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条己明确规定商品房买卖合同法定的解除条件是房屋因主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主体结构经检验确属不合格，或者房屋的质量问题严重影响正常居住。涉案房屋已通过竣工验收备案，证明了房屋主体结构质量合格；在交付使用过程中，虽涉案房屋的基础变形尚未稳定，房屋整体倾斜，但因主体结构尚未发现明显破坏，主体梁柱体系未见明显损坏特征，该房屋尚可入住，且具备加固修复条件，可知现阶段房屋尚不存在足以影响原告正常居住使用的严重质量瑕疵和重大安全隐患，应认定本案尚不具备原告可单方解除房屋买卖合同的法定条件；在司法鉴定完成后，经该院多次释明，原告仍坚持要求退房并赔偿损失而不主张要求被告进行维修，而房屋开发商被告勤业建设均表示同意进行加固修复，并提供了相应的加固方案，在本案审理过程中，被告勤业建设也对涉案房屋东侧相连的房屋单独进行了基础加固施工，故在被告勤业建设尚未就涉案房屋完成加固修复的情况下，该院对原告要求在确认涉案房屋为不能住人的危房基础上，判令被告勤业建设按同类地段同类商品房标准的价格退房及赔偿原告为装修房屋所支出的费用损失的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费27734元，由原告***负担；司法鉴定费46000元（原告已垫付），由被告浙江勤业建设开发有限公司负担，在判决生效后七日内支付给原告***；鉴定人员出庭费用4000元（原告已垫付），由原告***负担；司法评估费23000元（原告已垫付），由原告***负担。

本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。

本院二审认为,上诉人主张涉案房屋属于危房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，要求解除涉案房屋买卖合同并赔偿损失。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案房屋已通过竣工验收备案，证明房屋主体质量合格。一审法院依法委托天津市建筑工程质量检测中心有限公司对涉案房屋进行检测鉴定，该检测机构认为涉案房屋墙体均为非承重填充墙体及室外地上围墙，不影响建筑物结构安全；主体结构尚未发现主体结构明显破坏特征；目前基础变形尚未稳定，主体梁柱系未见明显损坏特征，主体尚可入住具备加固修复条件。庭审中，被上诉人勤业建设亦表示同意对涉案房屋进行加固修复，故本案尚不具备上诉人可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条单方解除涉案房屋买卖合同的法定条件，一审判决并无不当。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27734元，由上诉人***负担。

***不服二审判决，向浙江省高级人民法院申诉。

浙江省高级人民法院经审查认为，原审判决对于涉案房屋主体结构质量是否合格，是否构成危房等未依***申请进行调查收集，***的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。裁定指令本院再审本案。

再审中，各方均未提交新的证据。

再审申请人请求对涉案房屋主体结构质量是否合格、是否构成危房重新核验鉴定。

本院于2020年1月6日委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司（以下简称中浩公司）就“位于绍兴市越城区××幢××室房屋主体结构质量是否合格，是否构成危房，如房屋主体结构质量不合格或构成危房，明确造成房屋主体结构质量不合格或构成危房的原因及责任”进行司法鉴定。中浩公司于2020年7月28日出具浙中浩质鉴【2019】第Ｊ10号鉴定意见书。

本院召集各方对该鉴定意见书进行了质证，同时根据再审申请人的申请，鉴定人员冯武强出庭接受质询。

***认为，鉴定意见对“房屋主体结构质量是否合格”的委托事项没有完成，在解决应可鉴定的争议后，尚应补充完成；鉴定意见没有将《民用建筑可靠性鉴定标准》列为鉴定依据显属错误；鉴定意见没有将检测到的相关数据列明，达不到鉴定机构承诺的客观、公正、合规的原则，不能如实反映涉案房屋的真实情况；有鉴于《鉴定意见书》理据不充分，结论不明确的情形，不能作为定案依据采信。

勤业建设认为，一、对鉴定结论没有异议。鉴定结论就法院委托的两个事项有明确查明，明确涉案房屋主体质量合格，且明确涉案房屋不属于危房。鉴定结论内容明确，在现状调查中载明，未发现涉案房屋、主体结构混凝土梁柱承载力不足、变形等情况。根据该结论涉案房屋主体结构质量合格。鉴定结论第一项也明确涉案房屋是验收合格的项目，本次鉴定是根据房屋布置和外观损失情形，明确涉案房屋未达到危房。***提出异议后，鉴定机构出具回函，回函1、2项说明涉案房屋未出现危险房屋标准规定的现象。即根据鉴定机构意见对涉案房屋是否危房已有明确结论。二、鉴定需查明事项有两项，只有当房屋主体结构不合格或造成危房的情况下，鉴定机构需查明原因。在已经明确房屋不构成危房的情况下，按照委托事项内容鉴定机构无需对房屋倾斜原因进行分析。三、房屋出现倾斜的原因，本次鉴定结论和天津质量检测中心的结论都明确涉案房屋的加层和楼道移位等对房屋倾斜有重大影响，***有不可推卸的责任。四、本次结论和天津的结论讲到对房屋倾斜的处理可以控制和解决。即房屋倾斜属于瑕疵，可以修复和处理。

有色建设对鉴定意见没有异议。

联合建工认为鉴定结论基本符合实际情况，无异议。但对分析意见有异议。

勤业建工对鉴定意见书总体无异议，认为意见已经总体确定鉴定房屋未达到危房，已经完成了法院委托第一点的鉴定。在不构成危房的前提下，鉴定机构超越权限进行了原因分析。

本院认为，该鉴定意见书系由具备鉴定资质的公司及人员出具，鉴定主体适格，鉴定程序合法，鉴定依据科学，鉴定结论合理，本院予以采信。

再审除对涉案房屋建筑面积更正为253.45平方米外，对一、二审认定的其他事实予以确认。

另查明，经本院委托，中浩公司于2020年7月28日出具浙中浩质鉴【2019】第J10号鉴定意见书。该鉴定意见认为：（1）涉案工程“主体结构质量是否合格”为已完工过程验收合格项目，竣工验收已过十余年，且申请方已对房屋进行了装修以及相关改造，基于客观可能条件，本次鉴定委托主要是根据现状主体结构布置、外观变形情况、构件缺陷损失情况的调查等综合分析涉案建筑物（含涉案房屋）现状未达到危房。（2）涉案房屋主体结构整体倾斜主要由地基不均匀沉降引起，地基不均匀沉降，地基不均匀沉降产生的原因主要责任在于被告方的相关改造也会对房屋的整体倾斜产生不利影响。（3）因地基不均匀沉降引起的建筑物整体倾斜虽未达到危房程度，但就涉案房屋局部而言，处在建筑物倾斜最为明显的位置，这对房屋的正常使用有明显不利影响，本鉴定不排除后续继续发展成为危房的可能性，建议采取相关技术措施进行处理，避免损失的扩大。（4）本鉴定意见书基于现场勘查及法院提供的相关资料进行论证、分析，基于现状有效，对于涉案建筑沉降的发展必要时需要进行较长时间的连续观测确定。对相关责任问题，认为：（1）设计单位：未发现设计方对涉案房屋南北两侧持力层压缩模量差异可能引起的基础沉降差异的考虑措施，未发现设计方对地基处理后的沉降量情况有相应的分析计算；（2）施工单位：未对房屋地质条件已受周边施工改变的情况作出有效处理，对水泥搅拌桩地基处理可能导致的沉降未能作为合格承包商有效预见并采取措施，对主体结构的整体倾斜承担一定的责任；（3）勤业建设作为建设单位，是建设项目管理主体单位，对本案房屋整体倾斜问题应承担主要责任；（4）原告方因对涉案房屋进行了相关改造，会对房屋的倾斜产生不利影响，但此不利影响较小，非主要因素。

又查明，一审期间，原审法院委托绍兴中兴房地产估价有限责任公司及绍兴中兴资产评估有限公司对涉案房屋及装修项目进行了价值评估，其中涉案房屋市场价值为4603919元，装修项目价值850011元（已扣减可拆卸设备及可搬迁的家具价值和当事人改造房屋结构评估值）。

还查明，***在涉案房屋交付后，在房屋装修过程中，擅自对涉案房屋的原设计进行了较大改造。

本院再审认为，本案再审争议焦点为买受人***基于涉案房屋现状请求解除商品房买卖合同，证据是否充分。对此，评析认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。前述法条对房屋买受人解除商品房买卖合同的条件做了明确规定。本案中，根据再审查明的事实，涉案房屋主体结构整体倾斜这一现象是客观存在的，从再审中中浩公司作出的鉴定意见看，造成倾斜的主要原因是地基不均匀沉降而产生。案件最集中的争议焦点是倾斜的后果是否可以认定存在司法解释第十二条后半句中的“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”或者第十三条第一款中的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形，从而认定买受人是否可以请求解除合同。首先，对涉案房屋主体结构质量是否合格问题。司法解释第十二条规定因房屋主体结构质量不合格可解除合同的事项有二个，一是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，二是房屋交付使用后，经核验确属不合格。前者已因多部门联合竣工验收合格而排除，本案中需要确定的是后者情形是否存在。本案诉讼过程中经法院委托进行了两次鉴定，第一次鉴定认为主体结构未见明显破坏、主体梁柱未明显损坏，具备加固修复条件。再审过程中中浩公司出具的鉴定意见未对房屋主体结构质量合格与否作出明确结论，但认为现有状况下不能认定达到危房的标准，同时称现状调查尚未发现涉案668室内主体承重结构混凝土梁、柱及节点存在承载力不足造成的明显开裂、变形等结构性损伤情况。主体结构现状未发现因结构构件承载力不足而引起的危险点。因此，从现有证据看，原告以房屋主体结构质量不合格为由要求解除合同，理由不能成立。其次，涉案房屋质量问题是否严重影响再审申请人正常居住使用问题。从再审中鉴定机构出具的鉴定意见看，因地基不均匀沉降引起的建筑物整体倾斜虽未达到危房程度，但就涉案房屋局部而言，处在建筑物倾斜最为明显的位置，这对房屋的正常使用有“明显不利影响”。故涉案房屋整体倾斜已经对房屋的使用造成“明显不利影响”，这虽只是鉴定意见，文字上也与司法解释要件中的“严重影响”有差异，但“明显”这样的表述可以在很大程度上表明对房屋的使用造成的影响至少不是轻微而是重大。同时，鉴定意见还称不排除后续继续发展成为危房的可能性，参考二审时原鉴定机构天津市建筑工程质量检测中心有限公司根据本院要求出具的《函》载明“涉案房屋安全性等级评定为D级”的意见【按照《民用建筑可靠性鉴定标准》，D级是指可靠性极不符合本标准对A级的要求，已严重影响安全，处理要求为必须及时或立即采取措施】，足以认定涉案房屋的质量问题已经严重影响再审申请人正常居住使用。鉴于此，对再审申请人要求解除合同的请求，本院予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，合同解除后，***应将涉案房屋退还勤业公司，勤业公司应返还***购房款，房屋正常市场价格与购房款间的差价及装修损失亦属损失范围，应由各方根据过错程度各自承担相应责任。考虑到一审期间法院已委托评估公司对涉案房屋及装修项目进行了价值评估，参考该评估结论，结合房价上扬及资金占用损失等因素，本院酌定解除合同后***的合理损失为750万元，其中包含购房款2616735元。根据中浩公司鉴定意见书对相关责任的分析，本院酌定建设单位勤业公司对***的合理损失承担65%的责任；施工单位勤业建工承担20%的责任；设计单位联合建工承担5%的责任；勘察单位有色建设对前述损失不承担责任。鉴于***在装修涉案房屋过程中对房屋原设计的较大改造亦是造成房屋倾斜的不利因素，同时考虑到房屋退还后恢复原状的需要等因素，***自身对前述损失亦应承担10%的责任。

综上，原一、二审判决认定事实错误，致适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销本院（2018）浙06民终2563号民事判决及绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初3993号民事判决；

二、解除再审申请人***与被申请人浙江勤业建设开发有限公司于2009年1月21日签订的商品房买卖合同；

三、***于本判决生效后一个月内将案涉山水华庭小区6幢668室房屋退还浙江勤业建设开发有限公司；

四、浙江勤业建设开发有限公司退还***购房款2616735元；

五、***的其他合理损失4883265元，由浙江勤业建设开发有限公司承担3174122元，由浙江勤业建工集团有限公司承担976653元，由浙江联合建工设计研究院有限公司承担244163元，***本人承担488327元。

上述四、五两项所列款项限于本判决生效后十五日内履行完毕；

六、驳回***的其他诉讼请求。

一审案件受理费27734元，司法鉴定费46000元，鉴定人员出庭费用4000元，司法评估费23000元，合计100734元，由***负担10073元，由浙江勤业建设开发有限公司负担65477元，由浙江勤业建工集团有限公司负担20147元，由浙江联合建工设计研究院有限公司负担5037元；二审案件受理费27734元，再审司法鉴定费66000元，鉴定人员出庭费用2000元，合计95734元，由***负担9573元，由浙江勤业建设开发有限公司负担62227元，由浙江勤业建工集团有限公司负担19147元，由浙江联合建工设计研究院有限公司负担4787元。前述费用均已由***垫付，前述各方应负担部分于判决生效后十五日内支付给***。

本判决为终审判决。

审 判 长　王普庆

审 判 员　孙志萍

审 判 员　梅　云

二〇二一年一月二十日

法官助理　陈卓佳

书 记 员　马　臻